湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告

湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告
目录
1.地产开发项目概述………………………………………3～5
2.开发项目所处地段宏观概况..............................6～20 ３.长春市现有经营宾馆调查分析 (21)
4.全国五星级饭店综合资料………………………………22～35
5.项目投资估算……………………………………………26～35
6. 可行性数据预测和选定…………………………………36～44
7. 项目经济效益研究和评价………………………………45～50
8. 项目的其他风险及对策…………………………………51～57
9. 可行性结论……………………………………………58～59
10.几点补充说明…………………………………………60～62
湖滨花园酒店开发项目
可行性研究报告
1.开发项目概况：
1.1项目名称：湖滨花园酒店开发项目
1.2项目类型：酒店、办公、商业
1.3建设单位：湖滨花园房地产开发有限公司
1.4项目选址：位于长春市朝阳区湖滨花园新区的南湖畔，南湖大路中段.
1.5项目建设内容和规模：本项目2010年10月1日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。

结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为４０％。

现准备开发，功能为酒店+商业+办公。

湖滨花园酒店开发项目功能分区情况
1.6项目总投资：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）
2.开发项目所在地宏观概况
2.1长春市概况
长春市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。

现辖长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。

其中，国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：长春净月经济开发区（净月镇）、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、长
春双阳经济开发区（双阳区）、长春绿园经济开发区（绿园区）、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区（合隆镇）、长春五棵树经济开发区（五棵树镇等）、长春二道经济开发区（二道区）、长春南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。

市区面积4906平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城高速以内）。

截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。

长春户籍总人口745.9万（2007年）。

包括外来和流动人口总人口接近千万。

四环内实居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为200万。

长春市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。

市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。

经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，长春发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。

长春市区位优势明显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300—500公里。

随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江、
南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。

长春经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。

回首三十年的发展历程，长春市300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。

这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。

长春与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。

2.2长春市经济概况
2.2.1长春市２００8年宏观经济状况
国内生产总值（GDP）：384.27亿元，比上年增速14.9%；
社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；
地方财政收入：61.41亿元，比上年增速33.33%;
城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%
2.2.2长春市２００8年对外经济贸易及旅游概况
对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。

2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。

其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。

全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。

引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。

2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。

见下表：
2.3长春市旅游行业发展情况
2.3.1长春市旅游行业概况
随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，长春市开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。

十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道，建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路基本建成。

同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。

截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。

国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。

全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。

现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区。

拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位
可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。

全市旅游直接从业人员达数千人。

旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。

结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的
“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。

从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。

1997年――2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人，旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。

2005年国内旅游人数为136.8万人次，比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的25.8倍。

2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人，旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。

旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。