(奥特莱斯)定位
Outlets定价策略
Outlets定价策略简介：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，其原意是“出口、出路”的意思。
在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
在欧美当代商业社会中，OUTLETS是最为流行的一种商业业态。
一般一个稍大的OUTLET里有约100家不同品牌的专卖店，它们因流行性或尺码不全等原因有不同的定价策略，越是不易过时或尺码较全者，价格越高，反之则定价较低。
要对产品制定合理的有竞争力的价格，至少必须做以下工作：1. 分析影响价格的因素；2.对产品进行目标市场细分及定价目标选择；3.定价战略的制定；4.最终定价战略的战术实施。
现就outlets系列产品进行分析。
一、影响outlets产品价格的因素。
（一）定价目标。
企业通常可以选择以下几种定价目标：1.持续经营目标；2.当期利润最大化目标；3.市场份额最大化；4.稳定价格目标。
Outlets系列产品是品牌打折产品，不是主流的品牌产品，因此不可能实现市场份额的最大化，其产品打折决定了产品价格的不稳定。
因此，分析可得，outlets产品的定价目标应该是持续经营和实现当期利润最大化。
（二）成本费用。
其固定成本主要是店面租赁费，管理人员及店内导购员工资，固定成本相对比较低。
其变动成本主要是产品的进价和产品的运输费用。
因为outlets产品本身是过季、下架或断码的商品，所以其进价应相对比较低，其变动成本也就较低。
以上分析可得，生产outlets产品的总成本费用相对较低。
（三）市场特征。
通常会有以下四种类型的竞争市场：1.完全竞争市场；2.垄断竞争市场；3.寡头竞争市场；4.完全垄断市场。
Outlets系列产品有很多买主和卖主，每个outlets店也有很多不同的异质的产品，消费者对信息不能充分了解，每个店都有一定的价格制定权。
因此可分析，其市场应是垄断竞争市场。
（四）市场需求状况。
由于企业制定的每一种价格都会导致不同层次的需求，就应该去认真研究价格与需求之间的关系。
全国奥特莱斯考察报告(一)2024
全国奥特莱斯考察报告（一）引言概述：随着消费升级和购物需求的不断增加，奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，逐渐受到了广大消费者的关注和喜爱。
为了更好地了解全国奥特莱斯的发展现状和运营情况，特进行了一次全面的考察和调研。
本报告将从以下五个方面对全国奥特莱斯进行详细的梳理和分析。
正文：一、奥特莱斯的发展历程1. 了解奥特莱斯起源和演变过程2. 分析奥特莱斯在中国发展的阶段和特点3. 探讨奥特莱斯的市场定位和发展战略4. 研究奥特莱斯各地分布情况和规模5. 分析奥特莱斯的经营模式和管理理念二、奥特莱斯的消费特点和顾客行为1. 揭示奥特莱斯的消费心理和消费习惯2. 分析奥特莱斯顾客的购物需求和购买决策因素3. 探讨奥特莱斯与其他购物方式的差异和优势4. 研究奥特莱斯的顾客群体结构和消费水平5. 分析奥特莱斯的顾客忠诚度和口碑影响因素三、奥特莱斯的品牌和商品特色1. 调查奥特莱斯的品牌合作和商户结构2. 研究奥特莱斯的品牌认知和品牌形象塑造3. 探讨奥特莱斯的商品分类和陈列方式4. 分析奥特莱斯的商品供应链和货源保障5. 揭示奥特莱斯的品牌溢价和销售促销策略四、奥特莱斯的运营管理和发展趋势1. 考察奥特莱斯的场地选址和店铺规划2. 分析奥特莱斯的运营管理模式和物流配送体系3. 探讨奥特莱斯的人员招募和培训体系4. 研究奥特莱斯的大数据分析和智能化管理5. 展望奥特莱斯的未来发展趋势和挑战总结：通过本次考察和调研，我们对全国奥特莱斯的发展现状和运营情况有了更加深入的了解。
奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，拥有较为独特的消费特点和顾客行为。
其品牌和商品特色、运营管理以及未来发展趋势都值得关注和思考。
随着消费升级的推动和市场竞争的加剧，奥特莱斯将面临着更多的机遇和挑战，只有不断创新和完善自身，才能在市场中获得更大的竞争优势。
奥特莱斯卖场的一线品牌
奥特莱斯卖场的一线品牌一、背景介绍奥特莱斯卖场是一家知名的折扣品牌购物中心，致力于为消费者提供高品质的一线品牌商品。
作为购物中心的核心部份，一线品牌在奥特莱斯卖场中具有重要地位。
本文将详细介绍奥特莱斯卖场的一线品牌标准及相关要求。
二、一线品牌标准1. 品牌知名度：一线品牌应具有较高的知名度和良好的市场声誉，能够吸引消费者的关注和购买欲望。
品牌知名度可通过市场调研、消费者调查等方式进行评估。
2. 产品质量：一线品牌的产品应具备优良的质量，符合国家相关质量标准，并经过严格的质量控制和检测。
产品的质量可通过抽样检测、用户评价等方式进行评估。
3. 产品设计与创新：一线品牌的产品设计应具有独特性和创新性，能够满足消费者对个性化和时尚的需求。
品牌应不断进行产品研发和设计，以保持竞争力。
4. 价格竞争力：一线品牌的产品价格应具有竞争力，能够吸引消费者的购买意愿。
价格可通过市场调研、价格比较等方式进行评估。
5. 售后服务：一线品牌应提供优质的售后服务，包括产品保修、退换货政策等。
品牌应建立完善的售后服务体系，以提高消费者的满意度。
三、一线品牌入驻要求1. 品牌合作意向：一线品牌需对与奥特莱斯卖场合作表示积极意愿，并提交相关合作申请材料。
2. 品牌资质：一线品牌应具备合法的经营资质和相关认证，符合国家相关法律法规的要求。
3. 产品适应性：一线品牌的产品需符合奥特莱斯卖场的定位和消费者需求，能够与其他品牌形成良好的互补关系。
4. 供货能力：一线品牌应具备稳定的供货能力，能够按时交付产品，并保证产品的质量和数量。
5. 品牌形象：一线品牌应具备良好的品牌形象和市场口碑，能够为奥特莱斯卖场带来良好的品牌效应。
四、一线品牌入驻流程1. 品牌申请：一线品牌向奥特莱斯卖场提交入驻申请，包括品牌介绍、产品资料、合作意向等。
2. 品牌评估：奥特莱斯卖场对申请的一线品牌进行评估，包括品牌知名度、产品质量、价格竞争力等方面的评估。
3. 合作洽谈：奥特莱斯卖场与一线品牌进行合作洽谈，商讨合作细节，包括供货方式、合作期限、费用等。
奥特莱斯定位
荣耀广场
奥莱主题新城市生活休闲购物理念缔造者
项目定位
荣耀广场
Glory Square 国际品牌、奥莱主题、休闲体验、绿色文化、体验消费
打造济南奥莱商业旗舰，充满魅力的绿色文化购物中心 Jinan ole commercial flagship,
full of charm of green culture and shopping center
奥特莱斯定位
Ⅲ 项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园
荣宝御园
绿地 中央广场
绿地 缤纷城
恒大 雅苑
中建 锦绣城
金科城
天朗 蔚蓝城
恒大 金融中心
合计
商业体量 9万㎡ 15万㎡ 9.3万㎡ 6万㎡
奥特莱斯品牌推广方案
奥特莱斯品牌推广方案奥特莱斯品牌推广方案一、品牌定位1. 奥特莱斯是一个以时尚、高品质和实惠为核心价值的品牌。
其主要目标消费者为年轻人和时尚达人。
二、市场分析1. 目标市场：年轻人和时尚达人群体2. 基于消费者调研结果，他们对时尚的要求越来越高，同时也越来越注重性价比。
三、品牌推广策略1. 建立品牌形象a. 制定奥特莱斯标识和口号，以凸显品牌的时尚感和年轻活力。
b. 设计独特的店面风格，营造时尚购物体验。
c. 在主要市场区域打造品牌形象大使，邀请有影响力的时尚博主或明星代言奥特莱斯，提升品牌知名度。
2. 推广活动a. 举办时装秀，展示奥特莱斯的时尚产品，并邀请时尚达人以及媒体代表参加，提高品牌在时尚圈中的关注度。
b. 发布限量合作系列，与知名设计师或品牌合作推出独特的产品，吸引目标消费者的关注。
c. 制作品牌宣传片，通过电视、网络等媒体渠道进行广泛宣传。
3. 社交媒体营销a. 建立奥特莱斯官方社交媒体账号，定期发布品牌动态、时尚搭配指导等内容，吸引目标消费者的关注。
b. 与时尚博主或网红合作，在他们的社交媒体上介绍奥特莱斯的产品和购物体验，提升品牌在年轻人中的影响力。
4. 会员制度a. 推出会员制度，赠送会员优惠券、折扣、生日礼品等福利，吸引目标消费者成为忠实粉丝。
b. 不定期举办会员专享销售活动，让会员享受到独特的购物体验和福利，增加其对奥特莱斯的忠诚度。
5. 线上线下融合a. 在重要网购平台上设立奥特莱斯的官方旗舰店，提供线上购物便利。
b. 通过线下店面和线上平台的融合，提供快捷、高效、多样化的购物体验。
四、预算及时间安排1. 预算：根据需求和市场状况确定具体预算，以确保推广效果。
2. 时间安排：根据推广策略进行时间安排，制定具体的推广计划，确保推广活动的有序展开。
以上是我们针对奥特莱斯品牌推广的方案建议，希望能帮助您提高品牌知名度和吸引目标消费者的关注。
同时，我们建议在推广过程中密切关注市场反馈和竞争情况，及时调整策略以实现最好的推广效果。
奥特莱斯产品线—outlets
左右，部分大品牌扣率6％、7％。
商铺租金：开业半年时间由 3-4 元 / 平米 / 天涨至
16元/平米/天
建筑风格：美国花园式 Outlets 地上一层，局部
二至三层
规划布局：由 23 栋造型别致的建筑群构成，广
场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系， 商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。
功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动
休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。 Ｃ区餐饮休 闲娱乐区。共入驻品牌240多个。
主要客源 ：上海及江浙车族最多、其次为周边
高端住宅客、旅游客源
Outlets开发建议
（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边
环境舒适且有大量高端住宅。
国内发展现状
1、Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中
国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。
2、对Outlets认识和理解参差不齐 国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全 统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少，屈低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 2、颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。 3、选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊 外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸 引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行； 自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。 4、良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和 多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 5、管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部 自主经营。实行统一物业管理。
奥特莱斯定位课件
总结词
奥特莱斯的高端定位策略主要是为消费者提供高品质、高价 格的商品，以及豪华的购物体验。
详细描述
奥特莱斯的高端定位通常是在提供世界顶级品牌的商品，这 些商品的质量、设计和独特性都达到了很高的标准。消费者 可以在这里找到各种高端品牌的过季、断码商品，以及限量 版商品，享受与正价店一样的购物体验。
中端定位
品牌信誉
奥特莱斯作为知名品牌的销售渠道 ，具有较高的信誉度，能够为消费 者提供质量保证的产品。
价格优势
价格竞争力
奥特莱斯销售的产品价格普遍低于正价店，具有明显的价格竞争力 。
价格区间多样性
奥特莱斯提供了广泛的价格区间，从高价奢侈品到平价日常用品都 有涉及，满足了不同消费者的需求。
价格策略灵活性
奥特莱斯在价格策略上具有较大的灵活性，可以根据市场需求和竞 争状况进行调整。
社交媒体营销策略
01
建立社交媒体账号
02
定期发布内容
在各大社交媒体平台上建立奥特莱斯 的官方账号，如微博、微信、抖音等 ，发布促销信息和品牌故事，与消费 者互动。
定期发布有关奥特莱斯的促销信息、 新品上市、品牌故事等内容，吸引消 费者的关注和兴趣。
03
与消费者互动
通过评论、私信等方式与消费者互动 ，回答消费者的问题和解决消费者的 疑虑，提高消斯简介 • 奥特莱斯的市场定位 • 奥特莱斯的竞争优势 • 奥特莱斯的未来趋势 • 奥特莱斯的品牌建设 • 奥特莱斯的营销策略
01
奥特莱斯简介
奥特莱斯的起源
奥特莱斯最早起源于意大利，是“OUTLETS”的中文译名。 早期的奥特莱斯是工厂直销店，专门处理工厂尾货。
奥特莱斯的定义
社交电商
借助社交媒体平台，奥特莱斯可以与消费者进行更紧密的互动，推 广品牌，吸引更多潜在客户，提高销售业绩。
奥特莱斯项目简介
奥特莱斯项目基本情况介绍一、奥特莱斯概念简介“奥特莱斯”是英文outlet的中文译音，字面意思为“出口”。
在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物场所，即风靡全球的“世界名牌折扣中心”。
经过近百年的发展，己成为现代零售商业中的一种领先业态。
它云集世界品牌，以最优惠的价格让最广泛的人群享受国际时尚的新生活。
“奥特莱斯”的标准（一）享誉世界的品牌进驻outlet的品牌，均为享誉世界的著名奢侈品牌，所销售的却是过季特供正品以及旧款新造产品。
这些商品，一部分由专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售，另一部分是品牌商精心挑选过季商品中的热销品类，特别为outlet加单生产供应。
奥特莱斯商品与中心城区的专卖店和百货商场比较，同为原装正货，但价格仅为1-6折不等，因此探受全球时尚人群杳睐，成为时尚商品消费者的朝圣地。
(二)极具竞争力的价格由于outlet销售的货品均系换季、库存、工厂尾货及新造特供产品，节省了昂贵的产品设计、产品推广、新品宣传等费用，同时奥特莱斯是低成本运营的业态，一般处于城市边缘区域，土地及建造成本相对较低，加上销售带来的规模效应，使其拥有更大价格优势。
(三)舒适的购物环境Outlet一般位于城市边缘，但交通十分便捷，且周边旅游资源丰富，真正做到“离尘不离城”，可谓是结伴购物、家庭休闲度假的首选胜地。
通常奥特莱斯店面十分宽敞。
部分奥特莱斯配套齐备，商场、酒店、休闲、娱乐设施应有尽有，且多种建筑风格融合，顾客可在领略各国建筑风情的同时尽情选购心仪商品。
二、奥特莱斯中国有限公司简介奥特莱斯(中国)有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商。
专注于大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管理。
创建以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式，并致力于该新型现代产业模式的投资、开发及运营管理。
公司依靠行业领先的开发及运营经验和实力，以世界品牌折扣店销售为核心，配套高端商务、泛奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住等，打造一体化的城市新中心——“芭蕾雨”。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
办，将为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从 而带动和促进片区商贸业发展。
发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、 文化中心。
军用机场的搬迁带来广阔开发空间。
项目情况
区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性金融中心、 中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。
用地指标：A2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套 中心
A-1
建议业态：
容积率：1.5-3.5
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益
A3
A-3
建议业态：
容积率：1.5-3.5
酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰
占地面积:1.98万㎡
富项目的商务功能，提升项目整体品质
为购物、餐饮、休闲娱乐以及服务的综合性和多 样性。
• 需求表现为日常生活需要，包括购食品、家居用
本区域居住区居
民消费群体 品、时尚商品，美容美发、医疗保健、汽车保养， 运动健身、餐饮、文化、娱乐等。
融汇城根植区域的居住需求，以 日常生活消费需求为主。
通过打造主题的综合性和多样性 ，区别区域内其他同类竞品，吸引目 标客群购置融汇城居住类产品。
品牌商及工厂直接进店经营
货源品质参差不齐，国内外产品混杂 折扣卖场
高速路交汇处，与旅游景区/线路相结合
•开发商、运营商、品牌商分工明确 •奥莱MALL、奥莱村成为主流 •大集团垄断特征日益显著
•由“品牌国”向“品牌引进国”发展
城市郊区，新城区
•休闲、娱乐、餐饮等诸多元素成为奥特莱斯的重要 组成部分
•具备城郊副商业中心吸附力 •模式仿效者多，但多数只是形似，国际一线品牌进
发展历程：佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”是国内首座纯正意大利风格的奥 特莱斯。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体 验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括多个首次登陆中国 outlets的世界级名牌以及更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括，满足了各种消费 者的多层次购物需求
时间 1992年2月 1992年6月 1993年10月
1994年8月
1994年11月
1995年11月
1996年11月
开发内 容
规划
预租
购买场地并动 2.2万㎡商场开 0.88万㎡商场开 0.79万㎡商场开 1.1万㎡商场开
工
张
张
张
张
案例借鉴
天津佛罗伦萨小镇
区位：天津市武清区前进道北
规模：建筑面积6万平米，租赁面积4.2万平米
产品类型：主要经营国际一线、二线的如阿玛尼、雅 格狮丹、纪梵希等折扣商品 ，共160多个品牌
商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/ 平米/天
市中心商业租金：南京路为80元/平米/天；豫园为70 元/平米/天；价格区间为60-80元/平米/天
案例借鉴
北京燕莎奥莱
区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路
入二线城市困难，经营状况不理想
中国市场对真正的奥特莱斯商业业态存在诉求
项目定位
通过引进有价值的一线品牌商源，借势奥莱主题商业的强势吸客能力，结合健康休闲的体验理念， 打造特色购物MALL
通过餐饮、娱乐等形式，将健康休闲、互动体验等元素融入卖场，与奥莱商业完美结合。
荣耀广场
奥莱主题新城市生活休闲购物理念缔造者
规西 划部 要新 点城
6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服 务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级 酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。
320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、 环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。
以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标 ，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济
融汇城A2地块（奥特莱斯）研策
山东融汇商运公司 2014.1.6
Ⅰ 项目背景分析
Directory Ⅱ 奥莱市场研究
Ⅲ 项目定位研究
Ⅳ 项目规划建议
Ⅲ 项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
案例借鉴
上海奥特莱斯品牌直销广场
区位：上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中 心人民广场26公里
规 模 ： 规 模 16 万 平 方 米 ， 共 有 200 间 商 铺 ， 面 积 从 100平方米到500平方米不等，停车场拥有车位1000个
开业时间：2006年4月
投资额：4.7亿元人民币
投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）
三个中心建设内容及规模
项目
文化中心
会展中心 商务中心
子项名称
大剧院 群众艺术中心
美术馆 图书馆 公共及配套设施
合计 临时展馆 常年展馆
配套 合计 办公、商业、酒店 （地上）
建设规模
6万㎡ 1.5万㎡ 1.5万㎡ 4万㎡ 2万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 2万㎡ 15万㎡
36-40万㎡
*注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
总地上建面 总地下建面
334万㎡ 120万㎡
项目中部
一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万㎡
项目情况
总建面积：2.97-6.93万㎡
出售型物业：稳定现金流
项目情况
交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中 心泉城广场直线距离约12公里，车程30分钟。
地铁上盖文化新城
政府公示
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为 黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
品类比例
案例借鉴
借鉴小结：国内奥特莱斯与真正的奥特莱斯概念有一定差距，原因为品牌档次导致的客群基础差异
项目
核心概念 客群基础 货源基础
经营特点 选址要素 运作特点
国外奥莱
一线品牌+实惠
国内奥莱
多档次品牌折扣+休闲购物
名牌消费意识、性价比——中高端
休闲客群、价格诉求——大众客
大部分国际一线和知名品牌发源于欧美，具有品牌 货源优势
少量的商务配套满足区域发展的 需求。
项目理解：奥莱产业导入
地块价值分析：
项目空间优势 有力的交通条件 目标客户的需求特征 区域规划空间
➢ A2地块5万㎡商业规划空间，具备打造多种类型 商业业态的基础条件
➢拥有城际交通的桥头堡地位，同时为市级轨道交 通的既定路线，项目将成为客流量丰富的潜力区域
➢三公里内存在配套配套商业空间，5公里内潜在商 业项目丰富，未来区域商业竞争压力大
西部新城规划优势 西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。
济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人 才储备雄厚，区域联动性强。 西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的 规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、 国际化、面向未来的城市和产业规划。 持续发展优势 2011年京沪高铁开通、2013年第十届中出的交通地位； 2、西部新城的规划优势； 3、省会城市的消费力； 4、地块周边具备生态优； 5、品质产业开发区域
W－劣势
1、目前区域尚未成熟，以农地 为主； 2、配套建设尚不完备； 3、距离济南主城区存在距离； 4、地块周边公共交通不发达；
O－机会
1、新城形成大量优质客户 2、桥头堡区域有大量高端人士来 往过； 3、政府对文化产业存在有利政策 导向； 4、休闲型产业越来越受社会中层 以上人士重视；
111万㎡
业态以写字楼为主，配有酒店、公寓及集中商业
305.3万㎡
项目情况
区域发展情况：区域需求以配套型为主，如果打算扩大项目的吸客能力只能通过特色业态形成目的 性消费
• 便利性消费、住宿、餐饮及相关消费 交通枢纽人群 • 商务办公的 快捷服务
• 吸引西部新城以及市区居民消费。消费需求表现
西部新城和济南 市区居民
市中心商业租金：王府井为65元/平米/天；CBD为40 元/平米/天；价格区间为50-60元/平米/天
案例借鉴
美国格罗夫城直销商业中心
区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I79公路和宾夕法尼亚208公路的交叉点
规模：占地面积28万平米，共有139个商店
发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进 行扩建；最大程度的利用现有商场的高投资回报进行新 商场的建设；以现有商场的成功吸引更多的承租商。
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园