新聚仁5月上海阳光葡提公馆总体营销的策略的报告64页PPT
阳光城商铺推售方案讲义
目录保利蔷薇商业所在区域商业概况 ........................................................... 错误!未定义书签。
第一章保利蔷薇周边竞争项目分析篇................................................... 错误!未定义书签。
一、周边重点商业调研分析..................................................................错误!未定义书签。
1、富贵园二期底商...........................................................................错误!未定义书签。
2、本家润园底商 (4)3、幸福家园底商 (5)二、周边其它商业市场调研分析 (6)三、总结 (6)第二章保利蔷薇商业情况分析篇 (7)一、项目商业基本情况 (7)1、2号楼住宅底商 (7)2、4号楼住宅底商 (7)3、5号楼独立商铺 (8)二、项目商业的优势、不足 (9)1、优势 (9)2、不足 (9)3、目商业的市场机会点 (10)第三章保利蔷薇商业定位篇 (10)一、项目整体定位 (10)1、项目商业消费群定位 (10)2、项目的经营业态定位 (11)二、项目的功能定位 (12)三、项目价格定位 (15)1、定价原则 (23)2、项目定价 (24)3、定价参考 (24)4、各商铺具体价格 (26)第四章保利蔷薇商业营销推广 (30)一、入市时间 (30)1、整体推售方案 (30)2、分批推售方案 (30)二、销售方式 (31)1、直接销售 (31)2、以租代售 (31)三、营销主线 (32)四、具体工作安排 (32)1、售楼处展板 (32)2、销售资料 (33)3、户外宣传 (33)4、网络宣传 (33)5、楼体条幅 (33)6、与保利项目的联动 (33)2、本家润园底商本家润园底商两广大街整体商业规模约3000平米地理位置两广大街北侧、东花市大街单体商业面积90－300平米销售价格地上3万/平米地下0.8万/平米出租情况60% 租赁价格 3.5-4元/平米/天本家润园底商位于两广大街北侧，东花市大街东，富贵园二期底商东侧。
阳光新城5月下旬与6月份营销推广思路3333
阳光新城5、6月份营销推广策略第一部分5月前两周销售成交情况分析一、销售成交量分析根据销售部日报表，5月份前两周多层住宅共计大定10套，成交面积1240.353㎡，成交金额1933071元；商铺大定2套，成交面积229.35㎡，成交金额823468元，共计成交12套，成交金额2756539元。
二、5月1—17日已售房源分析1、住宅从已售房源户型和所在楼层情况来看，市区和县区客户购房倾向明显不同，县区钟爱三个卧室、楼层相对较高、价格最低的房源，对价格较为敏感，多选择单价最低的四楼。
市区客户钟爱送小院的一楼房源，喜欢经济实用的小三房户型。
下阶段广告推广和销售说辞上要加强其他楼层和房源的引导；（100—130㎡中前期热销户型以M户型，因样板房距离在售房源较远，看房稍有不便，成交速度较慢，下阶段应作为主推户型，通过销售引导，制造新的成交高潮。
）根据成交客户认知途径分析来看，电视广告、老带新、朋友介绍和活动对销售成交帮助较大。
依据近期对新乡市区主要楼盘广告投放渠道的了解，短信、夹报和派单广告投放量相对较大，其次为电视广告和公交字幕、与网络广告。
但阳光新城项目的成交渠道主要来自电视和营销活动，建议下阶段合理分配广告经费，优化推广渠道，加大强势媒体渠道的投放力度，对效果差的渠道进行必要的调整。
2、商铺商铺成交主要依靠市区客户。
另外从渠道来看，朋友介绍、老带新和电视广告成交率较高。
本阶段售出商铺2套，内外街各占一套。
下阶段应将商铺也作为推广重点，目前新政对商业地产影响较小，正是加大推广力度，引导客户购买的有利时机，成为我们业绩完成的另一驾马车。
第二部分已推未售房源情况分析一、已推未售房源情况统计1、剩余房源统计从剩余房源楼层分布来看，2、3楼余房较多。
从余房户型来看，三房两厅二卫D、E户型余房较多。
从余房面积指标来看，127—142㎡占主力。
2、剩余房源具体分布楼层与户型面积从上表来看，90—100㎡区间，2楼余房较多；101—120㎡区间，2楼和3楼、5楼余房较多；121—127㎡，3、4、5楼余房较多；127—143㎡，3、4楼余房较多；143㎡以上，各楼层剩余房源较多。
某房地产公馆营销策略报告(PPT 107页)
名称：顺义后沙峪地块 体量：17万平米； 容积率：0.6； 楼面价：29859元/平米； 成交时间：2010-11-20； 开发商：大龙地产，隶属顺义区政 府
名称：朝阳区东风乡地块 体量：13万平米； 容积率：2.8； 楼面价：23506元/平米； 成交时间：2010-12-17； 开发商：保利地产
北京商品房市场历年批准预售面积统计
4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500
3,467 3,072
-9.00% -11.00%
3,587
2,987 3.44% -2.77%
2,823 2,230
-21.29% -25.34%
20%
10.84% 3.12%
5月份 《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》
《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》
6月份 《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》
7月份 《关于要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查的通知》
8月份 《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》
《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》
270
22
79
120
10年北京高端住宅成交持续活跃。1-12月份单价3万元以上住宅成交套数由 2006年的2507套增长为7911套。高端市场呈现出良好的成长性。
Page 12
Page 13
高端项目市场环境
10目前成交均价超过3万元/平方米的项目已超过42个； 高端项目成交以3-4万元/平方米的价格区间为主为主，价格预期抬升速度快于其它类
11月份 《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》
新聚仁上海招商海廷年度营销总结及2018年营销总纲134P【模板】
1
2
年度工作概述(此处添加文本内容) 工作完成情况(此处添加文本内容) 项目成果展示(此处添加文本内容) 工作不足之处(此处添加文本内容) 明年工作计划(此处添加文本内容)
目 录
CONTENTS
3 4 5
01
年度工作概述
单击此处添加文本内容 单击此处添加文本内容 单击此处添加文本内容
单击此处添加标题内容
点击添加内容
您的内容打在这里，或者通过复制您的文本 后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字， 在此录入上述图表的描述说明。
单击此处添加标题内容
年度工作概述
工作完成情况
项目成果展示
工作不足之处
明年工作计划
点击添加小标题
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片 4月 5月 6月
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片 7月 8月
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片 9月 10月
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片 11月
单击此处添加标题内容
年度工作概述
工作完成情况
项目成果展示
工作不足之处
明年工作计划
100% 80% 60% 40% 20%
2月份 4月份 6月份
8月份 10月份 12月份
请在此处输入您的文本或者复制您的文本粘贴到此处，请在此处输入您的文本或者复制您 的文本粘贴到此处。请在此处输入您的文本或者复制您的文本粘贴到此处，请在此处输入 您的文本或者复制您的文本粘贴到此处。
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片
在这里添加 你的文字内 容或者在此 处插入图片
总结：新聚仁上海招商海廷年度营销总结及 年营销总纲 年度工作概述 工作完成情况 项目成果展示 2018 工作不足之处 明年工作计划 134P【模板】
(营销策划)上海南汇万达广场项目市调和定位策划报告
南汇万达项目市调和定位策划报告2007年9月商业地产整合营销实战派目录前言 (4)项目市场策划和定位报告纲要 (10)第一部分项目定位初步建议 (11)1、项目定位 (11)（1）产品定位 (11)（2）功能定位 (12)（3）产品特点 (12)2、客源总体定位 (14)（1）客源定位 (14)（2）客源需求与偏好分析 (15)（3）客源决策模式分析 (17)（4）客源关键性需求 (18)3、价格定位及策略 (18)（1）价格定位 (18)（2）价格定位原则 (20)（3）价格策略建议 (20)4、产品定位建议（户型面积范围及户型比） (21)（1）面积配比建议 (21)（2）户型建议 (23)（3）户型面积配比依据 (23)（4）户型参考 (26)5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 (28)6、初步开发策略建议 (30)（1）项目开发策略建议 (30)（2）项目风险及控制 (31)第二部分项目所处城市及区域概况 (32)1、上海市基本概况简述 (32)(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况 (32)(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况 (32)(3)2003-2006上海人均可支配收入水平 (32)2、上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(1) 上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(2)2007年上海房产供需分析 (35)3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况 (37)(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 (38)(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况 (39)4、南汇区未来城市规划情况 (39)(1)产业布局策略 (39)(2)交通发展策略 (39)(3)城区规划方案 (40)5、南汇房地产市场发展研究 (41)（1）南汇区房地产市场基本发展条件 (41)（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析 (43)（3）南汇区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量： (47)（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况； (51)6、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功最近的销售案例 (57)第三部分南汇区项目自身状况分析 (58)1、项目区域环境分析： (58)2、项目基本情况分析： (59)3、项目SWOT分析： (60)4、南汇办公项目的不可行性分析 (64)（1）上海办公楼市场分析 (64)（2）南汇办公楼市场的不可行性 (65)（3）南汇/浦东地区的专业人士访谈 (66)5、相应对策分析及未来前景评价： (65)第四部分附件 (68)前言本次市调访谈共走访了7个单位与相关部门，对同业单位、白领、政府部门等进行了深度调研访谈。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
截流客户
南翔板块：
嘉定新城站
本案 马陆站
南翔板块为新兴的居住板 块，以新房供应为主，几 乎没再置业需求，但可对
看房客户进行，存在 一定竞争关系，但安亭市 场较为封闭，主要面向区 域内客户，但可能分流一 部分市区外溢客户，需做
一定截流工作
截流客户
马陆镇：
截流客户
本片区客户具有较强 的地缘性，具有一定 的投资需求，为本项
片区二：11号线沿线区域
老小区投递/派单
选择普陀、嘉定等与11号线地铁站较近的 老小区，进行DM投递或者派单，实现对集 中居住区的覆盖，挖掘客户以及租户的购 房需求。 区域选择：
马陆板块 南翔板块 桃浦板块 真如板块 曹杨板块 时间：8~9月，每个板块3~4天。
马陆
南翔
桃浦
真如 曹杨
片区二：11号线沿线区域
3 第 部分
以客户特征为导向，实施有效的营销手段
属性一：青年人
网络推广：搜房网
媒体选择： 选择市场占有率最广的房产网站搜房网， 进行网络推广，占据客户获知房产信息的 最主要的渠道。 主要内容：
首页通栏广告 新房搜索置顶 专题房源推荐 软文炒作 网络看房团 时间： 7月中旬确认合作方案 8月底开始正式投放，配合销售节点
通路一：地铁11号线
地铁站点派单
沿11号线选择客流量巨大的重点车站，进行派单。 站点选择：
南翔站 马陆站 嘉定新城 安亭站 白银路站 桃浦新村站 曹杨路站 江苏路站 时间：6~7月，每个站点2天，选择工作日的下班高 峰时间（17:00-19:00）
通路二：沪嘉高速
户外媒体：高炮
位置选择： 在进入项目的主要交通要道，沪嘉高速公 路投放大牌，位置建议选取，中环至南翔 路段。
二、重点对11号线进行广告投放，投放地铁车厢内广 告，强势吸引每日乘坐11号线通勤的客户。
时间：8-9月。 费用：约4万/块/月、地铁内包15万/月/辆。
共50万元。
地铁短驳班车配合：由于本项目距离地铁站还有一段距离，为了方便客户 看房，同时截留地铁通勤客户，因此在11号线南翔地铁站设置看房班车， 实现地铁与项目间的便捷通达。
片区三：马陆镇 现场阵地包装方案：
1
售楼处
2
1、售楼处北侧挡板 2、售楼处南侧挡板 3、迎宾旗 4、交通指示牌——东向西 5、交通指示牌——西向东 6、交通指示牌——高速出口 7、精神堡垒 8、楼体挂副
6 5
4 7
本案
8 3
片区三：马陆镇
社区班车
设置社区班车一辆 销售期间承担客户接送功能，可在 南翔地铁站设置站点，起到客户截 留作用，同时车身广告也可成为流 动广告点 在销售期结束后，可为业主服务， 提供项目到马陆地铁站的短驳交通。 同时需配备2名司机 班车包装费用：0.5万元
嘉定区域项目众多，对本项目形成较大的分流， 因此我们要主动出击，抢夺其他竞争楼盘客户， 转化为本案目标客户群。 方式：
购买竞品楼盘客户名单——电话call客， 重点跟踪，同时通过短信群发进行信息的 告知与覆盖。
时间：持续
片区二：11号线沿线区域
短信投放
配合销售节点进行短信发 布，短信具有覆盖面广， 精确筛选客户的特征 时间节点：配合开盘节点 进行发布 费用预算：30万元（每 月2次投放，共12次，每 次20万条）
目的推广及拓展区
南翔站 桃浦站
主通道二： 沪嘉高速
拓客、推广
拓客、推广
桃浦新村居住区：
本片区主要以房龄1520年的老式居住区为 主，具有置业需求，
为项目拓展区域
拓客、推广
李子园站
曹杨新村居住区：
真如居住区：
本片区主要以房龄2030年的老式居住区为 主，具有置业需求，
为项目拓展区域
真如站
本片区主要以房龄2535年的老式居住区为 主，具有置业需求，
通路一：地铁11号线
地铁时代报
报纸广告不作为广告推广的主要阵地，仅在项目公开、开盘的重要销售节点发布5-6次硬广，释放项目信息。 阵地： 年轻白领最经常阅读的报纸《时代报》。该报纸每日早上8点在地铁车站免费派发。 时间： 8~9月，每月硬广1-2次，分别配合项目售楼处开放、样板房公开以及开盘的节点。可配合软文一起炒作。 费用：约30万。
地铁周边商圈派单
11号线辐射区域内，选择人气旺盛的商业核心，进行项目派单，实现对客户的信息释放，拓展有购房需求的客户。 地点选择：
马陆镇中心（宏基广场） 中环百联（西上海最具人气的购物中心） 桃浦新村，白丽生活广场 曹杨，曹杨路、兰溪路 时间：8~9月，周末。
片区二：11号线沿线区域
抢夺竞争楼盘客户
项目客源分析
分类 客户通路 生活片区
客户属性
客户群体 沪嘉高速 11号线 普陀区客户 11号线沿线客户 马陆老镇客户
青年人 适婚人群
老年人
置业目的 家庭独立，单身居所 家庭独立，单身居所 家庭独立，单身居所
单身居所 投资
单身居所 婚房需求 养老，投资
策略
扼守进入项目的2条主通路， 进行项目推广及客户截流
为项目拓展区域
曹杨路站 主通道一： 地铁11号线
拓客、推广
江苏路站
1 第 部分
抓住客户通路，扼守交通要道，释放项目信息
通路一：地铁11号线
地铁广告
一、对11号线的换乘站进行广告投放，在换乘通道内 投放灯箱广告，全面拓展地铁通勤客户。 形式：换乘通道灯箱 阵地：
曹杨路站11号线换乘3号线通道 江苏路站11号线换乘2号线通道
根据客群的生活区域，进行 信息释放
根据不同客户的特性，针对 其喜好，生活习惯，进行最
有效的推广动作
客户地图
嘉定老城
嘉定新城
价格略高，存在一定竞争 关系，市场较为封闭，主 要面向区域内客户，但可 能分流一部分市区外溢客 户，需做一定截流工作
根据客户分析及客户地图，本项目的目标客群，
皆与11号线及沪嘉高速有关联，因此营销手 段应围绕这2条线展开，以线带面，锁定客群
选择理由： 南翔为刚需楼盘集中区域，户外广告需做 到拦截南翔、马陆、嘉定新城、安亭刚需 客户的作用。
投放时间： 8月中旬投放，为期一年
费用预算：60万元
沪嘉高速
马陆 南翔
外环
中环
2 第 部分
以线带面，推广动作覆盖客户生活片区
片区一：普陀
重点商圈巡展
对项目周边重点项圈进行巡展 巡展地点：中环百联，作为上海西北区域最具人气的商业中心，中环百联人流量大，同时 对于项目具有辐射作用 巡展时间：7月23日，进行一次巡展，若效果较好，后续再増加场次 费用预算：15万元