房地产定价中市场法应用的中美比较
房地产定价中市场法应用的中美比较
房地产定价中市场法应用的中美比较
李延喜;陈冬;毕振华;王阳
【期刊名称】《华东经济管理》
【年(卷),期】2005(19)10
【摘要】随着我国市场经济的发展和完善,房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视,而市场比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟.文章在分析中美两国房屋评估报告的基础上,对中美房地产定价中的市场法进行了比较,并在评估技术比较方面得出了一些结论.
【总页数】3页(P18-20)
【作者】李延喜;陈冬;毕振华;王阳
【作者单位】大连理工大学,财务管理研究所,辽宁,大连,116023;大连理工大学,财务管理研究所,辽宁,大连,116023;大连理工大学,财务管理研究所,辽宁,大连,116023;大连理工大学,财务管理研究所,辽宁,大连,116023
【正文语种】中文
【中图分类】F402.3
【相关文献】
1.房地产定价中市场法应用的中美比较 [J], 李延喜;陈冬;毕振华;王阳
2.市场法在房地产价值评估中的应用研究 [J], 张芷萌;杨景海
3.论市场法在房地产产权转让价值评估中的应用 [J], 杨景海;吴凡
4.市场法在房地产评估中应用探究 [J], 和战红
5.灰色关联分析在房地产估价市场法中的应用研究 [J], 蔡璐;佘祥云
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中美房地产市场比较
中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。
中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。
本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。
一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。
在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。
例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。
而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。
这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。
二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。
中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。
而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。
这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。
2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。
相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。
这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。
3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。
而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。
三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。
2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。
目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异●形成历史差异·美国房地产经纪行业历史悠久·中国房地产经纪行业十分年轻●发展历史差异·美国房地产经纪行业较为成熟和规范·中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异●交易主体不同·美国房地产交易市场以二手房交易为主·中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛●消费意识不同·美国房地产经纪市场上,独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成·中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同●行业管理部门的差异·美国从事房地产经纪的公司由政府管理·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理●房协性质及地位的差异·美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任,对行业政策有一定影响力·美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费·中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁●房协作用的差异·美国房协分为四个层级:全国（United states）房协、各州（State）房协、各县(County）房协、各市（City）房协·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300美金/年·中国房协主要面向房地产企业·美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务·美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同●居间和代理·中国广泛存在的居间代理形式,存在经纪人损害一方利益的隐患·美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交●过户环节不同·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序·美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务·公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构·为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量●产权调查不同·中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查·美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用·产权保险公司进行产权调查之后,对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同●薪酬结构不同·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成"的薪酬结构·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6％左右)”的薪酬结构·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6％—7%●佣金形成机制不同·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例,美国则不强制规定·美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战【字体：大中小】【打印】房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址-—概览◆商铺和办公楼投资情况概览▲ 门店选址-—选址方法△ 经济环境和生活结构△ 区域城市结构·上海的三横三纵△ 规划和政策△ 商业结构组成的市调△ 竞争行业分析·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等△ 当地居民消费习惯分析△ 立地条件研究·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向△ 同行业调查△ 租金与经营成本构成分析△ 市场定位△ 客户定位▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查◆独立调研公司▲ 门店选址——选址程序△ 法律程序·行业限制·注册限制·转租限制△ 工商行政程序经纪人能力需求分析你适合做经纪人吗？常见的6种“问题经纪人”：1。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
中美房地产投资信托法律比较
□张仕廉卢立宇刘伟重庆大学建设管理与房地产学院中美房地产投资信托法律比较一、ＲＥＩＴｓ的法律性质由于我国在ＲＥＩＴｓ（房地产投资信托）立法方面的缺陷，迄今为止法律上还未对ＲＥＩＴｓ进行明确的定义，因此可以法律体系比较成熟的美国的ＲＥＩＴｓ为基准来理解其法律性质。
ＲＥＩＴｓ是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
ＲＥＩＴｓ最大的特点是可以积聚众多中小投资者的资金，利用专业的管理团队的管理水平和经验，依靠信用评级机构、律师、会计师事务所和证券委员会的监管，进行多元化的投资组合，享受税收上的优惠，实现投资效益。
ＲＥＩＴｓ从本质上来讲是一种信托投资基金，具有信托财产独立性的特点，受《信托法》及其他相关法律的保护，具有强行法的性质。
二、中美房地产投资信托法律体系比较分析１、中美ＲＥＩＴｓ的法律框架比较（１）美国ＲＥＩＴｓ的法律框架虽然目前美国还没有为ＲＥＩＴｓ专项立法，但经过多年与ＲＥＩＴｓ相关的税法改革，美国的ＲＥＩＴｓ法律体系已成为目前世界上最成熟和完整的法律体系，形成了系统的、层次分明的法律框架，能够保障ＲＥＩＴｓ健康、有序的发展。
首先，美国各州的《信托法》法典化程度较高。
在２００２年已有３５个州颁布了由统一州法全国委员会制定的《统一谨慎投资人法》。
在２００１年完成的《美国统一信托法》更是联系了日益剧增的各种实践问题，减少了法律之间的矛盾，完善了各州信托法的薄弱点，使美国信托法更趋系统和完善。
其次，在１９３３－１９４０年制定的《证券法》、《证券交易法》、《投资公司法》完备了美国证券的法律体系。
高度发达的资本市场和成熟完善的法律体系更为证券信托提供了依据和空间。
这套法律体系包括了证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、保护股东措施等，有效地保证了ＲＥＩＴｓ在证券市场上的交易流通。
另外，美国于１９６０年制定了《房地产投资信托法案》。
中国与美国房价的比较研究
中国与美国，作为两个世界最大的经济体之一，其房价的比较一直是热门话题。
本文通过分析两国房地产市场的发展历程、政策措施、影响因素等方面，揭示了两国房价的差异及其原因，并探讨了其对经济发展的影响及未来的趋势。
一、发展历程和政策措施1.1 中国房价的发展历程和政策措施中国的房地产市场的发展可以追溯到20 世纪80 年代末的城镇住房制度改革，这次改革使得城市居民能够通过购房获得产权，催生了住房市场的发展。
随后，在1998 年，以供地制约调控为主的住房市场调控政策开始实施。
“沈阳三举措”是中国房地产调控史上的第一次尝试，包括减少土地供应，加大土地出让的金融保证金与拍卖保证金，禁止银行向开发商发放贷款。
此后，中国的房价呈上涨趋势，但在2007 年以后，随着全球金融危机的爆发，中国政府加大了对房地产市场的调控力度，实施了一系列的政策措施，如限购、限售、加大土地供应和增设税收等，以遏制房价的过快上涨。
1.2 美国房价的发展历程和政策措施美国的房地产市场可以追溯到20 世纪初期，但直到二战之后，住房市场才开始快速发展。
直到2000 年代初，美国部分地区的房价开始大幅上涨。
但在2008 年爆发的次贷危机之后，美国房价激增的泡沫破裂，房价开始大幅下跌。
此后，美国政府实施了一系列的政策措施，以支持房地产市场的恢复，如降低利率、减税、放宽贷款限制等。
二、影响因素分析2.1 国际金融和经济环境国际金融和经济环境是房价变动的重要因素。
在2007 年以前，全球经济保持稳定增长，形成了对房地产市场需求的强力支撑，这也是引导中国和美国房地产市场走向不同的重要因素。
之后，全球金融危机对中国和美国的房地产市场产生了不同程度的影响。
2.2 城市化进程和人口流动城市化进程和人口流动也是影响房价的重要因素。
中国大规模城市化进程的加速导致了房地产市场的快速发展，同时也带来了房价上涨的压力。
美国的城市化程度已经相对较高，人口流动也比中国更为平缓，这也降低了美国房价的波动。
中美房地产经纪运营模式比较研究
3.营销策略
在互联网时代，如何制定有效的营销策略成为了房地产经纪公司亟待解决的 问题。公司可以通过运用互联网思维和技术，搭建线上平台、开展网络营销等方 式，提高品牌曝光度和客户黏性。同时，公司还可以利用社交媒体、搜索引擎优 化(SEO)等工具，拓展市场份额，吸引更多潜在客户。
四、结论和建议
综上所述，房地产经纪公司在面临市场竞争和行业发展趋势时，需要从多个 方面进行差异化。通过塑造独特的品牌形象、提供全方位的服务内容、精准定位 客户群体以及加强信息技术应用等手段，公司可以有效地提高市场竞争力和客户 满意度。此外，公司还需要人才培养和营销策略等方面，以应对行业中的重点问 题。
1、培养目标方面：美国企业大学更加注重员工的全面素质和领导力的培养， 而中国企业大学则更注重专业技能的培训。
2、课程内容方面：美国企业大学的课程内容更加灵活多样，注重学科交叉 和知识更新，而中国企业大学的课程内容则更注重专业知识和技能的培养。
3、教学方法方面：美国企业大学更加注重实践性和创新性，多采用案例教 学、角色扮演、团队讨论等方法，而中国企业大学则更注重传统的教学方法和知 识灌输。
比较分析
中美房地产经纪运营模式的差异主要体现在以下几个方面：
1、运营模式：中国以线下模式为主，而美国则更加注重线上化与专业化。 这主要源于两国房地产市场的发展阶段和成熟程度不同。中国房地产市场正处于 快速发展阶段，线下模式能更好地满足广大市场的需求；而美国房地产市场相对 成熟，线上化与专业化的运营模式能更好地提高效率和服务质量。
一、背景分析
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃 发展的态势。房地产经纪行业也随之快速发展，成为了市场经济中不可或缺的一 部分。目前，我国房地产经纪行业已经形成了较为完整的体系，但也面临着市场 环境、政策环境、行业现状和发展趋势等方面的影响。
房地产估价的市场比较法研究
房地产估价的市场比较法研究引言房地产估价是房地产市场中非常重要的环节，准确的估价能够帮助买卖双方确定合理的价格，促进交易的顺利进行。
在房地产的估价方法中，市场比较法是一种常用且有效的方法。
本文将对房地产估价的市场比较法进行深入研究，探讨其原理、应用以及存在的问题与解决方案。
市场比较法是一种基于市场供需关系的估价方法，其原理是通过分析其他类似物业的销售价格来确定目标物业的市场价值。
该方法假设市场上的类似物业具有相似的特征和需求，因此它们的价格可以作为目标物业估价的参考。
市场比较法的核心思想是「物以类聚，人以群分」，即市场上的买方和卖方会根据其独特的需求和资源状况，选择购买或销售适合自己的房地产。
市场比较法主要应用于以下几个方面：1. 买卖双方的价格确定市场比较法可以帮助买卖双方确定合理的价格范围。
通过分析市场上类似物业的交易数据，结合目标物业的特征、位置、面积等因素，可以得出一个参考价格范围。
卖方可以根据这个价格范围调整自己的期望价格，买方可以根据这个价格范围决定自己的出价，从而促成交易的达成。
2. 风险评估和投资决策市场比较法也可以用于风险评估和投资决策。
对于房地产投资者来说，了解市场上类似物业的销售价格可以帮助他们确定是否值得投资，以及投资的合理价位。
通过对历史交易数据的分析，可以识别市场的波动和趋势，从而更准确地预测未来的投资回报。
3. 保险理赔和税务评估市场比较法还常常应用于保险理赔和税务评估。
当发生房地产损失或者要进行财产税评估时，可以利用市场比较法来确定受损物业的价值。
通过对类似物业交易数据的分析，可以评估损失并进行相应的补偿或税务评定。
市场比较法存在的问题与解决方案虽然市场比较法在房地产估价中有很大的应用潜力，但也存在一些问题，主要包括以下几点：1. 数据的可靠性和有效性市场比较法的有效性依赖于可靠和有效的交易数据。
然而，不同地区的交易数据收集和整理存在差异，可能存在数据的不一致性和误差。
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2005年10月第19卷第10期 华 东 经 济 管 理East C hina Economic Management Oct.,2005Vol.19,No.10[收稿日期] 2005)07)01[基金项目] 国家自然科学基金资助项目(70441024)国家博士后科学基金(2004035019)[作者简介] 李延喜(1970)),男,管理学博士,副教授,所长,厦门大学管理学院博士后;陈 冬(1981)),男,硕士研究生;毕振华(1981)),女,硕士研究生;王 阳(1978)),男,硕士研究生。
房地产定价中市场法应用的中美比较李延喜,陈 冬,毕振华,王 阳(大连理工大学 财务管理研究所,辽宁 大连 116023)[摘要]随着我国市场经济的发展和完善,房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视,而市场比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟。
文章在分析中美两国房屋评估报告的基础上,对中美房地产定价中的市场法进行了比较,并在评估技术比较方面得出了一些结论。
[关键词]房屋定价;市场法;中国;美国[中图分类号]F40213[文献标识码]A[文章编号]1007)5097(2005)10)0018)03Marketing Method Used in House Evaluation between China and AmericaLI Yan -xi,CHEN Dong,BI Zhen -hua,WANG Yang(School of Finanical Management ,Dalian Univer sity of T echnoogy ,Dalian 116023,China)Abstract:With the development and perfection of mar ket economy in China,the assessment of real estate,as an effective way to reveal t he value of real estate,has g ained more and more attent ion.M eantime,mar ket comparision method is mor e and more mature as the major way to fix price fo r houses.Based on the research about real estate assessment report in America and China,this paper compares t he market methods used in these two countr ies and draws certain conclusion from the comparision of assessing techniques.Key words:house ev aluation;marketing method;China;American房地产是土地和房屋及其权属的总称。
土地是房屋不可缺少的物质载体,任何房屋都不能离开土地而独立存在,故评估房地产的价格应该考虑到房地产与土地结合的特性。
5中华人民共和国宪法6规定:/城市的土地属于国家所有。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
0在我国,土地转让实行土地使用权出让金制度,采用分级定价和使用权时间定价相结合的方式,而美国土地所有权分为联邦政府所有、州政府所有和私人所有,土地所有权随房屋一起转让。
一、市场比较法应用概况11市场法的定义及基本原理。
市场比较法在我国有时也称现行市价法,在中华人民共和国5国有资产管理办法实施细则6第四十条中,现行市价法是指/通过市场调查,选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象,分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整,估算出资产价值的方法。
0我国房地产评估中遵循的基本准则是5资产评估准则)))基本准则6,其对市场法定义为:在求取一宗被估房地产的价值时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行比照,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价值[1]。
美国房地产评估遵循的是5专业评估执业统一准则6(US PAP),其市场法基本原理与中国相同,都是依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价值。
但是在一些评估技术上和我国现行的市场法还是有一定的差异。
21市场法的定价依据。
市场法适用于有适合的类似房地产交易实例的情况。
因此在房地产市场比较发达的情况下,市场法得到广泛的应用。
在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,相类似的房地产交易越多,市场法应用越有效,因而市场法被广泛的用于住宅的评估[4][5]。
房屋定价过程中需要综合考虑与产权价值有关的各方面信息,并通过严谨的工作程序来保证产权定价结果的科学性和公允性。
资产评估报告作为评估人员工作成果的载体,对评估工作的步骤、各步骤获取的信息以及据此做出的结论都有详细记载,其中影响房屋定价结果的主要信息我们称之为评估依据。
根据5资产评估报告基本内容与格式的暂行规定6,评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据。
)18)行为依据包括委托方申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等;法规依据包括涉及资产评估的有关法律、法规等;产权依据包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等;取价依据包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计、经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料,以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。
其中,取价依据直接影响产权定价结果,它主要来自于两个方面:一方面来自于委托企业内部,主要是指企业提供的财务会计经营方面的资料;另一方面来自于委托企业外部,主要是指评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料,以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。
31市场法的计算方法。
市场法通过与近期交易对象进行比较,对一系列因素进行修正,得到被估房地产在评估基准日的价格水平[2]。
修正因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正,将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格;通过交易日期因素修正,将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格;通过区域因素修正,将可比交易实例价格修正为被估对象所处区域条件下的价格;通过个别因素修正,将可比交易实例价格修正为被估对象自身状况下的价格。
个别因素中的容积率和土地使用年限,由于影响力较大,情况特殊,有时也单独进行修正。
市场法的基本计算公式是:P=P c@A@B@C@D式中:P)))被估房地产评估价值P c)))可比交易实例价值A)))交易情况修正系数B)))交易日期修正系数C)))区域因素修正系数D)))个别因素修正系数实际评估工作中,其计算公式为P=P c@A@B@C@D=P c@100()@()100@100()@100()式中字符含义同前,具体内容为:A=100()=正常交易情况指数可比实例交易情况指数B=()100=评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数C=100()=待估对象所处区域因素条件指数可比实例所处区域因素条件指数D=100()=待估对象个别因素条件指数可比实例个别因素条件指数在上列各式中,交易情况修正系数A中的分子100表示以正常交易情况B中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数;区域因素修正系数C中的分子100表示以待估对象所处的区域环境为基准而确定可比实例所处区域环境的修正系数;个别因素修正系数D中的分子100表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的修正系数。
二、中美房地产定价的总体比较11我国房地产市场的交易状况。
我国实行改革开放的20多年,国民生活水平得到了很大的提高,国民生产总值每年都以8%左右的速度增长。
2000年全国人口普查统计,我国城市人均住房为0175间,仅有31%的城市家庭有3间或3间以上住房,人均的住房面积同发达国家还是有很大差距的。
因此近年来我国房地产发展迅猛,以2001年-2003年的北京市房地产交易市场成交量数据为例,北京市的商品房交易量每年都以30%左右的速度增加。
表1北京市2001)2003年商品房交易情况单位:万平方米年指份标200120022003商品房交易量6411096013135016721土地所有制的差异。
房地产的价格应该考虑到房地产与土地结合的特性。
我国城市土地的所有权属于国家,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。
在我国实行土地所有权和使用权相分离的制度,可以转让的为土地的使用权,这样就要考虑使用权的年限问题。
美国的个人房屋土地一般为个人私有,土地是无限使用的资产,因此不需要考虑时间问题。
31评估报告格式的差异。
我国的评估报告一般包含致委托估价方函、估价师声明、估价的假设条件和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件六个部分[3],其中估价技术报告部分仅供估价机构存档和有关管理部门查阅,不提供给客户;美国的评估报告中也包含和国内报告中功能类似的部分,但估价技术部分直接包含在评估报告中提供给客户,这点与国内的评估报告并不相同。
41电子化程度的差异。
目前国内一般都采用常用的OFFICE软件生成评估报告,由于涉及数据保密的原因,电子文档一般仅限于内部使用,评估报告的纸质文件是评估报告的最终形式。
在美国的评估过程中,由于信息技术的发展和网络的普及,在评估过程中电子加密技术被广泛的应用,评估中用以生成评估报告的软件,要求应能借助数字签名安全技术确保每一位估价员签署此报告时签名的安全性,并且要求每位估价员通过设置口令,硬件设置或其他形式对其相关签名保留惟一的控制。
同时在电子文档传输的过程中,要求传输软件在最低限度上,应具备如下安全措施:在传输过程中识别传输错误;确认估价员提交数据的日期、时间以及所提交数据的质量,并且也应能确认客户方接收数据的日期、时间及质量;以及能够通过使用由传输此项数据的估价员唯一保有控制的口令、硬件设置或其他形式的安全设置进行编辑而得到数据,并且在最终报告提交之前不提供纸质文件。
这样就在提高评估过程效率的同时增强了数据的安全性。