估价报告中的常见问题及估价方法操作

有出让土地使用权价格评估 ❖ 缺位置描述。 ❖ （2）有的估价报告封面出现了关键词。根据规范，
土地估价技术报告的封面要求有关键词，而很多报 告中没有；或者在估价报告封面出现了关键词。电 子备案系统中，估价报告封面将自动生成，不会出 现关键词；但是技术报告的关键词，还需要我们完 成。
2、估价目的不准确，表述过于简单。
❖ 缺现状或规划利用、容积率等。
❖ （2）设定用途、容积率应以证载为主，实际情况 可以在估价过程中认真分析后予以考虑。
❖ （3）实际开发程度与设定开发程度不一致的，应 阐述理由。
❖ 如：为抵押贷款提供参考涉及的已建成房地产中的 土地价值评估。实际开发程度为宗地内“六通一 平”，设定为宗地内场地平整。
❖ 可描述为：待估宗地实际土地开发程度为宗地红线 外“六通”和红线内“六通一平”。根据资产衔接 原则，为确保资产不重不漏评估，宗地红线内的 “六通”费用在求取房产价值时测算，本次土地开 发程度设定为红线外“六通”和红线内场地平整。
❖ 抵押时，如果建成建筑物的价值高于空地价值，该 种选择应无风险；如果老旧建筑物价值低于空地价 值，这样存在高估风险。
❖ 下面这个案例对估价对象的来源及历史沿革描述比 较清楚。
❖ 估价对象的来源及历史沿革：估价对象现为国有工 业用地，通过估价师实地现场调查，估价对象原为 **县**镇**村集体土地，经过农用地转用审批后变为 国有土地，**市**有限公司于1999年6月以出让方式 取得了估价对象的国有出让建设用地使用权，并签 订了《国有土地使用权出让合同》。
估价报告中的常见问题 及估价方法操作
铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司 王伟宏
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
❖ 一、土地估价报告部分 ❖ 二、土地估价技术报告部分 ❖ 三、土地估价方法部分
一、土地估价报告部分：
❖ 1、封面。容易犯的错误： ❖ （1）估价项目名称不全 ❖ 例1：****公司位于**市经济技术开发区内土地使用
权抵押价格评估 ❖ 缺土地用途、土地使用权类型。 ❖ 例2：****公司用地抵押贷款项目涉及的工业用地国
5、估价结果出错。
❖ 主要表现在一览表方面，缺项，没有严格按 照规程要求做，缺少基础设施、权利状况等 详细说明。
❖ 另外，有的商办住用地，没有用楼面地价表 示。根据规范，“必要时应注明楼面地价”。
❖6、估价对象界定不具体、全面。如估价对象具体 是指土地、房地，还是建筑物，没有说明清楚。若 指土地又没有交待面积、用途、土地使用权人等。 7、土地登记状况表述不全，大多缺少估价对象来 源、土地登记证书号。特别是估价对象来源，即历 史沿革，在近年的评审中，都要求写明。
❖ 例：估价对象土地权利为***有限公司以出让方式获得的国 有建设用地使用权,宗地登记用途为工业用地,评估登记用途 为工业用地,土地使用权终止日期为2056年6月30日,估价基 准日估价对象剩余使用年限44.0年,根据委托方提供资料及 其介绍,估价基准日,估价对象未设有抵押、租赁、担保等他 项权利。
4、地价定义不明确。
❖ 地价定义的目的在于明确估价对象在限定条 件下形成的价格，限定条件的内容基本固定， 包括估价基准日、现状利用或规划利用条件 下设定的开发程度与用途、土地使用权年限、 土地使用权类型。如果说估价目的是土地估 价报告的前提，那么地价定义就是核心。
❖ 但部分土地估价师没有高度重视，提醒注意 以下几点：
❖ 有的表述过于简单。 ❖ 例：此次评估目的是为委托方确定土地使用权出让
底价提供参考依据。 ❖ 未说明委托依据。 ❖ 有的报告仅写一句话“为抵押贷款提供土地价格参
考依据”。 ❖ 另外，估价目的不能同时有两个目的，如为两个目
的时应分别出具报告。 ❖ 例：估价目的是对本项目的土地补偿价格和出让价
格进行评估，应用方向为提交给当地相关地价管理 部门，对估价对象土地补偿价格及毛地价水平进行 审核。这份报告出现了二个目的，及评估土地补偿 价格和出让价格。这是错误的。
3、估价基准日确定大多没有说明理由。
❖ 正常应写“本次评估以完成现场查勘之日， 即**年**月**日作为估价基准日。”有时估价 师是多次看现场，所以注意这儿，是完成之 日。特殊情况的，如企业改制，需与其它资 产评估相一致，可在此简单说明理由；在 “估价的前提条件和假设条件”中，应详尽 说明。特别是现场查勘之日与估价基准日不 一致的，如何处理的，更要说明。
❖ 准确定义估价目的关系到估价报告是否有效。 ❖ 例如，补办出让手续、补交土地出让金或者确定
“招拍挂”底价一概而论。 ❖ 又如，确定抵押价值或者为抵押贷款提供参考依据，
前者根据建住房〔2006〕8号《关于规范与银行信 贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通 知》，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，后者在特 殊说明事项中阐述清楚情况后可以仅评估市场价值 (即未进行权利修正和减价处理)，两者的土地价值 可能不等，不能混淆概论。 ❖ 抵押价格=假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值-法定优先受偿款
8、土地权利状况表述不全。
❖ 以出让方式取得土地使用权，要说明取得时间、出让金数额、 批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限、宗地使用的特 殊规定。而多数报告缺少描述。如果已有抵押权存在，缺少 抵押权人、抵押权的设定、终止日期、期限等。本次评估是 否考虑抵押权对评估结果的影响，在报告中未予披露。如有 租赁权存在，则应写租赁起止时间、租赁范围、租金情况， 本次估价如何处理等。
❖ （1）不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容 积率两项。特别是容积率，在近二年的评审中，对 这项要求非常严格。还有的漏土地剩余使用年限。 有的评估设定的土地使用年限，前面说成13年，后 面又是40年。
❖ 例：本次评估地价定义为：设定估价对象用途为综 合，设定年限为综合用地法定最高出让年限50年、 设定开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、 通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内 场地平整），于估价基准日2010年7月30日的土地 使用权出让价格。