小区房屋及公用设施维修养护方案
住宅小区物业管理公共设施维护管理制度
住宅小区物业管理公共设施维护管理制度
为加强小区公用设施的管理,保障公用设施、设备的正常运行,特制订本制度，请共同遵守。
一、任何单位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。
二、市政公用设施、设备如发生损坏,立即通知市属有关部门维修更换。
三、公用设施，设备标识系统完整、准确无误。
四、小区内公用设施的日常管理、检查维护由管理服务中心负责，并制订《公共设施年
度维修计划》及《公共设施维修养护周期及标准》.
五、管理服务中心维修主管每年12月5日前制订出下年度《公共设施年度检修计划》，
中心主任负责审核、经公司主管领导批准后，由维修主管负责组织实施，维修工完成具体事项。
六、管理服务中心按照对公用设施实行有效维护.
七、加强对公用设施、设备的检查，严格按照《公用设备、设施巡查制度》开展工作，
确保设备时刻处于良好备用状态.
八、做好日常维修保养工作,发现问题及时解决,消除安全隐患，按规定填写维修保养记
录并收集存档。
九、管理服务中心主任每月对公用设施维护情况进行抽查、并做好相关记录,作为对维
修主管月绩效考核的评分依据。
十、维修主管依据《公用设施维修养护周期及标准》,每月对公用设施维护情况进行抽
查、考核，并填写《公用设施维修保养情况抽查、考核记录》，作为员工月绩效考核的评分依据。
十一、公司物业管理部负责对管理服务中心公用设施维护情况进行抽查，抽查结果作为对管理服务中心年终考核评分依据。
公用设施改造及维护维修工作程序
公用设施改造及维护维修工作程序第一篇：公用设施改造及维护维修工作程序公用设施改造及维护维修工作程序一、目的确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。
二、适用范围适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。
三、参考文件1、《设施和工作环境管制程序》。
2、《分供的选择与评估管制程序》。
3、《采购管制程序》。
四、定义1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。
2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。
五、职责1、管理处职责：（1）负责做好本管理区域内维修（改造）、保养的年度及季度计划和半年总结；（2）负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算；（3）积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作；（4）组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收；参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作；（5）管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。
2、工程技术部职责（1）作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；（2）负责做好维修（改造）工程的年度总结；（3）负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算；（4）为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持；（5）组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处；参与其它工程项目的竣工验收工作；（6）工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。
物业设备、设施的维护与维修管理(共48张PPT)
按速度分有：高速电梯〔2M/S以上〕 快速电梯〔1．5M/S以上〕
低速电梯〔1.0M/S以上，多层住宅客梯〕 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯
微机程序控制电梯
简单手柄控制电梯。
〔2〕扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
用：
❖ 〔一〕是充分发挥房屋住用功能的保障
❖ 〔二〕是延长设备设施使用寿命，保障设备平安运行、 发挥设备设施价值的保证
❖ 〔三〕利于推动房屋建筑设备设施的现代化
❖ 〔四〕利于强化物业管理企业的根底建设
❖ 二、【物业设备管理的内容】
❖ 〔一〕物业设备的根底管理
❖ 1．资料档案管理
❖ 物业设备根底资料：设备原始资料
4、建立平安责任制度
〔四〕物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．方案修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
〔1〕初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
〔2〕正常磨损阶段
〔3〕剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备〔如烟感、温感、光感探测器〕、消防报警系统、防火卷帘、防火门
优选方案。其数学表达式为： 、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
全新房屋建筑的装修型购置；
设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
房屋及设备设施管理
授课内容
物业设施、设备维修管理与维护方案
物业设施、设备维护和修理管理与维护方案物业设施、设备维护和修理管理与维护方案1为了充分提高设备的完好率和利用率，节省有限的设备经费，依据我校实际情况，特订立仪器设备维护和修理管理方法及其报修工作程序。
第一条凡由学校购置或纳入设备总帐统一管理的仪器设备，均由资产管理处布置实施维护和修理。
第二条试验室专职管理员及试验员有责任对所管理的仪器设备做好日常的维护；，一般性的维护和修理工作，对仪器设备应定期、定时进行维护，发现问题及时修理。
保证试验设备完好率和试验开出率，并对仪器、设备的维护和修理、维护情况进行登记，做好台帐。
第三条仪器、设备报修程序1、各单位按规定填写维护和修理申报单，经资产管理处审定同意后再进行维护和修理。
如属换修部件的，原部件必需按以旧换新的规定交资产管理处更换，并对新更换的原器件进行登记。
2、凡属维护和修理所需的.各种零件、料子，都应填写资产管理申请计划表，由资产管理处审核，统一组织采购。
3、确需送外修理的仪器设备，按上述程序由资产管理处实施。
4、尽量利用校内技术气力进行维护和修理，拟设立本身乐意参加的后备维护和修理技术人员库，视设备的类型，故障性质调集院内技术人员进行修理。
5、精密、宝贵仪器（单价10万元以上）、设备发生故障，使用单位应作好应急处理，然后速上报主管部门及资产管理处，经资产管理处会同专家了解情况并认定后，申报专项费用，由专人组织维护和修理。
6、计算机内部配制需改动、升级、扩容，须报资产管理处批准。
7、仪器设备修复后，由资产管理处会同报修单位进行验收。
并填写验收看法，签字认可。
8、各类维护和修理记录资料，分别由资产管理处和报修单位及时整理、归档。
第四条仪器设备报修标准1、计算机硬件发生故障、损环（不包含因操作问题、程序错误、病毒等一切软故障）；2、仪器设备无法启动，查不出原因（不包含电源不通，保险烧坏等）；3、关键部位的零配件损坏，仪器设备无法使用；4、仪器仪表测量精度严重偏差，自身无法调校；5、因时间关系，仪器设备中紧要部件老化，需改换工作量较大；6、大型宝贵精密仪器设备损坏。
房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准
房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准房屋本体公用部分的维修养护是保证住户安全和舒适的重要措施。
以下是房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准的详细说明：1.地基基础：每年进行一次全面观测，确保房屋无倾斜、地基无明显沉降或移位，墙体无严重裂缝等问题。
发现问题应及时报告开发商和上级主管单位。
一次全面检查。
2.梁、柱、板等主体结构：主体结构应无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂、体和非收缩性裂缝，无筋露等问题。
发现问题应随时修补，每年进行一次全面检查。
3.大理石条墙体、墙面砖、瓷面砖等：应均匀、牢固，饰面板（砖）安砌贴牢。
砖、瓷面砖墙体、墙面每5年清洗一次。
室内楼道、楼梯墙面每3-4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。
外墙涂料每8年翻新一次。
4.顶棚：抹灰层应牢固，无面层剥落和明显裂缝。
无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全。
发现问题应按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。
5.楼梯、扶手：应牢固，确保使用安全。
木扶手面应无明显龟裂和漆层脱落。
发现问题应按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。
6.公共门窗：应防牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
发现问题应按原样及时修复，每年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次，金窗、百叶窗1年油漆一次。
7.层面防水层、隔热层、防水层：层面防水层应无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口前须检查一次，发现破损及时修补。
隔热层应无缺水现象。
8.水箱、水池：应完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。
每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱。
9.天面扶栏、避雷带、公共防盗网：应无破损、变形，无明显锈蚀。
每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。
10.消防设施（消防栓、消防管道、消防阀）：应无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。
（物业管理）物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案
（物业管理）物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿⼯作的实施⽅案（物业管理）物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿⼯作的实施⽅案物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿⼯作的实施⽅案⼀、对业主、使⽤⼈⾃⽤部位提供维修服务的措施1.业户报修的范围：报修范围适⽤于⽤户提出的任何维修服务要求的处理。
2.报修的⼯作程序：（1）接到⽤户报修时及时填写《报修记录单》。
（2）接到《报修记录》急修30分钟到达现场处理，⼀般修理⼀天完成（如⽤户预约维修时间，维修⼈员应在预约的时间提前到达现场）。
（3）对有偿服务项⽬，维修⼈员应按《维修服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费⽤⾦额，经⽤户签名确认。
（4）维修完成后，维修⼈员应请业户检查使⽤合格后在《报修记录表》上签名确认。
⼆、物业管理区域内共⽤设施设备的维修措施1.公⽤设备设施维修保养计划（1）公⽤设备、设施维修、保养的⽬标确保公共设备在使⽤中完好状态，满⾜服务要求，延长其使⽤寿命，保证其使⽤功能得正常发挥。
（2）公⽤设备、设施⽇常维修、保养的管理⼯程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》及其作为指导书和⾏业规范规定要求对设备设施实⾏管理。
设备的管理主要为以下内容：设备的⽇常运⾏和使⽤公共设备的运⾏管理由服务使⽤部门负责，如监控系统由监控中⼼负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。
期于基础功能性系统均由⼯程部负责其⽇常运⾏管理。
运⾏管理为严格执⾏相应设备运⾏操作规程。
设备的维护保养根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为⽇常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的⽇常巡视保养由使⽤部门或责任部门负责，⽽设备的定期维护保养则均由⼯程部负责。
设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展⼯作。
设备故障的修理设备常见简单维修，要求当⽇修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。
设备的⼤修改造设备⼤修改造由⼯程部根据设备状态提出申请报告，经公司核准后报请业主委员会批准，按照预定施⼯⽅案由⼯程部组织实施，竣⼯验收可由业主代表和物业公司共同执⾏，⼯程情况应作专项汇报。
室外公用设施的维修方法（三篇）
室外公用设施的维修方法１、维修目的：使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保正常的运作状态，为业主（用户）保持一个安全、舒适、优雅、快捷的办公环境。
２、维修原则：⑴、坚持经济、合理、安全、实用的原则。
在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
⑵、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
⑶、为用户服务的原则。
3、维修依据：⑴符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。
⑵符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
4、维修标准：（1）管区道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。
①将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。
②用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
③将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。
④湿润水完成渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。
填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制在≤3CM）。
⑤用木抹子轻轻地将修补表面抹平，在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。
然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处理湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。
B、修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）：①凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。
②待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。
③将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。
④必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。
⑤修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。
物业维修实施方案（范文）
物业维修实施方案物业维修实施方案篇一：物业管理实施方案物业管理实施方案邵阳市和谐物业管理服务有限公司一、物业概述：物业名称：帝豪澄湾总筑面积176869平方米由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。
我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。
专业的物业管理和业主自治自律相结合。
通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。
发挥物业最大的使用功能。
使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。
二、管理依据 1 2 国务院令504号《物业管理条例》。
湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【201X】76号。
3 普通住宅小区物业管理服务等级。
三、管理目标条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。
1 2 对保安、水电、消防监控提供24小时服务。
公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。
技术人员按国家规定100%持证上岗。
3 4 房屋及其配套设施完好率达95%以上。
清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5 6 业主投诉处理率100% 每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。
我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。
四、物业管理机构设臵及资源配臵（一）机构设臵方案业务流程及各部门职责1、机构设计图：机构图说明：机构图设臵的原则：精干、高效、一专多能。
实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。
管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。
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小区房屋及公用设施维修养护方案
1、提要：
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、
装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实
施细则。
定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常
使用。
1.1建筑物结构特色
XX*华庭住宅小区，位于XX县城，长安路东侧、海兴中
路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建
筑面积约97802.54㎡，由多层16栋、3栋18层（不含地下部
分1层）及SOHO楼1栋。
1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对XX*华庭住宅小区房屋本体和公用设施维修养护
的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延
长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增
值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为
100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为
100%。
1.3对XX*华庭住宅小区房屋及公共设施的管理策略
为做好XX*华庭住宅小区的房屋和公共设施的维护保养，
我们采取如下三大管理策略：
1.3.1预防性保养策略
重视XX*华庭住宅小区房屋本体和公共设施的日常检查
和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保