房地产开发企业贷款利息支出的核算.doc
银行会计之贷款业务的核算
银行会计之贷款业务的核算一、引言贷款是银行的核心业务之一，在银行的资产负债表中，贷款是重要的资产项目之一。
因此，正确的核算贷款业务对于银行的财务管理至关重要。
本文将探讨银行会计中贷款业务的核算问题，包括贷款的分类、计提利息、考核准备金和坏账准备金等。
二、贷款的分类根据贷款的性质和形式，贷款可以分为以下几类：1.个人贷款：包括个人消费贷款、个人住房贷款等。
2.企业贷款：向企业提供的贷款，包括流动资金贷款、投资性贷款等。
3.房地产贷款：用于购房或房地产开发的贷款。
4.农村信用贷款：向农村居民或农业经营主体提供的贷款。
不同类型的贷款在核算上可能有一些差异，银行会计人员需要根据实际情况进行区分。
三、计提贷款利息贷款的核算中，计提贷款利息是一个非常重要的环节。
计提贷款利息的公式为：计提贷款利息 = 贷款余额 × 年利率银行每月或每季度需要根据贷款余额和贷款利率计算出应计提的贷款利息，并在贷款利息收入项目下进行登记。
这样能够准确记录已经形成的贷款利息，为后续的收入核算提供依据。
四、考核准备金考核准备金是银行在贷款业务中设置的一个账户，用于应对贷款可能出现的损失。
银行需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提考核准备金。
考核准备金的计提公式为：考核准备金 = 贷款余额 × 考核准备金率贷款余额指的是银行的贷款总额，考核准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。
通过计提考核准备金，银行能够更好地应对可能的坏账风险，保障贷款业务的稳健发展。
五、坏账准备金坏账准备金是银行在贷款业务中设立的一个准备金账户，用于弥补可能存在的坏账损失。
银行每年需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提坏账准备金。
坏账准备金的计提公式为：坏账准备金 = 贷款余额 × 坏账准备金率贷款余额是指银行未偿还贷款的总额，坏账准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。
通过计提坏账准备金，银行能够更好地应对可能的损失，保障贷款业务的安全性。
房地产开发企业会计科目表及注释
房地产开发企业会计科目表
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目.其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目,只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。
表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要,如“应付债券”科目,只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目.企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
成本类科目，这类科目有三个,即：“开发成本"、“开发间接费用”和“研发支出”。
其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。
如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施
工”和“施工间接费用”、“工程结算"、“机械作业"等科目。
许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息.如房地产开发企业在“原材料"总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映.在二级科目下,还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料-设备"二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
房地产企业的会计核算流程
房地产企业的会计核算流程房地产企业的会计核算流程在房地产企业当会计人员，需要明白一些关于会计的核算流程。
下面是店铺为你整理的房地产企业会计核算流程，希望对你有帮助！房地产企业会计核算流程开发环节，销售环节，清算环节先讲开发环节讲到开发，先得有土地就像生产汽车，你得先有钢材所以首先要有地也就是所谓的购地环节一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍，或者现场竞标。
我说的细点，因为业务知识点就含在里面一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息，上面会有土地的拍卖价格，但是这个并不是我们做账的土地价格我们做账的土地价格是最终的成交价还有和政府签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账这个时候的会计科目是：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款经过激烈的竞争，和政府签订的购地协议合同，地有了，也就是房地产最重要的核心原材料有了，那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?土地外在的一些优点如地段，周围市政配套设施这里不讲，因为这些都是大家可以看得到的我所说的内在质量就是土地的地质，地基基础，地质好不好，以后盖房子地基稳不稳固，买完地皮以后肯定要第一件去做的事。
这也就进入房地产开发环节的第二步了前期工程费承前启后，前就是为建造房子做准备工作，后就是买完地就必须要做的工作虽然财务不做工程上的事情，但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理要不然还真以为一步到位，直接都计入到建安工程费里面了所以勘探地质，地质勘察费，文物勘察费，地基勘察费，水文勘察费，沉降观测费，日照测试费，环境评估费，交通影响分析费，基础桩应变费这些都要进入前期工程费具体分录：借：开发成本-前期工程费贷：银行存款/现金我这里说到开发成本-前期工程费，二级科目如果你要做的详细的话，三级科目根据本单位的需要自己设置做完这些对土地的内在因素工作，确定土地盖房没问题。
接下来就要考虑房子怎么盖的问题。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档名称]房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档背景]房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。
本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。
[主要内容]一、房地产开发费用的分类房地产开发费用可以分为以下几类：1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。
2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。
3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。
4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。
二、房地产开发费用的扣除规定根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。
需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。
三、房地产开发利息支出的扣除规定根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。
但是，应当注意以下几点：1. 利息支出应当与实际借款金额相符。
2. 对于膨胀性资产的借款，超过膨胀性资产净额部分所产生的利息支出不能扣除。
房地产开发企业财务报表分析
根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时 间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金， 并非是公司实收的现金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
行次 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
期初数
其他流动资产
12
其他流动负债
44
流动资产合计
13
-
-
流动负债合计
45
-
非流动资产
14
非流动负债
46
可供出售金融资产 15
长期借款
47
持有至到期投资
16
18
B2、损益表—概念
功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏 损数量
作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各 项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项 利润来源及其结构，把握经营策略
收入-成本及费用=利润
19
B2、损益表—结构
利润表
编制单位：
2007年度
D. 财务分析实例（华润置地） （P50-P59）
11
B1、资产负债表—概念
功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所 有者权益（自有资本）的存量及其结构
作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及 其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优 化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策
2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案
2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案单选题（共60题）1、印花税法规定，为了鼓励技术研究开发，对技术开发合同只就合同所载的（）计税。
A.价款金额B.报酬金额C.使用费金额D.研究开发费金额【答案】 B2、在企业所得税中可以税前扣除的项目是（）。
A.税收滞纳金B.向投资者支付的红利C.差旅费D.非广告性赞助支出【答案】 C3、《增值税纳税申报表》（适用于增值税一般纳税人）第14项“进项税额转出”栏数据，以下（）不在本栏中反映。
A.某药品经销单位被药监局依法没收的药品B.某电器公司将外购的钢材用于本企业装修厂房C.因违法被拆除的建筑物D.某商场将外购的商品用于职工集体福利【答案】 B4、税务师受托对某企业进行纳税审核，发现该企业2020年3月份将福利部门领用的原材料20000元，计入生产成本，经核实当月期末材料结存成本为50000元，期末在产品结存成本为80000元，期末产成品结存成本为120000元，当期产品销售成本为200000元，则税务师采用“按比例分摊法”计算的分摊率是（）。
A.8%B.5%C.4%D.4.4%【答案】 B5、下列关于发票的说法，错误的是（）。
A.自2020年2月1日起，自愿选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，仍需向税务机关申请代开B.自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限C.增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具D.增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额，并在规定的纳税申报期内向主管税务机关申报缴纳【答案】 A6、某食用植物油生产企业2019年5月购进大豆一批用于生产食用植物油。
当月销售1000吨食用植物油，主营业务成本为2100万元，农产品耗用率为70%，大豆平均购买单价为6000元/吨。
岗位练兵习题—所得税
一、单选题：1、某批发兼零售的居民企业，2014年度自行申报营业收入总额350万元，成本费用总额370万元，当年亏损20万元，经税务机关审核，该企业申报的收入总额无法核实，成本费用核算正确。
假定对该企业采取核定征收企业所得税，应税所得率为8%，该居民企业2014年度应缴纳企业所得税（）。
A、7.00万元B、7.40万元C、7.61万元D、8.04万元正确答案：// D //2、某小型微利企业，2012年度亏损13万元，2013年度盈利6万元、2014年度盈利22万元。
该企业2014年度应缴纳的企业所得税为（）。
A、3.5万元B、3.75万元C、1.5万元D、3万元正确答案：// D //3、某金融企业提取的呆账准备金，2013年按税法提取准备金630万元，发生损失288万元，2014年贷款余额8.6亿元，会计上提取了呆账准备金750万元，则2014年该企业应调增多少呆账准备金？（）A、110万元B、232万元C、220万元D、452万元正确答案：// B //4、甲企业共有股权10000万股，为了将来有更好的发展，将80%的股权让乙公司收购，然后成为乙公司的子公司。
假定收购日甲公司每股资产的计税基础为8元，每股资产的公允价值为10元。
在收购对价中乙企业以股权形式支付72000万元，以银行存款支付8000万元。
甲公司取得非股权支付额对应的资产转让所得或损失（）万元。
A、1600B、2000C、1500D、1000正确答案：//A //5、以下各项支出中，可以在计算企业所得税应纳税所得额时扣除的是（）。
A、支付给母公司的管理费B、按规定缴纳的财产保险费C、以现金方式支付给某中介公司的佣金D、赴灾区慰问时直接向灾民发放的慰问金正确答案：// B//6、境外某公司在中国境内未设立机构、场所，2013年取得境内甲公司支付的股息500万元，取得境内乙公司支付的特许权使用费350万元。
2013年度该境外公司在我国应缴纳企业所得税（）万元。
房地产开发成本核算(一)
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（三）十一、开发产品成本、费用的扣除问题八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
共同点：对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。
不同点：新31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
不同点：新31号文对扣除项目原则规定更加清楚。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：1、已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本共同点：可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。
涉及房地产企业利息支出处理技巧
涉及利息费用的处理技巧房地产开发企业在融资过程中所发生的利息费用,在土地增值税清算时到底应如何处理?总是困扰许多房地产企业的财务人员和不少税务局干部,为了帮助广大的房地企业在土地增值税清算的过程中,准确处理利息费用,实现土地增值税清算的效率,笔者对利息费用的相关政策进行研究,对房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的处理方法总结如下。
（一）房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。
1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。
国税函220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
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开发贷款利息支出的核算
(一)开发贷款利息的计算
贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。
贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。
1．利率
日利率一般按本金的万分数表示。
年利率、月利率、日利率的换算公式为：
年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30
3．计息日和计息时期
按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。
短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。
长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。
【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息
2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)
2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)
2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元)
2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元)
2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元)
5段利息相加得37765000元。
(2)按照年利率计算利息
应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000
开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。
贷款利息的分摊方法有以下两种：直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。
有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。
从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。
对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。
而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。
房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：
成本对象的竣工时间一致。
成本对象的竣工时间不一致。
1.竣工时间相同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。
在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。
计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。
计算公式如下
2．竣工时间不同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。
在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。
计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。
计算公式如下：
【例4—5】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。
开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。
普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。
普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。
高档住宅竣工时间为2009年6月19日。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)每季计提应付利息时。
借：生产成本——待分摊成本 6250000
贷：应付利息 6250000
(2)支付季度贷款利息时。
借：应付利息 6250000
贷：银行存款 6250000
(3)普通住宅竣工时利息的分摊。
2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元；
普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％
借：生产成本——普通住宅 14285700
——高档住宅 10714300
贷：生产成本——待分摊成本 25000000
三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理
辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。
根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。
开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。
(一)辅助费用的组成
辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。
《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。
如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。
1．借款手续费
旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。
借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
2．借款佣金
房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。
借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
3．项目评估费
各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。
所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。
银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。
银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
4．土地评估费
项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。
采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。
房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。
而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
5．抵押登记费
银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。
企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。
土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
6．财务顾问费
财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。
这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。
银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。
而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
(二)辅助费用的核算
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。
开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例4—6】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：生产成本 500000
贷：银行存款 500000
(三)辅助费用的分摊
辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。
但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。
(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。
应按利息分摊的方法进行分摊。
(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。
四、集团转入开发贷款的核算
房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。