秦虹：经济适用房产权与收益问题研究
基于共有产权的经济适用住房收益分配研究
基于共有产权的经济适用住房收益分配研究基于共有产权的经济适用住房收益分配研究一、背景和意义二、相关理论分析三、共有产权理论四、基于共有产权的经济适用住房收益分配研究五、案例分析一、背景和意义在城市快速发展的今天，住房问题已经成为了困扰人们的头疼问题。
对于住房问题的解决，政府适度干预是必不可少的。
但是，政府对于市场的干预越大，市场的效率就会越低，因此，我们需要一种既能够解决住房问题，又能够保证市场的效率的制度来进行探讨。
共有产权就是这样一种制度。
二、相关理论分析共有产权制度源于私有产权制度和公有产权制度的结合。
这种制度将住房的产权分为两个部分，即租赁权和产权，一部分属于政府或者社会，另一部分属于房主或住户。
共有产权制度从一定程度上解决了政府对市场干预过大带来的问题，保证了市场的效率。
三、共有产权理论共有产权制度原则上可以采用两种形式：一种是租租购，即政府按照一定比例购买房屋的租赁权或产权，然后出租或转让给住户，住户可以选择随时购买剩余部分的产权；另一种是购租共有，即住户先按照一定比例购买房屋的产权，再租赁政府或社会持有的部分产权。
四、基于共有产权的经济适用住房收益分配研究基于共有产权的经济适用住房需要考虑收益的分配问题。
租租购模式的收益分配应该采用两个原则来解决：一是政府要保证自己对社会所支付的租金能够实现“无风险”的回报，即收益应当不低于国债的利率；另一方面，收取的租金还要占到这套房屋总产权价值的一部分，在收益不能达到预期的情况下，政府需要有权卖出自己持有的部分产权来确保回报率。
购租共有模式下，收益分配比较简单。
住户购买的产权一般是市场价格的一部分，政府和社会持有的部分产权的租金应该根据市场价格和税收进行合理分配。
五、案例分析1、洛阳市某小区购租共有模式的分析该小区建设了一批面积不大的经济适用房，采用的是购租共有的模式。
其中，住户购买了40%的产权，政府持有60%的租赁权。
该小区房屋的实际市价为100万元。
论经济适用房存在的问题及对策毕业论文及开题报告范文格式
经济适用房存在的问题及对策毕业论文及开题报告范文格式一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）选题的目的和意义：随着城市化进程的加快，我城市的房价也开始高升，国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。
本文选取经济适用房为题材，通过对杭州经济适用房的分析，并发现整个经济适用房体系的问题。
为加快经济适用住房建设，增加住房的有效供给，促进住房商品化和住房建设的发展，加快解决人民群众的住房问题，完善我国的住房保障体系重要的途径。
经济适用房是我国解决住房问题的不可或缺的方式。
研究经济适用房存在的问题主要是为了从根源上解决其存在的问题。
第一、了解杭州经济适用房的现状，分析问题，并根据不同问题提出相应的对策，解决好我们中低收入家庭的住房问题。
第二、解决好经济适用房的存在的问题有利于完善我国住房保障体系，构建设和谐社会，体现社会公平。
第三、探索出经济适用房的发展的新方向和新功能。
国内研究现状：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅。
具有经济性和适用性的特点。
我国经济适用房从90年代开始到现在已经经历了五个时期，这个舞个时期分别是酝酿时期、启动和开启时期、高速发展时期、质疑时期和转型时期。
一、2006年4月之后，经济适用房政策开始转变。
经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。
租赁型经适房将是未来发展方向。
廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障；二、随着经济适用房问题的不断出现，人们开始研究经济适用房体制中存在的各种问题，如经济适用房补贴机制，目前许多地方政府都已经开始改变经济适用房的补贴机制；三、2009由于地价和单位建造成本的不断增加，即使经济适用房的价格低，也有很大一部分人买不起住房，因此租售并举的模式开始成为研究发展的新方向。
经济适用住房制度中的法律问题研究的开题报告
经济适用住房制度中的法律问题研究的开题报告一、选题背景随着城市化进程的推进，我国城市居民住房问题日益凸显。
其中，经济适用住房（以下简称“经适房”）是解决城市住房问题的重要途径之一。
经适房作为一种补贴性住房，不仅解决了一部分城市居民的住房问题，而且减轻了政府在住房方面的压力。
然而，在经济适用住房建设和管理中，仍存在着一些法律问题。
例如，企业或个人的申请和分配流程不透明，容易发生权力寻租和非法交易；经适房入住者可能存在恶意倒卖房屋的情况，违反了相关法规，甚至导致经适房难以达到应有的社会效益。
因此，深入研究经济适用住房制度中存在的法律问题，有助于优化经济适用住房管理模式，提升其社会效益。
二、选题意义1. 政策指导意义研究经济适用住房制度中存在的法律问题，可以为政府制订相关政策提供依据。
例如，针对申请和分配流程不透明的问题，可以加强监管力度，明确流程和标准，降低非法交易的风险；针对经适房入住者恶意倒卖房屋的问题，可以对相关法规作出补充和完善，提升惩罚力度。
2. 社会效益意义经济适用住房建设和管理的规范化，不仅有助于减少住房问题，而且有利于经适房在社会中发挥出更多的效益。
例如，规范经适房的管理流程和标准，可以提高住房的使用效率，减少浪费，达到公平、公正地分配资源的目的。
三、研究目标与研究方法1. 研究目标本研究旨在探究经济适用住房制度中存在的法律问题，并提出有效的解决方案，以期优化经济适用住房的管理模式，提升其社会效益。
2. 研究方法（1）文献资料法：收集相关文献和政策文件，并进行梳理和分析。
（2）案例研究法：选取典型案例进行分析和研究，总结法律问题和解决方案。
（3）问卷调查法：通过问卷调查的方式，了解经适房入住者和相关管理部门对于经济适用住房制度的认知程度和意见。
四、预期研究结果1. 揭示经济适用住房制度中存在的法律问题通过文献资料法和案例研究法，总结和分析经济适用住房制度中存在的法律问题，为相关管理部门提供改进和优化的参考。
房地产业发展与住有所居秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任word资料23页
房地产业发展与住有所居秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任各位学员大家好，我是住房和城乡建设部政策研究中心主任，我叫秦虹。
今天和大家交流的题目是房地产业发展与住有所居。
在今天的这段时间里面，主要是和大家交流三个方面的内容。
第一，实现“住有所居”是我国住房发展的目标；第二，认清房地产市场属性促进其健康发展；第三，履行好住房保障职责建设美好城市。
一、实现住有所居是我国住房发展的目标（一）房地产业在我国国民经济中的地位首先，我们先介绍一下中国住房发展的一个目标。
住房发展、住房建设是整个房地产发展的一个重要的一个内容。
大家都非常关心，现在中国的房地产业，在中国国民经济中发展的，到底是出于一个什么样的地位？还是不是支柱产业？根据我们的研究，我们认为，房地产业是我们经济发展中的重要基础产业。
为什么说它是重要的基础产业呢？是因为我们在城市里面从事的各项经济活动它都离不开房地产业这种生产资料的一个支撑。
比如说城市里从事的第二产业和第三产业，搞工厂你需要厂房，从事第三产业服务业，比如说，你需要经商，需要有商场、商业的铺面，如果是你想做一些服务性的，一些服务行业那还需要一些办公室、写字楼作为支撑。
所以整个城市里面，所有的经济活动，第二和第三产业的所有的经济活动都离不开房地产业的一个支撑。
同时，它又是城市居民必备的生活资料，所有的人在城市里生活他都要有地方来住，这个房子就是人们最基本的生活资料。
所以，这个产业，它在整个经济运行中既是重要的生产资料，又是重要的必不可少的生活资料。
在这样的情况下，我们看这个产业是个什么产业呢，他显然是国民经济发展中的一个重要的基础产业。
那么这样一个基础产业，在整个国民经济增长中，他又起到一个什么样的作用呢？也就是说大家都在关心房地产业它是不是支柱产业这样一个问题？那么我们从理论上来给大家做一个介绍，一个产业它是不是支柱产业，在经济学上是有一个客观的标准的，这个标准是什么？这就是当一个产业的增加值如果占到GDP总量的5%以上的话，这个产业就是国民经济的支柱产业，它客观上就是国民经济的支柱产业。
经济适用房共有产权制度研究
经济适用房共有产权制度研究摘要：经济适用房共有产权制度是经济适用房制度的重大创新，针对现阶段经济适用房遇到的尴尬处境给予了新的解决办法，就经济适用房共有产权制度的一些细节问题进行探讨，针对其中争议问题提出解决办法，使共有产权制度真正成为解决经济适用房困境的可行之路。
1、实行经济适用房的重大意义及现状经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析(1)共有产权经济适用房的性质经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。
共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。
其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。
共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。
经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。
在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。
经济适用房法律问题研究的开题报告
经济适用房法律问题研究的开题报告一、选题背景随着城市化的进程不断加快，大量农民涌向城市，而他们大多数人都没有足够的购买力购买房屋，这就需要适应他们的住房需求，因此政府开始推出经济适用房政策。
经济适用房是为了满足低收入家庭住房需求而出台的一项政策，它的出现对于缓解住房供需矛盾和改善低收入人群的住房条件具有重要的意义。
同时，也给开发商和政府带来了一系列的法律问题，如经济适用房的产权归属、经济适用房的销售和价值等问题，这些问题在经济适用房的建设、运营和管理中需要得到解决。
因此，经济适用房法律问题研究具有实际的意义和深远的影响。
二、研究内容经济适用房法律问题研究包括以下内容：1. 经济适用房产权的法律问题研究：（1）经济适用房产权的归属问题；（2）经济适用房产权的转让和继承问题；2. 经济适用房销售管理的法律问题研究：（1）经济适用房销售方式的制定与管理；（2）经济适用房价格管理的法律问题；3. 经济适用房的规划、建设和运营管理的法律问题研究：（1）经济适用房的规划和建设管理；（2）经济适用房的运营管理和维护；三、研究方法本研究采用文献分析和案例分析相结合的方法。
文献分析主要是通过查阅相关的法律文献、政策文件和相关研究报告，深入了解经济适用房政策和相关的法律问题；案例分析则是通过对已建成的经济适用房项目进行实地考察和分析，探索实施过程中的问题和解决方法。
四、预期成果本研究旨在深入探讨经济适用房政策所涉及的法律问题，探索相关政策的制定、实施和管理的法律基础。
通过对产权归属、销售和价值等方面的问题进行研究，为政府、开发商等相关方提供参考和建议，进一步推动经济适用房政策的落地实施，促进住房良性发展，提高住房的普及率和质量。
论我国经济适用房的产权归属
论我国经济适用房的产权归属引言在我国不动产市场中，经济适用房是一个重要的分类。
经济适用房是指由政府以补贴或倾斜政策支持，面向符合条件的低收入家庭出售的房屋。
在购买经济适用房时，人们常常关注的一个问题就是产权归属。
本文将探讨我国经济适用房的产权归属情况，并对其独特性进行分析。
经济适用房的产权归属情况经济适用房的产权归属在我国是比较特殊的。
根据我国法律规定，经济适用房的产权分为两个部分：商品房产权和限定权。
具体如下：1.商品房产权：购买经济适用房的住户获得的是经济适用房的商品房产权。
这意味着住户可以享有该房屋的所有权，包括使用权、收益权和处置权。
在一定条件下，住户可以将经济适用房转让给他人，享受房价增值带来的经济收益。
2.限定权：除了商品房产权外，经济适用房还存在限定权。
限定权是指政府对经济适用房产权的限制和限定。
政府通过限制住户的转让条件、购买人员资格等方式，确保经济适用房的购买和使用都符合政府的相关政策和原则。
在我国的经济适用房购买合同中，通常会明确标注商品房产权和限定权的内容，并对双方的权利与义务进行约定。
购买经济适用房的住户需要接受限定权的制约，同时享受商品房产权所带来的权益。
经济适用房产权归属的独特性相比于普通商品房，经济适用房的产权归属具有独特性。
主要体现在以下几个方面：1.住户权益的保护：经济适用房的产权归属中，政府的限定权主要目的是为了保护低收入家庭的利益。
通过限制住户的转让条件和购买人员资格，可以有效防止房价泡沫的出现，使经济适用房真正服务于需要的家庭。
2.倾斜政策的支持：经济适用房的产权归属中，政府通过补贴和倾斜政策来支持购买经济适用房的住户。
这些政策包括购房补贴、优惠贷款等，使得低收入家庭可以以较低的成本购买到房屋，并享受到相应的福利。
3.社会责任的承担：经济适用房的产权归属中，政府承担了更多的社会责任。
政府通过建设经济适用房项目，为低收入家庭提供了基本居住需求，同时也减轻了这部分人群的生活负担。
保障房建设需要精细化管理——访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
保障房建设需要精细化管理——访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹作者：暂无来源：《经济》 2012年第8期文/本刊记者毛丽冰百姓安居才能乐业。
近年来，国家在积极调控楼市房价的同时，加大力度建设保障性安居民生工程。
整个“十二五”期间，我国将建各类保障性住房3600万套，覆盖面可达20%。
针对今年以来我国保障性住房建设的现状以及未来的规划趋势，《经济》记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。
引进民间资本的关键在于政府补贴《经济》：据住房和城乡建设部公布的数据显示，今年上半年，中国保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元人民币。
下半年还有很大一部分保障性住房在建，对资金实际投入的需求量也将很大，这些保障房建设资金该如何解决？秦虹：整个资金安排主要有六个渠道：一是各个地方土地出让净收益的10%，还有很多地方已是超过政策要求，按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设；第二是公积金的增值收益；第三是中央财政的转移支付，上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多，估计下半年数额还会有增加；第四就是地方的财力，地方政府从财政收入中拿出一部分资金来；第五个部分就是购房的收入，指的是经济适用房和限价商品房的销售，这部分钱的收入占相当大一部分。
还有一个渠道就是中央代发地方建设债券，主要用于保障性住房的建设。
剩下不足的，还需要通过银行贷款，或是一些企业的投入等。
实际上，各个地方每种渠道所占的比例不一定相同。
比如中西部比较困难的地区，主要是中央财政的投资占的比较大。
东部地区主要是土地收入、地方财政的支出占的比重比较大。
《经济》：由住建部等7部门刚发布新规，强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。
市场化解决资金问题政府该如何引导？有没有进一步的政策或措施？秦虹：关于社会资金进入保障房建设，现在主要看是什么样的保障性住房建设。
如果以是否拥有产权来衡量，就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设，民间资金的投入是没有问题的。
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是让渡部分权 力ｆ ｌ 时免除相 ｌ－ ＇１ Ｊ ，
应 义 务 。在 经 济 适 用 住 房 的共 有 产权
中， 政府拥 有的这部分产权对 受助购
房者 无偿地让渡 了房 屋的占用权 、使
价款” 由于在实践 中出现 成交额难以 ， 掌｝ 售房者隐瞒实际成交价等问题 ， 卒， 导致政府收益不 能保证 ， 目前这一规
的合 理配置 ，可 以消 除不完 全契 约
第阳 ，对 ｆ用货币补贴 购房的 ， 因购 售房行 为始 终在 市场 体 系 ｑ 运 Ｊ
行 ，共有产权及其收益 可以直接按出 资比例设定 。
首先 ， 有利于建立完善经济适 用 住房的退 出机制 现行经济适用住房 制度中，由于产权和Ｉ 权益不清，受助
解决经济适用住房上 市问题的关 键是政 府 与购房者 之间的利 益平衡 ，
而 产权 是解 决利 益分 配 的基 础 。所
以 ， 经 济适 用 住 房 产 权 以 及 权 益 问 对
题进行科学界定 ，才能从根本上解决
经 济 适 用住 房 的 利 益 分 配 问题 。
是 否 会发 牛 处 置 （ 保障 对 象足 否 因 收 入提 高 ＿ 为非保 障对 象 ） 布成 、是 否
（ 主要表现 为减 免的土地 出让收 益和
税费 ）主要是对需要帮 助的 对象发挥 保障和扶持作 用，而不是一 般意义 Ｊ 二 的投资 ，所以政府拥有 的这部 分产权
比例的差价收益 ， 但收 【多少、 口 Ｊ 怎么收
同 价收益 ， 网缺乏房屋产权依据 ， 难
以操作 。有的地 方没有规 定具体的收
相 关权利 ，政府和受 助者按规 定共 同
务 ，如免除房 屋交易税 费 公共 维修 基 金和物 业管理 费的分 摊等。 二 是政 府 的 产权 应 当享 有 剩 余 收 益权 。 经济学 意 义上来说 ， 屋 从 房
产权是一种权利集合的契约形式 。 但 经 济适 用 房产 权 本 身是 一种 不 完 全 契 约 。 由于某 经济 适 用房 将 来
家庭缺乏依法 退出的机制 ，使经济适
下面结合北京 某地区经济适用 住房 市交易进行实 分析 ：
按照北京市 目前的规定 ，经济适
用房 住 满 ５￣ 可 以上 市 交 易， －后 － － 并按 成
交额 的 １％ 缴 纳 综 合地 价 款 。根 据 实 Ｏ
用房丧失 ｒ 多次循环用于 住房保障的
会有 收益 （ 屋转 让时 房产 价格 是 房
经济适 用住房产权 应明确 为 “ 共有产权”
产 权通 常 是 指 对 下某 种 财产 的 占 有 、使 用 、收 益 、处 置 等 权 利 所 组 成 的 权 力 束 。经 济 适 用 住 房 是 具 有 保 障
涨还 是跌 ） 、收 益的 多少 （ 房产 暴涨 还 是 略涨 ）以及 政府 与 购房 人 的投 资对 收益 的 贡献 （ 常 建安 费一 经 通
文 ／秦虹 张智
目前 ，２０ 确 定
用房已经到 了上市交易的时限 ， 尽管
现行法规 中规定 ｒ经济适 用房征一 定
年 限后上市转让时 ，政府 要收 回一定
为 “ 特殊产权 ”
政 府 用 于 经济 适 用 房 建 ＿的 投 资 【 殳
功能 ， 基本上 ＋ 套经济适用房只能解 决 ＋ 户中低收 入家庭 的１房 困难 。即 卡 使被保障 人经济条件，ｔ 入情况发生 ￣Ｃ Ｌｔ
益分ｉ ｌ例 ，另一些地方 虽然规定 了 ￣： ｇｇ
应是 “ 特殊产权 ” 其特殊性表 现位以 ，
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一
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用住 房的保障功能和 日标 。但在 政府
无偿 让 渡权 力 的同 时也 免 除相 应 义
为政府的投资 ，那 么实际 上政府就 占 有 了经济适用房的部分产权 ， 以经 所 济适用住房的产权应是政府 和受助购 房人共 同拥有的产权 。 对于 用货 币补贴方式扶持ｆｔ 入 ￣ｌ ￣ 家庭购买 的伟房 ，政府的补贴也应视 为政府的投资 ，这类住房的产权 同样 应是政府 与受助购房 人的共有产权 。 在实践中 ， 政府拥有的这部分产 权可以授权住房保障机构持有并 行使
申请领取 “ 房屋共 有权证 ，同时 ， 对
产 权 共 有 人的 权 益 进 行 界 定 。
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专家视线
投 入 ，其 价值 不但 会 卜 反而 会 涨 由于折 旧等 因素而 下 降 ，所 以从 供 给 的 角度来看 ，房 地产 价格 的 上涨 主 要是来 自于 上地 的增 值 ）等都 是 无法 预计的 ， 因此 ， 实上无法事 先 事 合理 约定政府 与 受助 购房者 之 间的 收 益分配 。 经济学研究 曾证明 ， 由于 契约的不完备性所带柬 的交易成本 ， 是导 致资源 配簧效 率 低下 的萤要 原 因之 一 ，而 产权 尤其是 剩 余索取 权