房地产南京汤山项目定位策划方案
汤山万顷良田规划方案设计

第43卷第7期山 西建筑• 14 •2 0 1 7 年3 月SHANXI ARCHITECTUREVol . 43 No . 7Mar . 2017文章编号:1009-6825 (2017) 07-0014-02汤山万顷良田规划方案设计裴小明(南京长江都市建筑设计股份有限公司,江苏南京210008)摘要:介绍了安置住区的特点,分析了目前安置小区存在的问题,并以南京汤山万顷良田安置住区为例,从空间布局、交通模式、 配套体系、建筑风貌等方面,阐述了安置住区的规划方案,着力打造新一代"安居、宜居、乐居”三位一体的和谐社区。
关键词:安置住区,总体规划,建筑设计,商业级配 中图分类号:TU 9841安置住区的特点拆迁安置住区是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住区,随着我国快速城市 化进程,越来越多的人将进驻这类小区。
相对于商品房住宅,由 于其在开发目的、土地获得、融资方式、建设方式、居住对象特征、 产权类型等诸多的不同,使这类住区显示了与众不同的特征。
2目前安置小区存在的主要问题早期的拆迁安置小区一般而言位置优越,户型适中,且多为小高层和多层住宅,适宜居住。
但近些年来,由于城市人口集聚, 拆迁规模扩大,土地资源稀缺性增强,引发安置小区的规模、密度 和强度都急剧增长,由此带来了诸多问题,主要有以下几点:1)规模过大,密度增大。
单位面积土地上安置更多的人群,导致居住品质降低。
2) 区位偏远。
政府受土地财政影响,划拨用地距主城有一定距离,交通系统不完善,可达性差。
3)配套设施缺乏,生活不便。
多数情况下,关注居住面积的 量,安置更多的人群,对配套设施的重视度不够。
目前,国内在旧城改造方面还未建立统一的实施细则。
在城 市的快速发展下,欠发达地区的城市中心区也处于不断更新的进 程。
贵州省印江县城北旧城区改造有着不同的现状和问题,本文 以该项目的改造设计为例,就规划技术层面对欠发达城市中心区 的旧城改造进行一定的探讨。
【城市规划】南京市江宁区汤山街道城乡总体规划任务书共23页word资料

【城市规划】南京市江宁区汤山街道城乡总体规划任务书共23页word资料《南京市江宁区汤山街道城乡总体规划》任务书一、项目背景汤山位于南京市东郊,处于长三角城镇密集区沪宁城镇带上,是南京市通往苏锡常都市圈和上海都市圈的重要门户地区;境内有沪宁高速、宁杭公路等便捷的对外交通联系,规划南京二环、三环等市内重要交通通道经过汤山,有规划轨道16号线通过,与主城、仙林副城、东山副城、龙潭新城和其他城镇联系便捷。
汤山是南京主城外围重要的城镇组团,也是江宁区“一核三元”的重点发展空间组成部分,是南京市重要的以温泉资源为特色的旅游休闲新城,江宁区东北部地区综合服务中心。
一方面一批优秀重大项目的建成与推进,为汤山片区带来了新的发展前景;另一方面,随着南京城市空间的快速拓展和城市功能结构的优化升级,汤山片区的发展优势也在不断显现。
自2019年以来,先后组织了《南京市江宁区汤山新城概念规划》《南京市江宁区汤山新城总体规划》(2009-2030)、《南京汤山新城启动区(SEc032)控制性详细规划》、《江宁汤山方山国家地质公园规划》、《汤山风景区北部地区概念规划》、《南京汤山新城南片区概念策划和城市设计》等一系列规划编制工作,对地区发展、空间塑造、产业布局、生态保护都提出了规划思路与目标。
2019年汤山旅游风景区升级为省级旅游度假区,2019年3月南京市委市政府关于加快南京旅游产业转型升级的意见中明确加快推进旅游产业的转型升级,为了配合南京市总体规划的发展战略目标,就汤山片区开展街道域总体规划方案征集,以期在该地区规划形成一个形象鲜明、结构清晰、空间连续、生态环境优美的典型示范区,并与周边地区相互呼应和协调,有效指导建设实施。
二、规划编制依据(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2019年1月实施)(2)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2019)(3)《南京市城乡规划条例》(2019年版)(4)《江苏省城市规划管理技术规定》(2019年版)(5)《江苏省城乡统筹规划编制要点》(6)南京市委市政府《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新南京行动纲要》(7)《南京市农村地区基本公共服务设施配套标准规划指引(试行)》(8)《南京城市总体规划》(2019-2030)(9)《江宁区城乡总体规划》(2019-2030)(10)《南京市江宁区汤山新城总体规划》(2009-2030)(11)《南京汤山新城温泉片区(SEc032)控制性详细规划》(12)《南京市汤山地区汤水西路以东片区控制性详细规划》(13)《江宁汤山方山国家地质公园规划》(14)《南京汤山新城南片区概念策划和城市设计》(15)《南京市青龙山—大连山生态廊道保护与利用规划》(16)《阳山碑材&南京直立人化石遗址公园概念性规划设计保护规划》(17)《南京市江宁区汤山街道上峰片万顷良田建设工程规划》(18)汤山志(19)其他相关规划、规范三、规划设计范围(见附图)规划范围:汤山街道行政区域总体规划(即街道域规划)范围,面积约172平方公里。
南京新景祥_金塔汤山项目整体定位与发展战略_149PPT

服/务/创/造/价/值
12
在南京的城市规划中,汤山是南京三城九镇中九镇 之一
主城 河西
东山
东郊
现阶段南京城市的发展是一城三区的 规划,重点要发展东山、仙西和江北 三个新市区,形成多核区域中心格 局。 汤山地区虽然有规划,但现阶段无论 投资力度、发展基础来看,均表现较 弱,整体表现为远景看好,现阶段相 对较弱。
★★ ★★★ ★★★
水景资源 由高到低,分别为海、江、河、湖、池、塘
紫金山地区
海
江
河
湖
池
塘
评判标准
★★
仙林地区 ★★
将军路地区 ★★
本案 ★
除此之外,江北老山、句容边城等远郊别墅的山水资源也十分丰富。
服/务/创/造/价/值
26
项目缺乏高端市场的成熟度
成熟的居住氛围
紫金山地区
仙林地区
将军路地区
上个世纪90年代中期, 1999起,亚东 2001年末江宁撤
从销售力上
从销售力上:使本项目成为有创新亮点的热销楼盘
从价格体系上
从价格体系上:突破现有价格体系,形成价值的超越
从竞争上
从竞争上:避免陷入与南京市场、以及外地远郊市场的同 质竞争,实现差异化
服/务/创/造/价/值
7
C:矛盾或冲突 (complication) ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
R1
市场竞争分析
服/务/创/造/价/值
22
我们通过不同的社区类型来分析本项目的目标客户
我们的目标客户在哪里?
低密度豪宅社区 (纯别墅)
总价大于200万
中高档复合型社区
多层+联排+叠拼 80万<总价<200万
汤山总体规划及控制性详细规划

生态健康之城
早在南朝,由于治愈了梁太后的皮肤顽 疾,皇上封于汤山的温泉为“圣汤“。汤山 温泉被国家旅游局评为全国八大温泉之首。 目前,已经从个别性的休闲项目,逐步转化 为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、药浴、健 身、体检等等结合的休闲产业链及康复疗养 产业链的双产业交织结构形态。
•汤文化博物馆 •历代文人的诗词歌赋 •蒋介石汤山温泉别墅
规划在整体功能上分成三大片:老镇区、宁杭公路北片新城 和宁杭公路南片新城。在空间结构上,概念规划呈带状南北向跨 越宁杭公路发展,根据地形地貌条件,由西向东布局旅游产业、 居住和城市公建、工业园区。靠近汤山和大龙山布置旅游性质用 地,逐渐过渡到城市居住、公建用地,再向东沿南京三环布置城 市工业,整体呈条带状布局。汤山新城规划形成一个主中心,若 干片区中心和社区中心的公建布局体系,整体结构清晰,关系比 较明确。
PPT学习交流
14
2. 神山 – 历史悠久的文化古迹和独有的江南山体风光
文化历史之城
生态健康之城
在汤山绮丽的山水图景中,到处都有 斑斓的历史画卷,多少文人墨客的名字都 与其联系在一起。秀美的汤山不仅仅拥有 美丽的自然风貌,众多的历史文化遗产也 为汤山蒙上了一层神秘的色彩。
健康和生态越来越被人们所关注。人 们开始追求以舒适、惬意、完美、健康为 总主导理念。秀美的汤山给人们提供了一 系列的生态健康运动场所,包括步行和自 行车。
PPT学习交流
7
老镇区 北片区 南片区
2、概念规划的深化
2.1、规划结构和用地布局
带状布局,梯度开发; 一主一副,组团发展。
汤山新城整体依然延续条带状布局的大结构,形成由旅游用地向城 市用地逐级过渡的梯度开发模式。宁杭公路北片城区形成以温泉旅游度假 为特色的偏重旅游性质的新城区; 宁杭公路南片城区形成以城市日常生 活为主的新城区。老镇区结合现状旅游设施和丰富的民国文化资源,打造 成老镇居住区和以民国文化为特色的旅游街区。
汤山总体规划及控制性详细规划

结合产业发展需求和城市经济战略,优化工业用地布局,促进产业 集聚和升级。
商业服务业设施用地规划
根据市场需求和消费趋势,规划商业服务业设施用地,提升城市服 务功能和商业活力。
交通系统规划
01
02
03
城市道路系统规划
构建完善的城市道路网络 ,提高道路通行能力和交 通效率。
公共交通系统规划
发展高效、便捷的公共交 通系统,包括地铁、公交 等,提高城市交通可达性 。
构建部门间协调机制
建立规划、国土、建设、交通、环保等相关部门间的协调 机制,确保各部门在规划实施过程中形成合力。
加强与上级政府沟通协调
积极与上级政府沟通协调,争取政策、资金等方面的支持 ,为规划实施提供有力保障。
政策法规体系完善
制定汤山规划实施管理办法
出台专门针对汤山规划实施的管理办法,明确规划实施的主体、责任、程序和监督等方面 的内容。
根据城市卫生事业发展规划和居 民健康需求,合理规划医院、诊 所等医疗卫生设施,提高城市医
疗卫生服务水平。
绿地系统规划
城市绿地系统规划
构建完善的城市绿地系统 ,包括公园、广场、街头 绿地等,提高城市绿化覆 盖率和生态环境质量。
生态廊道规划
结合城市地形地貌和生态 资源,规划生态廊道,保 护城市生态系统和生物多 样性。
交通设施
根据地块的交通状况和需求,规划相应的交通设 施,如道路、公交站点、停车场等,确保地块的 交通便捷性和可达性。
市政基础设施
地块内应规划完善的市政基础设施,包括供水、 供电、排水、通信等,确保地块的正常运作和居 民的基本生活需求。
城市设计导则
城市风貌塑造
通过城市设计导则的制定,塑造具有地方特色和时代感的城市风貌 ,提升城市的整体形象和品质。
南京汤山老街整体运营及规划前期计划

整体策划运营计划
项目组
项目审定:史 东 总经理 南京大学MBA(房地产投资方向)硕士 重庆建筑大学 建筑工程专业学士 项目总负责:张 磊 副总经理、项目总监 从业经历: 深圳田嘉房地产集团 策划经理 南京网尚房地产研究机构 策划总监、市场部总监 项目组成员:惠平山 策划部经理 从业经历: 荣盛地产南京分公司 市场开发部副经理 汉舍(中国)江苏机构 市场策划部 南京网尚房地产研究机构 市场研究部经理 陈浩 策划师 从业经历: 北京灵智精锐整合营销顾问有限公司 策划部 南京新景祥房地产经纪有限公司 策划部 郑夏 策划师 从业经历: 南京垠坤不动产经纪有限公司 策划部 李正龙 市场部经理 从业经历: 南京网尚房地产研究机构 市场部经理 徐晶晶 市场部高级研究员 从业经历: 南京凯润房地产开发有限公司 市场部 王君 市场部高级研究员 从业经历: 南京凯润房地产开发有限公司 市场部
需要深入研究的几个方向
体现复合生长的城市更新理念
建构城市发展与自然演进的平衡 提升本地区的环境价值
· 研 究 ·
· 研 究
保护并延续地区的传统商业和生活空间
延续城市肌理 实现与城市的共生
·
实现本地区有效的交通疏导
建构有特色的商业文化步行街区
对于本地区来说,实现总体开发前期需解决的如下四“定” :
·
辐射范围与配套层级
开发内容与开发主题
开发规模与投资规模
我 们 必 须 做 的
·
空间规划与政策利用
宏观背景分析
现状条件分析
相关案例借鉴
基本认识
·
构 建 技 术 体 系
围 绕 核 心 目 标
核心目标识别
技 术 路 线
定位
形象标志 物业组合 主题街区 活力平台
南京江宁区汤山新城街道城乡总体规划

南京市江宁区汤山新城(街道)城乡总体规划(2013-2030)
片区结构图 道路交通规划图
组团结构图
土地利用规划图 绿地系统规划图
南京市江宁区高新园淳 化组团(NJNBe020)控制
性详细规划
批准 单位
南京市人民政府
批准 文号
2016年9月8日宁政复【2016】128号
动 态 更 新 信 息 栏
规划范围
规划范围为汤山街道行政辖区范围, 总面积约172平方公里。
区位图
规划内容
1、功能定位 南京都市发展区内以旅游、休闲为特色的新城;长三角及南京都市圈乡村休闲旅游度假的目
的地;国家级温泉旅游度假区。 2、空间结构
规划汤山未来形成“一城三片九组团”的空间结构。 “一城”:指中部旅游城镇片区,主要包括了旅游度假区、汤山城镇的温泉度假小镇、S122 以南的旅游拓展组团和上峰城镇。 “三片”:分别是北部工业遗产及郊野游憩片区、西部山林休闲片区、南部都市农业片区。 “九组团”:分别为阳山组团、古泉组团、汤山老街组团、温泉度假区核心组团、旅游拓展 组团、作厂科创组团、地铁新市镇组团、上峰老镇组团、宁峰组团。
规划于2016年5月完成,2016年9月由市政府批复实施。
南京市规划局 二O一六年九月
说明
1、本材料是为方便公众了解城市规划而制作的参考性文件。 2、城乡总体规划是城市发展的控制与引导性文件,不代表具体的项目 实施计划和实施方案。一旦有建设行为,应依据批准的具体项目建设方 案实施。 3、城市规划是不断优化更新的过程,规划内容以南京市规划局存档备 查的最新版本为准,同一地区同内容深度规划若有更新,南京市规划局 将即时在规划局网站上公布,本材料自动作废。 4、本材料版权及解释权归南京市规划局所有,未取得版权人的书面授 权,谢绝改变、分发、发布或使用本材料图文资料。
亚东南京汤山G81地块 山地旅游养生项目(特色酒店+养生别墅)报批文本 天华2所

ARCHITECTURE DESIGN OF NANJING TANGSHAN G81 PLOT
2018.07
鸟瞰图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
养生别墅透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
养生套房透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
配套设施透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
距沪蓉高速高速口
8 min
距南京市区
45 min
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
前期
总体定位
总体定位 GENERAL TARGETING
温泉汤康山养温泉度是假世区界著名疗养区,居中国四大温泉疗养区之首。 是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉,有“千年圣汤,养生天堂”之美誉。
汤山温泉是世界著名温泉疗养区,居中国四大温泉疗养区之首, 是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉,有“千年圣汤,养生天堂”之美誉。
前期 & 规划理念篇
前期
区区位位分析分析 LOCATION ANALYSIS
南京湯山驛亭概念規劃設計
项位目于基南地京市东侧,约 45 分钟车程;距离句容市约 30 分钟车程,距离镇江市约 50 分钟车程。距离汤山风景区 10 分钟车程,距离宝华山国家森林公园 30 分钟车程。 位基于南地京周市东边侧有,约G4255分0钟1车长程深;距高离速句及容市G3402分沪钟车蓉程高;距速离两镇条江市高约速50公分路钟车。程。距离汤山风景区 10 分钟车程,距离宝华山国家森林公园 30 分钟车程。
积
18 玉
33
基地位置
路
经
汤山一号
美泉路 积玉路
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
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按照客户的身份划分,项目当前的目标客户应该以年轻的企业 经营者,专业人士、白领二次臵业为主。
服
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务
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创
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造
/
价
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值
10
目标客群的情感特征
•向更高的社会圈层转化,对于更高的阶层有着强烈的向往; •事业正处于上升期,责任感强,事业心重; •有较高的文化素质,喜欢高雅格调、文化底蕴; •对区域具备一定的情感,认同汤山的温泉文化; •追求独立空间的私密性; •追求健康、高品质的生活模式; •对休闲、开车游较为热衷,作为平时消遣运动的主要方式。
少成系:年轻的企业经营者,专业人士 白二系:白领二次臵业 白一系:小白领首次臵业,理由多半是结婚 渡新系:新南京人过渡型
服
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务
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创
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造
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价
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值
5
日韩、东南亚、港台背景人 士。 年龄35—50岁购买房产总 价:200-400万。 房型要求:三房四房 景观要求:不重要 装修要求:不重要
地段要求:扎堆地段
服
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务
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创
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造
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价
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值
9
项目目标客群 ——按客群的身份划分
品牌依赖 周边配套 轨道交通 社区氛围 升值潜力 总价(万) 近海系 本金系 少成系 白二系 本项目 3 3 2 5 3.5 汤山温泉 4 5 4 3 3 社区打 造 1 2 2 3 2.5 规划 4.5 2 5 3 4.5 社区打 造 4 3 3 4 4 区域价值 尚未挖掘 200-400 200-400 120-200 80-120 80-200
16
叠加别墅 花园洋房
值
各类产品之间的比例
项目指标: 总用地面积:14.71 万平方米 平均容积率:≤0.8 假设: 别墅容积率:0.6( 主力联排、少量双拼 或小独立)
别墅 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 类别墅 叠加别墅 花园洋房 7.355 1 7.355 7.355 0.6 4.413
上形成一定的差异化。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
13
容积率为0.8的方案
NO1. 别墅物业
独立别墅 / 双拼别墅 / 联排别墅
NO2. 类别墅物业
叠加别墅 / 花园洋房
思考:
各类产品之间的比例以及产品面积区间
需要结合我们的目标客群来看
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
14
客群线
产品线
价格线
0.3-0.35
独栋 -
0.35-0.4
独栋+双拼 独栋
0.4-0.5
双拼 独栋+双拼
0.5-0.7
联排 双拼
0.7-0.9
叠加、花园洋 房
0.9-1.0
- 叠加
-
-
独栋
-
联排 双拼
联排
注:设计院别墅设计指标
根据目前项目的规划指标,项目会以联排及叠加产品,为了因此保证 利润与销售速度的同时,使产品形成有效的区隔,就必须在产品设计
联排别墅
叠加、花园洋房
项目的面积区间
180-300平米
100-200平米
项目的产品
独立别墅、双拼别墅
适当的控制面
积是提升产品 单价的关键。
200-400平米
项目建议的面积区间:
面积区间(平米) 独立别墅 别墅 双拼别墅 联排别墅 类别墅
服 / 务 / 创 / 造 / 价 /
220-280 170-210 130-150 80-140
面积区间线
神龙系: 远海系: 近海系: 本金系: 少成系: 白二系: 白一系: 渡新系:
豪华独立 高端独立: 经济型独立、双拼: 经济型独立、双拼: 联排、双拼、叠加 叠加、花园洋房、联排 花园洋房、公寓、叠加 普通公寓
喜欢即可 400万以上 200-400万
本
项
200-400平米
财富阶层 准财富阶层 上层中产
多层公寓;总价小于80万
普通住宅区
工薪阶层
传统意义上的需求分析
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
4
剖解中端消费客群 ——按购房人群分类
神龙系:顶层的购房人士,
远海系:比较远的海外,欧美背景的海外人士 近海系:比较近的海外,日韩、东南亚,及港台背景人士
本金系:本土的,多金的成功人士
200-400万 120-200万 80-120万 60-100万 60万以下
Hale Waihona Puke 180-300平米 100-200平米
目
设:独立10000元/平米、联排6500元/平米、叠加5000元/平米、花园洋房4000元/平米
产品类型及产品面积区间
项目的主力产品
市场经验: 在保证居住舒 适度的前提下,
他们的专属名词是:
社 会 精 英·时 尚 名 流
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
11
2
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
物业功能定位
12
物业形态定位——项目的基本指标
►项目品质——独立别墅提升项目品质; ►差异化竞争的原则——超脱区域内同质化竞争现状; ►市场发展趋势——户型面积趋小,功能合理。 ►产品规划指标——0.8容积率,15米限高 别墅类
谨呈: 南京**房地产开发股份有限公司
————————————————— 中国⊕南京 ————————————————
项目研究工作的阶段划分 金塔汤山项目二次沟通稿
2007/05/9 第一阶段 第二阶段(中期) 确定项目总体方案 2007/05/28 2007/06/3
第二阶段(终期) 第三阶段 提交终稿
营销战略
本次工作的实质:
客群定位 / 物业功能定位 / 项目形象定位
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
2
1
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
项目客群定位
3
本项目的机会 ——致力于满足中高端客户的臵业需求
我们的目标客户在哪里?
低密度 豪宅社区 (纯别墅) 总价大于200万
财富阶层
中高档复合型社区
多层+联排+叠拼 80万<总价<200万
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
7
30-40岁 购买房产总价: 120-200万 他们是联排别墅 最最重要的消费 群。
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
8
35岁——40岁的白领是最 焦虑最辛苦的人群。 年龄30-40岁 企业、公司中层管理人员 购买房产总价:80-120万 左右
房型要求:二房三房 喜欢有创意、很炫的房型 景观要求:精致 装修要求:精致 地段要求:不严格 品牌要求:项目知名度 社区要求:弱
品牌要求:地段品牌 社区要求:弱
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
6
本金系的业主大多是本土成
功人士,可能是私营业主,
也可能是政府官员。 年龄40岁以上。 购买房产总价:200-400万 房型要求:三房四房 最好卧室全朝南 景观要求:不高 装修要求:不要 地段要求:以人民广场为 中心 品牌要求:不强 社区要求:弱