2018《建设与房地产法规(实践)》真题+解答

2018《建设与房地产法规》实践考卷一、考核目标《建设与房地产法规》实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系有机结合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规成理论指导工程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。

进一步提高实践技能和综合素质，为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。

二、考核方式要求根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。

三、考核内容及要求内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。

要求：1.回答问题要紧扣案例资料。

内容围绕主题，主题突出；2.文字通顺流畅，表述恰当。

3.独立完成实践报告要独立完成，必须杜绝一切抄袭、剽窃行为；也不得请他人代写。

案例分析一【案由概述】2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。

陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。

【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。

该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。

但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。

现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款 312500 元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。

陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。

另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。

现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。

另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。

陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】经审理查明：2003 年 3 月 16 日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。

庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。

当日，陈杰将房屋拆迁款1250000 元全部领取，上述款项中含电器移机费925 元、搬家费 1859 元、停产停业综合补助费139425 元。

庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。

问题：一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？六、常见的效力待定合同有哪些？七、本案该如何判决？案例分析二【案由概述】2001 年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。

其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。

【原告诉称】杨正文起诉至原审法院称：2001 年 11 月 3 日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星 1 层 23 号房屋，单价 8500 元／建筑平方米，总价款 245735元。

我应在 2001 年 11 月 5 日付清全部购房款，鼎恒公司应在 2001 年 12 月 31 日前换签正式合 同，并在 2002 年 10 月 31 日前交付房屋。

此后我于 2001 年 11 月 6 日付清全部购房款，但鼎恒 公司没有与我换签商品房预售契约， 亦未交付房屋。

故请求确认双方签订的认购书有效， 并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同， 适时交付房屋，自 2002 年 11 月1 日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。

【被告辩称】鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。

不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。

【案件事实及证据】2001 年 11 月 3 日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。

约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲 45 号的丽泽新星 1 层 23 号房屋出卖给杨正文、 该房建筑面积 28.91 平方米， 单价8500 元／建筑平方米， 房价款计 245735 元。

双方约定， 杨正文签订认购书时支付定金 10000 元，其余购房款于2001 年 11 月 5 日付清、鼎恒公司于 2001 年 12 月 31 日前与杨正文换签正式房屋 买卖合同，于2002 年 10 月 31 日前交付房屋。

该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标 准。

认购书签订后， 杨正文于 2001 年 11 月 6 日向鼎恒公司交付全部购房款。

但鼎恒公司没有按 认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同， 亦未交付房屋。

另查， 鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲 45 号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星， 鼎恒新星 5-19 层已取得商品房预售 许可证，但 1 一 4 层至今未取得商品房预售许可证。

上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购 房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。

问题：1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？2、本案中的认购书是否有效？为什么？3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准 支付？4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？案例分析三 案情： 甲公司签发金额为 1000 万元、到期日为 2006年 5 月30 日、付款人为大满公司的汇 票一张，向乙公司购买A 楼房。

甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A 楼房不过户。

其后，甲公司以A 楼房作价1 000万元、丙公司以现金1 000万元，出资共同设立丁有限公 司。

某会计师事务所将未过户的A 楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。

丁公司成立后占有、使用A 楼房。

2005 年 9 月，丙公司欲退出丁公司。

经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款 1 000 万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200 万元给丙公司以获得上述10％的股权。

丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、 40％和10％的股权；注册资本仍为2 000 万元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。

丁公司遂为甲公司从B 银行借款500 万元提供了连带责任保证担保。

同时，乙公司将其持有的上述1000万元汇票背书转让给陈某。

陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但A 楼房应过户到本公司。

”陈某向大满公司提示承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。

”200 6 年 6月5 日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。

债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200 万元退股款为由向清算组申报债权， B 银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A 楼房行使优先受偿权。

同时，乙公司就 A 楼房向清算组申请行使取回权。

问题：1、丁公司的设立是否有效？为什么？2、丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？5、 B 银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？6、各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？案例分析四【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。

1999 年 7 月 19 日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。

合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6 号院 2#一 4 一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350 元。

合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。

海淀房地产公司于2000年 6 月 28 日变更为海开公司。

2000 年 6 月 28 日海开公司取得海淀区上地南路6 号院房屋所有权证， 2002 年 1 月 7 日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同， 2002 年 4 月海开公司取得国有土地使用权2002 年 10 月 25 日，北京海淀区国证。

土资源和房屋管理局作出关于对上地6 号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。

2001 年 9 月 3 日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002 年 6 月30 日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于 2002 年 5 月 22 日开始在海淀区上地南路 6 号院内贴办理房屋产权证的通知。

赵云梧未办理房屋产权证。

海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。

【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。

当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001 年 9 月 3 日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002 年 6月 30 日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。