研究房地产工程造价成本控制策略
浅析房地产工程造价成本控制策略
浅析房地产工程造价成本控制策略摘要:随着我国建设工程的不断升温,房地产企业在我国的发展也日益兴盛,但是带来的竞争也不断的提高,为了提高工程的经济效益,扩大工程建设的利润,房地产公司必须对在建的工程进行全面的造价控制,本文从房地产企业造价的相关影响因素入手,详细的阐述了房地产企业在工程招投标、工程建设以及工程竣工阶段的控制方法和内容,希望为房地产企业提供一定的借鉴。
关键词:房地产企业工程造价造价控制所谓工程造价控制和管理就是指如何在给定的计划资金范围内对工程建设过程中的各种资源进行统一的管理,从而提高资源的利用效率,使得工程在给定的资金下能够竣工并交付使用的过程。
为此,工程造价管理应当贯穿于整个建设工程的始末,不仅在工程招投标阶段、工程施工阶段进行造价控制,在工程的竣工阶段同样需要对工程造价进行管理。
在管理的过程中,如果出现种种偏差,则应当对产生偏差的原因进行分析,并对偏差进行及时的处理,保证工程的顺利进行。
1 房地产项目工程造价的构成及其影响因素1.1 房地产工程造价的构成工程建设的费用主要包括设备购置费、安装费、工程建设费、建设期的贷款费以及国家各项政策规定的调节税、预备费、流动资金费用等等各个部分组成,在种种组成的费用中,最需要控制的就是工程建设的费用,在工程建设的过程中加强成本控制才是最根本的控制方法。
1.2 房地产项目工程造价的影响因素1.2.1 法规政策类因素为了使得工程建设能够安全有序的顺利建设,国家在宏观调控的层面上对房地产企业出台了各项政策,报建以及在建的各项工程必须符合国家的相关的要求才可以开工或者建设。
比如在编制工程量清单计价的过程中,国家规范对人工费、材料费以及机械使用费等各种费用的单价都有相关的描述,在编制清单的时候必须按照相关的规定进行。
同时,在工程建设的过程中,为了工程的安全起见,施工项目必须对所用的各种原材料进行严格的检测,不合格的坚决不予使用,这样也会间接的影响工程的造价。
房地产项目成本控制的措施研究
成 为 项 目决 策 阶 段 的 成 本 控 制 ， 包 含 的 其
２４权责发 生制原则 ． 房地产 项 目工程属 于大 型项 目工 程 ， 在 整个 施 工过 程 中涉及 到 的 内容相 当复
杂 ， 此 要 明 确 相 关 的 责 任 人 。 在 项 目开 因
内容主要 是市场 调研 以及 投资评 估 分析 。
前 景 展 望
和 管 理 ， 理 出效 益 ， 管 只有 对项 目成本 进
众 所 周 知 ， 我 国 的 房 地 产 行 业 已经
行 了必 要 的控制 ，才能 在 激 烈的 竞争 中 取 得 竞争优 势。
发 展 成 为 国 民经济 的支柱 性 产 业。 房地
较 为 分 散 的 状 态 。２ ０ ～ ０ ０年 度 ，股 权 投 资 企 业 对 被 投 资 企 业 ０６ ２ １
构成 中的重 要部分 ， 常包 含进 行项 目开 通
发 前 的 工 程 费 用 、 筑 成 本 以及 公 共 配 套 建 设 施 费 用 等 ， 好 项 目建 设 成 本 控 制 是 成 做 本控制 的关键。
１ 。 务 费用 ３财
发 过 程 中 ， 程 项 目经 理 、 工 各班 组 负 责人 都 肩 负着 重要 的成本 控制使 命 ， 拥有 进行 成本 控制 的相关 权力 ， 时也承担 着相 应 同
年 末 就 业 人 数 １８８万 人 ， 权 投 资 企 业 所 投 资 企 业 的 研 发 投 入 ０． 股
发 展方 向二 ： 转型 为资产 管理公 司 ， 资产管 理 中获 取利润 。 从
随着 股权投 资基金利用 项 目 ＩＯ获取 利润 率的降 低 ， Ｐ 基金 管理公
司必 然要 为 掌握 的大量 资金 寻找 出路 ， 寻找其 他相 对稳 妥 、 润 利
对房地产工程造价成本控制管理的思考
、
关 的资料准备和现场 工程勘察。一些设计存 在一些漏洞 ，同时建筑 单位 对设计的审查也 相对薄 弱，从而无法 有效的在设计初期就检 查 出问题 ，最 终导致在设计中出现纰漏 ，从 而 不得不 临时变 更计划 ，增加成本 。 （ 四）工程 预算 管理乏力 在 建筑施工阶段 ，建筑工程预算 的准确 度、可靠性仍有待提高 ；未建立与完善合 作 商数据库；未与材料采购单位形成 战略伙伴 关系与规模采购优势 ，难 以有效控 制降低 耗 材成本 ；工程进度款 随意性 大，审核精确度 仍需提升 。建材市场行情 与现场 管理状况调 研乏力 ，预 结算人 员不能依据一手资料编制 预结算表 ；工程事 后评价 未有效分析经济技 术指标 并做 系统总结，不利于业务水平 的提 高企业 历史成本数据库建设得不到重视 ，不 利于房地产项 目 成本 的综合 比较考量 。
・ ４ ４・
工程管理
对房地产工程造价成本控制管理的思考
赖 祥 文
Байду номын сангаас
（ 湖州 中石房地产开发有 限公 司，浙江 ，湖州 ，３ １ ３ ０ ０ ０ ）
【 摘 要】 随 着我 国经济的迅速发展 ， 建设投资也逐年增 长，如何有效 的控制 建设 成本 ，避免不必要 的资金 流失，提 高企业的 经济效益 ，成为 了建设单位 实现利润 的一个 关键点 。而房地产 项 目的成本控 制是 一项复 杂的 系统 工程 ，工程造价 的管理 与控 制作为 房地 产开发成本 的重要 组成 ．是 开发 企业获 得 经济效 益的关键 因素。文章结合施 工经验 阐述如 何 对工程 造价 进行 科 学的控 制和 管
理 。
【 关键 词 】 房地产 ；成本预算 ；调控措
施
工程造价成本 控制管理的必要性 在工程建设过程 中，工程造价成本控制 在工程的各个环节都起着不 同的作用 。因此 进行工程造价成本控制 管理是关乎 到企业 自 身利益 以及工程建筑的重大事情。 在建筑工程设计 阶段 ，做 好工程 项 目的 设计预算是建筑 企业编 制投 资计划 的重要依 据， 并对之后建筑施工等行为具有指导意义， 更 是编辑 工程造 价的直接来源 。同时 ，建筑 企业对 工程项 目进行技术经济指标评定时 ， 也离不开对工程旋工成本控制 的参考 。也对 需要向银行进行贷款的企业来说这也是必不 可少的依据之 一。 在房地产施工的过程 中，还包括 了在施 工阶段的预算 。施工预算也是建筑企业进行 成本控制 的重要手段 。由于施 工的预 算能很 大程度 的反应 出工程施 工的具体情况 ，因此 施工预算也成 为了房地 产建筑 企业 的成本 计 划文件 。 二 、房地产 工程造 价对超 出成本 控制的 原 因分 析 （ 一 ）设计存在漏洞 现 阶段，很多房地产工程项 目都是交给
刍议如何进行房地产项目成本控制
叠。
塑竺凰．刍议如何进行房地产项目成本控制郭章勤(广东深圳518000)哺要]论文首先分析了房地产项目成本管理存在问题，并从投资决策阶段，设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、运营和维护阶段探讨了房地产开发项目寿命周期各阶段鼠拳控制的具体措施。
[关键词]房地．产；成本控制；措施近些年，随着城市化进程的不断推进，大量、大规模的房地产开发项目加速投入建设。
但是，目前很多房地产项目成本管理做的不尽如人意，成本没有得到有效的控制，因此，加强房地产项目成本管理，提升成本管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产项目成本管理存在的问题在房地产工程项目成本管理方面，就目前情况而言，我国建筑企业，存在着制度不完善，管理水平不高，造成成本支出大，效益低下，主要表现在以下几个方面：1)成本控制依据不健全和管理者合同观点淡薄。
目前一些施工单位领导合同意识较弱，不能认真研究分析合同及与合同有关的文件，导致成本控制依据不健全。
2)忽视房地产工程项目“质量成本”的管理和控制。
“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。
保证质量会引起成本的变化，但不能因此把质量与成本对立起来。
3)忽视工程项目“工期成本”的管理和控制。
“工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。
工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。
工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。
有时会盲目地赶工期、要进度，造成了工程成本的额外增加，使项目成本控制处于失控状态。
4)成本管理意识薄弱，财务人员只是根据合同来控制进度款的支付，没有进行也没用意识到对产品的全过程的成本控制，成本管理观念落后。
以上这些问题都会无形中对房地产开发企业的成本问题提出挑战，也会给目前还不成熟的房地产业带来的；中击，因此笔：者勘为可以从以下几方面对房地产项目成本控制不佳的现状进行控制。
探讨房地产开发项目的造价控制策略
探讨房地产开发项目的造价控制策略【摘要】本文结合笔者多年工作经验，通过对房地产开发项目过程中的各个环节的造价控制进行了详细阐述，以达到提高企业竞争力，促使房地产企业可持续发展。
【关键词】房地产；开发项目；造价测算；招标；限额设计；监理；索赔1、引言工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。
随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。
2、项目决策阶段的造价控制一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设场地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费（包括论证会费用、资料费、差旅费等）以及其他必要的成本支出。
以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。
因此，开发项目的成本完全能够估算出来。
如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、分析。
当然，对未来的开发项目，也可以考虑时间上和空间上的升值可能。
3、设计阶段的造价控制3.1 推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控。
目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。
因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。
3.2 新技术和科技成果的推广应用。
新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。
设计师在进行建筑设计时，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。
浅谈房地产开发中工程造价的控制
１ 设 计 阶 段 为 造 价 控 制 的 与施 工 现 场工 作 ．经 常 下 工地 了解项 日
进 展 情 况 。 评 估 已 完 工 工 程 量 及 计 算 所 需 支 付 款 项 ． 责 设 计 变 更 负
挖 掘 潜 力 ， 低 成 本 ， 高投 资 效 益 和 社 会 效 益 ； 别 要 重 视 设 计 阶 段 、 标 阶 段 、 工 阶 段 竣 工 结 算 阶 段 的 降 提 特 投 施
工 程 造 价 控 制
【 键 词 】 房 地 产 工 程 造 价 有 效 控 制 关 随 着 国 家 对 宏 观 经 济 的 有 效 调 整 ， 地 产 业 直 接 受 到 宏 观 经 济 格 执 行 国 家 定 额 及 有 关 规 定 ， 经 办 人 员 不 得 随 意 变 通 ．要 加 强 预 见 房 的 影 响 。众 多 的 房 地 产 企 业 ， 为 房 地 产 业 微 观 经 济 活 动 的 主 体 ， 作 感 性 ． 量 减 少 签 证 发 生 ． 项 目 实 施 过 程 中 应 由 造 价 工 程 师 负 责 总 尽 在 受 到 了 直 接 的 压 力 和 考 验 。随 着 投 资 规 模 的 控 制 ． 营 行 为 的 规 范 ． 造 价 控 制 执 行 工 作 ， 将 具 体 目标 落 实 到 每 一 位 相 关 人 员 ． 据 施 经 并 根 市 场 的 完 善 ， 为 一 个 生 产 特 殊 商 品 的 行 业 ， 的 利 润 率 正 与 社 会 工 图 及 合 同 ． 踪 编 制 施 工 图 预 算 ， 总 造 价 从 粗 到 细 ， 浅 至 深 逐 作 它 跟 使 由 平 均 利 润 率 接 近 。 房 地 产 企 业 的 管 理 水 平 ， 别 是 其 对 投 资 的 决 策 步 细 化 。 特
房地产企业成本管控问题及措施研究
房地产企业成本管控问题及措施研究随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府密集出台诸多调控政策，房地产行业进入微利时代。
房地产企业要想增加利润，在市场竞争中保持强有力的竞争力，在房产价格上涨空间有限的情况下，必须合理降低开发成本，优化各项支出，加快投资成本回收才能实现。
一、房地产企业成本管控概述（一）房地产企业成本管控的内容房地产成本是指房产开发过程中发生的各种耗费，包含土地费用、前期工程费、工程建设费、预备费、建设期利息等。
房地产企业成本管控是对房产开发成本进行管理和控制，贯穿于立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算等环节。
按房产开发的不同阶段，可分为规划设计阶段的成本管控，施工阶段的成本管控、竣工结算阶段的成本管控等；按管控的内容，可分为前期工程费管控、工程建设费成本管控以及财务成本管控等；按介入时间，可分为事前、事中、事后管控。
（二）房地产企业成本管控的重要性经过多年发展，我国房地产市场管理逐步规范，消费者也日趋成熟和理性，房地产企业只有合理的降低开发成本，向购房者提供高性价比的产品，才能保持一定的竞争优势。
现今国家宏观调控政策对房产价格控制很严，房地产企业要获得更大经济效益，最直接最有效的方法就是加强成本管控，这样既可以保障房地产企业的利润，同时可以抑制房价上涨。
二、房地产企业成本管控存在的问题过去20年，房地产企业只要拿到地，就可以获得高额回报，所以多数房地产企业管理较粗放，在成本管控方面存在诸多问题。
（一）成本管控意识薄弱房地产企业往往仅侧重于施工阶段的建安成本控制，而房地产开发周期长、环节多，立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算几个阶段管控意识不强。
立项决策时对项目地周围商业发展方向、未来周边人口结构、人流量及消费习惯等调研不够深入，导致决策不科学，加大了投资风险；设计方案不合理，造成设计频繁变更；竣工验收不规范，把关不严，造成工程质量隐患，均会造成成本增加，仅关注施工阶段的成本管控是远远不够的。
房地产项目成本控制及对策研究
房地产项目成本控制及对策研究摘要：房地产企业项目的成本控制，能确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
关键词：房地产项目；成本控制；控制措施一、房地产开发企业成本管理中存在问题房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要有以下几个方面：1）开发成本管理的思维滞后性，长期以来重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。
这就造成了开发成本管理的思维滞后性。
某房地产开发项目台园项目共计6500亩，项目按每期1000亩建筑面积约30万平方滚动开发，开发思路模仿其他房产开发项目，创新不足。
2）成本管理的过程缺乏科学性，一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。
一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。
特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。
台园项目二期为集团下属某建筑公司施工，部分完工苑区至今施工单位仍未结算，该项目成本核算无法进行，只能由该建筑公司财务部门按支出的建筑工程款费用预估一个结算价，存在成本管理漏洞。
3）成本管理体系缺乏全面性，一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。
这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。
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研究房地产工程造价成本控制策略
摘要：随着房地产业的快速发展，许多房产开发企业不断涌现，房地产开发企业为了在激烈的竞争中站稳脚，通过降低工程成本，提高企业的经济效益。
本文将对房地产工程建设的立项阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及竣工阶段，提出有效的工程造价成本控制策略，以降低工程造价成本，促进企业的可持续发展。
关键词：房地产工程造价成本控制
近年来,房地产地的发展速度过快,甚至出现了过热的现象。
为了避免房地产过热现象的出现,国家出台政策对房地产市场进行有效的控制,使得房地产的发展受到一定的限制,可开发土地的减少,土地的成本也随之上升,再加上施工材料价格的上涨,同行企业的竞争压力,导致房地产工程的开发风险的加大[1]。
面对这样的形势,房地产企业只有加强对工程造价的成本控制,才能提升企业的竞争力,保证企业的可持续发展。
1 工程立项阶段的控制
1.1 组建优秀的项目队伍
在房地产工程立项阶段,企业必须组建一支优秀而经验丰富的项目策划队伍,对工程项目的造价成本进行有效的控制。
项目策划队伍主要由成本控制人员、工程造价人员、建筑设计师、风险分析人员、
项目负责人等组成。
在进行工程立项的时候,项目策划人员要进行市场的调查、产品的策划和定位、风险分析、投资预算等工作。
为了加强工程造价成本的控制,成本控制工作人员要对市场经济状况、工程造价等进行综合的分析,降低立项投资风险。
1.2 工程成本预算分析
工程安装造价成本主要包括土地成本、前期开发成本及建筑安装成本。
首先土地成本占整个工程项目的25%～30%,所以项目立项人员要认真分析工程项目面临的风险。
深入市场了解当地的土地征收费用。
其次,前期开发成本占工程项目的3%,不同的地方的收费是不一样的,成本控制人员根据当地的收费标准进行预算。
再者,工程安装成本占工程项目的40%～60%,通过分析当地的经济和施工状况,对工程安装成本进行有效的分析。
2 工程设计阶段的控制
2.1 限额设计的实施
限额设计主要指的是工程造价人员按照已经批准的投资金额来完成工程施工设计。
对于开发的单位来说,工程限额设计就是在有限的工程造价成本下,确定施工工程的标准化及建设规模,实现工程施工设计的经济效益。
依据限额设计中的投资费用和工程量进行合理的设
计,加强各部门的协调合作,有效控制投资成本。
而对于设计单位来说,限额设计要通过开发单位和设计单位的协调合作才能完成。
在进行工程项目设计的时候,要充分考虑工程造价成本金额。
设计人员要准确掌握好是成本控制的意图程序,对工程设计阶段的设计、销售等进行综合的分析,保证设计方案的可行性[2]。
通过个部门的协调合作,共同设计出最好的工程设计方案。
2.2 设计图纸的审核
施工人员主要是按照工程施工设计图纸进行施工,所以施工设计图纸的审核是十分重要的。
如果工程在施工过程中需要变动,要及时进行修改。
修改后,严格的审核施工设计图纸,避免因设计不足引起的施工质量问题,造成不必要的经济损失。
在确立设计图纸的时候,各个部门的主要负责人要对设计图纸进行严格的审核,保证设计上的准确性,施工上的可靠性、成本上的经济性。
3 工程招标阶段的控制
3.1 工程招标中的成本控制
为了评选出优秀的施工单位和信誉好的施工材料供应商。
在进行招标和投标的过程中,房地产企业要遵守公平、公正、公开的原则,保证招标的透明度,有效避免不公平现象的出现。
工程造价管理人员要
深入市场,对施工单位和材料供应商的信誉和口碑进行实际的调查访问,审查施工单位和材料供应商的资质,这对工程造价成本控制起着重要的作用。
招标人员要进行招标文件的编制,造价成本控制人员通过收集、调查、分析等方式,对影响工程造价的各个因素进行预测和分析,完善招标文件。
加强对招标文件的管理,特别涉及金额的条例要进行多次的分析研究,以便于工程造价成本的控制和管理。
工程的中标主要以合理的低价单位为主要中标者,即在保证施工质量、施工材料、施工时间的前提下的低价施工单位。
这样既可以保障工程的施工。
3.2 施工合同的有效管理
施工合同上的条例必须通过双方的认可,合同中与费用相关的施工时间、结算手段、违约赔偿等都应该有明确的规定。
施工单位如果对招标文件和设计图纸中存在不明白的地方,可以通过交流沟通的方式,完善施工合同。
对工程施工风险进行有效的评估,尽可能的获取工程保险和工程担保等保护约定,减少工程风险的发生,避免不必要的经济损失。
4 工程施工阶段的控制
4.1 有效控制工程的变更
工程变更的主要内容包括工程设计的变更、施工环境的变更、施工进度的变更等,工程变更的最终目的是为了保证工程项目的顺利完成。
对工程变更进行分析和考核,以保证工程变更的合理性和可靠性。
工程造价成本控制人员和工程管理人员进行有效的沟通合作,尽量避免工程变更洽商的出现[3]。
如果工程存在工程洽商,造价成本控制人员要对变更的成本进行预算,经过讨论决定工程的变更。
设计的变更要按照施工合同条例来进行,避免违约行为的出现。
4.2 保证施工单位的索赔合理性
在工程建设过程中,可会产生一些意外。
工程造价人员要对施工合同和索赔事由进行详细的了解,避免施工单位的不合理索赔。
对施工单位上交的索赔材料进行严格的审核,确保索赔事项的真实性及合理性。
4.3 施工材料和设备的控制
工程材料价格存在的差额。
避免施工单位为了自身的利益,任意提高施工材料的价格。
施工材料和设备占工程造价费用的45%～55%左右,施工材料的变动对工程造价成本的影响很大,所以工程造价人员一定要认真选择施工材料。
并且在合同中明确甲供材、甲定乙供材及设备等相关条款,或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法,以免引起竣工结算时的纠纷。
5 结语
房地产业的快速发展的同时也给房地产企业带来了很大的压力
和挑战,面对日益激烈的竞争局面,企业要加强对工程造价成本的控制和管理,有效的降低工程造价的成本,提高建筑企业的经济效益,保证建筑企业的可持续发展。
参考文献
[1] 万铁成.如何有效控制房地产的工程造价[J].中国高新技术企业,2009(6):90-92.
[2] 吴少丽.如何做好房地产的工程造价管理[J].沿海企业与科技,2010(7):45-46.
[3] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业,2010(21):56-57.。