试论房屋拆迁之经济法理念
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法张则武/文内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。
抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。
关键词:征收拆迁补偿抵押查封租赁—————————————————————————————在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。
如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。
本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。
随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。
在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。
在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。
为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。
一、已设定抵押房屋的拆迁补偿抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财〔〕1产供为债权担保。
关于经济法方面的参考论文范文
关于经济法方面的参考论文范文篇1浅谈小产权房存在的问题及解决原则[摘要]小产权房问题由来已久，其根植于复杂多变的当代社会环境中，是迅速发展的市场经济与相对滞后的法律制度现状所造就的。
随着房地产市场竞争加剧，商品房价格不断攀高，老百姓的刚性住房需求与高昂的房价形成了巨大的矛盾，更多向小产权房市场倾斜，小产权房成了众多老百姓解决住房问题的重要选项。
但由于小产权房不符合我国相关法律法规的规定，存在无法办理产权等各种风险，使得老百姓购小产权存在诸多隐忧。
文章将从法律社会学的角度对小产权房问题进行探讨，拟从老百姓的根本利益出发，提出解决小产权房问题的建议。
[关键词]小产权房;问题;解决;原则。
小产权房被热议源于其与商品房存在巨大的价格差异，其在实际解决老百姓的刚性住房需求的情况下，又存在着权属上的争议，巨大的售后风险。
追溯小产权房的历史，没有人能够明确第一幢小产权房是何时修建的。
根据目前理论界的讨论，小产权房产生于上世纪 90 年代，至今为止，已有二十多年的历史，小产权房最初开始多是休闲度假的别墅，直至近十年，伴随着房价的一路上涨，老百姓的刚性住房需求难以在正规的商品房市场得到实现，而小产权房相对低廉的价格却在老百姓的承受范围内，所以小产权房才衍变为当前以居民住房为主的形式，迎来了小产权房的空前繁荣期。
据调查，在全国各地的城区或城乡结合部，小产权房不断涌现，并且数量越来越多，建成或在建的小产权房达 90 多亿平方米，小产权房在房地产市场上所占份额已达 10%以上，在北京、深圳等地房价特高的地区，小产权房在房地产市场上所占比重甚至达到 30%以上。
随着小产权房数量的不断增多，入住居民的增加，小产权房所附带的各种问题将不断加深，治理难度也将不断增大。
因此，解决小产权房存在的问题刻不容缓。
一、本文所研究的小产权房。
虽然小产权房已成为时下热议的话题，然而，何谓小产权房至今并无一致的说法。
原因在于小产权房并不是我国法律法规上明确界定的概念。
论城市房屋拆迁的法律特征
拆迁完全适用国务院颁布的 《 城市房屋拆迁管理
条例》的规定。
二、城市房屋拆迁具有公益性 房屋拆迁，不仅仅是从商业的角度上来考虑 城市的再开发，而更多的情况下还要让少部分人
关系，充分与当事人沟通。我们务必认识到拆迁 法规和政策的原则是为了维护拆迁当事人合法权
① 作者简介: 史正保 〔 1964- ) 男，甘肃武山人，兰州商学院法学院副教授 ，研究 向: 经济法
迁。
就房屋拆迁能否达成合意，这一合意的达成是以
四、城市房屋拆迁混合了行政与民事的法律
关系
关于房屋拆迁行为到底是民事行为，还是行 政行为或者是一种 民事与行政的混合行为，在理
论上存在不同看法。本文作者认为房屋拆迁混合
双方当事人法律地位的平等为基础，建立于双方 当事人充分的协商与沟通上。城市房屋拆迁表现 为如何协调拆迁人与被拆迁人之间的利益关系问
一个歌感而普连的社会问盈之一 本文从学理上对房及拆迁的特征进行 了分析，这对解决房及拆迁矛质刘纷具有
t 要的现 实意义。
【 关锐词】
城市房及拆迁; 法律特征
拆迁是指拆迁人依法将建筑予以拆除，对被 拆除的建筑所有权人予以迁移安置或给予经济补 偿的法律行为。拆迁不仅是对房屋的拆除，还包
为全社会做出牺牲。城市房屋拆迁主要是为了城
题。这种利益关系，从法律关系的角度而言，是
了行政法律关系和民事法律关系。房屋拆迁关系 国家的未来 、城市的发展、环境的保护、人 民的 安居乐业。城镇房屋的拆迁，其根本 目的是政府 对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用， 是政府在收回原许可土地使用权 ， 再次许可给他 人的行政许可过程中，造成原使用人被拆迁的行
《 甘肃行政学院学报》2006 年第 3 期 中圈分类号: D922. 39 文献标识码 : A 文章编号: 1009- 4997 ( 2006) 03- 0088- 02
国有土地征收补偿政策研究及思考
国有土地征收补偿政策研究及思考作者：修晓明来源：《各界·下半月》2020年第04期摘要：自改革开放以来，伴随着经济的快速发展，我国的城市化进程不断加快，在此背景下，涉及到土地征收的问题日渐增多，与之而来的是人民群众与政府部门、征收单位之间的经济矛盾，甚至引发社会群体性事件。
本文就国有土地征收补偿政策进行了研究，分析了其中存在的问题，在思考的基础之上提出了相应的解决方法。
关键词：国有土地;土地征收;征收补偿;补偿政策党和政府高度重视国有土地征收补偿工作，在充分调研的基础之上，出台了多部关于土地征收补偿的文件，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范国有土地的征收补偿工作，切实消除政府部门、征收单位、人民群众之间的矛盾。
但国有土地征收工作涉及到个人的经济利益，在土地确权、补偿标准、补偿款发放等众多问题上，极易产生诸多变数，由此导致各类问题的出现。
因而在对国有土地征收补偿政策研究的基础之上，发现其中存在的问题，才能够更好的推动国有土地的征收工作进行。
一、现行国有土地征收补偿政策实行中存在的问题（一）缺乏公正补偿观念在我国的土地征收补偿政策中，公正补偿观念曾长期缺失。
我国政府在《国家建设征用土地办法》中明确规定，在征收人民的土地后，地方政府应做好相应的补偿工作，以避免出现失地人民流离失所的情形。
改革开放后，针对新时期下的国有土地征收问题，再次强调要保障失地农民的基本生活。
从这些政策中折射出的是公正补偿观念的缺失，即当农民的个人利益与国家利益产生冲突时，农民个人应服从国家利益，而地方政府的主要工作一是维稳，而是维持失地农民的基本生活。
公正补偿观念的缺失有着深刻的时代背景，新中国成立后到改革开放初期，我国经济建设资金缺口庞大，无力在公正补偿的基础之上对失地农民予以征收补偿。
公正补偿观念的缺失带来的是农村征地补偿标准低，农民失地后易返贫等问题，不利于农村地区的经济建设。
（二）补偿标准存在一定的偏差随着《中华人民共和国土地管理法》《国家建设征用土地办法》等一系列关于征收土地法律法规的出台，我国的土地征收工作有了法律依据，日渐走上法制化的轨道。
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进摘要：20世纪90年代，我国城市建设进入高速发展阶段。
在旧有拆迁制度下建设用地的获取，经常伴随着利益勾结、非法拆迁、暴力拆迁、群诉群访等严重社会问题。
为彻底根治拆迁乱象，切实保障群众的合法权益不受侵害，2011年，国务院出台并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），变“拆迁”为“征收”，主体亦从开发企业变为市县人民政府，在国家层面上对城市拆迁工作进行了彻底扭转。
如今，《条例》已经实施10年，现结合山东省聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作实际，对《条例》实施10年的重大意义和带来的巨大变化进行简要总结和分析。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿引言自古以来，土地一直都是中国老百姓赖以生存的生产生活重要资源。
在城市化率急速提升的当代社会，房屋土地已经成为普通家庭中最为珍贵的资产。
在旧有拆迁制度下，围绕房屋产权的财富争夺战,实质是开发企业与房产所有者之间的利益争夺战，故而催生的一系列暴力强拆、极端抗拆的事件成为社会关注的焦点,加之缺乏正确舆论引导的媒体的迅速传播,日益激化社会的矛盾,严重的侵害了被拆迁人的合法权益，损害了政府公信力，影响了社会经济的稳定和发展。
在此背景之下,《条例》的出台实施,具有重大意义和重要作用。
1.《条例》出台实施的重大意义与《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》将“拆迁”变为“征收”。
征收和拆迁有本质的不同，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。
而拆迁主要是开发商行为，本质上是一种民事法律关系。
《条例》贯彻《宪法》、《物权法》（目前合并在《民法典》内）的立法精神，以“维护公共利益、保护房屋所有权人的合法权益”作为立法宗旨，既要使公共利益需要得到实现，又要使被征收人利益切实得到保护。
从立法理念上体现了由国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重，统筹兼顾公共利益与被征收人利益，兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展，体现了以人为本、和谐发展的理念，是构建和谐社会的需要，是新形势下社会发展的需要，是切实维护被征收人合法权益、维护社会经济稳定和谐发展的重要保障。
土地征收的基本理念和原则
土地征收的基本理念和原则在规范土地征收权以保护行政相对方的土地所有权及其他相关权益这一理念指导之下，现代各国土地征收制度一般都遵循下以公共利益为目的、比例原则、合理补偿和正当法律程序等基本原则。
土地征收是行政征收的一种。
依据我国《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第二条第四款的规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，依据法律的规定，以强制方式把集体所有的土地转化为国家所有，并给予集体土地所有权人合理补偿的行政行为。
比较世界各国的土地征收制度，虽然在具体制度的设计上各有特点，但都体现了这样一个核心理念：规范土地征收权以保护行政相对人的土地所有权及其他相关权益。
财产权是自由的基本要素，财产权的宪法保障是建立法治、保障人权的基础，财产权的无偿剥夺无异于剥夺人的自由。
然而把财产权视为基本人权，在逻辑上并不必然导致财产权不受限制的主张，自然法学派的主要代表洛克在认定财产权为不可剥夺的自然权利时，仍然承认财产权的合理限度。
“即使信奉财产权的概念及其不可剥夺性的制度，也会出现必需限制财产权的情形，因为市场失灵会阻碍社会福利目标的实现。
一以公共利益为目的各国法律体系都体现了“财产权受法律保护”的原则，而土地征收权的核心在于不需要土地所有权人的同意即可强制取得土地所有权及与土地所有权相关的其他权益，这两者互相冲突，公共利益恰是平衡这对矛盾的支点。
第一，公共利益关系到整个社会的稳定发展，也是诸多个人的自我利益的集中体现，因而私人利益的行使需要符合共同利益。
土地所有权应该受到法律的保护，但土地所有权负有义务，土地所有权的行使应该符合公共利益，土地征收就是土地所有权所负社会义务的实现形式之一。
公共利益因而成为土地被征收这一义务应否履行、是否履行，以及如何履行的准绳，成为判断土地征收权是否合宪是否被滥用的重要标准。
第二，公共利益在市场中无法自动实现，政府是实现公共利益的主体。
为实现公共利益，政府可发动土地征收权，公共利益是土地征收权的依据和界限。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义
《国有土地上房屋征收与补偿条例》学习心得一、概述（一）历史沿革最早的城市拆迁管理条例1991年制定的，2001年国务院通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》，并且废止了1991年的条例。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，同时废止了2001年的《城市房屋拆迁管理条例》。
（二）制定依据（条例没有明确）2001年的条例实施后，2002年7月，杭州数百位市民就上书全国人大常委会，要求对条例进行违宪审查。
从此之后，一直有人不断提出对2001年条例的违宪审查。
2004年宪法修正案第二十二条，增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
”2007年10月1日物权法施行，第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿（条例通篇除了最后一条，没有拆迁字样），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。
根据物权法这一规定，征收单位、个人的房屋必须依照法律规定的权限和程序，而条例不是法律。
2007年8月30 日，城市房地产管理法进行修改，增加一条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”城市房地产管理法的修改实质是授权国务院对征收国有土地上单位和个人的房屋制定具体办法。
（二）制定目的为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
（第一条）（三）原则1、公平补偿原则（第二条）：具体体现在补偿部分，方式是评估。
2、房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
（第三条）民主决策：体现在征收决定的制定过程。
关于我国非国有财产征收立法问题的若干建议
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题关于我国非国有财产征收立法问题的若干建议柳经纬中国政法大学教授2004年《宪法修正案》规定，国家为了公共利益的需要可以依法征收集体土地和公民私有财产，并给予补偿。
《物权法》第42条及其相关条文重申了宪法修正案的规定，为在我国建立具有正当性的非国有财产征收制度确定了基本的原则和制度基础。
但是，宪法与物权法的规定尚不足以构成健全的非国有财产征收制度，健全和完善我国非国有财产征收制度，还有待于专门的立法。
本文拟对我国非国有财产征收制度 [1]的专门立法提出若干建议。
建议一：制定《非国有财产征收法》或者《非国有财产征收条例》，而不是《城市拆迁条例》有媒体报道，《物权法》颁行后，为了与《物权法》相配套，全国人大常委会已授权国务院制定《城市拆迁条例》，以解决城市建设中有关公共利益的界定、拆迁补偿等财产征收中的法律问题。
[2]财产征收的本质是国家强制性地将非国有财产收归国家所有，是一种对非国有财产的强制性剥夺。
按照《立法法》第8条的规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。
但《立法法》第9条同时规定，除了上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度外，第8条规定的其他事项，全国人民代表大会及其常务委员会有权决定，授权国务院先行制定行政法规。
全国人大常委会授权国务院制定《城市拆迁条例》，正是根据《立法法》第9条的规定，可以说有法律依据。
然而，无论是宪法修正案的规定还是《物权法》的规定，对非国有财产的征收，不只是发生在城市建设中，也发生在农村，非国有财产的征收也不仅仅是城市建设需要解决的问题。
《物权法》除了第42条规定集体土地和其他非国有不动产的征收外，第121条、第132条和第148条分别就用益物权、土地承包经营权、建设用地使用权的征收补偿问题，作了规定。
因此，仅仅制定《城市拆迁条例》只能解决我国城市建设中的财产征收补偿问题，不能解决我国农村中的财产征收补偿问题。