20房屋及维修养护方案

第章房屋建筑的维修和养护
一、房屋本体管理与维修措施大纲
分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。

为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。

同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。

非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。

在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。

二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果
管理处将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果：
1.维修养护的总效果
1)保证房屋的使用功能和安全；
2)维护房屋外观完好；
3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值；
4)房屋及配套设施完好率99%以上
5)房屋零修、急修及时率为100%
6)中大修工程质量合格率为100%
7)重大维修工程回访率为100%。

2.房屋本体日常维修的标准
1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；
2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；
3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全；
4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落；
5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上；
6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。

7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一；
8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹；
9)排水口：无杂物堵塞，护网完好；
10)排污井：无堵塞，排放良好。

11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象；
12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象；
13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；
14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡；
15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。

三、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。

按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。

另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

1.玻璃幕墙的修缮与养护
由于本项目玻璃幕墙多、分布广，易受大风，暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。

定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

2.砌体结构的修缮与养护
2.1砌体结构的修缮
主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。

维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。

维修时将采用环保型高强材料修复。

2.2砌体结构的加固
砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。

2.3砌体结构的养护
为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。

3.钢筋混凝土结构的修缮与养护
管理处将依据本物业的特点，制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

4.房屋防水工程的修缮与养护
在日常维护工作中，管理处将坚持防排结合，以防为主的原则，选用环保、新型、高效、高质的维修养护材料，对屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程进行及时的修缮与养护，同时对防水工程建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

5.房屋装饰工程的修缮与养护
管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰
面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

6.门窗的修缮与养护
管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后加强对门窗的检查，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。

定期进行油漆；加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

7.公用设施的维修和养护
管理处将加强公共设施的日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患。

四、房屋建筑管理的特点
1、房屋建筑管理的重点
房屋建筑在多种装饰材料的使用上，决定了今后我们在物业管理工作中，针对不同的装饰材料需要采取多样化的维护管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防染色；玻璃幕墙的防变形防脱落等，都是今后装饰工程维护的重要内容。

2、房屋建筑养护目标
我们对大楼房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

3、房屋建筑养护范围
根据招标文件的要求，在充分分析物业的建筑特点及功能结构的基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重结构部位（包括基础、梁、屋顶、柱等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护。

（电梯、消防设施、本体上下水管道等设
备设施的维修养护详见《机电设备管理》内容。

）
五、房屋建筑管理的计划
对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，物业物业服务中心配合物业管理部门进行检查和监督落实。

非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，物业服务中心负责维修养护，大、中修或更新改造由物业服务中心制订修缮计划。

房屋本体及公用设施维修养护计划如下：
房屋本体维修养护计划表
公用建筑维修养护计划表
定期养护计划表
六、房屋建筑管理的实施
物业物业服务中心根据日常巡视检查的结果，制订房屋建筑的修缮养护计划。

其中，日常维修养护由物业服务中心按时安排组织实施，资金编制维修预算，上报罗湖物业经营管理公司，获得批准后，由物业服务中心或聘请专业公司组织实施。

1、维修养护实施细则
根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。

每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订年度修
缮养护计划和实施方案。

另外，遇台风、暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

2、重视白蚁防治，确保房屋建筑安全
白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。

我们定期进行防治消杀，我们还将定期检查建筑物各部位，及时走访客户，收集白蚁防治的有关信息，发现白蚁立即进行防治消杀，确保房屋建筑的安全。

3、搞好房屋查勘工作
通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。

因此，我们对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。

我们将定期查勘（以1～3年为宜），记录各部分完损情况，并输入电脑，按照一定的标准进行分析，最后评定房屋完损等级。