契税交开发商代办小心五大风险 纠纷时有发生
《开发商交房时所必须具备的材料》
《开发商交房时所必须具备的材料》我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。
因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。
否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。
另外，根据建设部《商品住宅施行住宅质量保证书和住宅实用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅实用说明书》。
”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。
开发商交房流程1.开发商发出收房通知。
收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。
通知的形式有电话、传真、信件等。
稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》注意。
开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3.验房。
购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
4.购房者接收房屋。
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。
开发商交房时必须有
开发商交房时必须有“四书一证一表”：（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《面积实测报告书》收房的程序和注意事项一、最佳收房流程1、核验业主材料2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》4、业主做综合验收5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案6、开发商与业主协商并达成书面协议7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议8、业主签署《入住交接单》二、收房注意事项１、收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。
而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
未签购房合同就交契税
一、未签购房合同就交契税的原因1. 缺乏法律意识：部分购房者对契税缴纳的相关法律法规了解不足，误以为只要支付了房款，就必须缴纳契税。
2. 开发商诱导：部分开发商为了提高资金回笼速度，诱导购房者提前缴纳契税，并承诺在签订合同后退还。
3. 缺乏沟通：购房者与开发商在签订购房合同前，未能就契税缴纳问题进行充分沟通，导致在缴纳契税后产生纠纷。
二、未签购房合同就交契税的潜在风险1. 合同未签订，房屋交易存在不确定性：若购房合同未签订，购房者与开发商之间的房屋交易关系不明确，一旦出现纠纷，购房者可能面临无法追回已缴纳契税的风险。
2. 开发商违约：若开发商在购房者缴纳契税后违约，购房者可能面临无法追回房款及已缴纳契税的风险。
3. 难以维权：未签订购房合同就缴纳契税，购房者维权难度较大，可能面临无法有效维护自身权益的情况。
三、未签购房合同就交契税的处理建议1. 提高法律意识：购房者应充分了解契税缴纳的相关法律法规，避免因缺乏法律意识而提前缴纳契税。
2. 与开发商充分沟通：在签订购房合同前，购房者应与开发商就契税缴纳问题进行充分沟通，明确约定契税缴纳的时间、方式等。
3. 签订书面协议：若购房者确需提前缴纳契税，应与开发商签订书面协议，明确约定违约责任及退款事宜。
4. 保留相关证据：购房者应保留好与开发商的沟通记录、书面协议等相关证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。
5. 咨询专业人士：在购房过程中，购房者可咨询律师、房产中介等专业人士，以确保自身权益得到充分保障。
总之，未签购房合同就交契税存在诸多风险，购房者应谨慎对待。
在购房过程中，购房者应充分了解相关法律法规，与开发商进行充分沟通，并签订书面协议，以保障自身权益。
国税总局纳税服务司税务问题解答汇集更新1-192
房产公证委托买卖风险(3篇)
第1篇随着房地产市场的繁荣，越来越多的人选择通过委托公证的方式进行房产买卖。
公证委托买卖作为一种便捷的房产交易方式，在保障交易安全、维护双方权益方面起到了重要作用。
然而，在房产公证委托买卖过程中，仍存在一定的风险。
本文将从以下几个方面探讨房产公证委托买卖的风险。
一、委托人风险1. 委托人资质问题在房产公证委托买卖中，委托人应当具备完全民事行为能力。
若委托人无民事行为能力或限制民事行为能力，其委托行为无效。
此外，若委托人存在虚假身份、伪造证件等情况，将导致交易风险。
2. 委托人恶意串通在房产公证委托买卖过程中，委托人与受托人可能恶意串通，损害被委托人的合法权益。
例如，委托人与受托人虚构交易、虚报价格、隐瞒瑕疵等行为，给被委托人造成经济损失。
3. 委托人擅自变更委托事项委托人在委托代理期限内，若擅自变更委托事项，可能导致交易风险。
例如，委托人将原本的买卖行为变更为赠与、抵押等，给受托人带来不必要的麻烦。
二、受托人风险1. 受托人资质问题受托人作为委托人的代理人，其资质同样至关重要。
若受托人无民事行为能力或限制民事行为能力，其代理行为无效。
此外，若受托人存在虚假身份、伪造证件等情况，将导致交易风险。
2. 受托人未尽勤勉义务在房产公证委托买卖过程中，受托人应当尽到勤勉义务，维护委托人的合法权益。
若受托人未尽勤勉义务，可能导致委托人权益受损。
例如，受托人未及时通知委托人交易进展、未对交易标的进行尽职调查等。
3. 受托人恶意串通与委托人一样，受托人也可能与第三人恶意串通，损害委托人的合法权益。
例如，受托人与买受人串通虚报价格、隐瞒瑕疵等。
三、交易风险1. 交易标的物权属问题在房产公证委托买卖过程中，交易标的物的物权属问题至关重要。
若交易标的物存在权属纠纷、抵押、查封等情况，将导致交易风险。
因此，在签订买卖合同前，双方应对交易标的物的物权属进行充分调查。
2. 交易价格问题交易价格是房产买卖的核心问题。
若交易价格虚高或过低，可能存在欺诈、恶意串通等风险。
链家地产面试技巧
链家地产面试技巧【篇一：链家销售手段】链家十年，把同事在一起奋斗的经验分享给大家，并不是在忽悠客户什么的，想让客户能亲身体会到，我们赚到的钱并不是说就直接拿到手，我们付出了相当的努力和幸苦，大部分时间都是为了客户的要求而定的！为您安排你一生中最合适的房子，让您拥有最温馨的家，我想我们付出的更多！一、不要给客户太多的选择机会有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。
所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。
带客户看房子一定要有主次之分，突显主推房源，在房源实在不行的情况下，再推下一套精选房源！二、不要给客户太多的思考机会客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。
就目前的房地产市场，客户受到外界影响更大，比如回家听一条新闻，就可能改变买房的意愿，看过房之后，截至了当的问要不要，为啥不要，在有可能的情况下尽量约业主一起谈谈！价钱高谈价格的话，就收取客户意向金。
把客户一定要把握再自己的手里！三、不要放弃一起成单的机会在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。
抓住一切成单的机会，比如有一次带客户，业主突然说不在家，有事外出了，看不了房，客户就在楼下，怎么办？不要放弃，上去敲了下门，业主家的小孩在家，就看了房子，晚上签订合同，所以不要放弃一切买房的机会！一切皆有可能！四、中途插入的技巧在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。
所以在谈单子的时候尽量保持相对“干净”不被人打扰的地方，有的经纪人喜欢用座机打电话，不浪费电话费，但是对于有的事情一定要用自己的手机拨打，不要心疼花费，因因小失大！五、延长洽谈时间使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。
六、欲擒故纵法不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的。
二手房交易常见的四大陷阱
二手房交易常见的四大陷阱“阴阳合同”隐患多，避税难避法律责任案例一：小王最近在北京五环外买了一套三居室，面积150平方米，成交价为150万元。
但在房管所网签时，小王与原房主签订的价格显示的是75万元。
“网签合同是假合同，这个价格主要是用来避税”。
小王解释说，原房主购买这套房子花了75万元，而75万元是税务部门对这个区域房子认可的最低纳税价格。
“按照契税是房子成交价的3%计算，光契税一项就可少交22500元。
而通过做低房价，原本需要支付的营业税也做没了。
”小王面露得意地说。
从2005年6月1日起，为了稳定房地产市场，我国开始执行普通商品房、非普通商品房区别征税，并且对出售方征收营业税、个人所得税等，大大增加了非普通商品房及出售方的税负，而转让方的税负又转嫁到了受让方，于是买卖双方为了少付税费，多采取做低房价的方式来逃税，并且以“避税”的幌子来掩盖违法的真实目的。
通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和“补充合同”。
签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。
签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便，买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。
律师提醒：这样的“避税”方式是违法的，违法必然存在违法成本，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。
更为严重的是，这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。
过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。
此外，如果是通过贷款方式买房，由于首付款是按真实房价支付的，而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同，如果首付款和买卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。
综上，在二手房的交易过程中，做低房价表面上看是省钱了，实则是法律陷阱，一旦落入，烦恼无穷。
国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知-国税发[2004]137号
![国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知-国税发[2004]137号](https://img.taocdn.com/s3/m/3f9081dd2dc58bd63186bceb19e8b8f67d1cef43.png)
国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知制定机关国家税务总局公布日期2004.10.18施行日期2004.10.18文号国税发[2004]137号主题类别契税效力等级部门规范性文件时效性失效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知（国税发[2004]137号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局：自1997年《中华人民共和国契税暂行条例》实施以来，各级征收机关在国土部门、房管部门的协作配合下，积极探索契税征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。
契税已经成为地方税收的重要税种。
7年来的征管实践证明，征收机关直接征收契税，是掌握税源情况、制定税收政策的基础，是强化税收管理、严格执行政策的抓手，也是保障契税收入持续快速增长的必要措施。
征收机关直接征收契税比委托其他单位代征契税效率高。
为此，国家税务总局决定，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。
现将有关要求通知如下：一、要建立健全直接征收的管理制度。
各地征收机关应按照方便纳税人的原则，结合本地实际设置申报窗口，根据国家税务总局有关规定，制定、完善征管工作规程，建立、健全征收岗位责任制度。
二、要及时终止委托代征。
现委托其他单位代征契税的征收机关，应根据本地实际确定停止代征的日期并通知代征单位，及时办理票款结报手续，收回委托代征证书。
2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
三、要规范减免管理程序。
征收机关应按照总局制定的关于《耕地占用税契税减免管理办法》（国税发〔2004〕99号），统筹考虑征收管理和减免管理问题，规范契税减免申报程序，做好契税减免管理工作。
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契税交开发商代办小心五大风险纠纷时有发生
收业主契税的情况较多，滞留、挪用甚至卷款潜逃的案件时有发生。
为使纳税人了解掌握契税相关知识，28日，广东省地税局在其网站上发布了契税十问十答及相关案例，其中指出，纳税人委托房地产开发企业代办契税申报事宜，房地产开发企业可能存在超标准多收、滞留、挪用代理契税代收款以及进行虚假申报、逾期申报的情况，上述违规风险由纳税人自行承担。
代办纠纷时有发生
从广东地税介绍的情况看，《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
因此，广东省并无委托任何单位代征契税，任何私自代征契税的行为均属违规行为。
至于纳税人购买了一套商品房，是否可委托房地产开发企业代办契税的问题，广东地税的答复是：纳税人自行委托房地产开发企业或其他单位代为办理契税申报、缴纳事宜的，不免除纳税人的纳税义务；若未能按时、如实申报和缴纳税款的，纳税人须自行承担税收法律法规规定的法律责任以及相关的法律风险和经济风险。
而从近年来各地曝出的一些案件看，房地产开发商与购房业主之间，因代办契税，时有纠纷产生甚至诉至法院。
若逾期缴税须加收滞纳金
纳税人委托房企代办契税申报事宜，具体会有什么风险？从广东地税的。