房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划信托合同A(优先级)
结构化主体是否纳入合并财务报表范围的探讨

结构化主体是否纳入合并财务报表范围的探讨摘要:结构化主体是否纳入合并财务报表范围一直是会计核算中较有难度的事项,其是否合并,对财务报表的影响较大。
是否并表的问题,是会计核算无法绕过去的判断事项。
本论文以信托公司等金融机构相关的结构化主体为研究主体,对若干结构化主体的案例进行分析,探讨是否合并的思考逻辑。
关键字:结构化主体、合并财务报表、合并范围1引言我国的企业会计准则之在其他主体中权益的披露准则中对结构化主体的定义是,指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定因素而设计的主体。
通俗的表述是以合同和协议来控制主体而不以股权来控制主体,不需要依据股权的持有数量决定表决权的占比,在欧洲被称为特殊目的载体,也就是常说的SPV。
结构化主体的产生有一定的历史渊源。
上世纪七十年代,美国产生资产证券化,也就是将能够产生稳定现金流入的资产出售给一个特殊目的实体,由特殊目的实体以资产为支持发行证券,并用发现证券筹集的资金支付购买资产的对价。
上世纪九十年代开始,美国安然公司下经营活动中大量使用特殊目的的实体,通过这些主体的运作隐瞒了大量的负债和亏损。
但对特殊目的实体,是否纳入合并财务报表范围的规定一直无规范的标准。
后历经发展,2009年美国财务会计委员会发布了建议解释,建议对其进行合并等。
发展至今,对结构化主体其是否纳入合并财务报表范围仍然是实务中需要判断的重要事项,并且其对合并财务报表的往往影响较大。
结构化主体通常具有这些多项特征或全部特征:一是业务活动范围受限。
通常情况下,结构化主体在合同约定的范围内开展业务活动,业务活动范围受到了限制;二是有具体明确的目的,而且目的比较单一,结构化主体通常是为了特殊目的而设立的主体;三是股本不足以支撑其业务活动,必须依靠其他次级财务支持;四是通过向投资者发行不同等级的证券等金融工具进行融资,不同等级的证券,信用风险及其他风险的集中程度也不同。
结构化主体及其合并问题对合并财务报表的影响较大,是否合并可能直接影响合并财务报表是亏损还是盈利,性质完全相反的经营成果的体现。
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号
![中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号](https://img.taocdn.com/s3/m/b1a6f355e418964bcf84b9d528ea81c758f52e0c.png)
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行,银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司:近年来,我国城市现代化建设步伐不断加快。
在城市建设过程中,房屋拆迁引发的问题不断出现,对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。
一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范,进一步加剧了这种风险。
为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为,加强房屋抵押贷款审慎经营管理,促进房屋抵押贷款业务健康发展,现就有关事项通知如下:一、严把客户准入关,坚持信贷管理的基本原则和标准。
银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件,从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。
抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素,避免简单依据第二还款来源选择目标客户。
二、严格抵押物准入制度,确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。
银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估,根据其价值、使用年限、变现能力等,审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
三、落实抵押物持续管理制度,强化对抵押物的动态监控。
银行业金融机构应完善抵押物管理办法,针对各类抵押物的性质、特点等,合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。
对于房屋类抵押物,应按照双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
信托名词解释

信托名词解释:刚性兑付:所谓“刚性兑付”,就是信托产品到期后,信托公司必须分配给投资者本金以及收益,当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时,信托公司需要兜底处理。
事实上,我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付,这只是信托业一个不成文的规定。
抵押率:抵押率又称“垫头”,是抵押贷款本金利息之和与抵押物价值之比。
合理确定抵押率,是抵押贷款管理中的一项重要内容。
质押率:质押率是银行监控风险的指标,质押率= 贷款金额/质押货物现值。
所谓质押率,就是融资额和质押股票市值的比例。
质押率越低,对投资人越安全。
由于每一股融到的资金越少,意味着在将来必要的时候,每股可以收回的资金都应该有保障。
在股权收益权的信托产品中,所质押股权一般分为上市公司流通股和非上市股权,后者因尚未解禁,风险较前者更大一些。
抵押率和质押率区别:抵押,就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押,就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于:1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产(车、船等);质押则以动产为主。
2.抵押要登记才生效,质押则只需占有就可以。
3.抵押只有单纯的担保效力,而质押中质权人既支配质物,又能体现留置效力。
4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖,而质押则多直接变卖。
TOT:即Trust Of Trusts。
从字面上来理解就是信托中的信托,也就是一种专门投资信托产品的信托。
从广义上讲,TOT是FOF的一个小分类,而在国内,TOT普遍被认为是私募中的私募,FOF则被普遍认为是公募中的公募。
FOF:FoF(Fund of Fund)是一种专门投资于其他证券投资基金的基金。
FoF并不直接投资股票或债券,其投资范围仅限于其他基金,通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产,它是结合基金产品创新和销售渠道创新的基金新品种。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
![中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号](https://img.taocdn.com/s3/m/2b0efe3aabea998fcc22bcd126fff705cc175cbb.png)
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知(银监办发〔2010〕343号)各银监局,银监会直接监管的信托公司:近来,信托公司房地产信托业务增长迅速,个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策,进一步规范房地产信托业务,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力,根据《信托公司管理办法》及相关规定,现就信托公司房地产信托业务风险提示如下:一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况,包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控,结合今年开展的专项调查和压力测试,在信托公司自查基础上,逐笔对房地产信托业务进行核查,对以受让债权等方式变相提供贷款的情况,要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题,应立即采取措施责成信托公司予以纠正,对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手,合理把握规模扩张,加强信托资金运用监控,严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局,银监会将予以通报,并视情况追究相关责任。
银行相关业务准入要求

相关业务准入要求一、股票分层优先级理财业务介绍股票分层优先级理财业务是指由我行募集理财计划,认购信托公司设立的结构化证券投资集合资金信托计划的优先级份额,信托公司的其他客户认购信托计划的次级份额,优先级份额和次级份额的比例不超过2.5:1。
结构化证券投资集合资金信托计划采纳委托人代表的建议进行投资,期限为6个月至2年。
(1)次级保护。
在偿付顺序上,优先级先于次级获得本金和收益的偿付,次级以本金保障优先级的安全。
要求优先级和次级的认购比例不超过2.5:1。
(2)警戒和止损。
信托计划将在优先级保本净值的一定安全范围内设置警戒线和止损线,受托人每日监控信托计划的净值表现,如果达到约定的预警线或止损线的水平,受托人会要求次级补入资金,或者对信托计划的权益类仓位进行限制,乃至完全变现,以保障优先级的本金和收益安全。
(3)分散投资。
为使止损措施有效,信托计划限制投资品种的集中持仓行为。
信托计划要求投资品种具有一定分散性。
(4)流动性要求。
为使止损措施有效,信托计划的投资范围不包括限售及非流通的投资品种,以及带有杠杆性质的品种。
三、交易所股票质押式回购业务(一)资金融入方资质要求:1、资金融入方信用情况良好,无不良信用记录。
2、资金融入方有明确的期末优先购买股票收益权的资金来源,具备优先购买的意愿和能力。
3、资金融入方有自主履行同比例认购配股、增发股份等的能力和意愿,以规避因上市公司折价配股、增发等原因产生的股价稀释风险。
4、项目存续内资金融入方对外质押股票数量不得超过其持有上市公司总股本的70%;其中标的股票为创业板股票的,项目存续内资金融入方对外质押股票数量不得超过其持有上市公司总股本的60%。
(二)质押标的股票资质要求:1、标的股票包括主板股票、中小板股票及创业板股票,且允许为限售股。
2、上市公司及股票须满足:(1)上市公司上市时间不少于2年;(2)质押股票如为限售股,其解禁日须早于项目到期日,且距离项目到期日不少于3个月;(3)不存在上一年度亏损、本年度出现单季度亏损(行业周期性因素除外),或发布全年亏损预告的情况;(4)不存在可能因实施重大重组等事项造成长期停牌的情况;(5)不存在连续3年没有分红的情况;(6)对外担保余额或未决诉讼、仲裁及纠纷金额不超过最近一期经审计的合并报表净资产的50%;(7)不存在市场、媒体或监管机关等有关方面对其生产经营、公司治理、兼并重组等情况存在大量负面报道或质疑的情况;(8)最近一年存在重大违法违规事件,或财务报告存在重大问题;(9)不存在其他对上市公司正常生产经营可能产生重大影响事件的情况;(10)审慎接受质押前价格大幅度波动的股票,不接受项目上报日过去六个月价格波动幅度超过200%的股票作为标的;(11)标的股票不得为S、ST、*ST、S*ST、SST类股票或已经停牌的股票,并且距离最近一次重大资产重组完成的时间不少于4个季度报告期;(12)上市公司不属于房地产开发企业;(13)上市公司股票市值(按照项目上报日前60个交易日均价计算)不低于15亿元;(14)此外创业板股票在满足上述要求的前提下,还须满足:A. 创业板股票市值(按照项目上报日前60个交易日均价计算)不低于25亿元;B.创业板股票在上市后未出现过年度亏损,或利润同比下滑超过40%的情形。
集合资金信托计划

集合资金信托计划
集合资金信托计划(Col lective InvestmentTrust)是由一群投资者投资组成的投资基金,由一家制定规则的信托公司受托保管、管理、发行和转换,旨在实现投资者投资目标的一种投资方式。
依靠信托机构的履行义务和进行多种投资活动,集合资金信托计划对投资者来说能够更有效地分类、分散和控制投资风险,使投资者获益更大。
集合资金信托计划的基本思路是建立一个“自我融资的"投资平台,由一群不同的投资者投入资金,经过信托机构的管理和组合后,形成一定的投资组合,从而实现投资者投资目标。
集合资金信托计划采用弹性投资策略,投资者可以投资在收益率较高的证券市场、收益较低的货币市场或者收益组成比较复杂的其他市场,根据自身实际情况和目标而实现调整,从而实现最大收益。
集合资金信托计划体现了信托机构的责任,通过专业的资金管理人员的履行义务,让投资者的投资目标得以达到。
信托机构会遵守相关法律和法规,严格按照投资者规定的投资方案,专业和迅速地管理投资者资金,保持投资有效,维护和增加投资者资金价值,使投资者有一个值得信赖的投费平台。
总的来说,集合资金信托计划不仅可以有效降低投资者的风险,还能够实现灵活的投资策略,投资者可以获得优异的投资回报,这是一种受投资者青睐的投资方式。
详情可以咨询专业的投资顾问,确保投资者的利益得以完整地实现。
中融-隆晟1号结构化集合资金信托计划简版

股权收益权转让附带回购 1 年,到期时一次性支付全部溢价回购价
融资规模 8400 万元 还款来源 C 煤矿探矿权转让价款
资金用途
用于购买 A 公司所持有的 B 公司 60%股权之股权收益权,资金投向于 C 煤矿勘探项目。
风控措施:融资人 A 公司以其所持有的 B 公司 60%股权、D 公司以其持有 A 公司 100%的股权为 A 公司的股权
11.5%/年
0.6%/年(信托单位满一年后,适用的年化预期收益率为“年化预期基础收益率+年化预期附加收益率”)
按年分配
风险控制
优先次级结构化设计 本信托计划成立及信托计划存续的任一时点,优先级资金与次级资金之比不得高于 9:1,向优先级委托人分配完
毕信托利益之前,不对次级委托人分配信托利益,由次级委托人对优先级委托人的资金安全承担“安全垫”的保障。 投资资产分散化,把握信托财产安全性
收益权回购义务提供进行质押担保,D 公司提供连带责任担保。
种子项目三简介
融资人
L 矿业有限公司 2008 年 7 月
注册资本 100 万元人民币
主营业务
加工、销售铁精粉、钛精粉;普通货运。
融资方式
信托贷款
融资规模 8500 万元
项目期限
5年
还款来源 L 铁矿的销售收入
本金清偿
融资方于贷款发放之日起每满 6 个自然月度当日偿还 1/10 的本金,即人民币 850 万元。
资金用途
融资方拟将我公司提供的信托资金用于 L 铁矿的矿山建设。
风控措施:
采矿权抵押:融资人 L 公司以其合法持有的 L 铁矿的采矿权提供抵押担保,进行抵押备案登记,根据地质工程师
和财务人员的评估,L 铁矿采矿权评估价值为 8000 万。
房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式,最为基础的是信托贷款。
同时,被视为最简单的信托贷款,通常也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图1。
但是,相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金成本,还是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言,两者的限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹,必须取得“四证”。
对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(简称“265号文”)的规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注:1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产项目的最低资本金比例为30%;2、罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”,《信托周刊》第16期。
图2:贷款型信托的融资方式简图(二)案例:Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元,主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司,持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达50多万平方米,均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3:A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
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XX房押贷结构化集合资金信托计划2期信托合同(优先级)
信托公司管理信托财产应恪尽职
守,履行诚实、信用、谨慎、有效管
理的义务。
信托公司依据信托合同约
定管理信托财产所产生的风险,由信
托财产承担;信托公司因违背信托合
同、处理信托事务不当而造成信托财
产损失的,由信托公司以固有财产赔
偿;不足赔偿时,由投资者自担。
劣后受益人所拥有之劣后受益权
在优先受益人预期收益得不到实现的
情况下,有可能面临全部损失的风
险。
XX房屋抵押贷款
结构化集合资金信托计划
第2期信托合同(优先级)
合同编号:X
XX信托股份有限公司
2014年10月
委托人
(一)委托人基本信息
□姓名/□法人名称:
□法定代表人名称:
证件名称:□身份证□营业执照□其他:
证件号码:
邮寄地址:
邮政编码:传真:
手机:固定电话:
电子信箱:
(二)认购情况
委托人类别:优先委托人
认购信托单位类别:类优先信托单位
认购信托单位份数:万份
认购资金为:,(小写金额¥元)信托期限:自2014年[ ]月[ ]日至2015年[ ]月[ ]日止
认购信托单位对应预期收益率为:
(三)信托利益账户
委托人/受益人指定以下账户用于接受受托人分配的信托利益:
账户名:
账号:
开户行:(开户行请务必具体到支行一级) 注:以上信息请用正楷填写,因字迹不清晰影响信托利益的分配责任由受益人自担。
受托人:XX信托股份有限公司
住所:X
法定代表人:X 邮政编码:X
信托经理:X
电话:0X 传真:X
鉴于:
1.受托人系依法设立的经营信托业务的金融机构,依据《中华人民共和国信托法》以及中国银行业监督管理委员会《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等规定,设立“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”。
2.委托人系依法认购“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的信托单位的合格投资者。
3.为明确委托人和受托人在“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”中的权利和义务,委托人和受托人在中国南昌市订立本合同,共同遵照执行。
1信托计划的名称
XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期。
2信托计划的条款和本合同的组成
本信托计划的条款包括本信托计划所有文件记载的条款,本信托计划的文件由本合同、《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期认购风险申明书》和《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期说明书》以及对上述文件的任何补充和修改所组成。
上述信托计划文件均为本合同的组成部分。
3信托申明
委托人申明:委托人自愿认购“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的信托单位,同意与认购该信托计划项下信托单位的其他委托人一起,接受该信托计划条款的约束,按照该信托计划条款的规定,行使相应权利,享有相应利益,并承担相应义务、责任和风险。
受托人申明:受托人自愿接受全体委托人的委托,担任“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的受托人,同意受该信托计划条款的约束,按照该信托计划条款的规定,行使相应权利,享有相应利益,并承担相应义务、责任和风险。
4合同的成立与生效
本合同自委托人和受托人双方签字或盖章之日起成立,于本信托计划条款规定的信托计划成立时生效。
5其他
本合同及其他信托计划文件各条款的标题仅为方便而设,不得被视为等同于该条款所包括的全部内容,或被用来解释该等条款或本合同及其他信托计划文件。
本合同附件为:
(1)《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期说明书》;
(2)《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期认购风险申明书》。
本合同壹式贰份,双方各执壹份,每份具有同等法律效力。
(以下无正文。
)
【本页为合同编号为X的《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期信托合同(优先级)》的签署页,无正文。
】
委托人/受益人(作为信托计划投资者之一):
个人投资者(签字)机构投资者(盖章)
法定代表人或授权代表(签字或盖章)
受托人:
XX信托股份有限公司(公章或合同专用章)
法定代表人/授权代表(签字或盖章):
签署日期:2014年【】月【】日
签署地点:中国南昌市。