商业地产项目案例分析(成都)
成都兰桂坊案例
成都兰桂坊案例一、本文概述1、介绍成都兰桂坊的历史和文化背景成都兰桂坊，位于四川省成都市锦江区锦江河畔，是成都市中心的一个历史文化街区。
它的名字源于古代蜀地“兰桂山坊”的典故，寓意着崇尚贤德、追求雅致生活的精神追求。
成都兰桂坊的历史可以追溯到南宋时期，当时这里是蜀锦生产和销售的重要场所，也是文人墨客聚集的地方。
作为成都历史文化名城的重要组成部分，成都兰桂坊承载着丰富的历史和文化积淀。
清代时期，这里曾是“锦江书院”的所在地，孕育了不少文化名人。
民国时期，兰桂坊又成为了成都的文化中心，许多知名的文化人士在此地开设书店、茶馆、剧院等，丰富了当时市民的文化生活。
成都兰桂坊的文化底蕴深厚，这里不仅有传统的川西文化，还融合了现代元素，形成了独特的文化氛围。
这里的建筑风格既保留了传统的川西民居特色，又融入了西方建筑元素，体现了中西文化的交融。
在兰桂坊，人们可以感受到古老与现代、传统与时尚的完美结合，这里早已成为了一个集文化、艺术、时尚于一体的多元化场所。
2、简要说明本文的目的和主题本文旨在分析成都兰桂坊案例，从中探讨商业地产的启示和思考。
随着中国经济的快速发展，商业地产已成为经济增长的重要支柱。
然而，在市场竞争日益激烈的环境下，如何成功运营商业地产项目成为业界关注的焦点。
成都兰桂坊作为一个成功的商业地产案例，其商业模式、经营策略、客户群体等方面都值得深入剖析，以期为商业地产行业提供借鉴和启示。
二、兰桂坊的兴起与发展1、兰桂坊的起源和早期发展兰桂坊，这个充满活力和魅力的地方，是成都近年来最重要的文化现象之一。
它的起源可以追溯到十年前，当时是一个名叫“Jay”的年轻人，从美国回到家乡成都，带来了他的创业想法——将美国的“兰桂坊”商业模式引入中国。
“兰桂坊”这个名词，源自香港中环的一个地名，那里是香港的商业和文化中心，也是许多时尚和前卫场所的聚集地。
Jay看到了成都的潜力，决定将这个成功的商业模式引入到成都。
他开始筹备开店，寻找合适的场地，设计店铺装修，寻找合适的音乐和艺术元素，最终在2009年，成都的第一家“兰桂坊”开业了。
成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16
![成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16](https://img.taocdn.com/s3/m/0891230af78a6529647d536e.png)
推出产品配比
物业形态 建筑面积 总套数（套） 比例
独栋
248-517㎡
99
4%
双拼
183-257㎡
614
27%
联排
141-267㎡
348
15%
电梯
93-150㎡
1201
53%
合计
2262
100%
开盘价格特征
Ø优惠情况：开盘当日所有房源8.5折优惠 办卡优惠情况： 1-100名金卡客户，特享额外8.5折优惠； 101-200名金卡客户，特享额外8.8折优惠； 201-300名金卡客户，特享额外9折优惠； 300名以后金卡客户，特享额外9.5折优惠
350-400m²
均价
4200元/㎡
2万元/㎡
1.6万元/㎡
1.4万元/㎡
总价区间 60-100万
800万
480-530万
400-600万
联排别墅
联排
面积区间
金碧天下
蔚蓝卡地亚华侨城来自仁和春天大道（麓山板块） （城北板块） （光华大道板块）
140266m²
293-348m² 300-450m²
280-350m²
6.24 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
• 主诉求：以价格优惠信息为主，由软文配以对项目资源 配套、产品进行塑造
6.25 华西都市 画面：28日开盘预告 报
6.25 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
2、短信——据了解此次向恒大资源客户、大成都客户投
6.26 华西都市 画面：28日开盘预告 报
Ø二期呈现七大配套，总规模达约160万㎡
Part 2 一期开盘效果
成都商业地产IFS案例分析
成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。
IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。
该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。
IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。
而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。
地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。
其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。
IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。
而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。
这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。
第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。
IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。
同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。
除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。
这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。
最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。
IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。
此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。
成都华润时代之城案例(V2020.6.15)
【首开户型分析】116㎡，三室两厅两卫
【设计亮点】
※竖厅，户型方正，动静分区合理，空间紧凑实用； ※双阳台设计，观景与生活功能兼容； ※主卧/次卧飘窗功能实用
【设计不足】
※入户玄关至客厅3.9米廊道空间些许浪费 次卧面积仅9.9-11.5平米，尺寸偏窄 ※南向次卧半开窗面，观景视线较差 ※主卧/次卧飘窗功能实用
在确保户型设计功能性的基础上，针对大 面积产品的舒适度与创新性仍有待提升。
样板间精装呈现效果是锁客的重要环节， 风格调性软硬装搭配展示及装修品牌选 型，决定项目直观品质与市场竞争力。
【示范区展示效果】含售楼部与样板间，总约2500㎡清新优雅的展示阵地
外围：杂乱无序 受道路施工影响，氛围杂乱有损形象
前场：约1000㎡导入景观 树阵停车场/层叠镜面水景/线型绿化
内场：约1500㎡双沙盘+双洽谈区 风格：现代优雅，装饰：清新精致
功能：约15㎡儿童玩乐区 小巧精致的半开方式空间
后场：观景视线补充 镜面水景与前场相连，空间较小
产品 设计
整体组团式规划布局，洋房+高层高低错 落的产品组合，在“洋房配比最大化”的 原则上提增项目产品溢价能力。首开户型 设计虽略有瑕疵，但整体方正实用。
展示 效果
示范区与售楼部展示动线清晰、风格清新 但展示区内体验感偏弱且样板间品质偏低， 整体与华润品牌调性不匹配。
启示：
项目开发既要发掘现有资源价值，又要深 挖未来规划前景与潜在开发价值。通过巧 妙的借势造势及适度的透支预期，为项目 助力。
【项目总规】华润大城系升级作品，首批次高层预售在即
首开 区域
规划布局：组团式布局，总2600户，分5期开发 建筑风格：现代简约风 产品形态：6F洋房+28F/32F高层+商业，高低错落 产品选系：华润大城系 装修标准：精装，3050元/㎡（宣传口径） 景观格局： “一心两轴五片区”，在公园之中再造公园 首开产品：2栋高层，约260套 首开户型：116㎡ 套三 / 143㎡套四 取证时间：6月20日左右，价格拟2.1万/ ㎡
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
成都远洋太古里案例分析
9
| Consulting | 远洋太古里
项目概况
规划建筑
建筑风格：“以现代诠释传统”的理念构筑的仿古风格的街巷、广场组成的建筑群
项目规划和建筑设计由The Oval Partnership（香港）、MAKE Architects（英国）完成。成都远洋太古里秉持“以现 代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩与质感，成都人的闲适与包容，点 点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西 风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。
7
| Consulting | 远洋太古里
项目概况
规划建筑
整体规划：快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心，充分体现出“开发街区、新 旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市”的核心规划理念
MUJI
慢 里
车库出 入口
IFS
Hermes
漫广场
“快里”：由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个 聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动 “慢里”：是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷， 为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制
10
| Consulting | 远洋太古里
项目概况
规划建筑
设计师手绘图
11
| Consulting | 远洋太古里
项目概况
业态布局— B1F平面图
方所 方所
MUJI 无印良品
Ole’
顺电
12
百丽宫影城
| Consulting | 远洋太古里
项目概况
业态布局— B1F商家品牌
成都市城西优品道广场商业部分案例分析
安逸天地
主要业态： 西式餐饮、美容SPA及各类 居家服务业态 代表店铺：
五、项目业态规划——小结
总体来看，优品道项目业态餐饮和零售占绝对优势，休闲娱乐业态较少；入驻品牌以中档 品牌为主。
优品道•墅贰拾壹
优品道•曦岸
优品道广场
优品道•都市花园
优品道•央作
优品道•尚东
优品道•7080
优品道•舜苑
优品道•景致
城南优品道广场
优品道•上东区
开发商介绍
项目基本信息
项目区位及 交通
项目定位
项目业态规 划
项目特色
项目总结
二、项目基本信息
优品道项目是以优品道广场为核心，融现代购物中心、时尚步行街区、甲级写字 楼及住宅等物业为一体的大型商业综合体。
城西优品道
（案例分析）
目录
开发商介绍
项目基本信 息
项目区位及 交通
项目定位
项目业态规 划
项目特色
项目总结
开发商介绍
项目基本 信息
项目区位 及交通
项目定位
项目业态 规划
项目特色
项目总结
一、开发商介绍
优品道控股是中国具有代表性的不动产投资、发展和经营企业，致力于中国优品生活的缔造，是城市区域价值的提升者。涉及住宅 、商业、旅游、文化等领域，经典住宅产品有：优品道·央作、优品道·曦岸、优品道·7080、优品道·景致、墅贰拾壹、舜苑、都市 花园、优品尚东、优品道·上东区等，运营的商业产品有：优诺国际大厦，优品道广场（光华、城南）等。
时尚天地：主要为餐饮和时尚服饰，针对商务消费者和时尚人士。
百联天府商业案例分析
百联天府商业案例分析一、 项目概述上海友谊集团旗下的联华超市股份有限公司、上海友谊购物中心发展有限公司和四川成都汇诚房地产建设开发有限公司共同联合开发的天府汇城。
位于成都市南北中轴线红星路南段与二环路交汇处。
项目投资5.5亿元，占地85亩，建筑面积15万平方米，其中商业用房约10万平方米，商务办公用房1.5万平方米,地下停车场26800平方米，1000个停车位，地下停车位350个。
临二环路、科华路的七彩景观广场16000平方米，并有13000平方米的屋顶空中花园，40台电梯、 全中央空调。
是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。
占地面积：5.67万平方米建筑面积：15.00万平方米容积率：2.645商业管理公司：上海友谊统一经营和管理的该购物中心1、商业业态分布楼层 经营范围1F 友谊百货、肯德基、银行2F 世纪联华、上岛咖啡3F 汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机4F 名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心5F 电影院（筹备中）2、历史价格：起价：5035元/平方米均价：8000元/平方米最高价：20000元/平方米一楼铺面价格为10260～19800元/平方米，二楼仅为5300～8850元/平方米。
3、购物中心开业时间：2004年1月初试营业，整个购物中心将在2004年春节前开业。
二、项目环境分析交通：天府汇城位于科华路与二环路的交汇点上，城内，有多条道路可以从市中心直达天府汇城：人民南路，直线 向南非常便捷；红星路，走地下隧道到天府汇城只需几分钟。
城外，天府汇城紧邻市政府打造的“未来春熙路”航空路；广场距双流国际机场车行10分钟；到成 雅、成乐高速路5分钟，成渝高速6分钟；而城西、城东沿着二环一条线直行就可顺利到达天府汇城。
商业环境：成都友谊天府汇城购物中心四周桐梓林、新棕树片区、紫荆小区加上玉林、棕北，集中了成都70%的高档住宅；近10万人口的四川 大学更是为其带来了巨大的校园消费经济；而磨子桥、科华北路一带的IT产业群则构成了不可低估的白领消费。
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仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒 店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公 —居家—购物—餐饮娱乐一体化的国际化规 划模式。
零售连锁市场类
伊藤洋华堂
伊藤洋华堂
伊藤洋华堂
伊藤洋华堂
选址： 伊藤洋华堂经过系统而科学研究之后的独具战略眼光的选址。伊藤洋华堂一般都经过 了数十年甚至上百年的发展，他们在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址方案，对建筑 设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，这样的分析甚 至长达一年以上。而对于个人投资者来说，一般都是凭感觉来投资，由于没有科学根据的投资， 其风险是非常大的。 伊藤洋华堂在成都具有极佳的经营业绩，它不可能在自己店址的选择上有 任何冒失，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。投资者跟着这样的好品牌走，无 疑将降低投资风险。
伊藤 洋华 堂 餐饮 娱乐 场所
室内步 行街 万 千 百 货
• 万达广场实际已成为
继春熙路之后新的城市 商业生活副中心
成都万达广场
具有鲜明现代风格的建筑外立面体现了万达广场作为中国商业 地产先行者的气魄.
万达广场的外观设计类似扬帆待启的巨舰，满足观者各个方位的欣赏 视角，高低不同的建筑排布引起更大的视觉冲击。
街铺 零散经营
（业主管理）
特色街区
（物管公司业主共同管理）
城市综合体 如：万达广场，仁和. 春天广场 ，仁恒广场等，集各类功能于 一身，为顾客提供一站式的休 闲体验，提升整个片区区域价 值
如：家乐福，欧尚，易初莲花等 世界500强企业与管理公司的合 作，提升其经营水平
零售连锁市场
城市综合体类
成都万达广场
成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一；其影 响力已遍及整个成都市范围内.
万 达 29 克 拉 万 达 29 克 拉 万 达 电 影 院 万 达 29 克 拉
• 项目位于成都市锦江区 锦华路，总建筑面积40万平 方米，其中商业面积26万平 方米，是成都市建筑面积最 大、商业业态最全、商气最 旺的购物中心。 • 成都万达广场商业部分 包含了国际百货、超级市场、 休闲餐饮、国际影院、酒店 式公寓、写字楼等多种建筑 形态，并通过一条室内商业 步行街将各大主力店自然相 连、有序组织在一起，形成 商业及客户资源的高度共享。
商业地产是集中式商业组织的典型，它由单纯商铺形 商业地产的定义与发展 式发展而来，其后逐渐发展壮大，逐渐发展为城市综 合体和零售连锁市场两种形式.
•商业地产,顾名思义, 作为商业 用途的地产.以区别于以居住功能 为主的住宅房地产,以工业生产功 能为主的工业地产等. •商业地产广义上通常指用于各种 零售、批发、餐饮、娱乐、健身、 休闲等经营用途的房地产形式， 从经营模式、功能和用途上区别 于普通住宅、公寓、别墅等房地 产形式。以办公为主要用途的地 产，属商业地产范畴，也可以单 列。国外用的比较多的词汇是零 售地产的概念。泛指用于零售业 的地产形式，是狭义的商业地产。 •商业地产的形式多样，主要包括 购物中心、大卖场、商业街、 shoppingmall、主题商场、专业 市场、批发市场、折扣店、工厂 直销店、酒店旅馆(旅游地产)、 娱乐类商业地产（如电影院）、 写字楼和住宅的底层商铺等与住 宅类有很大区别的建筑产品的统 称。
“奢华体验”和“大牌文化” 是仁恒广场的两大宣传主题
成都仁恒置地 广场
仁恒地产项目以山水融合于城市建筑之中；同时兼顾黄金地段的时尚乐购 体验。
仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美 国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目 的国际一流商业地产品质，引领成都的国际化进程。
•成都恒置地广场位于成都市人民 路南路二段红照壁十字路口，此处 是中国西南地区中心商业区。该项 目座落在拟议修建的城市主要交通 快线的交会处，地铁一号线从此经 过。 •仁恒地广场建筑面积约21万平方 米，主体建筑包括国际标准的甲级 写字楼、酒店服务式公寓及国际品 牌购物中心，具有商务办公、国际 会议、商住、购物、餐饮休闲服务 等复合商务商业功能。集多种功能 于一体的综合性广场,商业部分面 积约6万平方米。预计投资投资26 亿元人民币。
选址
成功
The End
商业地产项目案例分析（成都）
[典型商业地产项目界定依据或选取标准 ] 1、市场反映强烈的 2、规模化经营的 3、自身特点明显的 4、较大规模的 5、脱离传统商业地产范畴的
[案例简介]： 较大规模，可以单独带动整个商圈发展，辐射周边区域的 典型项目 [案例适用范围]：
“城市核心及副中心区域”的商业项目打造
成都万达广场
各类商业业态齐备，视觉元素及体验活动和专题活动的举行带来 来大量的人气，活跃了商圈氛围。
歼7战机的展出，体现我国国防力量的发展 壮大，万达广场俨然已成为成都市内大型 活动开展的首选之地
成都仁恒置地 广场
成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路-盐市口商圈所 带来的充足人气；又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值