市场比较法在房地产评估中的应用
市场法在房地产评估中的应用案例
市场法在房地产评估中的应用案例案例：市场法在房地产评估中的应用背景：某地区的一栋大型商业办公楼因要进行评估和交易而需要进行房地产评估。
评估的目的是确定该办公楼的市场价值，以便帮助买家和卖家进行公平交易。
为了准确评估该办公楼的市场价值，评估师将使用市场法进行评估。
市场法的应用：1. 选择合适的市场：评估师首先会选择一个合适的市场进行研究。
在该案例中，评估师将重点关注该商业办公楼所在地区的商业房地产市场，分析该市场的供需关系、租金水平、未来发展潜力等因素。
2. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据以支持评估工作。
他们可以通过查询相关的市场调研报告、房地产交易数据和租金收益率等来获取所需数据。
此外，评估师还可以进行实地考察，与当地的房地产经纪人、开发商、租户等进行交流，获取更详细的信息。
3. 市场比较法：市场比较法是市场法的核心方法之一。
评估师将通过比较该商业办公楼与附近类似物业的销售价格或租金水平，来确定该办公楼的市场价值。
评估师会分析这些类似物业的大小、位置、状况等因素，以确定它们与被评估物业的相似度，并作出相应的调整。
4. 经济增加法：经济增加法也是市场法的一种常用方法。
评估师将考虑该商业办公楼的可能未来收入增加的潜力，比如租金增长率、物业改善和可租赁面积的扩大等。
他们会综合考虑这些因素，并利用贴现现金流量模型等方法来估算未来收入的现值，作为决定市场价值的重要依据。
5. 专业判断与分析：在应用市场法进行房地产评估时，评估师需要结合自己对市场的专业判断与分析。
他们会考虑到市场的风险因素、宏观经济情况、行业发展趋势等因素，并将其纳入评估模型中，进一步准确地估算该办公楼的市场价值。
结论：通过运用市场法进行评估，评估师能够较为准确地确定该商业办公楼的市场价值，为买家和卖家提供公平的参考依据。
同时，该案例也体现了市场法在房地产评估中的重要性和应用价值。
通过综合考虑市场因素、经济增加潜力和专业判断，市场法能够更全面地评估房地产的市场价值，帮助各方做出明智的决策。
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法是一种常用的房地产估价方法。
它的主要原理是，
通过将待估价房地产与同一地区或同类的房地产进行比较，来确定
其市场价值。
在运用市场比较法进行房地产估价时，通常需要考虑
以下几个方面：
1.选择比较对象：选择与待估价房地产相似的物业作为比较对象，比如说同一地区的同类型房屋（如公寓、别墅、联排别墅等）。
比较对象应该与待估价房地产具有相似的特征，包括房屋的面积、
地理位置、建造年代等。
2.确定比较参数：对比较对象进行细致的分析，选择合适的参
数来进行比较，如每平方米的价格、房屋的基础设施等。
3.统计分析数据：通过对比较对象的数据进行统计分析，计算
出不同参数的平均值、中位数和极差等统计数据，用于判断待估价
房地产的市场价值。
4.修正比较数据：如果待估价房地产存在一些与比较对象不同
的特征（如地理位置、房屋朝向等），就需要对比较数据进行修正，以尽可能减少误差。
需要注意的是，市场比较法只是一种估价方法，它不能完全代
表房地产的市场价值。
还需要考虑其他因素，如市场需求、政府政
策等。
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用作者：王岚赵培培来源：《科学与财富》2017年第20期（山西财经大学财政经融学院山西太原 030006）摘要：随着我国房地产市场的发展，房地产估价已经成为一项重要的工作。
本文以华翔购物广场为例分析房地产估价方法的应用，分析出目前诸如房地产市场发展状况问题、市场比较法自身的因素以及房地产交易案例信息资料的问题等。
因此，政府应该扩大房地产交易信息来源渠道；房地产评估行业内部应该采取的积极措施；政府、房地产市场方面以及房地产估价机构的估价人员三方应互相合作。
通过上述工作改进房地产估价工作，以促进房地产市场的健康发展。
关键词：市场比较法房地产估价成本法由于起步较晚，我国的房地产估价无论是在理论、方法或是指标体系的建立方面，都是借鉴或沿用发达国家的成果，在评估理论方法研究这方面与发达国家也基本处于相近水平，但在实践中却存在巨大差异。
市场比较法能够在估价过程中直接反映房地产的市场状态，与收益法、成本法等估价方法相比，更简单，更直接，也就最常用。
纵观市场比较法的估价过程，我们可以发现，市场比较法体现了“市场化”的特点，而土地市场上的交易状态也具有这样的特点，那么将可比实例修正得到的估价结果也应该是客观合理的，更容易让人们接受。
运用市场比较法有七个操作步骤：a 搜集交易实例；b 选取可比实例；c 建立价格可比基础；d 进行交易情况修正；e 进行交易日期修正；f 进行房地产状况修正；g 综合修正求出比准价格。
侯马华翔购物广场是由华翔集团开发经营的集购物、休闲、美食、娱乐、办公为一体的大型综合商贸大厦，该项目翻建于2011年，总建筑面积为30000㎡，位于侯马市最繁华的商业中心——新田路和花园街的交汇处，具有得天独厚的商业优势。
地下一层、地上七层，布局规划合理，是晋南地区最具规模的新型商业旗舰店。
选择五个交易实例，其中交易实例ABC的建筑类型均属于混合型，装修状况均为精装修，与待估房地产状况类似，因此把交易实例ABC作为可比实例。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
市场比较法在房地产评估中的应用完整版
市场比较法在房地产评估中的应用HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】吉林工商学院毕业论文题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院专业：资产评估学生姓名：陈启名学号：指导教师：王琳2017 年 4 月 30 日毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：年月日市场比较法在房地产评估中的应用摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。
在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。
本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。
关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策Application of market comparison method in real estateappraisalAbstract: In the asset evaluation, because different base date anddifferent evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation.Keywords:Real estate appraisal;Market comparisonmethod;Case;Problem;Solution目录一、我国房地产市场概况 (1)二、房地产评估的基本理论 (1)（一）房地产评估的含义与特点 (1)（二）房地产评估的基本方法 (1)三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估为例 (2)（一）评估对象的概况 (2)（二）市场比较法的测算过程 (3)四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 (8)（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 (8)（二）存在问题的解决对策 (9)参考文献 (11)致谢 (12)市场比较法在房地产评估中的应用一、我国房地产市场概况经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法标题：房地产四大评估方法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行评定的过程，其目的是为了确定房地产的市场价值。
房地产评估方法多种多样，其中有四种主要的评估方法，分别是市场比较法、收益法、成本法和折现现值法。
本文将详细介绍这四种评估方法的原理和应用。
一、市场比较法1.1 原理：市场比较法是通过比较目标房地产与类似房地产的交易价格来确定目标房地产的市场价值。
1.2 应用：适合于市场活跃、数据充分的情况下，特别适合于住宅和商业地产的评估。
1.3 优缺点：优点是简单易懂、市场透明度高，缺点是受市场波动和数据质量的影响较大。
二、收益法2.1 原理：收益法是通过对房地产未来现金流量的预测来确定其市场价值。
2.2 应用：适合于商业地产和投资性房地产的评估，能够考虑未来收益和风险。
2.3 优缺点：优点是考虑了未来现金流量，缺点是对未来预测较为主观，需要依赖大量数据和假设。
三、成本法3.1 原理：成本法是通过计算重建或者替换目标房地产的成本来确定其市场价值。
3.2 应用：适合于新建房地产或者特殊用途的房地产评估。
3.3 优缺点：优点是适合于独特或者特殊用途的房地产，缺点是不考虑市场供需关系和未来现金流量。
四、折现现值法4.1 原理：折现现值法是通过将未来现金流量折现到现值来确定房地产的市场价值。
4.2 应用：适合于考虑时间价值和风险的房地产评估，常用于商业地产和投资性房地产。
4.3 优缺点：优点是考虑了时间价值和风险，缺点是对未来现金流量的预测敏感，需要谨慎处理。
五、总结综上所述，房地产评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
市场比较法、收益法、成本法和折现现值法是四种常用的评估方法，每种方法都有其适合的场景和局限性。
在实际应用中，评估师需要根据具体情况选择合适的评估方法，并结合多种方法进行综合评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估师的估值模型
房地产评估师的估值模型房地产评估师是房地产行业中重要的职业之一，他们的工作职责是对不动产进行估值，以确定其市场价值。
为了完成这项任务，房地产评估师使用估值模型来进行分析和计算。
本文将介绍房地产评估师常用的估值模型及其应用。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产估值模型之一。
该模型基于市场行情和过往交易的数据，将被评估的不动产与类似的已售出的物业进行比较。
通过分析比较物业的销售价格、地理位置、土地面积、建筑面积、年龄、配置等因素，评估师可以得出被评估物业的市场价值。
二、收益法收益法是另一个常用的估值模型。
该模型基于被评估物业的潜在收益能力来确定其价值。
评估师首先估计物业的租金收入，并考虑物业的运营成本和市场风险。
然后，通过将净收入与适当的资本化率相除，得出被评估物业的价值。
这个模型特别适用于商业不动产，例如写字楼或购物中心。
三、成本法成本法是一种根据重建或替代成本来进行房地产估值的模型。
评估师通过估算被评估物业的重建成本，包括土地成本、建筑物修复成本和附属设施成本等，来确定其价值。
这个模型通常用于特殊用途的不动产，例如古建筑或公共设施。
四、资本资产定价模型（CAPM）资本资产定价模型是一种基于投资回报率来确定不动产价值的模型。
评估师会考虑被评估物业的风险和回报，并与市场上类似的投资进行比较。
通过使用CAPM模型，评估师可以基于市场风险溢价和预期回报率来确定被评估物业的价值。
综上所述，房地产评估师使用不同的估值模型来对房地产进行准确的估值。
根据不同类型的不动产和市场情况，评估师可以选择最适合的模型来完成估值任务。
通过合理运用这些模型，他们可以为投资者、开发商和金融机构提供准确的市场价值信息，为相关方做出明智的决策提供参考。
房地产估价中市场比较法的改进与应用
【ｂｔ ｃ】 Ｔ ｅｒ ｔｎｌ ａ ｅ ｃｍ ａｓｎ ｐｒ ｃ ｅ ｓ ｓ ｅｔ ｆ ｅ ｔ ｅ ｒｅ ｈｓ ｒｓ ｆ ｒ ｌ ｓ Ａ ｓ ａｔ ｒ ｈ ａ ｉ ａｍ ｒ ｔ ｏ ｐｒｏ ｐ ａｈ ｎｔ ｓ ｓ ｎ ｏ ｒ ｌｓ ｔ ｐｃｓ ａ ａ ｉ ｏ ｅ ｔｄ ｏ ｋ ｉ ｉ ａ ｏ ｉ ｈ ａ ｅ ｍ ａ ｅ ａ ｉ ｓ ｅ ｏ ｐ ｂ ｍ ｅ
点 所在 ＿ 。实际 操作 中 ， 统 的市 场 比较 法普 大和 不够 精确 的 问题 口 。 】 近年来 国内外专 家学 者提 出 了许多完 善 的方法 和措 施， 比较众 多理论 和实 践成 果 ， 主要采 用 的改进 方法 可 以归 为 以下 三类 ： 次分 析 法 （ 层 ＡＨＰ）模 糊 数 学 、 （ ｕｚ ｔｅ ｔ ｓ和 Ｂ Ｆ ｚｖＭａｈｍａｃ） Ｐ神 经 网络 （ Ｐｎｕ￣ｎｔ ｉ Ｂ ｅｒ ｅ． ｗ ｒｓ等 。本 文针对 市 场 比较 法 中如何 较好 地运 用 ｏｋ）
ｎ ｔ ｒ ｅ ｗｏ ｋ
［ 中图分类 号］Ｆ ２ ２４
［ 文献标识码 ］Ａ
［ 文章 编号］１７ ６４—３ ２ （ ０ ９ ０ ０ ８ —０ ２ ９ ２ ０ ）２— ０ ４ ５
市场 比较 法 又称 市 场 法 或 比较 法 ， 它是 将 估 价 对象 与近期 内 已发生 交 易 的类 似 不动 产 进 行 比较 ，
【 ｅ ｏｄ】 ｒ ｌ ｔｅ ｐｒｓ ； ａ ｅ ｓｅ ｃｍ ａｓ ； ａ ｔａｈ ｒ ｃｙ ｒ ｅ ； ｕｚ Ｍ ｔ ｍ ｔｓ Ｂ ｅｒ Ｋ ｙ ｒｓ ｅ ａ ｐａａ ｍ ｒ ｔａ ｓｏ ｐｒｏ ａ ｌ ｉｌ ｉａ ｈ ｏ ｓ Ｆｚ ａ ｅ ａｃ； Ｐ ｕ ｗ ａｅ ｔａ ｉ ｌ ｓ ｋ ｌ ｉ ｎ ｎ ｙ ｃ ｅ ｒ ｐ ｃ ｓ ｙ ｈ ｉ ｎ ａ ｌ
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市场比较法在房地产评估中的应用GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-吉林工商学院毕业论文题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院专业：资产评估学生姓名：陈启名学号：指导教师：王琳2017 年 4 月 30 日毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：年月日市场比较法在房地产评估中的应用摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。
在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。
本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。
关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策Application of market comparison method in real estate appraisalAbstract: In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory ofreal estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation.Keywords:Real estate appraisal;Market comparisonmethod;Case;Problem;Solution目录一、我国房地产市场概况 (1)二、房地产评估的基本理论 (1)（一）房地产评估的含义与特点 (1)（二）房地产评估的基本方法 (1)三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估为例 (2)（一）评估对象的概况 (2)（二）市场比较法的测算过程 (3)四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 (8)（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 (8)（二）存在问题的解决对策 (9)参考文献 (11)致谢 (12)市场比较法在房地产评估中的应用一、我国房地产市场概况经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。
据中国指数研究院所统计的数据显示，2016年第一季度，北京的二手房成交面积为791700平方米，大概为新房成交面积的2倍，深圳二手房成交面积4217400平方米，约为新房成交面积的2.3倍，可以看出，二手房的交易量已经明显超过了新房。
从房地产交易的敏感度来看，二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的。
在2016年，部分城市二手房交易市场出现了非理性上涨的现象，据数据显示，2016年第一季度，北京、广州、上海以及杭州的二手房价格分别同比上涨了17.96%、6.64%、28.78%%和5.73%，分别超过新房上涨价格的10.03%、0.47%、20.38%和1.99%。
由此可见，一线城市率先步入存量市场，专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系，故而迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道。
在房地产交易市场发展如此迅速的今天，二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估，也可以说房地产评估在二手房的交易中起到了承前启后的作用。
二、房地产评估基本理论（一）房地产评估的含义与特点1．含义房地产评估也可以称作房地产价格评估，是指具有专业技能的评估人员根据特定的评估目的，遵守相应的评估准则，根据评估程序，选择并应用科学的评估方法，根据综合的影响房地产价格因素的调整，对房地产的现时价格进行估算与评定。
房地产评估要符合合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则以及区域与地段原则，一般情况下，评估房地产的价值也会涉及到非市场价值的评估。
2．特点房地产评估，评估的是房地产的价值而非价格，价格仅是价值的外在表现，根据价值上下波动，评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考。
虽然房地产评估在评估时会存在误差，但这种误差应在合理的范围内，如果形成较大的差异会导致评估结果的不准确。
房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求，而且依赖于科学的评估理论和方法，将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合，最终评估出房地产的市场价格。
（二）房地产评估的基本方法房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法，成本法以及收益法。
评估时，要根据评估对象的实际情况来选取合适的与其匹配的评估方法。
1．市场比较法市场比较法又称交易实例比较法、市价比较法，是指在市场上寻找和评估对象类似的资产进行可比因素调整，最终得出结果的方法。
运用市场比较法要有一个活跃的公开市场作为前提，并在公开市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案例，在满足前提的基础上可以选取市场比较法进行评估。
运用市场法得到房地产价值的本质是以房地产实际成交价格为基础，并结合对房地产价格多方面的影响因素来分析判断对房地产成交价格的影响，以此确定房地产的价格。
2．成本法成本法首先确定被评估资产的当前市场价值，然后对被评估对象已存在的经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值进行估算，并在重置成本中将贬值因素予以修正而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法在房地产评估中应用时，是以假设重新复制被评估房地产需要的成本为依据而评估房地产价值，成本法在房地产评估中应用会受到一定的限制。
3．收益法收益法是指以房地产未来预期收益的现值，来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。
在收益法中，是将房地产的价值与未来带来的收益相结合，利用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算房地产价值。
收益法也同样存在它的缺陷，它只适用于有纯收益或潜在收益的房地产的评估。
上述的三种方法是房地产评估中最基本的三种使用方法，在房地产评估中市场比较法是最常见，最直接，最容易被人接受的评估方法，本文以介绍市场比较法为主，并对运用市场比较法评估房地产时所存在不合理的地方提出合理的建议，完善其运用。
三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估为例（一）评估对象的概况1．建筑物权属及登记状况表1建筑物基本情况表2．建筑物实体状况经评估人员现场查勘，估价对象建筑物竣工年代约为2003年，公共配套设施完备，有上下水、暖气、照明电、煤气等生活配套设施齐全，维护保养现状较好，并能充分利用。
建筑物朝向为南北向，估价对象层高约2.8米；外墙涂料，楼宇防盗门；内墙大白，实木地板，厨房、卫生间瓷砖地面，实木门，塑钢窗。
建筑物平面布置设计合理，房屋结构墙体坚固，屋面未见漏水，室内设备管线完好，未见跑、漏电现象，门窗开关灵活，未见空鼓及裂缝、变形。
建筑物在格局及功能上能满足现状使用估价目的：为B公司确定房地产市场价值价值时点：2015年4月3日(现场查勘之日）估价方法：市场比较法（二）市场比较法的测算过程选取市场比较法来求房地产公开市场价值，首先选择在近期房地产市场中与被评估房地产在同一供求范围内，同时其替代性和相关性都较强的交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正，由此估算出被评估房地产的评估价值。
1．评估程序第一阶段：考察评估对象特征。
评估人员依据委托方提供的相关资料和产权持有人的配合，对资产评估申报表中的房屋建筑物进行现场勘察，了解房屋建筑物的内外结构、功能性能、装修标准、数量质量以及地理位置等现状，并作出鉴定报告。
对存在的差异进行适当的调整，做到账实相符。
第二阶段：搜集资料。
评估人员根据准则收集资料，包括房地产交易资料，各种网络交易平台、报纸上有关的信息，房地产销售商租赁房产的资料，并根据产权所有者提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
对于收集的这些资料评估人员要保证其准确性。
第三阶段：评估分析计算。
评估人员在现场勘查工作后，根据现场勘查结果以及房地产市场交易的调查情况，合理的选出三个与评估对象状况相似的交易案例，分析评估对象与选取的三个交易案例在房地产位置、面积、用途、成交时间、环境条件、使用年限、房屋状况、交易条件等方面的差异，将评估对象与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，从而得出房屋建筑物的评评估值。
2．可比实例的选取评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析，并研究了委托人及当事人双方提供的资料，通过实地查勘、分析项目的特点和对周边区域的调查，根据估价对象的特点和实际情况，经过比较分析，选取了a、b、c三个交易案例为可比实例:以上案例建立价格可比基础：表2 可比实例调查表统一付款方式：可比实例均为一次性付款；统一采用单价：可比实例价格单价均以元/平方米为单价；统一币种和货币单位：可比实例均以人民币元结算；统一面积内涵和面积单位：可比实例面积均以建筑面积进行计量，面积单位为平方米。