投资测算表——华润
华润集团有限公司投资管理办法
欢迎共阅投资管理办法二○○二年元月华润（集团）有限公司投资管理办法续健康发展，实现集团在不同时期的发展战略目标。
第四条集团的投资活动要与集团的发展战略相吻合。
行业战略：集团业务的有限度相关多元化与利润中心的高度专业化；区分香港主业与内地主业；努力成为行业领导者；在发展中调整，以新业务带动发展；形成多元化的相关优势和协同作用。
地域战略：立足香港，面向内地，在保持香港业务稳定的基础上利用资金优势、体制优势与桥梁优势拓展内地业务，投资内地，在未来五年内再造华润。
财务战略：执行稳健的财务政策；资金集中统一管理，争能力，提高盈利能力。
严禁投资与自身业务或发展方向无关的项目。
第六条集团严格依据业务分类对各一级利润中心分配资源来支持其投资活动。
即：1.集中资源重点发展明星类业务，在符合投资条件情况下尽可能满足投资需求，以加速发展。
2.配以必要资源支持现金牛类业务，维护其市场地位与盈利能力。
3.研究发展类业务必须在明确能够成长为集团主业时才等高风险投资。
第十一条集团和一级利润中心及各控股公司均应以公司的名义参与投资。
所有投资活动必须是有限责任的。
第二部分投资可行性研究第十二条集团和一级利润中心及各控股公司对拟参与的投资必须做详细的可行性研究，并完成可行性研究报告。
编写可行性研究报告时，须聘请有关专家及专业机构参加。
第十三条各投资主体在选择投资时，必须深入调查，全面收集第十七条可行性研究报告须对投资对象所提供产品或服务的市场作出预测。
并对目标市场的现状以及发展趋势、投资后将要采用的市场营销策略、销售手段和渠道、产品预计销售数量、销售价格、目标市场及占有率等作具体分析。
第十八条可行性研究报告应对全球市场及目标市场的主要竞争对手进行竞争优势分析。
第十九条如为合资项目，可行性研究报告须对合资方的资信状况、财政实力、投资意图、合作条件作具体分析。
预计投资回报率和投资回收期；影响收益主要因素的敏感性分析。
第三部分投资项目的评估第二十四条集团企业开发部作为集团战略发展委员会的工作机构，具体负责项目评估工作。
房地产项目投资测算分析表 (一)
房地产项目投资测算分析表 (一)房地产投资是一项需要精确计算的投资项目，每个投资者都应了解一些测算方法和分析工具。
而房地产项目投资测算分析表，则是一种十分常用的工具。
本文将为您介绍房地产项目投资测算分析表是什么以及如何使用它进行投资计算。
一、房地产项目投资测算分析表的定义和作用房地产项目投资测算分析表是一种通过各项数值计算出一个房地产项目是否值得投资的工具。
房地产项目投资测算分析表中包含了一系列指标和数值，比如房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等等。
这些指标都是影响一个房地产项目价值的关键变量，通过对这些变量的测算和分析，我们可以得到一个较为准确的投资收益预测。
二、房地产项目投资测算分析表的使用1. 确定测算分析表的内容房地产项目投资测算分析表必须包含的内容包括：房地产项目所在地的房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等。
2. 收集数据收集有效的数据，以计算出测算分析表中必要的数据。
3. 计算并填写各项指标数值根据数据进行相关计算，得到各项指标数值，将数值填写在测算分析表中。
4. 进行分析根据测算分析表中各项指标的数值，进行进一步的分析，比如观察每个指标的变化趋势、对比不同投资方案的收益等。
5. 做出决策在完成分析之后，我们可以得到一个比较清晰的投资预测，可以更准确地判断投资是否值得。
根据测算分析表的结果做出决策，是否投资。
三、测算分析表中的重要指标1. 房价房价是房地产投资测算分析表中最为重要的一个指标，它对整个投资的价值有着相当大的影响。
根据不同地区，房价也会有所迥异，需要在测算分析表中根据当地情况标准填写。
2. 租金租金可以直接影响到收益，是投资者最为关注的另一位指标。
租金的大小受多种因素影响，比如房屋面积、地段、周边配套等等。
3. 装修费用装修费用是后期的必要费用之一，也是影响房地产项目投资总成本的重要指标。
在填写时需要详细到每个装修项目的预算，以便更精确确定方案。
4. 物业管理费物业管理费是指为了维护房屋和周边环境而产生的费用，也是影响房地产项目投资成本的因素之一。
(精-全)房地产投资测算表资料
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)
(43,823) (1,628) (2,354)
(26,879) (1,321) (547)
(15,473) (253) (158)
(7,294) (264) (389)
(2,496) (528) -
(1,617) (275) -
经营成本费用 (36,276)
-
营业税金及附加-运营 (3,462)
-
房产税 (7,108)
-
-
(1,760) (1,947)
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
16,814
18,233
19,632
20,893
22,291
24,190
25,885
27,521
29,575
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
华润水泥管理手册(第二稿)
2009年3月30日目录○、前言 (003)一、项目管理篇 (005)二、矿山管理篇 (100)三、行政管理篇 (122)四、人力资源管理篇 (154)（经控股公司批准，人力资源管理篇待“三定”工作结束后再定稿增补）五、财务管理篇 (155)六、物资供应管理篇 (199)七、生产组织管理篇 (216)八、质量管理篇 (289)九、装备管理篇 (310)十、原材料进厂、产品出厂篇 (426)十一、余热发电管理篇 (444)前言公司简介：华润水泥控股有限公司是华润（集团）有限公司之下属公司，其前身东莞华润水泥厂有限公司成立于1994年4月。
设计能力为年产水泥100万吨，1998年正式投产。
2001年底，华润集团收购了广西红水河水泥厂，并先后新建了一条日产2500吨和一条日产3200吨熟料的新型干法生产线，华润水泥控股有限公司于2003年3月正式成立。
华润水泥控股有限公司在广东、广西及福建现已投入营运的生产基地有：广西华润红水河水泥有限公司，华润水泥（平南）有限公司，华润水泥（贵港）有限公司，华润水泥（南宁）有限公司等4家现代化水泥生产企业；东莞华润水泥厂有限公司，湛江华润红水河水泥有限公司，华润水泥（防城港）有限公司，华润水泥（汕头）有限公司等4家水泥粉磨站，年水泥生产能力达1600万吨，同时，在广西桂平、合浦、平南、武宣、南宁、陆川、上思、富川和广东封开等地正在兴建和规划筹建中的日产5000吨熟料新型干法生产线共有27条。
同时，控股公司还在福建地区成立了华润水泥（福州）有限公司，华润水泥（漳州）有限公司等。
待上述项目全部建成投产后，华润水泥年产能约达5000万吨。
公司使命：积极参与中国水泥行业的整合，致力提高行业的管理、技术和环保水平，为客户提供优质产品和服务，实现股东价值和员工价值最大化。
公司愿景：成为区域最具竞争力的的水泥生产商。
《华润水泥管理手册》的内容及使用细则：华润水泥在不断发展过程中，一方面积累了许多宝贵的经验，同时也有过一些教训，这些经验和教训都值得我们认真总结和汲取；另一方面，华润水泥的快速发展本身也越来越需要有一套统一的管理模式和制度来进行规范，以实现华润水泥高效、健康的发展目标，因此华润水泥控股有限公司管理层决定推出《华润水泥管理手册》（以下简称管理手册）。
项目投资测算表(模板)
5.2.1 会所
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2.3
报批报建费
2.4 三通一平和临时设施
3
建筑安装工程费
3.1
独栋别墅
3.2
联排别墅
3.3
多层电梯洋房
3.4
高层住宅（100米以 下）(公寓)
3.5
超高层住宅（100-150 米）
3.6
住宅配套商业
3.7
写字楼裙楼商业
3.8 纯商业街（无塔楼）
3.9 商业MALL（高配）
3.10 商业MALL（标配1）
3.21 LOFT（100-150米)
3.22
商务酒店
5960
181
207
3.23
四星级酒店
3.24
五星级酒店
3.25
地下商业
3.26
半地下室
3.27 地下室（一层）
10666
323
371
3.28 地下室（两层）
3.29 地下室（三层）
3.30 地下室（四层）
3.31 地下室（五层）
3.32
厂房
3.33
3.11 商业MALL（标配2）
3.12 写字楼（100米以下）
3.13 写字楼（100-200米)
99 1320 621 408 119 171
华润成本科目
设计部 设计部 设计部 设计部 地政 地政 地政 设计部 地政 地政 地政 地政 地政 地政 地政 地政 地政 地政
物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 物业管理部 财务部 成本部&酒店组 成本部
三通费 2.2.1.1.1 临电 2.2.1.1.2 临供水 施工场地平整费 临时建设工程费 2.2.1.3.1 临时设施 2.2.1.3.2 临时围墙
2.4.10 交通接驳工程 2.4.11 其他独立配套设施 2.5 2.6 3 房地产开发费用 3.1 销售费用 3.1.1 推广费 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.7.1 3.1.7.2 3.1.7.1 3.1.7.2 3.1.2 3.1.3 3.1.4 营销代理费（公寓） 自有销售团队员工成本（公寓） 销售设施配套建设费 增值服务 开发间接费
华润某项目方案设计阶段目标成本明细表（
一级 1 土地成本 1.1 1.2 1.3 2 房地产开发成本 2.1 前期及后期费用 2.1.1 咨询调研费 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.1.3 2.1.2 勘查设计费 2.1.2.1 2.1.2.2 地价及转让费 征地及拆迁费用 其他费用 二级 三级 四级
2.1.4.2
2.1.4.3
2.1.4.4 2.1.4.5 2.2 建筑安装工程费 2.2.1 前期工程 2.2.1.1
2.2.1.2 2.2.1.3
2.2.2
土石方及基础处理工程 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3
2.2.3
土建工程 2.2.3.1
2.2.3.2
2.2.3.3 2.2.3.4 2.2.3.5 2.2.3.6 2.2.3.7 2.2.4 外装饰工程 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.4.3 2.2.4.4 2.2.4.5 2.2.4.6 2.2.5 门类工程 2.2.5.1 2.2.5.2 2.2.5.3 2.2.5.4 2.2.6 精装修工程 2.2.6.1
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
华润地产集团 投资拓展 投拓成本 拿地阶段成本管理流程
1目的为规范拿地阶段成本管理工作，提高成本测算准确性，保证可研报告的质量及效率，指导大区完成成本测算。
2适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目拿地阶段成本测算。
3编制依据依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》编制。
4术语与定义开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。
5关键工作流程67关键活动描述6.1投资运营部提供项目定位及档次投资运营部依据项目调研信息，确定项目定位及档次，并提供给营销管理部、设计管理部及合约管理部。
6.2营销管理部提供产品类型及售价营销管理部根据项目定位及档次，确定项目产品线、产品类型、客户定位、售价及去化情况。
同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.3设计管理部完成强排方案设计管理部根据上述信息明确产品定位、大致产品标准、方案排布原则，完成强排方案及相关指标输出表。
同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.4投资运营部收集各部门数据投资运营部负责收集各部门数据（含《基础信息表》），形成开发成本测算需求数据，经分管领导确认后提交合约管理部进行开发成本测算。
6.5合约管理部进行开发成本测算的编制及审批合约管理部根据投资运营部提供的各部门数据，并依据总部下发限额设计指标、成本数据库中类似物业形态的成本数据等编制《拿地阶段开发成本测算表》，合约管理部提供成本范围为“CB02 房地产开发成本”，输出成果经分管领导审批，提供至投资运营部。
完成时限为3个工作日。
成本测算过程中，合约管理部是成本测算的主责部门，各分项成本由以下部门配合提供。
6.5.1开发成本测算编制编制主体关注微信：盘古智业（盘古地产课堂），百万地产人的智库，更多干货分享6.5.1.1由合约管理部组织编制。
6.5.1.2编制依据1.投资运营部提供的经分管领导审批的开发成本测算需求数据及《基础信息表》。
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填报颜色指引：1、必填项2、默认项3、汇总项4、所有参数填报均已预设，大大 区：城市公司：项目名称：填报版本：填报日期：填 报：审 核： 1.1销售参数1.2持有参数 2.1土地信息2.2规划方案
2.3成本信息2.4开发假设
3.1销售价格
3.2销售去化3.3销售成本分摊
3.4土地增值税
3.5销售物业现金流
4.1持有假设输入 4.2持有商业现金流
4.3持有办公现金流
4.4持有酒店现金流
5.2合并损益表5.1合并现金流量销售阶段
填报步骤简要说明1、模型初始设置依次选择“文件”-“选项”-“公式”-“计算选项”，“工作薄计算”中选定"除模拟运算表外，自动重算"，同时选定“启动迭代计算”，最多迭代次数设定
影响
填写过程中，主要填写表单均有检验部分，请注意填写过程中的检验。
如最终计算不出结果，可在“6.1结果汇总”工作表上选择“财务费用清零”，再选择“计算借款”看问题是否解决。
如仍有问题，则在选择“财务费用清零“
找相应表单问题
由于模型链接了较多公式，为避免计算错误，仅可编辑填写部分（紫色部分），其他部分禁止删除和剪切，慎用添加行列
如果无对应业态，请在规划方案中删掉对应紫色部分，持有物业另需在"4.1持有输入"中删掉对应可租面积数值
2、测算基本信息填写
填写“home”工作表（即本工作表）左上角项目信息、填报版本、时间及填报人相关信息。
3、基础参数填写及复核
1.1 如项目为纯销售物业项目，则仅需填写“1.1销售参数”。
如项目含有持有物业，则填写“1.2持有参数”中对应业态参数。
1.2 “1.1销售参数”和“1.2持有参数”中大部分参数为固定值（分城市），大区模型测算初期可梳理标注每个项目均需调整的参数，方便后续项目测算时快速定位需调整参数
4、综合信息输入
4.1 在“2.1土地信息”按照政府土地出让相关要求填写整体信息、规划要点、出让地价及其他需说明的规划事项，注意分宗地填写规划要点，，注意更新填写测算时点（默认价。
4.2 在“2.2规划方案”指定填写区域依次填入相关规划数据，需填写最后的预计销售车位比例数据；如某业态没有，请注意将方案数据全部清零；持有物业不考虑分期（默认期）。
4.3 在“2.3成本信息“填报区域分别填写成本相关数据，并核查成本分摊原则是否合理；如所有建议分摊原则均不适用，则根据实际数据填写，但需注明。
4.4 在“2.4开发假设”分别填写工程节点及成本支付节奏,注意应分产品填写地上建安成本投入进度。
5、销售物业现金流
益表
金流量表产负债表6.1结果汇总6.2关键变量清单
报表结果输出
数设定为"100"，减少循环运算给运算效率的
清零“情况下在关键假设表单查找检验行，寻
续项目测算时快速定位需调整参数，提高填报效率。
，注意更新填写测算时点（默认为拿地时点）和申请地零；持有物业不考虑分期（默认持有物业业态均为一，但需注明。