开发产品(成本对象)完工情况表
房地产开发企业完工产品实际毛利与预计毛利之间差异调整情况说明模板
****房地产开发有限公司完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的报告参考格式根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发（2009）31号）的要求，我公司结合公司实际情况，相关凭证、账册、有关会计资料和数据，对完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整情况报告如下。
我公司—年度已完工开发产品（经济适用房口、普通住宅、非普通住宅口、商住楼□）项目，帐面销售收入元，预售收入元。
调整后实际销售收入元，新增预售收入元。
上述开发项目已完工，账面开发成本元，已销开发产品的计税成本为元。
我公司年度完工产品实际销售收入毛利额为元，与预售收入毛利额元之间差额为一元，已在申报表中作出了相应调整。
***房地产有限公司二o**年大月*日附件1:完工产品实际毛利额与预计毛利额差异报告说明我公司开发项目符合完工产品条件，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明：一、完工开发项目基本情况我公司已完工项目位于,占地面积—平方米，开发用途为o该项目开发起始日期为一年—月—日，完工日期为一年—月—日，完工条件符合(1)竣工证明已报房地产管理部门备案□；(2)已开始投入使用□;(3)已取得了初始产权证明口。
该项目于―年_月_日开始预售，预售证的号码为：o该项目是□否□为经济适用房。
二.预售收入毛利额的申报情况项目自—年—月一日开始对出售截至—年—月—日预售开发产品共计平方米，包括：普通住宅平方米，非普通住宅平方米,商业用楼平方米，地下室—平方米,车库一平方米,其它开发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元,其中：已按—%的号I」润率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报；元已按—%的毛利率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报。
截至—年—月一日已申报调整年度汇缴清缴毛利额元。
三、实际销售收入项目开发产品可销售面积共计平方米，其中：普通住宅户、可销售面积平方米；非普通住宅户、可销售面积平方米；商业用楼户（个）、可销售面积平方米；地下室户（个）、可销售面积平方米；车库户（个）、可销售面积平方米;其他开发产品户（个）、可销售面积平方米。
产品已完工或者已经投入使用,预收款不及时结转销售,不按完工产品进行税务处理,仍按预征率缴纳所得税
原问题：“7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
”学习体会：一、商品房竣工验收的流程具体到商品房竣工验收的流程，可能各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。
由于没有亲自跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。
商品房竣工验收，涉及到两个主要的部门：建委（质量监督中心）和房地产交易中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备案。
1、报竣报竣是一个概括的词，应当是开发企业向所有的主管部门汇报申请验收通过，主要包括：规划行政主管部门的规划验收；国土房屋行政主管部门的建设用地验收和住宅小区物业管理条件验收；公安消防部门的建筑消防验收；城市供水行政主管部门的供水设施验收；城市建设管理部门的市政设施、绿化设施、环卫设施验收以及该设施的工程竣工验收备案；环保行政主管部门的环保验收；交通行政主管部门的公共交通设施验收；广播电视行政主管部门的广播电视设施验收；人防部门的人防设施验收；城乡建设行政主管部门的燃气、供热设施验收以及工程竣工验收备案；电业部门的供电设施验收；电信主管部门的电信设施验收；邮政部门的邮政设施验收；财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；档案部门验收。
以及质量监督部门对于建设项目的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录验收；对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防材料等检测报告的验收等。
在建设用地红线范围内所有的施工机具，临时建筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、符合环境要求；、建设项目内配套建设的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设施全部按规范要求建成，并能满足正常使用要求前提下，质量监督部门审阅前述各项验收材料基本无误后，到现场进行验收。
对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，这一整套程序大约需要跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。
房地产开发产品完工前后的会计处理
房地产开发产品完工前后的会计处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。
所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果.在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现.这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009］31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用.三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等.四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
开发成本及产品结转表(模板)史上最实用
42.11
42.11
-
公共设施配套费（预提）
3,369,024.46
开发间接费（发生） 6
开发间接费（预提）
- 直接成本法
-
-
-
-
-
合计
618,857,705.60 618,857,705.60
618,857,705.60 4,768.16 4,768.16
-
381,453,171.85
注：1、分配方法按报税务机关备案《计税成本对象备案报告表》选择，2、“本期应负担开发产品成本”含转固定资产的开发成本；3、“预算造价法”暂按建筑面积推 算。
单位：平方米
本期可售总建筑面积
129,789.50
本期已销售建筑面积
80,000.00
销售面积分配率
61.64%
未分配 开发成本
单位：元 分配率 本期结转销售成本
-
131,531,074.92
前期工程费（发生） 2
前期工程费（预提）
- 直接成本法
-
-
-
-
-
建筑安装工程费（发生） 3
建筑安装工程费（预提）
本期应负担占地 总面积
本期占地面积分 配率
账载金额
17,995.00 100.00%
本期总建筑面积 （或系数面积）
建筑面积分配率
129,789.50 100.00%
开发产品已完工计税成本计算
金额小计
分配方法
本期应负担开发 本期建筑 本期可售 产品成本 单位成本 单位成本
213,391,905.60 213,391,905.60 占地面积法 213,391,905.60 1,644.14 1,644.14
西城国税2010年度企业所得税汇算清缴辅导材料之三--企业所得税汇算清缴附送资料说明
西城国税2010年度企业所得税汇算清缴辅导材料之三--企业所得税汇算清缴附送资料说明按照《国家税务总局关于印发<企业所得税汇算清缴管理办法>的通知》（国税发[2009]79号），以及《关于做好2009年度企业所得税汇算清缴管理⼯作的通知》（国税函[2010]148号）等⽂件的相关规定，纳税⼈在进⾏企业所得税年度纳税申报时应附送如下纸质资料。
其中原西城区纳税⼈将资料附送⾄我局北办税服务⼤厅，原宣武区纳税⼈将资料附送⾄主管税务所。
⼀、附送资料种类（⼀）企业应附送的纸制资料企业在进⾏企业所得税年度纳税申报时需同时附送的纸制资料：1、查账征收企业应附送:（1）《企业所得税年度纳税申报表（A类）》及其附表（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（2）财务报表；（3）《中华⼈民共和国企业年度关联业务往来报告表》（⽹上申报可不附送此表的纸制资料）；2、核定征收企业应附送：（1）《企业所得税⽉（季）度预缴纳税申报表（B类）》（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（2）《核定应税所得率征收⽅式企业年度收⼊总额申报表》（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（⼆）企业应附送的其他纸制资料除上述应附送资料外，纳税⼈在进⾏年度所得税汇算清缴时还应区分不同情况附送以下纸质资料：1、享受减免税优惠政策的⾼新技术企业（含享受“中关村国家⾃主创新⽰范区内科技创新创业企业”优惠政策的企业）按照《国家税务总局关于实施⾼新技术企业所得税优惠有关问题的通知》（国税函［2009］203号）的相关规定，已办理减免税⼿续的企业，应向我局附送以下资料（以下资料的计算、填报⼝径参照《⾼新技术企业认定管理⼯作指引》的有关规定执⾏）：（1）产品（服务）属于《国家重点⽀持的⾼新技术领域》规定的范围的说明；（2）企业年度研究开发费⽤结构明细表（具体表样可通过西城国税⽹站“下载中⼼”的“企业年度研究开发费⽤结构明细表”下载或参看国税函［2009］203号⽂件），该表分2008、2009、2010年三个年度分别填报有关数据；（3）企业当年⾼新技术产品（服务）收⼊占企业总收⼊的⽐例说明；（4）企业具有⼤学专科以上学历的科技⼈员占企业当年职⼯总数的⽐例说明、研发⼈员占企业当年职⼯总数的⽐例说明。
京国税发【2009】92号文
北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知京国税发[2009]92号[ 字体大小：大中小 ]北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知京国税发[2009]92号各区、县（地区）国家税务局，直属税务分局，各区、县地方税务局：现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称“《通知》”）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题（一）自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。
（二）自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15％确定，2008年度仍按20％确定。
二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。
三、关于房地产开发企业发生的借款利息支出问题房地产开发企业发生的借款利息支出, 应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的有关规定执行。
四、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。
房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。
房地产开发企业清算表填表说明
房地产开发企业清算表填表说明一、房地产开发企业清算表主表（一)本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）第三条规定完工条件、进行项目清算的从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业）。
该表分开发项目填报.(二）各行的填报1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第14列“实现销售收入”。
2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合国税发［2009]31号第三条规定完工条件的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第3行第6列“已售成本"。
3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，金额等于本表第1—2行。
4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。
5、第5行“税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。
金额等于本表第6+7行.6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
7、第7行“土地增值税”填报企业销售本开发项目负担的土地增值税;地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。
8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10+11+12行。
9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年应纳税所得额的预计利润合计。
10、第10行“预售年度的期间费用合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的期间费用。
多项目同时开发的，要将期间费用按合理比例在各项目之间分摊.11、第11行“预售年度的税金及附加合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的税金及附加。
12、第12行“预售年度的其他支出合计" 填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的其他业务收支、营业外收支等其他支出合计.13、第13行“企业自行申报的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业对完工开发产品进行清算并自行申报的实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。
开发项目成本对象情况备案表
开发产品（成本对象）完工情况表（一）《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。
开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。
二、表头项目1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。
2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。
3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。
4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。
5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。
三，开发成本项目1、第1行“已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。
3、第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。
4，第4行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。
该行为第1行减第3行的余额。
四，实际毛利额的计算1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。
2、第7行“已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。
3、第8行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。
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开发产品（成本对象）完工情况表（一）
《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求
实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。
开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。
二、表头项目
1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。
2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。
3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。
4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。
5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。
三，开发成本项目
1、第1行“已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。
3、第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。
4，第4行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。
该行为第1行减第3行的余额。
四，实际毛利额的计算
1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。
2、第7行“已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。
3、第8行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。
4、第9行“已销开发产品的计税成本”：填写开发产品完工后开发企业将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。
5、第10行‘‘已销开发产品毛利额”：填写开发企业年度内由预售转为销售的开发产品实际毛利额。
五，预售毛利额的计算
第11行“开发产品预售收入”：填写开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。
六，实际毛利额与预计毛利额的差异
1、第12行“计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率按15％填写。
2、第14行“实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。
实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。
七、本表填写两份，一份企业留存，一份报送主管税务机关存档。
开发产品（成本对象）完工情况表（二）
《开发产品(成本对象)完工情况表(二)》填表说明
一、本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。
开发企业应根据开发成本、开发间接费用等会计明细科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根据税法的规定对完工开发产品会计成本进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本。
二、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。
三、有关项目填写说明
(一)各行填写说明
1、第2行“土地征用及拆迁费”：填写开发企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、
土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、第3行“前期工程费”：填写开发企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3，第4行“建筑安装工程费”：填写开发企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、第5行“基础设施建设费”：填写开发企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、第6行“公共配套设施费”：填写开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、第7行“开发问接费”：填写开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
7、第8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的除以上各项之外的支出，不包括应计入期间费用的各类费用。
8、第9行“各项符合税收政策规定、计入完工开发产品成本的应付和预提费用项目”：填写开发企业已计入完工开发产品成本的各项应付费用和预提费用合计。
各项应付和预提费用的明细请在表中各行单独列示。
9、第10行“出包工程未结算而未取得全额发票预提费用”：填写开发企业出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的10%。
10、第11行“预提公共配套设施建造费”：填写开发企业公共配套设施尚未建造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
11、第12行“尚未上交的报批报建费、物业完善费”：填写开发企业按规定预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(二)各列填写说明
1、第1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2、第2列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。
3，第3列“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。