区位选择与房地产投资价值分析

第２４卷第１１期２００８年１１月商丘师范学院学报ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＳＨＡＮＧＱＩＵＴＥＡＣＨＥＲＳＣＯＬＬＥＧＥＶ０１．２４Ｎｏ．１ｌＮｏｖｅｍｂｅｒ．２００８区位选择与房地产投资价值分析刘秋雁（东北财经大学投资Ｔ程管理学院，辽宁大连１１６０２５）摘要：房地产的投资价值是由众多因素交互影响而形成的，但在众多因素中，区位因素对该房地产的投资价值影响尤深。

投资者应注意区位选择的问题，以获得较大的投资收益。

关键词：区位；房地产；投资价值中图分类号：Ｆ１２３．６文献标识码：Ａ文章编号：１６７２—３６００（２００８）ｌｌ一００８２—０３一、区位与房地产投资价值的理性分析（一）不同视角下的区位理解一般来说，房地产因其在城市或地区所处的位置不同而有不同的区位，其在市场上的价格也有明显的差别。

并且由于决定区位的条件在发展、变化着，房价亦会随区位的变化而改变。

那么，区位到底指的是什么呢？区位，是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系…∽１２¨。

在我围，“区位”也叫位置，用“位置”一词对它进行描述更容易被人理解。

在房地产投资中，关于位置有两种理解，一种是狭义的，一种是广义的。

“狭义”的位置，指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。

“广义”的位置，除了投资项目的地理位置外，还应该包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的地理位置是排他的、独一无二的。

根据对某一宗地位置的描述，我们就可以从地图上或现场找到该宗地。

对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。

某一具体位置所处的社会、经济、自然环境，决定了该位置附近的市场需求和消费特征。

对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

土地成本占房地产投资的比重有逐渐上升的趋势，在有些城市甚至已经超过了５０％，而确定房地产投资的具体位置后，往往也就确定了房地产投资中的土地成本支出。

另外，从市场竞争的角度来说，位置是确定的，也就决定了在本“位置”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。

当许多不同的潜在使用者在追逐同一建设用地时，竞争会使报价上升，直到该区位得到最有利的利用。

（二）房地产投资价值不管是开发投资项目，还是置业投资项目，其投资价值均是指其持有期内各年净现金流量现值大于其投入的初始现金支出部分的价值。

也可以理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。

它反映了投资者对某一项目未来产生利润的能力的一种假定。

从这个角度，我们发现，某一项目能否产生利润或收益，决定了该项目是否具有投资价值。

但一个项目能否产生利润和收益，有很多影响因素。

笔者认为，区位因素是一个先天因素。

很多情况下，房地产投资产生的利润或租金水平主要是由其区位因素决定的。

对某一区位的需求越大，单位面积的利润或租金就越高。

从根本上说，区位的选择亦即经济决策。

区位选择非常重要。

一旦选错，就难于更改，因为改变区位需要付出昂贵的经济代价。

而市场体系下的区位利用主要决定于对经济回报的追求。

土地空间总是批租给出价最高的投资者，而投资者如果对此区位出价最高，是因为其预期的区位利润很高。

由此，我们发现，预期的区位利润是否准确，是某项目投资价值能否实现的关键问题。

二、区位对房地产投资价值的影响从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力；而该项收稿日期：２００８—０９—２１作者简介：刘秋雁（１９６２一），女，黑龙江双鸭山人，副教授、硕士，主要从事房地产投资、房地产开发与经营研究。

万方数据第１１期刘秋雁：区位选择与房地产投资价值分析８３目产生利润与租金的能力很大程度上又取决于其所在的区位旧］（几㈨。

换句话说，分析某项投资是否可行，即包括对该项目投资期间的租会价值的估计，也包括对该项目出售时的市场价值的判断。

而该项目出售时的利润与出租时的租金水平很多时候又取决于其所在的区位。

所以，区位给房地产投资者带来的利润和租金越高，房地产投资价值越大。

因此，对区位选择的分析就显得至关重要。

房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。

正是由于存在着对区位利润的追求，才会形成高昂地价的地块只能被有高赢利并有能力支付高租金的业主们所占有的情况，而低效益的业主就无法做到这一点。

负担不起最优区位地价压力的投资者，将会被具备这一能力的竞争者所代替。

所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位或谓之为“最佳区位”向外衰减的各种等级：这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价租金也随之逐渐衰减，则房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低。

当然，我们知道，通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要阒素，但并不是说，它是唯一和绝对的因素。

如果一个投资项目仅由区位的好坏就能完全决定其投资价值的话，以后的分析就不用进行了。

事实上，房地产投资价值的高低还与许多其他因素有关。

比如投资者的经营管理水平（有不少房地产投资者在较好的Ⅸ位却没有获得收益，而另一些投资者却总能在不被看好的土地上创造奇迹）、融资方式的安排、城市规划的影响、法规的限制、投资收益率的选择和投资者对待风险的态度等。

然而，由于房地产的不叮移动性和受制于地区性需要的特征，所有其他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。

区位对于开发项目而言无疑是重要的，对于置业项目而言也不可小觑。

应该承认，只要具备区位上的优势，即使在营销方面和管理方面差一些，项目也能产生很高的利润或出租能力。

区位上存在不足的地块，通过精明的投资开发也许能够得到克服，但这类开发的规模要求一般都相当宏大，许多房地产投资商往往会碰到资金不足的障碍，因此，不研究区位的做法是愚蠢的。

不过，在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。

所以，区位并不是万能的，但不研究区位也是根本不行的。

重要的是把对区位的研究与市场需求结合起来。

三、优化区位选择实现投资价值应注意的问题（一）充分注意“房地产投资”本身的一个重要特性：房地产的固定性房地产的位置同定性也叫不可移动性。

这～点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。

这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：１．选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力ｂＪ（川。

也就是说，它能使开发投资者（即开发商）通过开发投资获取适当的利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。

２．选择的房地产投资区位，在未来必须具有增值潜力。

房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前利润或净租金水平的高低ＨＪ（眦）。

有一些区位当前租金水平很高，但已没有了上升的空间，投资者从其中所能获得的利润或收益将很难得到增长。

３．投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。

租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日益衰退的地区内的物业。

另外，投资者通过对城市规划的了解和分析，可以发现未来该地区环境、交通及土地级别等方面的可能变化，这样就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。

（二）来自规划、法律方面的约束可能在增加城市在急速的发展过程中，规划和法律也在迅速地更新和改变，更使得地段位置的价值在起伏跌宕的市场中变得十分难以把握。

现在十分拥挤的商业街口，可能明天就会被立交桥、高架桥所覆盖。

这种改变有时不可避免地使原本较好的区位变得无人问津，结果此处房地产的产出能力下降。

所以关注城市规划和法律的变化趋向，从而在这种改变到来之前做出正确的Ⅸ位选择，是十分有益的。

（三）邻区影响可能会面临改变区位的同定性使任何位置都难免受到周围社会、经济的影响。

由房地产周嗣事物产生的社会、经济影响，我们称为邻区影响。

也可以说，那些影响位置价值的环境因素被称为邻Ⅸ影响ＨＪ（眦’。

邻区影响有好有差，它对房地产收益能力的产生具有重要作用，从而也就影响了房地产的投资价值。

通常情况下，我们只看到有利的邻Ⅸ影响，比如那些预示着某种特殊地位和身份的街Ⅸ；那些蕴含着无限商业价值的中心地段；或者对住宅区来说附近令人心旷神怡的视野和优美的环境；和睦的社区邻里之间的关系等，这些无疑会增强区位的吸引力，给投资者带来竞争优势、额外收入，从而提高该位置上的房地产投资价值。

同时，投资者也不要忽视不利的邻区影响的作用。

正如有利的邻区影响可以为住宅区和商业区获得利益一样，后来产生的不受欢迎的条件和活动则可能会降低区位的吸引力。

这些不利因素包括噪万方数据商丘师范学院学报２００８正音、烟雾、恶臭以及令人讨厌的邻居等。

但良好的区位会利用物理障碍、距离或立法手段，使居民免遭上述诸种不利因素的干扰。

所以，房地产投资者不能不注意到，邻区影响在一开始就是一个极为重要的选址因素，这类影响如属有利，则会吸引单位和个人，如属不利则会赶走租户。

未来的邻区影响有可能面临改变（即从有利变为不利，而不是以前我们想当然认为的有利），那么，该项目的投资价值可能就会相应下降。

（四）对于项目的选择要和区位的性质相配套土地区位的最高最佳使用有两个前提：一个是房地产本身与周围环境处于适合状态。

比如在中心商业区搞住宅开发，显然与整个区域环境不相称，而在边缘地区建造高级商业楼，恐怕也难以成市。

另一个是房地产内部各组成部分处于均衡状态，即表现在土地区位的价值与建筑物价值之间的均衡。

在纽约、东京等发达的大城市中，人们可以看到，越是地价昂贵的地段，建筑物的楼层也越高。

建筑物上凝结的价值与土地区位的价值应该是匹配的。

因为建高层楼宇是为了分摊昂贵的土地价格。

因此，只有投资项目的选择与区位的性质或用途相配套，区位的价值才会得到有效的发挥，房地产投资的价值也才会得到保障。

（五）投资者不能过分依赖区位目前所提供的价值区位选择的确十分重要，但过分强调区位或地段的作用，有时会对房地产投资者产生以下误导：因为我的地段好，其他楼盘积压对我没什么影响；因为我的地段好，我不需要什么市场分析、策划；这个地段如果不提高容积率，太可惜了；这里是最好的位置，当然要卖最贵的价钱。

在这种思想引导之下，有些投资者做出了以前想都不敢想的开发方案，而就目前的实践看来，商业、办公、住宅积压的主要原因大多在此。

所以，对区位的过分依赖，也可能会影响到某房地产的最终投资价值。

应该补充的一点是，每个城市都在土地自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，如商业区、居住区、工业区等，而住宅、商业、写字楼、工业等项目在区位选择时考虑的因素也会有所不同。