旭辉标准化系列-设计阶段性成果体系
创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰
024中国房地产业的发展是从1980年房子被定义为商品开始的。
到如今，中国房地产界经历了黄金时代，也经历了泡沫低谷，房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不断涌现，房地产企业之间的竞争也愈加激烈。
因此，良好的房地产运营管理体系对于每一个房地产企业来说都是至关重要的，它能够提高公司项目管理效率和水平，提升企业竞争力，使企业在房地产市场发展的洪流中站稳脚跟。
作为一名房地产人，刘峰始终坚守与奋斗在一线，成为了中国房地产领域颇具影响力的运营管理专家。
2011年，刘峰进入旭辉集团股份有限公司并担任成本管理部总监一职，后凭借出色的表现被任命为集团运营中心总经理，主管集团工程管理部、采购管理部、成本管理部、PMO办公室等重要核心部门。
在旭辉集团，刘峰协助董事长、总裁明确房地产项目的总体经营目标，通过运营管理手段促使其顺利达成；建立计划管控体系，审核项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制；建立完善的成本管控体系，审核项目成本及费用预算，进行成本控制；建立各阶段质量管控体系，并确保所有项目工程品质；根据旭辉自身特点选择现金流高周转运营管控模式及组织构架……保证了公司各类项目的质量、进度和收益，降低了项目风险。
为了进一步提升产品质量效果，提高上市公司的周转效率，身为运营中心总经理的刘峰带领团队构建了一套创新性建造体系——“建造2.0体系”，助力产品质量日益优化的同时，引领行业创新变革。
在刘峰眼中，节省工期与提高质量不是矛盾体，通过体系创新，企业便能够兼得质量和速度。
刘峰主导构建的“1+1+1”模式的“建造2.0体系”是一套保证项目质量与安全的快速建造体系，是一套有效的人才培养机制，更是一套高效的跨部门交圈方法。
2018年7月，在刘峰的推动下，旭辉“建造2.0体系”的12项工艺标准、实施作业指引、建造模型、横道图等六大类纲领性文件正式向全国各事业部发布，明确了集团-事业部-项目的职责权限，提出了建造2.0建造模型，对穿插施工提出了具体要求，首次正式阐明了“建造2.0体系”的技术内容以及整个体系的实施作业指引，支撑了各地区项目旭辉“建造创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰□ 文｜李凡2.0体系”的落地。
旭辉集团运营管理条线组织设置与岗位职能
旭辉集团运营管理条线组织设置与岗位职能文件编号 CIFI-CS-JT 旭辉集团股份有限公司职位说明书版本/修订 A/0 第 1 页共 17页事业部运营管理事业部运营条线岗位职能一、部门结构图 ..................................................................... ........................................................................ .... 2 二、职位说明书 ..................................................................... ........................................................................ . (2)1)1)1)PMO负责人 ..................................................................... .. (2)2)2)2)PMO召集人 ..................................................................... .. (4)3)运营专员 ..................................................................... ........................................................................ .. 61文件编号 CIFI-CS-JT 旭辉集团股份有限公司职位说明书版本/修订 A/0 第 2 页共 17页事业部运营管理下属公司(3个项目及以上)运营条线岗位职责编制说明:1. 本职位说明书由在职员工和主管上级、人力资源部共同拟制，经员工确认、部门审核、分管领导批准后执行，并作为工作指导、绩效管理的基本依据2. 工作内容、工作环境变化时，职位内容应及时修改和完善一、部门结构图总经理(PMO负责人)运营副总(PMO召集人)运营专员二、职位说明书1) 1) 1) PMO负责人1. 基本资料职位名称 PMO负责人(总经理兼) 职位编号 CIFI-SY-YY-001 所属部门岗位定员 1 直接上级无职务序列直接下级运营副总管理幅度直辖1岗; 2. 职位目标2.1在集团总裁领导下，负责公司重大运营事务决策;2.2组织下属公司项目开展项目运营管理工作。
旭辉住宅产品手册
YES
N0
说明
规划 户型
应··· 宜··· 建议···
（逐条说明） （80%说明） （选择说明）
一
立面
级
模
块
地库
配套、服 务
机电
示范区
设计指引
Part 03
1
规划
2
户型
3
立面
4
地库
5
配套服务
6
机电设备
7
示范区
01、规划
PART--01
01、规划---规划布局
【中轴对称】
空间
形式
宜结合小区入口、中央景观、会所等打造小区中央一级景观走廊，形成主要轴线
中轴对称
主要轴线两边空间、建筑宜基本对仗布置
主轴上景观走廊应重点打造
注：1，中轴对称是指：轴线两边空间、建筑基本对称、对仗布置
2，主要轴线指小区内空间尺寸最大且两边对称、对仗建筑空间最多的轴线 3，次要轴线指除主要轴线外，其它小区轴线 4，示意图仅供参考
平面示意
空间示意
次要轴线 效果示意
主要轴线
入口大堂
作为研究对象，客户收入位于城市78-85分位。经典、时尚、艺术、个性这些都是尊 享的主要产品特征。
尊享系—客户
⚫ 中产 ⚫ 高收入白领 ⚫ 企业中层管理者
产品诉求：中高价位精品住宅，以明星产品来树立品牌形象
客户定位：轻奢豪宅，追求一定生活品质及舒适度，满足个人价值及身份的
体现，追求配套的完善性。
尊享系—客户
尊享系—户型
⚫ 类一梯两户，注重入户仪式感 ⚫ 强调轴线序列空间 ⚫ 客餐厅形成互动，放大室内空间感受 ⚫ 主卧独立卫生间和衣帽间配置
尊享系—立面
L系列旭辉集团标准化产品手册
2.1 大高层效果图 ………..…………................................................... 10 2.2 小高层效果图 2.3 洋房效果图 …..…………................................................... 13
3.3 小高层设计原则 …….…………................................................... 46 3.3.1 经典美学………………................................................... 46 3.3.2 虚实对比 ………….…………................................................... 46 3.3.3 构成步骤 ………….…………................................................... 46 3.3.4 材料分析 ………….…………................................................... 46 3.3.5 顶部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.6 中段设计 ………….…………................................................... 46 3.3.7 底部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.8 大堂设计 ………….…………................................................... 46 3.3.9 材料规格 ………….…………...............................围 本手册涵盖通用的高层、小高层、洋房的立面，同时根据不同的产品线设计不同的立面风格，其中T系 的风格为现代时尚、现代雕塑；G系的风格为现代典雅；H系的风格为新古典、大都会；L系的风格为红 砖等内容；其中H系和L系在一定情况下立面风格可以通用。手册意图梳理核心产品价值，规范通用设 计标准，所示产品具有通用性和推广性。但同时根据各地市场、气候、结构、规范、赠送条件的微差， 各区域在使用过程中，需进行产品属地化工作，在各系立面风格不改变的同时，面积区间、结构形式、 组合形式等部分可根据城市特点进行调整。属地化工作最终成果需通过集团设计及相关部门确认。
旭辉设计管理制度
1.目的为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。
2.适用范围本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。
3.术语及定义3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；3.2. 产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。
例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；3.3. 产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。
3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；3.5. 指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。
4.职责与权限4.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业4.1.1. 负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.1.2. 负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；4.1.3. 负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；4.1.4. 负责组织项目设计后评估。
4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业4.2.1. 负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。
4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；4.3.2.负责进行设计方案的成本测算，会同进行设计方案的限额设计核查。
旭辉集团组织管理手册》
LOGO集团股份有限公司组织管理手册（沟通稿）签发: _________日期: _________目录目录 (2)第一章手册说明. (5)一．手册的基本内容 (5)二．手册发布 (5)三．手册的调整和修订 (5)四．手册的管理 (5)第二章...... 集团业务关系汇报图与部门通用职能.. (6)一、集团总部与事业部职能部门业务汇报关系图 (6)二、集团总部与城市公司职能部门业务汇报关系图 (7)三、部门通用职能 (8)第三章 ..... 集团总部组织架构及各委员会、部门职责 (10)一、集团总部组织架构图 (10)二、集团总部岗位设置图 (11)三、集团各委员会职能 (12)四、集团总部各部门职能 (13)1. 总裁办公室职能 (13)2. 人力资源部职能 (15)3. 业务拓展部职能 (17)4. 营销管理部职能 (18)5. 设计管理部职能 (20)6. 工程管理部职能 (21)7. 成本管理部职能 (22)8. 财务管理部职能 (23)9. 法务审计部职能 (25)第四章...... 集团事业部组织架构及各部门职责.. (26)一、事业部组织架构图 (26)二、事业部岗位设置图 (27)三、事业部各部门职能 (28)1．行政人事部职能 (28)2. 开发配套部职能 (30)3. 营销部职能 (31)4. 设计部职能 (32)5. 工程部职能 (33)6. 项目部职能 (34)7. 成本部 (36)8. 财务部职能 (37)9. 客户服务部职能 (38)第四章...... 集团城市公司的组织架构及各部门职责. (39)一、城市公司组织架构图 (39)二、城市公司岗位设置图 (40)三、城市公司各部门职能 (41)1．行政人事部职能 (41)2. 开发配套部职能 (43)3. 营销部职能 (44)4. 设计部职能 (46)5. 工程部职能 (47)6. 成本部 (49)7. 财务部职能 (50)第一章手册说明本手册用以说明.... 集团股份有限公司（注：以下简称“ ......... 集团”）的组织关系、部门职责等，是公司组织管理的基本文件。
旭辉优享产品系列标准
Part2-优享系列规划篇
▉ -规划配置
规划指标
1、有利指标（容积率、可售面积）：应最 大化，不得低于规划要求； 2、不利指标（停车配比、人防面积、非可 售面积）：应最小化，不得超出规划要求； 在满足规划要求的情况下，还应不懈努力、 积极与政府相关部门沟通，力争将不利指 标降到最低；
奢享
说明：
1、 上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本； 2、 上述成本不包括涨价预备费； 3、 人工及主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3； 4、 上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）； 5、 有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖要求的北方地区，在上述成本基础上加300 元/m2； 6、 八度抗震等级地区成本增加50元/m2； 7、 政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是 按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据
北京 洋房 --
杭州 南京 苏州 天津 武汉 重庆 合肥
经济别墅 高层
洋房
经济别墅 高层
--
3000
--
--
2800
长沙
嘉兴
普通多层 洋房 2600 --
经济别 墅
--
优享 3700 4100
4300
3300
3700
3900
3000 2800
3300 3600
尊享 参照该片区高档或超高档项目定位，不宜低配也不宜超配。
旭辉集团人才发展(TD)管理体系
链打造
T2-2. 科学的人才评鉴体系
T3-1. 跨界人才的吸引和补充：精益管理、金融、基金、
T3.
外部人才获取
互联网… T3-2. 多元化人才的引进和融合
T3-3. 引进有大型企业管理经验的人才
T4. 关键优秀人才 保留
T4-1. T4-2. T4-3.
提供有意义感的工作 畅通的发展通道 有竞争力的薪酬
通用素质
专业素质 知识、经验 工作动力
观察项
维度 高效执行 客户导向 学以致用 全局意识 亮剑精神 组织协调 塑造高绩效团队 系统性解决问题 专业素质 专业经验与水平 工作动力匹配度 沟通表达
电话面试
√
√ √ √
初面
√ √ √
√
√
√ √ √
复面
√ √
√ √ √ √ √ √
终面
√ √ √ √ √ √ √
口 碑
校 园 大 使
初 次 体 验
招 聘 及 录 用
实 习 体 验
入 职 前 管 理
入 职 体 验
才 管 理 和 培
定 岗 定 编
培 养 期 结 束
长 效 追 踪
STR
外部体验
养
内部体验
发展体验
人才融入
目的
基于“扶上马，送一程”的宗旨，帮助新入职员工快速、稳定地融入企业， 发挥岗位效能，提升组织绩效。
旭日生项 目后评估
2月初5月底
4月中6月中
4月中6月中
7月初9月初
8月初 10月底
8月初12月底
12月底1月底
雇主品牌提升
人才配置-校园招聘-旭日生
硬性 1、毕业院校为985院校 2、硕士及以上学历为主，对口专业 3、成绩排名为年级前30% 4、担任过班级或院校学生会管理岗位、社团组织负责人，有高质量实习经历 软性 基层素质：客户导向、高效执行、学以致用、自我驱动 中层素质：组织协调、系统性解决问题
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初步设计成果验算 及
施工图设计指导
样板段开放
施工准备
施工 及 销售
交房
竣工交房
后评估
【A】样板段（体验示范区）设计管理任务
பைடு நூலகம்
启动
启动
方案 设计
施工图 设计
施工 配合
后 评估
完成
确定选址 户型优化
反馈优化
启动 强排
概念 设计
方案设计
初步设计
施工图设计
【B】项目整体设计管理任务
施工配合
后评估 完成
方案成果验算 及
初步设计指导
初步设计成果验算 及
施工图设计指导
施工 施工准备 及
销售
交房 后评估
取得土地 信息
至
参与土地 竞标会
取得土 地中标 通知书
至
方案设 计任务 书发出
方案设 计完成
至
初设任 务书发
出
初步设 计完成
至
施工图 设计开
始
平整场 地
至
基础开 工
项目开 工
至
项目清 盘
向物业 移交
至
向客户 移交
交房后 半年
用心构筑美好生活
FOR YOUR BETTER LIFE
1.2 什么是 [ 成果 ]：
标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
[集团一级成果的逻辑框架]
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1.2 什么是 [ 成果 ]：
标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
[设计管理的一级阶段成果]
土地投资 分析
项目定位策划及 方案成果验算及 初步设计成果验算 方案设计指导 初步设计指导 及施工图设计指导
施工准备
施工及 销售
交房
交房后 半年
一、产品预案报告
二、概念设计任务书 三、概念设计成果评审 四、方案设计任务书
五、方案设计成果评审 六、扩初设计任务书 七、景观设计任务书 八、景观设计成果评审 九、样板段专项设计书 十、样板段专项成果评审 十一、精装设计任务书 十二、精装设计成果评审
施工准备
施工 及 销售
交房 后评估
【A】、样板段设计任务【阶段成果】
启动
启动
方案 设计
施工图 设计
施工 配合
后 评估
完成
样板段开放
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
样板段设计流程 [ 阶段成果 ]：
【A】样板段设计 [ A1 ]启动阶段成果： （内审）
8. 样板房户型优化成果（输出至建筑） 9. 机电点位优化成果（输出至建筑）
用心构筑美好生活
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
样板段设计流程 [ 阶段成果 ]：
A3 【A】样板段设计
[
] 扩初及施工图设计阶段成果： （招标图、施工图）
• 【A1】启动 • 【A2】方案设计
设计成果特性： 能独立、可移交、有需求、须审核
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
项目设计管理的 [流程] ：
2 对应集团的阶段划分，项目设计管理分为【 】个相对独立的任务:
土地投资 分析
项目定位策划 及
方案设计指导
拿地时间
方案成果验算 及
用心构筑美好生活
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
项目设计管理的 [阶段]：
2 对应集团的阶段划分，项目设计管理分为【 】个相对独立的任务:
土地投资 分析
项目定位策划 及
方案设计指导
方案成果验算 及
初步设计指导
初步设计成果验算 及
施工图设计指导
施工准备
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阶段成果的 [ 成果逻辑 ]：
启动
设计阶段一
内审
准备
准备
设计阶段二
内审
准备
[启动成果]
[中间成果]
[输出成果]
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阶段的 [ 启动成果 ]：
启动
设计阶段一
准备
[启动成果]
• 【阶段启动会】
输入成果
• 开发【配套】 • 目标【成本】 • 【营销】客户 • 【工程】进度 • 【物业】管理
成果管理
• 【三控】
• 品质控制 • 成本控制 • 进度控制
• 【两管】
• 供方合同管理 • 档案信息管理
• 【一协调】
• 工作界面协调
输出成果
• 【内审图】 • 【审照图】 • 【招标图】 • 【施工图】
• 【A3】施工图 • 【A4】施工配合 • 【A5】后评估
5. 体验示范区触点策划报告（设计价值点分析）
6. 方案阶段成果（内审图） 建筑扩初设计成果 体验示范区会所/售楼处方案设计成果 体验示范区样板房及公共区域方案设计成果 景观方案设计成果
7. 样板段成本管控报告 建筑 体验 景观
十三、扩初设计成果评审 十四、施工图设计任务书
十五、施工图设计成果评审 十六、项目后评估报告
用心构筑美好生活
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
设计管理的阶段划分
设计阶段的划分 设计阶段的分级成果
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
2、什么是成果？各个阶段成果的判定标准是什么？
设计成果特性： 能独立、可移交、有需求、须审核
用心构筑美好生活
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项目设计管理的 [ 成果特性]：
标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
可衡量
有需求
可移交
须审核
1、作为设计管理输出的内容 2、对应不同阶段需要完成的可成果化的内容 3、不同阶段的成果，对应先后的因果关系 4、在不同阶段不会出现同一成果
【阶段检查评审会】
项目组/专业组 【 二级、三级成果 】
用心构筑美好生活
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阶段的 [ 输出成果 ]：
启动
设计阶段一
准备
[输出成果]
• 【成果评审】
• 阶段策划报告 • 阶段成本指标 • 批复成果文件
内审 准备
【阶段成果确认】
总监 / 项目组 【一级成果】
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输入条件： 成本部：招标计划 工程部：施工图出图计划
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
样板段设计流程 [ 阶段成果 ]：
【A】样板段设计
• 【A1】启动 • 【A2】方案设计
• 【A3】施工图
• 【A4】施工配合 • 【A5】后评估
[ A3 ] 扩初及施工图设计阶段成果： （招标图、施工图）
施工 及 销售
交房 后评估
拿地时间
启动 强排
概念 设计
方案设计
初步设计
施工图设计
施工配合
后评估 完成
1 1
【B】项目整体设计管理任务 ，分为【7】个阶段。
是常规熟悉的开发流程，增加了拿地前的强排阶段，和竣工后的后评估阶段，有利于 项目的衔接和成果的积累。
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输入条件：
样板房策划报告 样板房审批结果 成果策划目标 工程策划报告
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
样板段设计流程 [ 阶段成果 ]：
A2 【A】样板段设计
[
] 概念及方案设计阶段成果： （内审图）
• 【A1】启动
• 【A2】方案设计
阶段成果分类之 [ 三级成果 ]：
标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
【成果管理】
一级成果 二级成果 三级成果
【计划管理】
一级计划 二级计划 三级计划
【流程管理】
一级流程 二级流程 工作指引
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
1、设计管理有几个阶段？各个阶段是怎么划分的？
FOR YOUR BETTER LIFE
标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
阶段成果的划分
19
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标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系
土地投资 分析
项目定位策划 及
方案设计指导
方案成果验算 及
初步设计指导
初步设计成果验算 及
施工图设计指导
13. 设计材料定样 • 建筑立面材料设计定样 • 室内硬装材料设计定样 • 景观硬装材料设计定样 • 景观苗木设计定样（参考图片） • 设备定型报告
14. 样板段平面管线综合图
15. 体验示范区产品建造标准
16. 建安工程（招标图） • 桩基工程（桩位图及试桩图） • 土建招标图（饰面表、门窗表、总说明、建筑、结构） • 建筑门窗工程 • 建筑墙砖及石材 • 电梯招标图 • 样板段机电智能化设备（变电、给排水、消防、空调、水泵、泛 光照明） • 会所游泳池结构及设备
9
用心构筑美好生活