房地产开发项目的区位条件分析
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。
因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言，位置越好，项目的价值就越高。
如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。
而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
居住房地产估价的区位因素分析
作用 ， 有着动态的特性 。
１２ 居 住 区 位 的概 念 与 特 征 Ｉ
对于居住房 地产 来说 ， 人们选择住宅最重要 的就是 由该位 置出行 的便捷 程度 以及 居住在该位 置所 获得的
经 济 和 非 经 济 方 面 的满 足 程 度 。
浓缩 。 市场 比较法要求所选择 的可 比实例与估价对象应
用 。国外的研究和实践表明 ， 宅区位的价值 可 占住房 住
／ ２ 该处于 同一地区或同一供 求范围内的类 似地 区 ， 如果没 总价格 的 １ 。居住 区位在一定程度 上更直接决定 了人 购物 、 教育 、 娱乐 、 就医等活动 的方便度 ， 其周 围 有这样 的可 比实例 ，那 么市场 比较法就不是 最好 的选 们就业 、 择， 也不存在 区位 因素 的修正 了。 房地产 估价 中的区位作 为地 点概念最 终表现为在
２０ ０ ８年第 １ ２期（ ２ ７期 ） 总 ４
农家之友
经营管理
居 住 房 地产 估 价 的 区位 因素分 析
廖 稀 哲
（． １ 武宣县鸿城房开发公 司 ， 广西 【 摘 武宣
韩友 贵 ：
柳州 ５ ５ ０ ） ４ ０ ２
５ ５ ０ ；． ４ ９ ０ ２柳州市钢花Ｔ程建设有限责任公 司， 广西
的人 文 历 史 环 境 、 自然 环境 对 居 住 者 身 心 也 产 生 了重 大 影 响 。对 住 宅 类 型 、 模 的 影 响 ， 市 中心 越 近 ， 地 价 规 离 土
格越高 ， 土地利用 的集约化程度越高 ， 住宅多为 多层 、 高 层建筑 ； 而郊 区的土地价格便宜 ， 土地利用 比较粗放 ， 故 多为低层建筑和估 价 中最重要 、 最常 用 城 市 中同一 地区或 同一供 求范 围内的类似地 区房地产
房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目开发可行性分析报告一、项目概况 (2)（一）、开发项目区位条件 (2)（二）、规划方案 (2)二、建设条件 (2)（一）、建设地点条件 (2)（二）、建设实施条件 (2)三、SWOT分析 (2)（一）、优势分析 (2)（二）、劣势分析 (3)（三）、机会分析（四）、威胁分析四、市场分析与价格预测 (3)（一）、市场发展前景分析 (3)（二）、目标客户的定位 (4)（三）、价格预测 (4)五、项目实施计划 (4)（一）、工程建设实施计划 (4)（二）、销售计划及营销策略 (5)六、项目财务经济分析 (6)（一）、投资估算 (6)（二）、资金筹措 (6)（三）、项目经济效益分析 (6)七、结论 (7)一、项目概况（一）、开发项目区位条件湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。
（二）、规划方案该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。
总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。
建筑密度20.1%，容积率为2.27。
整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件（一）、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
房地产投资分析小组作业-地块项目SWOT分析及区位分析
②经济状况 2012年，天河区GDP总量突破2400亿元，同比增长达到11.5%左 右。固定资产投资额、社会消费品零售总额等主要经济指标均居 全市首位。预计城市居民人均可支配收入达3.97万元，增长12.5% ，增速快过GDP。
3.微观分析（对开发地块进行分析） 该地块属于五山街道，而由于该地块临近华南农业大学以及广东 省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所，可以认为地块被华南 农业大学包围。地块所在的岑村桥地区，住宅开发较为落后，且 多为提供给华南农业大学教师使用及研究所的科研人员所使用， 所以其附近的的人口类型主要为在校的学生，教工和科研人员及 其家属等。 同时，虽与中心市区的绝对距离不远，但由于地块独特的情况使 之难以与中心市区形成联动，故发展稍落后。土地目前闲置，长 满杂草，并没有任何建筑。再加上，在该地块邻近都为住宅，且 商业及公共设施缺乏。
中国工商银行、中国建设银行、 中国农业银行、中国人民银行
文化教育
医疗卫生 金融服务
天河区五山
华南农业大学主校区 （相距1.5km） 五山街（相距1.5km）
大
小 小 小 小
邮政
治安
中国邮政五山邮政所
五山派出所
五山街
五山街
如上表，从实地调查的情况来看，该区域周边的生活机能比较匮 乏，整块土地周边只是农科院研究所以及大学的教学楼宿舍区， 配套设施匮乏，缺乏城市的感觉。周边居民的生活的配套设施唯 有依靠华农宿舍区旁的场所，如运动场、超市、小食店，且品种 不多，选择范围小，若需要满足需求，可能需要到更远的地方如 五山街、天河区才行。最近的食品市场也距离该地块一定的距离 ，从这些来看，难以支撑大量居民的生活需求，或者说不方面满 足居民的生活需要。 对于居民而言，该地块目前仅尚且缺乏基础的生活、商业配套设 施，例如医院、幼儿园、邮局、银行、市场、便利店等配套，这 些公共设施需要到1.6km外才能具备。同时也没有相应娱乐休闲设 施和的基础建设跟上，例如公园、休闲街等场所，都需要借用学 校资源或者到更远的地方才能有。因此该地块对居住人群没有大 的吸引力。
城市住宅区位的选择与影响因素分析
城市住宅区位的选择与影响因素分析在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。
在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。
本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。
第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。
标签房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值引言：房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。
纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。
在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。
选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。
尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。
开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。
1、区位选择的理论基础1.1区位的概念[1]在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。
住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。
具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。
1.2区位理论区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析1。
北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。
2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。
2。
商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。
9，华润置地(1109，香港)优于1。
母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。
2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。
3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。
据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。
从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。
另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。
5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。
情况是1。
目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。
2。
房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。
ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。
十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。
该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。
它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。
4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。
住宅房地产项目开发区位选择策略研究
住宅房地产项目开发区位选择策略研究作者：孙艳来源：《现代商贸工业》2009年第19期摘要:主要对住宅房地产开发区位选择提出策略及建议,为企业在投资开发不同类型项目时提供区位选择的参考意见。
并且针对不同开发规模、不同开发理念的企业的不同选址模式进行探讨,为不同规模及理念的开发商提供选址参考标准。
关键词:区位;房地产;选择;开发中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)19002302随着城市化的进程和规划行为的介入,城市住宅开发已经从初期对城市稀缺土地资源单纯竞争的“地段时代”全面进入突显区位内涵的“板块时代”。
区位因素由此被置于前所未有的高度。
1区位的动态判断与深层分析1.1区位的升值潜力区位选择要对地块的升值潜力进行分析。
城市土地增值的原因可以从宏观、中观、微观3个层次来进行。
在宏观层次上的上地增值成为宏观级差地租,形成条件是城市天然的优越地理位置和国家的宏观政策。
在中观层次上,城市基础设施的改善,城市人口的增加进而对土地面积需求的增加,地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。
在微观层次上,具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能有:土地使用者对土地进行资金和劳动的投入,地方政府的投入,城市规划的作用,土地效益的整体关联使得对某块土地的开发利用会对周围的土地产生影响。
1.2区位的超前意识要用超前的意识去选择地块,首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光,不看一时一地的地段,而是从更大范围来考察地段的价值,有可能被认为是荒山野岭的地方,而开发商认为是最佳的地段。
1.3区位的可改造性地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征,但由于地块的可改造性,会使同一地块在不同时期的价值表现各异。
由于开发和改造,使地块显示动态的价值走势,必须是楼宇功能地位和地位相协调。
2不同类型住宅的不同的选址要求2.1公寓区位的选址要求(1)选择在商务城市或旅游城市开发。
房地产开发项目的区位条件分析
房地产开发项目的区位条件分析引言房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。
区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。
本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析，以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。
地理位置房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。
地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力，增加购房者的购买意愿。
具体来说，优秀的地理位置应具备以下特点： - 交通便利：临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽，方便居民出行。
- 环境优美：临近公园、湖泊、绿地等景观资源，提供良好的居住环境。
- 靠近商业中心：临近商业区、购物中心等商业设施，方便购物和娱乐。
综合考虑这些因素，开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房地产项目的发展。
交通便利性除了地理位置外，交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要因素。
交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。
具体来说，交通便利性的要素包括： - 公共交通：项目附近是否有公交车站、地铁站等公共交通工具，便于居民出行。
- 道路网络：项目周边是否有便捷的道路网络，方便居民通勤和车辆出行。
- 高速路和快速通道：是否有高速公路和快速通道相连，提供便捷的长途交通方式。
在选择房地产项目地点时，开发商应综合考虑交通便利性因素，以满足购房者对出行便利的需求。
周边设施周边设施是另一个重要的区位条件因素。
周边设施的完善程度直接关系到居民的生活便利性和舒适度。
以下是一些常见的周边设施：- 学校教育：附近是否有优质的学校，提供良好的教育资源。
- 医疗设施：附近是否有医院、诊所等医疗机构，方便居民就医。
- 商业设施：是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施，方便日常购物和娱乐。
- 公共设施：是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施，提供良好的居住环境。
开发商在选择项目地点时，应注重周边设施的完善度，提供便捷的生活服务给购房者。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通 过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显 的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等 若干功能区。 1．商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城 区商业区和街区商业区。
房地产开发项目的区 位条件分析
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房地产开发项目的区位条件分析
区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技 术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效 利用。 4．土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看， 有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让 等两种途径。
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利 润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、 基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．3区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。 区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择 时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
2．对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城 市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还 包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地 产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关 系。 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包 括：当地提供主要原材料的可能性，交通运 输是否足够方便以有效地连接原材料供应基 地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给 的可能性，水、电等资源供给的充足程度， 控制环境污染的政策等。
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4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区 位价值的转移过程：
区 位
区位上的物业
适合市场
投资价值
图4-1 区位价值的转移过程
因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了 市场的话，才能带来价值。
4．1．1区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相 邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来 说，指项目所在区域；从小的方面来说，指 的是项目开发场地。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
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4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投 资者的误导 2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 3．邻区影响可能会面临改变 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
2．工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积 等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和 远郊工业区。 3．居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央 商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工 业区之间。