土地开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
土地开发模式范文
土地开发模式范文土地开发模式是指通过各种手段和技术，将原始土地进行规划、开发和利用的一种模式。
它涉及到土地资源的开发和利用方案的确定、土地规划的设计、土地整理与开发的实施等多个环节，可以根据不同的需求和目标制定不同的开发模式。
目前，土地开发模式主要包括城市用地开发模式、农村土地开发模式和产业园区开发模式等。
城市用地开发模式是在城市发展和城市化过程中，将土地从农田、林地、草地等转变为建设用地的一种模式。
这种模式通常由政府主导，通过土地使用权出让和招商引资等方式，将土地交给开发商进行规划、设计和建设。
在城市用地开发模式中，政府起到重要的引导和管理作用，对土地利用规划进行审批和监管，同时也负责城市基础设施的建设和公共服务的供给。
开发商则按照政府的要求和规划设计进行土地开发，从而满足城市发展的需要。
这种模式可以有效利用土地资源，提高土地价值，并促进城市经济的发展。
农村土地开发模式是指将农村的耕地、林地和草地等转变为农田、农业建设用地或其他各类用地的一种模式。
在农村土地开发模式中，通常由农村集体经济组织或农民个体自愿出让土地使用权，由开发商或农民合作社等进行土地开发与利用。
这种模式可以促进农民增收，提高农村经济发展水平，同时也可以提供农村基础设施和公共服务的建设和供给。
产业园区开发模式是将土地规划、开发和利用与特定产业或特定功能相结合的一种模式。
产业园区通常由政府主导，并以高新技术产业、现代制造业等为主要发展方向。
在产业园区开发模式中，政府负责整体规划和基础设施建设，同时吸引专业企业或投资者进驻，推动产业的发展和经济的增长。
这种模式可以形成产业链和价值链，提高产业集群的竞争力，促进区域经济的发展。
除了以上几种常见的土地开发模式，还有一些特殊的土地开发模式，如旅游地开发模式、商业地开发模式等。
这些模式根据不同的地理、经济和社会条件，采用不同的手段和策略进行土地规划和开发。
总之，土地开发模式是根据不同的需求和目标，通过规划、设计和利用土地资源的一种模式。
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
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以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
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模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一、二、三级开发概述
九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同 总结为三种方式：
自主土地储备开发方式 带项目土地储备开发方式 与国企改革联动土地储备方式
土地一、二、三级开发概述
目录
土地一级开发的模式 土地一级开发的程序 土地一级开发的成本构成及收益 土地一级开发的融资模式 土地一级开发的风险及控制
定义
土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、 投资和开发，将生地变为熟地的过程。
其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的 条件，具备高投入的属性。
特点
3.土地需求受经济环境和政策影响大。 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控 土地市场的职能，是政府调控房地产行业的 工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商 业物业用地出让容易受到经济环境的影响， 住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控 的影响。为支持产业发展，国内许多开发区 及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施 土地开发。
开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担， 这就会大大增加开发企业的融资难度。
所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂， 不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一 级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。
企业主导
•开发企业负责融资、 规划、拆迁及市政建 设等手续并负责组织 实施
根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开 发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。
1.政府主导型
政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政 府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
主要包括两种情形：
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析
干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析自1980年代起，中国的土地开发模式从BT（Build-Transfer）模式逐渐转变为PPP（Public-Private Partnership）模式。
BT模式是指政府购买土地并将其转让给国有或民营企业开发，PPP模式则是政府与私营部门合作，共同投资和开发项目。
本文将从历史演进的角度，分析干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的路径，并结合实际案例进行详细分析和解释。
BT模式的演进路径BT模式最早出现在中国的城市建设中，政府购买土地并将其转让给开发商进行建设。
这种模式可以迅速推进城市建设，减轻政府的负担。
然而，BT模式也存在着一些问题，比如土地资源的浪费、土地出让金的风险等。
随着对土地资源利用的研究和实践积累，人们开始意识到BT模式的问题，并开始探索新的模式。
在90年代初期，一些地方政府开始探索PPP模式，即政府与私营部门合作，共同投资和开发土地项目。
这种模式可以更好地整合资源，提高项目的效益，同时减少政府的财政负担，实现双赢的局面。
PPP模式的演进路径1996年，PPP模式正式提出，并在一些试点城市得到了应用。
在PPP 模式下，政府可以通过招标的方式选择合作伙伴，共同投资和开发土地项目。
合作伙伴可以是国有企业、民营企业或外资企业。
随着PPP模式的不断发展和完善，政府部门在项目管理、合同管理和风险管理方面的经验不断积累。
同时，PPP模式也推动了政府的和市场化经济的发展。
政府部门逐渐意识到PPP模式的优势，开始将其应用于更多的土地项目中。
PPP模式的案例分析1.北京CBD项目北京中央商务区（CBD）是中国开放以来的重大土地开发项目之一、该项目于1999年启动，采用了PPP模式进行开发。
政府与民营企业合作，共同投资，共同开发该项目。
通过PPP模式，北京CBD项目成功吸引了大量的外资和人才，推动了北京的经济发展和国际化进程。
该项目也成为了中国PPP模式的典范，对于推动中国城市发展具有重要意义。
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专题：主题公园商业运作模式
市场化商业运作模式
资源型模式
人造型模式
•针对自然和人文资源比较丰富的 主题公园
•通过对例如土地、林地、水资源 等部分资本化展开经营
•政府拥有旅游资源所有权、行政 管理权、规划权、文物保护权
•转让的开发经营权包括：公园管 理权、开发权、招商权、门票收益 权、经营项目开发与收益权
深度开发盈利模式
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提升主题公园成功的附加因素
市场导向 了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度 选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式 持续创新 在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争 在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力 多元化盈利方式 不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设 美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目 土地规划 应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等 由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等 问题
当经营期届满是，投资 方再将项目移交回政府 手中
政府部门发起项目，由 财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 供所需的服务
政府在合同期限内因使 用承包商提供的设施而 向其付款
在合同结束时，有关资 产的所有权或者留给私 人承包商，或交给政府， 取决于原始合同的条款 规定
同时具有风险和利润的 低利润项目，投资较大， 高利润项目
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开发原则—土地开发分期原则
优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享 关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目 标 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以 控制成本和市场运营风险 优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用 各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性 社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值
•针对本身资源不够形成游客吸引 力的情况下，通过注入性的产品来 打造设计出游客吸引力
•需结合以下因素加以考虑：
•所在地的饿经济发展水平
•旅游目的地的想象感知
•主题公园产品的稀缺性
•依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名主题公园品牌
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价值链 主体链 分支链
子链
盈利方式 门票 游乐项目 餐饮 住宿 旅游纪念品 公园会展 招商 其他
项目
建设周期长
社会福利性项目，如学 校、医院
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开发模式 模式特点
适用项目
商品房开发模式介绍
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产
功能比较单一
加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运
主题公园价值链与盈利模式
旅游门票盈利模式
通过简单的圈地收取 最基本/初级的盈利模
门票
式
游憩产品服务盈利性 模式
旅游综合服务盈利模 式
提供有助于丰富体验 的游憩服务以及相应 的服务体验来实现盈 利
通过游客的餐饮、住 宿、购物等相关的外 延服务来获取盈利
核心盈利模式 外延盈利模式
公园商业盈利模式
通过自身节庆和对外 招商以及其他会展、 广告等其他服务而达 到盈利目的
深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿
深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
开发商
开发商+政府
由开发商承担
由开发商承担
熟地招拍挂
熟地招拍挂
生地挂牌
熟地招拍挂
政府获得土地增值收益 高
政府与开发商分享土地增 值收益
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
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启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对
任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权
而是合作各方共同承担 投资、风险、责任以及 分享回报
当特许期限届满，所有 权将无偿移交给政府部 门
政府将已经建成投产运 营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
政府凭借移交的基础设 施项目未来若干年的权 益，一次性地从投资方 融通到一笔资金，再将 该笔资金用于新的基础 设施项目建设
政府收益时间 收益来源
PPT模式
BOT模式
TOT模式
PFI模式
政府+开发商
开发商
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ开发商
开发商
由政府和私营机构共同 承担开发成本、日常运 作和管理支出
项目运营后
由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出
特许经营权期限后
由政府承担开发成本、 私营机构承担日常运作 和管理支出
特许经营权期限前
由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
如旅游主题地产，文化 级开发公司具体实施
主题地产等
政府指定土地一级开发
常以招标或挂牌形式出 的时间、流程
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
降低一二级联动可能性， 使二级市场竞争环境更 加公平
要求企业具备丰富的一 级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等
开发商获得公建设施日常 运营的管理收益
政府获得生地出让收益
开发商获得土地增值收益 和地产开发收益
政府与开发商分享土地增 值收益
低
低
低
区域带动性弱
区域带动性强
区域带动性强
区域带动性弱
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土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率
主导者 投入
捆绑项目开发模式 开发商
常规开发项目费用 土地出让时 政府获得土地出让收益，开 发商获得项目销售/租赁收益
无
主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项目的开 发费用，以及后续运营支出 发费用，以及后续运营支出
土地出让时，及主题设施成功 土地出让时 运营后
政府获得土地出让收益，以及 主题设施经营收入的税收
键 锦绣中华
文化设施建设
举 世界之窗
生活配套建设
措 民俗村
欢乐谷
开发房地产项目 住宅区全面启动
16000
14000
12000
10000
8000
房价
6000
4000
2000
0 1994年
1996年
1999年
2000年
8
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
开发商获得项目销售/租赁收 益，以及主题设施的经营收益
政府获得土地出让收益，开发 商获得项目销售/租赁收益
无
无
强
强
弱
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开发原则—土地开发模式选取原则
专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作，政府则 尽可能扮演宏观督导的角色 在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作 同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式 低利润、投资大、周期长的项目采用“建造—运营—移交”（BOT）的方式 社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式 在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助 对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式 对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式 对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式
政府委托下属企业进行 一级开发
要求政府有相对雄厚的 资金实力
政府承担前期大量资金 投入的风险
操作不透明,土地一级 开发的利润率计算方式 很难确定
政府和企业合作进行一 级土地开发,并分享土地 一级开发后土地增值的 收益
企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 利和义务，可加快区域 开发的速度
一般适合大规模、高起 点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值 成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金