房开企业以房抵债收入确认问题
会计经验：企业以不动产抵债的涉税问题分析
企业以不动产抵债的涉税问题分析企业以不动产抵债的涉税问题分析方案一：直接以不动产抵债抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。
双方约定，债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。
方案二：将不动产变成股权抵债首先，债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲;其次，将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司;最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司100%股权转让给债权人，完成抵债事宜。
以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题?哪种抵债方式更划算?方案一涉税问题分析一、债务人涉税分析1.营业税债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。
债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。
债务人以外购的房屋进行抵偿，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。
由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。
房屋应缴纳营业税=(20000-16000)x5%=200(万元)。
商铺应缴纳营业税=60000x5%=3000(万元)。
缴纳附加税费(城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%)=(200+3000)x(7%+3%+2%)=384(万元)。
债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。
2.印花税《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：80000x0.05%=40(万元)。
3.土地增值税债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。
新建房指建成后未使用的房产。
房地产企业商品房抵顶工程款业务的财税处理
“工抵房”业务的财税处理实务中，房地产企业经常采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。
那么，“工抵房”在会计和税收上如何正确处理呢？一、剖析业务的实质“工抵房”顾名思义，就是以自行开发的开发产品（未完工或者已完工房产）抵顶应支付未支付的工程款。
（一）、抵债行为成立要件《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）明确，在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。
《九民纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
因此，抵债行为成立应同时符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。
资产让与担保不属于以物抵债，仅仅是对未到期债务的一种保证方式。
（二）、抵债物权变更要件《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此，抵债资产物权的变更，并不一定随抵债行为的发生而发生，而应当以是否依法登记为前提。
（三）抵债行为实质判定房地产开发企业与施工企业之间，约定抵顶房产的价款以及抵顶的工程款金额，并共同签订《抵顶协议(合同）》。
其业务实质是通过协商折价抵偿实现其对建设工程项目工程款的优先受偿权。
房地产开发企业抵顶出去的开发产品，应当做销售处理；抵顶的建筑安装工程服务，应当做购进处理。
施工企业抵顶的应收未收工程款，应按照收到安装服务款项处理。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理以房抵债是一种常见的债务重组方式，它涉及到债务重组确认、房产转让、债务清偿和差价处理等多个方面。
以下是以房抵债的会计处理的介绍：一、债务重组确认在以房抵债的交易中，首先需要对债务重组进行确认。
债务重组是指债权债务人按照其与债务人达成的协议或者法院裁定书，就其债务偿还方式、偿还期限、担保方式等事项作出调整或重新安排的行为。
在进行债务重组确认时，需要满足以下条件：1.债权债务人双方已经就债务重组达成一致意见；2.债务重组协议已经得到法院裁定书的批准；3.债务重组不会对债权债务人双方的经营活动产生重大影响。
在确认债务重组时，需要将重组的债务账面价值与抵债资产公允价值之间的差额确认为债务重组利得或损失，并按照规定进行会计处理。
二、房产转让在以房抵债交易中，房产转让是重要的环节之一。
房产转让是指债务人将房产的所有权和处置权转移给债权人，以抵偿部分或全部债务。
在进行房产转让时，需要满足以下条件：1.房产产权清晰，不存在权属纠纷；2.房产不存在抵押、查封等限制转让的情况；3.房产转让的价格合理，不存在明显高于市场价值的情况。
在房产转让过程中，需要按照规定缴纳相关的税费，如契税、增值税等。
同时，需要对房产进行评估，以确定公允价值。
三、债务清偿债务清偿是以房抵债交易的最终目的。
在债务清偿环节，需要将抵债资产公允价值与债务账面价值的差额确认为债务清偿损益，并按照规定进行会计处理。
同时，需要按照抵债协议的约定，对剩余债务进行清偿。
在进行债务清偿时，需要注意以下几点：1.确保债务清偿的金额和时间符合协议约定；2.对于剩余债务，需要做好相应的会计处理；3.在清偿完毕后，需要将相关的会计资料整理归档。
四、差价处理在以房抵债交易中，可能会出现抵债资产公允价值与债务账面价值之间的差额。
针对这种情况，需要按照规定进行差价处理。
一般情况下，差价处理的方式有三种：1.直接抵消：将差价直接抵消原债务的账面价值，从而减少债权人的债权金额。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理1. 介绍以房抵债是指借款人将自己的房产作为抵押物，向债权人申请贷款。
在这种情况下，会计处理涉及到借款人和债权人之间的权益变动，以及相关的会计凭证的记录和披露。
2. 借款人的会计处理2.1 借款确认借款人在获得贷款时，需要确认借款金额，并将其记录为借款负债。
同时，借款人需要将抵押的房产作为资产进行确认。
2.2 利息计提借款人在还款期限内需要支付利息，根据贷款合同约定的利率和期限，借款人需要根据实际情况计提利息费用，并将其记录为利息费用，并相应地减少借款负债。
2.3 偿还贷款在贷款期满或提前偿还贷款时，借款人需要将偿还的本金和利息分别从借款负债和利息费用中减少，并将实际支付的金额记录为现金流量表中的还款金额。
3. 债权人的会计处理3.1 债权确认债权人在向借款人提供贷款时，需要确认债权金额，并将其记录为应收债权。
3.2 利息收入确认债权人在贷款期限内会收取利息，根据贷款合同约定的利率和期限，债权人需要根据实际情况确认利息收入，并将其记录为利息收入。
3.3 收回贷款在贷款期满或借款人提前偿还贷款时，债权人需要将收回的本金和利息分别从应收债权和利息收入中减少，并将实际收到的金额记录为现金流量表中的收款金额。
4. 会计凭证的记录和披露4.1 记录会计凭证借款人和债权人在进行会计处理时，需要记录相应的会计凭证。
借款人需要记录借款负债、资产确认、利息费用等会计凭证，债权人需要记录应收债权、利息收入等会计凭证。
4.2 披露相关信息在财务报表中，借款人和债权人需要披露相关的信息，包括借款负债、资产、应收债权、利息费用、利息收入等项目。
这些信息应该在财务报表的相关科目中进行披露，并提供必要的注释和解释，以便读者理解和分析。
5. 以房抵债的风险和影响5.1 风险以房抵债存在一定的风险，包括借款人无法按时偿还贷款、房产价值下降等风险。
这些风险可能会影响借款人和债权人的财务状况和偿债能力。
5.2 影响以房抵债的会计处理对借款人和债权人的财务状况和业绩有一定的影响。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理摘要：一、引言二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理2.债务重组中房屋抵债的会计处理3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理2.债务重组中房屋抵债的税务处理四、房抵债的风险与防范1.房地产市场风险2.法律风险3.信用风险4.防范措施五、结论正文：一、引言房抵债作为一种常见的融资方式和债务解决手段，在我国金融市场中发挥着重要作用。
然而，房抵债涉及的会计处理和税务处理等问题却常常困扰着企业和投资者。
本文将对此进行详细解析，以期为大家提供实用的房抵债会计处理方法。
二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理房屋抵押贷款是指企业或个人以房产作为抵押物，向金融机构申请贷款。
在会计处理上，企业应将取得的贷款记为负债，同时将抵押的房产计入担保资产。
在贷款偿还过程中，按照实际利率法计算利息支出，并在还款时按照偿还本金和利息的顺序进行会计分录。
2.债务重组中房屋抵债的会计处理债务重组是指债务人和债权人协商一致，对原有债务进行调整，以实现债务偿还的一种方式。
在债务重组中，若采用房屋抵债，企业应将房产的公允价值与原有债务进行比较，计算出抵债金额。
在会计处理上，可以将抵债金额冲减原有负债，剩余部分计入投资性房地产或固定资产。
3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理房地产投资信托基金是一种以房地产为基础资产的投资基金。
在会计处理上，基金管理人应将房地产项目的租金收入、增值收益等计入营业收入，同时按照基金份额分配原则，将净利润分配给基金投资者。
投资者在持有REITs份额期间，需按照公允价值计量REITs份额，并相应调整投资收益。
三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理在房屋抵押贷款过程中，企业和个人需按照贷款利息支出的一定比例进行税前扣除。
同时，在还清贷款后，可根据税务政策规定，将已扣除的利息支出进行税前扣除。
2.债务重组中房屋抵债的税务处理在债务重组中，房屋抵债的税务处理需关注债务重组收益的税务处理方法。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法一、房地产企业常见税收问题(一)收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。
2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。
3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。
4.假代建、真开发。
这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。
(二)成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。
2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
4.超标准列支费用。
5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。
6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。
二、如何进行房地产企业的税务稽查(一)税务稽查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。
对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。
以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理
摘要：
1.房抵债的定义和背景
2.房抵债的会计处理方法
3.房抵债的会计处理案例
4.房抵债的会计处理注意事项
正文：
【房抵债的定义和背景】
房抵债，是指债务人将自己的房产用于偿还债务。
这种方式在我国近年来逐渐增多，主要原因是房地产市场的繁荣，房价的持续上涨使得许多债务人倾向于选择将自己的房产作为偿还债务的资产。
然而，对于企业或个人来说，如何在会计处理上正确处理房抵债，是一个值得探讨的问题。
【房抵债的会计处理方法】
在会计处理上，房抵债主要涉及到资产减值损失、债务重组收益和房产的公允价值计量等方面。
具体来说，债务人应当按照房产的公允价值，借记“应付账款”等科目，贷记“固定资产清理”和“资产减值损失”科目。
同时，债务人还需要确认债务重组收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目。
【房抵债的会计处理案例】
例如，假设A 公司欠B 公司100 万元，A 公司选择以其拥有的一套房产（公允价值为80 万元）抵债。
那么，A 公司的会计处理如下：借：应付账款100 万元
贷：固定资产清理80 万元
贷：资产减值损失20 万元
借：固定资产清理80 万元
贷：营业外收入20 万元
【房抵债的会计处理注意事项】
在处理房抵债的会计事务时，有几个方面需要注意：首先，房产的公允价值应当根据市场价格等因素进行合理估计；其次，资产减值损失的计算应当准确，以避免对公司财务状况的误判；最后，债务重组收益的确认，需要根据具体情况进行判断，不能随意确认。
会计经验：以房抵债的税务与会计处理
以房抵债的税务与会计处理实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。
甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。
甲方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款乙贷：其他应付款丙一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额销售实现时，借：其他应付款丙贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）乙方税务处理：抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。
乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。
乙方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款丙贷：应收账款应收工程款甲一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额纳税义务发生，借：应交税费待转销项税额贷：应交税费应交增值税（销项税额）丙方税务处理：抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。
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房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务清算土地增值税如何确认收入？
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。