楼盘区位图解析
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
房地产楼盘区位图,沙盘说辞12.1
富力院士廷说辞您现在看到的是我们的区域沙盘，方位是上北下南，左西右东。
售楼处就在这个位置，庄市大道与风华路交叉口。
项目位于北高教园区，新材料科技城的核心地段。
（您是从哪边过来的？）1、新材料科技城整个新材料科技城是宁波2015年城市规划中向北发展的重点区域，南至通途路、北至宁波绕城高速。
核心区为北高教园区和高新区，未来两个片区将会连片发展。
依托宁波大学，宁波工程学院等高校，打造人才研发高地。
目前中科院宁波新材料所，宁波市大学科技园（包括科创大厦、创E慧谷、慧智大厦等，通过互联网+的思维，实现多产业、多平台、多渠道融合发展），等一大批创新高端项目陆续建成启动，未来将会吸引更多的高新科技人才入驻，为板块注入全新的活力。
预计到2020年将建设成为宁波国际创新中心，具有国际一流水平的生态宜居新城。
2、新材料科技城核心区规划我们项目位于新材料科技城核心区，占据最优质的城市资源和自然资源。
①繁华商业项目周边三大商业环伺，打造5分钟生活圈。
南面自身配套地上面积6万方左右商业综合体——富力新光天地，未来将会引入电影院、餐饮、超市、品牌集合店等，整体体量类似于来福士广场，在家门口就可以满足您的一切生活所需。
距离项目2公里（5分钟车程）就是1902广场和明海商业广场，1902广场已经引入了物美超市、UME影城、星巴克、必胜客等国内外知名品牌，将会极大的丰富您的生活。
②便捷交通网络项目周边交通非常便利。
地铁二号线-宁波大学站就在家门口，20分钟直达天一广场（仅10站路），并且在三管堂站和地铁5号线（预计2021年投入使用）实现换乘，15分钟（6站）直达东部新城。
而且除了目前已有的路网之外，预计19年投入使用的三官堂大桥将会彻底改变区域路网格局，建成后，距离新市政府仅10分钟车程（10分钟距离，目前东部新城核心区精装房源价格在3.0-3.5万，招商壅锦湾目前在售价格在1.8-2.0万）。
③顶级自然资源同时项目周边拥有极佳的自然环境，四大公园环绕：1、北边的绿轴体育公园，主要是运动为主题，篮球场，足球场，游泳馆等运动设施一应俱全，您可以在绝佳的公园环境中享受运动乐趣；2、西边的宁波帮文化公园主要是以文化为主题；3、在宁波大学南边沿甬江还规划了大型的北滨江公园；4、特别是宁波植物园，面积相当于450个足球场那么大，绝对可以让您和家人度过一个愉快的周末。
区位图讲解要点
区位图销讲您好，这是我的名片，您可以叫我小X，接下来由我为您讲解万科如园项目，首先给您讲解万科如园项目区位图，方位是上北下南左西右东，你看到的深红色区域就是万科如园项目所在地，坐拥2条城市主干道，分别是东临唯一贯穿太原南北的滨河西路和南侧唯一贯穿清徐东西的文源路；近年来随着市政府指出积极有序推进清徐、阳曲“撤县设区”，“南移西进、北展东扩”的政策，清徐已经进入快速发展周期，而清徐地势比较特殊，老城区向北很快会与晋源区相接壤，发展空间有限，向西是西山，发展受限，向南是政府规划的经济开发区，各种重工业聚集于此，环境空气会受到一定的污染，不利于长期居住，所以只有向东发展，随着文源路即将修建跨汾河景观大桥，便捷的交通路网、最好的生态环境，使307国道以东，汾河两岸以西必然成为发展最快最宜居区域，也是清徐对外展示的一张“名片”。
李嘉诚曾经说过投资买房的决定因素“地段、地段、还是地段”，万科如园位于清徐门户、规划的新城中心（智慧生活功能区），建成后万科如园项目一定是城市对外展示的一张“名片”；随着第1热电厂、第2机场、第3客运站且近年来随着部分太原重工业迁移至此，清徐GDP逐年上升已超过晋源，在太原市内位列第六位；要想富先修路，2019年完成政府规划的“一桥两路”中的两路分别是滨河西路南延，西中环南延加之307国道的修缮让清徐成为现太原周边县市唯一有3条城市主干道（2条城市快速路）直通太原的城市，辅以二环高速、地铁6号线支线、轻轨及老城区文源路、紫林路等大小街道的扩宽整修，以新城为中心将形成三维立体交通路网，为您的出行提供更多更便捷的选择；说到地铁，那我多说几点地铁特性，准时准点安全环保，且地铁6号线支线与1、2、5、6号线均有设有换成车站，意味着未来从清徐站出发1小时内你能到达太原地铁覆盖的大街小巷，随着今年太原地铁2号线的开通运行，将大大推动加快其余线路的建设，地铁沿线的项目也并将迎来一波涨价潮；“同城化”不在是一句口号，待“一桥”的文源路跨汾河景观大桥通车，以万科如园项目为核心将形成辐射东、西、北三面的30分钟生活圈，往东可达潇河产业园区、榆次老城、奥特莱斯等；往北直通长风商圈、太原、晋祠公园等；往西直通清徐老城区，为您的吃喝玩乐购提供多元化选择；聊完地段、政策导向，接下来针对与居住品质息息相关的宜居和配套为您做简单讲解，汾河是贯穿太原南北的“母亲河”，也是唯一的活水公园，汾河两岸的项目如摩天石、幸福里、星河湾、拉菲公馆、万科翡翠、保利西江月等都是同时期的热销项目及均价较高的项目，汾河两岸已经成为了最宜居的区域，与项目一墙之隔的就是汾河清徐段湿地生态二期工程，与项目中式园林交相辉映将形成“一季最美、二季有果、三季有花、四季有绿”的核心生态景观；品牌开发商与本土开发商也纷纷在此区域拿地，如已经确定的有项目南侧本土开发商开发的怡和国际、项目西侧是梗阳集团、项目北侧是宇大和碧园，加之国内一线开发商会在汾河两岸及项目周边拿地，可以预见的是3-5年，清徐的新城将趋于成型，配套也会随着人口基数的增加而更加完善；万科入晋10余年，一直踩在政策发展导向的“节拍”上，先后在长风片区、南站片区、环线片区、晋阳湖片区、榆次、清徐/阳曲开发建设。
小区规划设计(详细分析图)PPT课件
现状
基地现状
基地现状
基地现状
区位图
概念
基地现状
ห้องสมุดไป่ตู้
概念草图
概念草图
建筑面积: 307,650 容积率: 0.81 覆盖率: 23% 层数: 2.5
VILLA
建筑面积: 509,112 容积率: 1.33 覆盖率: 44% 层数: 4
TOWNHOUSE
建筑面积: 704,376 容积率: 1.84 覆盖率: 31% 层数: 6
LOWRISE
建筑面积: 816,480 容积率: 2.14 覆盖率: 24% 层数: 9
MIDDLERISE
建筑面积: 1,207,872 容积率: 3.16 覆盖率: 18% 层数: 18
HIGHRISE
建筑面积: 1,295,424 容积率: 3.39 覆盖率: 13% 层数: 26
HIGHRISE
方案一
方案一
方案一
方案一
方案一
方案二
方案二
方案二
方案二
方案三
东南鸟瞰 西北鸟瞰
西南鸟瞰 东北鸟瞰
沿汉江鸟瞰
沿琴台路鸟瞰
围合院落组团
沿琴台路透视 沿汉江河岸透视
总平面图
分幅用地
典型道路剖面
小区剖面
方案三
方案三
方案三
方案三
方案三
提问与解答环节
Questions And Answers
谢谢聆听
·学习就是为了达到一定目的而努力去干, 是为一个目标去 战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折
Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard, Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal
远洋城项目核心卖点梳理
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
8、植物迷宫
位置：人防口功能：植物迷宫
预算：10万
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
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3
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远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
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巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
目前国际最流行的生活理念
5.2 建筑设计
整体以欧洲经典建筑设计风格为主，分布在不同组团，一期主要以英伦乡村风格和法式宫廷风格为主。打造一个真正的欧洲原味小镇，建筑博物馆，同时让建筑也成为风景。一期英伦风格的建筑，以红褐色为主，与自然相得益彰，同时红色立面易于历久常新，时间越久越有品质。也是世界经典的建筑风格。一期别墅以法式宫廷风格为主，也是最经典的建筑风格之一，法式建筑以其尊贵大气，装饰线丰富，对称布局而闻名，是高档豪宅常用建筑风格。在远洋城山语墅的法式别墅，在保留法式建筑精髓下，增加了坡地，合院等元素，更适合中国人居住习惯。
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
4、风情商业街
功能：展示商业氛围，成为写真婚纱摄影基地，同时可做一些风情售货亭，出租贩卖食品和纪念品
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
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远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
建筑方案区位图
建筑方案区位图建筑方案区位图是指用来表示建筑物在整个区域中的位置和布局的图示。
它通常采用平面图的形式，通过绘制建筑物与周围环境的相对位置关系，展示出整个区域的空间布局和建筑物之间的关联。
首先，建筑方案区位图需要标示出整个区域的地理位置，包括地图上的坐标、地理特征等。
这有助于人们更好地理解建筑物所在的环境，并且提供了对设计方案进行评估和比较的基础。
在区位图中，建筑物的位置和布局是非常重要的。
建筑物的位置应该根据环境条件、交通便利性和使用功能等因素进行综合考虑。
同时，建筑物之间的布局也需要形成一个合理的整体规划，保证建筑群的和谐统一。
在绘制建筑方案区位图时，还需要注明区域内的道路、车辆和行人的流线。
这有助于评估交通状况和解决交通拥堵问题。
此外，还需要标示出区域内的绿化、水域和其他自然要素等，以形成一个美观、环保的建筑环境。
建筑方案区位图还应该显示出建筑物的功能分区和空间布局。
这包括建筑物的主入口、出口、停车场、公共空间等。
通过合理规划建筑物的布局，可以提高人们的出行效率和便利度，同时也能提升整个建筑环境的舒适性和便利性。
此外，建筑方案区位图还应该考虑建筑物的周边环境影响。
比如，如果建筑物附近有高压输电线路或其他危险场所，需要在区位图上做出标示，以提醒相关人员注意安全。
最后，建筑方案区位图还应该标明建筑物的尺度和高度限制。
这有助于评估建筑物对周围环境的影响，如阴影、遮挡等，并确保建筑物符合相关的建筑规范和限制。
综上所述，建筑方案区位图对于展示建筑物在整个区域中的位置和布局非常重要。
它提供了一个清晰的视觉展示，帮助人们更好地理解建筑物与周围环境的关系，并为设计方案的评估和比较提供了参考依据。
同时，建筑方案区位图还能帮助规划和建设人员更好地规划和布局建筑物，以创造出一个美观、环保、舒适和便利的建筑环境。
建筑方案区位图分析表
建筑方案区位图分析表建筑方案区位图分析表一、引言建筑方案的区位图是指用于描述建筑项目所处位置以及周边环境的地图。
分析和研究区位图对于建筑方案的设计和规划非常重要，因为它能够提供关于用地条件、周边交通、配套设施等方面的信息。
本分析表旨在对建筑方案区位图进行详细分析，以便更好地理解和评估建筑项目所处位置的优劣势，为后续的设计和规划提供依据。
二、区位图信息概述建筑方案区位图包含了以下几方面的信息：用地范围、周边道路、交通设施、绿地和公共空间、周边建筑物、配套设施等。
通过对这些信息的分析，可以了解到建筑项目所处位置的具体环境和条件。
三、用地范围分析用地范围是指建筑项目所占用的地理范围。
通过区位图可以清楚地看到用地的边界和形状，以及与周边地块的关系。
分析用地范围可以评估项目是否有足够的土地来容纳建筑物，并确定用地的利用率和潜力。
四、周边道路分析周边道路是指与建筑项目相邻或附近的道路。
通过区位图可以了解道路的类型、宽度以及通行情况。
分析周边道路可以评估交通流量和交通状况，进而对项目的交通设计和规划提供指导。
五、交通设施分析交通设施是指项目周边的公共交通工具和交通设施设备。
通过区位图可以观察到附近是否有公交站点、地铁站等交通设施，以及它们与项目的距离和便利程度。
分析交通设施可以评估项目的交通便利度和可达性。
六、绿地和公共空间分析绿地和公共空间是指项目周边的绿化带、公园、广场等。
通过区位图可以了解到项目附近的绿地面积和数量，以及它们的空间布局和使用情况。
分析绿地和公共空间可以评估项目周边的环境质量和生活品质。
七、周边建筑物分析周边建筑物是指项目附近的其他建筑物，包括住宅楼、商业建筑、办公楼等。
通过区位图可以观察到周边建筑物的类型、高度、数量等。
分析周边建筑物可以了解到项目所处位置的建筑风貌和环境特点，为项目的建筑设计提供参考。
八、配套设施分析配套设施是指附近的商业设施、教育机构、医疗机构、公共服务设施等。
通过区位图可以了解到项目周边的配套设施类型和数量。
区位、沙盘、讲解(售楼完整)
尊敬的各位领导，大家好，我是伟象碧桂园锦上案场管理服务部客服助理王丽燕，很高兴，由我为大家介绍项目的区位图、沙盘以及智慧4.0生活体验馆。
首先介绍项目区位，这边请，您现在看到的红色板块就是碧桂园进入南昌的首个作品，伟象碧桂园锦上，位于象湖新城滨江板块核心位置，项目周边有新洪城大市场、地铁4号线、南大一附医院、南昌华侨城，这些由政府花重资打造的百亿工程正是围绕本项目而建，所以本项目是县政府重点打造的新区核心板块。
首先看一下交通配套，项目紧邻东祥路，东祥路是象湖新城重要交通枢纽，像昌南大道、八月湖路、象湖路、东莲路、汇仁大道，沿江快速路、东祥路、金沙二路、金沙大道五横四纵的交通路网已经全面完成，可以方便快捷的通达全城。
项目从八月湖路、东岳大道、东莲路可以直接上沿江快速路，沿江快速路与南昌大桥、朝阳大桥、生米大桥相连通，到达市中心、红谷滩等区域，除此之外九龙湖过江隧道启动规划，未来实现与象湖一线贯穿，到象湖新城和莲塘只需要走南外环，无论出行还是旅游，交通四通八达，非常便捷。
项目的东南面有天虹商场、旺中旺、华润万家、沃尔玛等可提供一站式购物，距离项目只需要十分钟车程；项目东面有在建的南大一附医院，三级甲等综合医院，占地面积490亩，总建筑面积超67万平方米，相当于45个足球场大小，未来新增床位3200张，预计在2018年年底投入使用，这所医院一旦建成，将成为华东片区最大的医疗综合体，另外还有朝阳新城的三医院、九龙湖的妇幼保健院、武警医院，丰富的医疗为您和家人的健康保驾护航。
您看，周边的配套已经非常齐全以及完善，能满足您一切吃、住、用、行等需求。
接下来，再来看一下大家最为关注的教育配套，项目紧邻莲塘一中东新分校、东岳小学都是公立公办的优质学校，周边还有贝贝佳国际幼儿园，以后您的小孩从幼儿园到高中都不用担心，接送也是非常方便，让您的孩子赢在起跑线上。
从整体来看，现在政府新区规划往东扩张，以后这里的升值空间非常大。
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地产营销细节谈之三地理位置图
项目位置图在整个房地产项目操作过程中显得甚小入微，常常为人所忽视；然而，从整个利用环节来讲，它却体现在项目包装、推广中的方方面面。
其实，若想绘制出一幅指引清晰、优势凸显的好位置图，绝非易事。
当前，大部分房地产项目位置图与项目自身形象严重不符，风格千篇一律、色调大同小异，80％的项目几乎都在使用表现形式几近相同的位置图。
就目前之现状，笔者在本篇文章中所探讨的正是地理位置图与项目形象风格的关系，以及实际表现手法和项目及目标客群的联系。
一、项目位置图定义
顾名思义，位置图就是用来描绘、刻画、说明项目所在区域的简要地图，一般包含房地产项目周边主要交通干道、区域配套以及有利于提升项目形象与附加值的建筑设施等。
位置图，就是一幅能够在最短时间内向客户明示项目区位的微缩地图。
二、项目位置图构成
麻雀虽小，五脏俱全。
在面积微小的位置图上承载了项目周边片区的众多信息，如交通线路（干道/地铁/轻轨）、自然资源（山林河湖海）、核心配套（购娱文政卫）、项目logo.....
1、交通线路
交通线路在位置图中充分发挥着核心主导作用，一般以城市主干道为基础框架部分，摒弃胡同、小巷（代表该地域历史文化的除外）力求交织有序、简单大方、干道突出。
2、自然资源
山林河湖海是城市坐标的重要组成部分，也是体现项目价值的核心要素。
例如，济南的千佛山、大明湖等自然资源，在其相邻的楼盘位置图中往往被大肆渲染，并且加以注明时机距离。
作为主打自然、生态牌的楼盘来讲，在位置图中将其显要处理，必定能够为项目锦上添花。
3、核心配套
配套部分标注的多少，直接取决于项目周边的配套多寡，其在图中担当着完善内容、增添信息的重要辅助角色，一般包括学校、机关、消费、娱乐、金融场所等，或以特定区域在图中圈注如“CBD—中央商务区"、"CLD—中央居住区"、"CCD—中央文化区"等；除此之外，还应加以相对应的符号作以装饰使形象更加鲜明突出，具有很好的识别性。
4、案名与logo
作为案名，在整个位置图中必须起到画龙点睛的作用，因为我们的最终目的就是体现它，故其他的元素都为案名所服务，通过其他标注的坐标元素，把案名汇聚成一个视觉中心点，使案名在整个图中最让人瞩目，更容易找到。
三、项目位置图风格
说到位置图的风格，其必须与整个项目的产品特点与形象定位相吻合！说到底就是表现方式的问题，表现方式不同，给人的视觉心理就不一样，有的轻盈随意、有的粗犷大气、更有的优雅唯美，无论何种方式，皆须遵循简洁、明晰、实用的特点，使之达到令陌生消费者快速阅读和迅速找到项目的目标。
完美的表达楼盘周边优越地理环境是位置图的不二法则！
1、诗情画意、水墨风格
其一、采用国画写意的表现手法来表现错综交杂的交通路线、河流以及山川等物象，用水墨流动的特性和浸润的墨色，以此来达到项目高端形象和文化意境的天人合一。
墨色均匀、层次丰富、线条绵长是水墨风格所具有的特点。
其二、从风水角度讲，某些半山楼盘地处龙脉，属上风上水之地，故在位置图创意上则是以一条盘旋绵长的龙的形象为主体框架部分，加以修饰，着重强调地段之卖点。
以上风格适合主打儒家传统文化、纯中式概念的楼盘；从各项目文化概念上则分为“山居文化、水景文化”等。
（注：龙脉为风水学重要概念，用于表示山脉或者河流的走向、起伏、转折、变化，亦可象征绵长连贯的东西）
此类风格最适合于拥有一定自然资源的楼盘。
2、现代简约、时尚风格
此类风格的特点为色彩层次丰富、线条清晰，商务（商业）气氛浓厚，或以中性色为主（多以同类色系）以灰色、青灰色居多；制作精细，线条粗细、虚实对比强烈，颇有质感。
路标及建筑物名称下标注英文，彰显国际味道。
站牌、地铁、码头等多为图形标示，较为规整。
此类风格最适合于写字楼、公寓、综合体等物业形态。
3、尊贵典雅、唯美风格
以简洁圆润的线条，配合欧式花纹以及皇冠图案装饰搭配为主体结构，整体元素丰富，层次分明；色彩则以咖啡色、紫色、宝石蓝色为主，表现皇室贵族的优雅及奢侈。
此类风格最适合于高端住宅楼盘。
4、唯美飘逸、插画风格
此种风格的特点是简洁、线条虚实、疏密对比得当；形神兼备，具有很大的随意性；真切抒发设计师的情绪和性格，草草几笔便勾勒出颇有灵气的图形；形象的阐释了从容自如的生活方式，适合于别墅以及有较高生活品位的高端楼盘。
5、生态自然、健康风格
作为生态自然，其主要在交通主干道上做文章，一般在道路的顶端或末梢配以绿色的树叶或树梢，再者用树根的藤蔓状做主干道或以整片树叶为整体造型，用叶脉表现交通线路等等，辅以山川河流，把生态自然表现的暢达详尽，极尽描摹！
6、极致简约型
仅仅标注出最核心干道的图形，比较适用于处于核心干道沿线、尤其是两条干道交叉点的楼盘。
7、详尽型
将相关要素进行详细的标注，力求讲述全面，尤其适合周边配套齐全的楼盘。
8、立体型
9、手绘型或卡通型等
通过以上几种风格的介绍，有利于设计人员在绘制位置图时，能根据不同类型的楼盘选择适合的表现方式，使得位置图的风格形象也成为提升项目形象的重要元素。
四、设计小原则
1、可以将最适宜到达项目的交通干道进行突出性描绘，告之消费者最佳通行路线；
2、若项目规模尚可，可以考虑将楼盘的微缩效果图置入地理位置图；
3、不要害怕影响物料的整体效果，地理位置图尽可能放大一点；
……
其实，地理位置图作为项目包装的一部分，恰是消费者在拿到物料后察看最仔细的一个部分。