房地产之徐汇区华泾镇地块项目策划书
徐汇地块规划方案
徐汇地块规划方案1. 引言徐汇地块规划方案是为了满足上海市徐汇区地区的城市发展需求，将徐汇区的土地资源进行合理利用和规划，以提高土地利用效率、改善城市生活环境为目标制定的地区发展规划方案。
本文将对徐汇地块规划方案进行详细介绍和分析，以帮助相关利益方及市民更好地了解该规划方案。
2. 规划目标徐汇地块规划方案的目标是实现徐汇区的可持续发展和改善城市居民的生活质量。
具体目标如下：•提高土地使用效率，合理布局不同功能区域；•改善生态环境，增加绿地和公共空间；•合理调整交通布局，缓解交通拥堵；•优化城市建设，提升城市形象；•促进经济发展，吸引更多优质资源进驻。
3. 规划内容3.1 地块分类和功能规划根据徐汇区的土地资源情况和发展需求，将徐汇地块划分为以下几个功能区：1)居住区：主要用于建设住宅小区，满足市民的居住需求。
2)商业区：集中商业设施，包括购物中心、餐饮娱乐场所等，为市民提供便利的商业服务。
3)交通枢纽区：建设公交站点、地铁站点等，方便市民的公共交通出行。
4)教育科研区：建设学校、研究机构等，提供良好的教育和科研资源。
5)公共服务区：包括医院、社区服务中心等公共设施，为市民提供基本的公共服务。
3.2 绿地规划为了改善城市的生态环境，徐汇地块规划方案将注重增加绿地面积，提供更多的公共空间供市民休闲和健身活动使用。
规划方案中包括以下绿地规划措施：1)增加公园和花坛的数量和面积，提供更多绿色景观。
2)建设健身步道和自行车道，鼓励市民步行和骑行。
3)种植更多的树木和花草，增加城市的氧气含量。
3.3 交通规划为了缓解徐汇区的交通拥堵问题，规划方案将优化交通布局，提高交通效率。
具体交通规划包括：1)建设交通枢纽区，提供便捷的公共交通出行条件。
2)优化道路布局，拓宽交通要道，增加道路通行能力。
3)鼓励绿色出行，建设自行车道和步行街，提供非机动车和步行者的通行环境。
3.4 城市建设规划为提升城市形象，规划方案将注重优化城市建设，包括以下方面：1)控制建筑高度和密度，使城市更加开敞和宜居。
华泾华之门规划
华泾华之门规划华泾镇位于上海市徐汇区的最南部，长期以来该地区教育、医疗、交通、商业、人文景观，相比于徐汇区的其他地区，华泾镇可谓是十分的落后，也正是应该发展滞后，时至今日还没有摘掉“镇”的帽子。
但可以预见的是，这块徐汇最后的洼地即将脱胎换骨，变身成为“浦西的龙阳路or世纪大道”。
1、强校入驻本文开头提到教育落后大家可能会有异议，但作者想表达的是没有好的公办小学，就徐浦小学或华泾小学的口碑和师资力量很难吸引到人才搬来华泾居住。
但如今有高一小学加持，情况马上就不同了，在2020年3月公布招生范围后，周围对口的小区价格几乎是一天一价，举例紫阳花苑在2019年底，单价4.2万，现如今每平米6万涨幅50%。
2、四线枢纽地铁15号线（已建成）—朱梅路站、华泾西站。
机场联络线（2024建成）—华泾西站。
地铁19号线（规划）—龙吴路站。
地铁23号线（规划）—龙吴路站。
这里主要聊聊作者对“机场联络线”的理解，作为上海首条市域线，往大了说该线承载着长三角一体化的重任，往小了说通车后华泾人到虹桥枢纽2站14分钟，到浦东机场4站路28分钟。
当然这里希望票价能设定在合理区间内，保证客流量才是对各个站点周围商家最大的利好。
3、银都路越江隧道预计2024年通车，届时华泾隧桥将有徐浦大桥、银都路隧道，地铁方面则有机场联络线和19号线（后滩公园站在建中，全线公示尚不确定），串联起浦西、浦东的交通路网，今后华泾镇、前滩商务区、三林筠溪小镇，将利用“后发优势”吸引并聚集大量高端人才，推动形成高质量发展的区域经济。
4、北杨人工智能小镇2024年该地块众多写字楼建成后，将弥补华泾镇地区缺少商务办公楼宇的短板，从而能吸引“人工智能”行业的人才到华泾镇来工作、居住、买房、投资、生活。
由于作者的家未划入高一小学的对口范围，今年至今难过了好久，感觉错过了一个亿的同时，孩子也错过了就读上海头牌公办小学的机会。
北杨人工小镇建成后根据规划将新建一所小学，但愿塞翁失马焉知非福。
徐汇地块规划方案
徐汇地块规划方案
背景介绍
作为上海市中心城区的一个重要组成部分，徐汇区一直以来都是城市规划和发展的重点。
最近，徐汇区政府已开始制定新的地块规划方案，用于未来城市的发展规划。
徐汇地块规划方案
根据徐汇区政府公布的方案显示，该地块规划面积为约70公顷，主要用于发展和建设城市公共设施、商业、文化、休闲等功能。
地块规划分为三个部分：
1. 生活区
该部分规划了大量的住宅小区，主要用于居民的居住需求。
在此区域内，徐汇区政府还计划引入一些现代化的生活服务设施，如商场、便利店、医院、学校等。
为了满足市民的出行需求，政府也计划在该区域内修建地铁站等交通枢纽，让城市交通更加便捷。
2. 休闲区
作为城市生活中不可少的组成部分，休闲区规划面积约30公顷。
该区域内规划建设公园、游乐场、文化中心等。
为了保护城市生态和环境，该区域还会引入一些新的绿化设施，如景观湖、假山等。
3. 商业区
商业区规划面积约20公顷，主要用于商业和文化活动。
该区域内政府计划引入各种商业配套设施，如商业写字楼、超市、酒店等。
为了满足市民的文化需求，该区域内还规划建设了书店、电影院等文化设施。
规划的实现
徐汇地块规划方案的实现需要投入大量的人力、物力和财力。
除了政府的资金投入外，还需要吸引大量的投资者、开发商和公司的参与，推动规划的顺利实现。
同时，政府还需要积极引导和协调各方面资源，为徐汇地块的发展提供全方位的支持。
结论
总体而言，徐汇地块规划方案是一个具有挑战性和前景的大型城市规划项目。
随着城市化的加速，该规划方案必将在未来的城市发展进程中发挥重要的作用。
上海市徐汇区人民政府办公室关于印发《徐汇区推进“城中村”地区改造与管理工作实施方案(试行)》的通知
上海市徐汇区人民政府办公室关于印发《徐汇区推进“城中村”地区改造与管理工作实施方案(试行)》的通知文章属性•【制定机关】上海市徐汇区人民政府及其他机构•【公布日期】2012.06.15•【字号】徐府办发[2012]21号•【施行日期】2012.06.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文上海市徐汇区人民政府办公室关于印发《徐汇区推进“城中村”地区改造与管理工作实施方案（试行）》的通知（徐府办发〔2012〕21号）区政府各委、办、局，各街道、华泾镇：经区政府研究同意，现将《徐汇区推进“城中村”地区改造与管理工作实施方案（试行）》印发给你们，请按照执行。
特此通知上海市徐汇区人民政府办公室二〇一二年六月十五日徐汇区推进“城中村”地区改造与管理工作实施方案（试行）“城中村”是城区建设和管理的薄弱环节。
推进“城中村”地区改造与管理工作是促进区域经济社会协调发展、造福于民的必然要求，也是创新社会管理、维护城区运行安全的紧迫任务。
根据《徐汇区关于加强和改善“一地两管”地区管理的若干意见》（徐府发〔2004〕37号）的要求，本区建立了属地管理、责任分担的“城中村”地区管理机制，取得了阶段性成效，但在社会治安、市容环境、消防安全等方面仍存在薄弱环节。
为充分调动各方积极性，加快“城中村”地区城市化进程，现提出如下实施方案：一、指导思想和工作目标（一）指导思想深入贯彻落实科学发展观，按照区第九次党代会的总体部署，以全面提升城区综合功能、建设现代化国际大都市一流中心城区为核心，紧紧抓住城区建设管理中的薄弱环节，锐意进取、攻坚克难，全面推进“城中村”地区改造与管理工作，进一步促进土地合理利用，优化城区产业布局，完善城市功能，改善人居环境，维护公共安全，着力提升居民生活质量和城区整体形象。
（二）工作目标加快“城中村”地区综合改造工作，2012年启动7个成片“城中村”旧改工作，争取“十二五”期末基本完成“城中村”地区旧改任务。
徐汇区华泾镇地块项目策划书26p
徐汇区华泾镇地块项目策划书报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00二年三月本篇报告整体结构市场研判产品定位产品建议■整体宏观市场概述■区域规划情况■地块及周边状况■地块研判总结第一篇：市场研判一、整体宏观市场概述上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；2001年城市的国内生产总值已经连续第十年呈两位数的增长，人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，2001年上海房地产业对经济增长地贡献率达到9.7%。
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
根据上海社会科学院房地产业研究中心预计，十五期间，上海房地产新建住宅商品房的需求每年几乎都在1750万平方米及其以上，2001年的销售数据充分验证了这一点。
2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米。
近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。
当然，我们也应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。
这个数据将直接影响到来年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
但是有一点可以肯定，就目前上海的房地产市场发展趋势而言，前景比较看好，伴随着市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾，预计此轮房产热潮将至少持续三年时间，在经历了2001年的高速发展之后，会稍有回落，但总体呈稳健发展之势。
徐汇区华泾镇地块项目策划书
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海 “十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。根据 上海社会科学院房地产业研究中心预计，十五期间，上海房地产新建住宅商品房的需求每年几乎都在 1750 万平方米及其以上， 2001 年的销售数据充分验证了这一点。2001 年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 1831.8 万平方米，存量房销售面积 1422.4 万平方米。
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华泾镇地块项目策划书
开启&天启
学院。 华发路以北部分即本案地块所在地，原有华发小区保留，故整块地分东西两部分，北面直接面对淀浦河。淀浦河一直以来定位 为运输功能，整条河流贯穿青浦、松江、闵行、徐汇四区县，作为河运泥石料的重要通道，而作为住宅周边河道，对其又有较 高要求，假设徐汇区段取消码头装卸，但由于整条河涉及区县较多，它的未来功能转换仍存在太多的不确定性，并将直接影响 到整个淀浦河流域徐汇段的物业开发档次。 B 、外环以南的华泾地区，属于市级城市建设敏感区，作为北面中心城区和南面卫星城镇的联结带，从功能上将限制城市的无限扩 张，因此，对于该区域内的用地建设有一定的控制，据了解，该地区的整体规划已由徐汇区规划局整体规划，但涉及到前述控 制因素，市规划局一直没有作最后认可。而即将开盘的“漓江山水苑”因早在 1992 年就拿下这块地，一直藏到 2001 年才开始 启动，而其他地块基本没有动静。从另一个角度看， “漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和销售好坏，对本案是 个直接的参照，甚至是依托。
华泾新村
外环 A2（环南二大道）
东湾小区
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华泾镇地块项目策划书
开启&天启
2、地块周围的交通条件
1）环临的公共交通条件 地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万 体馆、徐家汇、锦江乐园等地，20-25 分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相 连，公共交通状况一般。 对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。 � 主要公交车及其路线： 车次 714 731 770 755 804 其他 起终点站 双峰路——曹行 虹桥镇——紫阳花苑 徐家汇广场——紫阳花苑 凌兆新村——浦北路 华泾小区——桂林小区 梅南线、鲁莘线、龙吴线等 主要途经 龙华、徐浦大桥、老沪闵路、银都路 虹梅路、顾戴路、锦江乐园、梅陇路、长桥新村 、罗秀路 上海游泳馆、龙华镇、上海植物园、徐浦大桥 三林塘、徐浦大桥、长桥新村、梅陇、锦江乐园、桂林路 上海中学、梅陇地铁站、康健商业城、宜山路
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第一篇：市场研判一、整体宏观市场概述上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；2001年城市的国内生产总值已经连续第十年呈两位数的增长，人均GDP 达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，2001年上海房地产业对经济增长地贡献率达到9.7%。
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
根据上海社会科学院房地产业研究中心预计，十五期间，上海房地产新建住宅商品房的需求每年几乎都在1750万平方米及其以上，2001年的销售数据充分验证了这一点。
2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米。
近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。
当然，我们也应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。
这个数据将直接影响到来年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
但是有一点可以肯定，就目前上海的房地产市场发展趋势而言，前景比较看好，伴随着市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾，预计此轮房产热潮将至少持续三年时间，在经历了2001年的高速发展之后，会稍有回落，但总体呈稳健发展之势。
房地产之徐汇区华泾镇地块项目策划书【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】二、区域规划（徐汇外环区域——龙吴路沿线规划情况）（信息来源：徐汇区规划局）⏹整体情况及规划目标目前龙吴路沿线住宅盘量供应较少，从徐汇区十五规划看，内环线以外、至淀浦河以北的34.42平方公里地区，定位为新兴住宅和产业开发区，而龙吴路从中山南路经过龙华、漕河泾、长桥，直达南面徐浦大桥、华泾镇，是该地区连接环线内外最主要的南北交通线之一。
规划引领 产业支撑 和谐发展——徐汇区华泾镇创新经济转型发展之格
持 专项 资 金 １ ． ５亿 元 、集 体 经济 组 织和 镇 域 内中小 企 业 发 展 的扶 持 资金 １ ５ ０ ０万 元 。 四是 加 强招 商 引 资 。在 园 区招 商 中， 全镇 聚 焦 高 端 产业 ， 好 中选优 ，
积 极 引进 研 发 型 、 销 售 型 企 业 以及 世 界 ５ ０ ０强企 业 和 地 区总 部经 济 。目前 ， 三 星 电子 、 贝塔斯 曼 等世 界 ５ ０ ０强企 业 和 爱默 生 电气 、 瓦克化学 、 英特宜家等 ９
落在漕河泾开发区，结合 自身独特 的区位优势和漕
上海 农 村 经济 ２ ０ １ ３年 第 ５期
创 新 发 展
“ 光启 园 ” 、 “ 星联 园 ” ， 引来 了“ 总 部经济 ” ； 与华 东理工 大 学合 作 建设 了 国家大 学科 技 园 ，形成 “ 产 业 化基 地” ； 与 中科 院生科所 合作 了桂林 聚科生物 科 技 园， 培
位， 项 目难 定 ” ， 全镇 经济 社会 发展 ‘ 跟着 感 觉走 ” 。 面 对 这些 问题 ， 华 泾 镇 党委 、 政府 审 时度 势 ， 及 时 开展
调研 ， 将 镇域 经 济 。 在市、 区规划 部 门的指 导下 ， “ 十 五期
以发展 先进 制造 业 和现 代服 务 业 为契机 ，促进 各项 经 济社 会 事 业快 速发 展 。２ ０ １ ２年 ， 华泾 镇 实 现 地 区
平方 米 。在全 面 完 成规 划编 制 的基础 上 ，镇 在推 进
ｌ ０个 产业 园区 建设 中 ，注 重 高起 点编 制产 业 规 划 ，
适应， 生产 、 生活 、 生态 相适 宜 的新社 区 。 华 泾镇 的主 要 做法 是 ：
一
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正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
根据上海社会科学院房地产业研究中心预计，十五期间，上海房地产新建住宅商品房的需求每年几乎都在1750万平方米及其以上，2001年的销售数据充分验证了这一点。
2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积万平方米，存量房销售面积万平方米。
近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。
当然，我们也应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。
这个数据将直接影响到来年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
但是有一点可以肯定，就目前上海的房地产市场发展趋势而言，前景比较看好，伴随着市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾，预计此轮房产热潮将至少持续三年时间，在经历了2001年的高速发展之后，会稍有回落，但总体呈稳健发展之势。
二、区域规划（徐汇外环区域——龙吴路沿线规划情况）（信息来源：徐汇区规划局）整体情况及规划目标目前龙吴路沿线住宅盘量供应较少，从徐汇区十五规划看，内环线以外、至淀浦河以北的平方公里地区，定位为新兴住宅和产业开发区，而龙吴路从中山南路经过龙华、漕河泾、长桥，直达南面徐浦大桥、华泾镇，是该地区连接环线内外最主要的南北交通线之一。
该地区住宅定位东高西低，龙吴路东侧黄浦江沿江地区，从徐汇、卢湾两区交界的日晖港到徐浦大桥，全长约公里，面积约平方公里，将建设成集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊；龙吴路西侧，至老沪闵路、淀浦河、罗成路的范围，规划定位是普通住宅小区；徐浦大桥南面的华泾镇则按照园林城镇建设标准，建设生态环境优化的新型城镇。
具体规划情况目前，龙吴路西侧土地不多，东侧涉及沿江开发内容，而黄浦江两案综合开发南至卢湾区卢浦大桥附近，因此，徐汇区沿江地带，即龙吴路东侧地区将成为未来对整个区域规划的重点。
从行政区划分布上看，该区域涉及龙华地区、长桥地区和华泾地区三个地区：1）龙华地区段龙吴路的拓宽，两侧土地的升值势在必然，2002年2月建工集团推出的龙兆苑均价已达5200元/平方米，势必引起开发商对该地区的眼热，但该地区的规划又存在太多不确定因素。
A、一个是对龙华飞机场的规划存在矛盾。
从徐汇区规划角度希望机场全部搬掉，但华东民航局欲保留，而从市规划角度亦希望能保留小型飞机、直升机等起降功能用于抢险救灾。
因此，龙华机场的重新规划定位的不确定性直接影响了周边土地的开发利用。
B、另一个是对南浦站铁路段的规划存在矛盾。
该铁路段目前作为货运通道仍在使用，从土地开发角度来看，最好能够拆掉，而从上海市角度来看，目前会保留，铁路的存在，直接影响了铁路南北两侧居民的流动，无形中增加了土地的隔阂，降低土地价值。
2）长桥地区段龙吴路西侧作为徐汇区早期的动迁安置基地，已经形成汇成新村、长桥新村、罗秀新村等发展成熟的社区，可开发土地已所剩无几；而东侧距离黄浦江岸线仅500米，土地资源良好，目前，原上海耐火材料厂位置将有中海企业开发的多层、小高层结合的社区，已经开始作规划；靠淀浦河北岸的人造板厂地块也有开发商进入，但因实行新的土地招标方式，故土地取得最终并未确定。
3）华泾地区段华泾地区以外环大道划分为两块：A、外环以北、淀浦河以南，中段目前将启动，整个地块东起龙吴路、西至长华路、南到外环大道、北临淀浦河。
地块由中间的华发路分割，整个地块呈“日”字型。
华发路以南部分的厂房动迁，原有黄道婆墓将开发成一个小型公园，目前确定的规划内容还包括引进一民办学校——华懋艺术学院。
华发路以北部分即本案地块所在地，原有华发小区保留，故整块地分东西两部分，北面直接面对淀浦河。
淀浦河一直以来定位为运输功能，整条河流贯穿青浦、松江、闵行、徐汇四区县，作为河运泥石料的重要通道，而作为住宅周边河道，对其又有较高要求，假设徐汇区段取消码头装卸，但由于整条河涉及区县较多，它的未来功能转换仍存在太多的不确定性，并将直接影响到整个淀浦河流域徐汇段的物业开发档次。
B、外环以南的华泾地区，属于市级城市建设敏感区，作为北面中心城区和南面卫星城镇的联结带，从功能上将限制城市的无限扩张，因此，对于该区域内的用地建设有一定的控制，据了解，该地区的整体规划已由徐汇区规划局整体规划，但涉及到前述控制因素，市规划局一直没有作最后认可。
而即将开盘的“漓江山水苑”因早在1992年就拿下这块地，一直藏到2001年才开始启动，而其他地块基本没有动静。
从另一个角度看，“漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和销售好坏，对本案是个直接的参照，甚至是依托。
规划总结总体上，伴随着区域整体开发和沿江地带规划，该区域前景看好。
但目前由于没有得到政策的特别倾斜，并且存在这些特殊的不确定性因素，从徐汇区政府角度来说，在沿江地区规划未完全统一之前，不希望该地区急于开发，这种不协调性导致该区域在形成楼市板块方面存在严重的滞后性。
三、地块及周边情况（一）地理位置及交通状况1、项目地理位置本项目地块位于龙吴路西侧，北临淀浦河、南为华发路、西靠长华路。
地块位于徐汇区东南部，位于华泾镇内，与长桥地区隔河相望。
2、地块周围的交通条件1）环临的公共交通条件地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万体馆、徐家汇、锦江乐园等地，20-25分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相连，公共交通状况一般。
对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。
主要公交车及其路线：2）地块与公共交通的连接——亚交通条件龙吴路的拓宽，使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便，基本上15-20分钟的公交车程可达上述站点，弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足，方便部分居民远行交通。
3）交通条件综述环临地块的公共交通相对便利，而且与地铁、轻轨等大交通有一定联系，龙吴路的拓宽使用，使市民出行方便，龙吴路为快速干道，基本无塞车现象，尽管如此，进入市区还需20-30分钟时间。
（二）周边居民构成及物业情况本案地块位于华泾镇门户地区，与长桥地区隔河相望，周边主要新村如下：各新村新老物业情况及居民情况：1）华泾新村位于长华路和华泾路交界处，现有居民3000户，人口大约1万人，主要是徐汇区中心地区如龙华、万体馆附近的动迁居民。
该新村形成时间晚，大约在98年前后，居民换房和再置业可能性不大。
目前在华泾地区，该新村周围的配套较齐全，华泾中心小学、位育幼儿园、位育高级中学、中大高级中学、华泾地段医院等伴其左右，超市、邮局、银行配套齐全。
在华泾新村对面，上海中房置业股份有限公司正在投资开发一高档物业——漓江山水花园，占地40万平方米，总建面20万平方米，社区以联体别墅为主，同时还有独立别墅和叠加式别墅，该案去年下半年开始对外宣传，目前一期正在平整土地，计划2002年下半年正式开盘。
价格初定：叠加式别墅4000-5000元/平方米、联体别墅7000-8000元/平方米、独立别墅10000元/平方米左右。
2）东湾小区位于龙吴路立交桥下东南侧，现有居民2800户左右，小区形成于1995年左右，为6层动迁房，由于位于立交桥边上，各种噪音干扰很大，周边配套不全，部分依赖紫阳新村附近的配套。
3）紫阳地区主要形成于1999年前后，目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑紫阳花苑建筑面积达15万平方米，颇具规模的多层社区，一期1600户主要来自徐汇区中心动迁；二期400户于2002年2月开盘，售价2800-3200，均价3000元/平方米左右，一个月出售100套左右，二房需求旺盛，客户主要来自龙华、长桥地区的换房居民。
名人花苑于1999年1月开盘，售价为2600-3200元/平方米，均价2800元/平方米，房型面积控制较小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房单价统一2500元/平方米，为周边居民抢购。
4）罗秀、长桥新村罗秀1-3村，共有居民7000户左右，主要为多层的动迁房，形成于1995年前后；长桥1-8村，共有居民15000户，主要为多层的动迁房，形成于1992-1995年间，周边配套已经比较成熟，目前该地区二手房售价2500元/平方米左右，2002年初推出新物业——天秀苑、未来视界、罗秀家园、欢天喜地，售价3200-3800元/平方米，主要为周边、梅陇地区的换房客户总结：华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右，面积85-90平方米的两房有一定需求长桥地区发展时间早，居民换房要求比较高，2002年初集中上市了几个新盘，但盘量都不大，5万平方米以下，价格集中在3200-3800元/平方米之间（三）地块自身情况项目总占地面积233000平方米（约300亩）。
东西狭长（990米）、南北略窄（295米），东面龙吴路为交通主干道，地块所处位置是华泾镇门户地区，隔着淀浦河与长桥地区相望。
地块靠西侧为厂房区和淀浦河装卸作业区；靠东面为原有农民居住房和华发小区，而中间的华发小区大约1500户，为1995年前后徐汇区斜土路附近动迁居民，非本项目用地，因此，本项目地块并非完整的方型，中间被华发小区隔着，实际上由两块构成：1）东块面积6万平方米，为原来农民自用房，二层，无动迁迹象，由于紧靠龙吴路快速干道，交通便捷，但噪音干扰大2）西块面积万平方米，主要是淀浦河装卸作业区以及一些工厂、混泥土搅拌站等，噪音、灰尘污染非常严重，各种装运沙石的工程车、混泥土车频繁来往，目前状况根本无居住概念。
相信这些厂房和污染的解决，将成为拆迁中的重点。
总体上，本地块目前状况与理想的居住用地还有非常大的距离，而且整体形象的改变不能仅依靠开发商的努力，可能更多的有赖于政府对该地块及其周边的重新规划。
地块周围景观1）自然景观A、前方景观（南方）南面为华发路，宽度15米左右，为断头路，东起龙吴路西至长华路，由于两侧主要为泥石料装卸区和混泥土搅拌站等，因此华发路上各种工程车，泥沙装运车频繁来往，整条路上噪音和泥沙灰尘污染非常严重，目前无公交。