某公司合约规划解读及编制教材
XXX集团合约规划操作指引
XXX集团合约规划操作指引编制日期审核日期批准日期1适用范围本指引适用于XXX集团及地区公司的所有使用新成本系统的项目做合约规划使用。
指引本身的意义在于规范参照目标成本，编制相应成本单元及合约规划的规范性及准确性。
2名词定义2.1【合约规划】：指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。
2.2【成本单元】：指由目标成本向合约规划转化的过程中，组成合约规划内容的最小成本载体。
合约规划由成本单元组成，成本单元是合约规划的最小成本组成。
3管控要点3.1适用合约规划的项目必须经过启动会制度确认，所使用的目标成本必须已经过投模审批确认。
3.2所使用目标成本的测算对象为投模，测算业态与主数据业态保持一致。
3.3合约规划和成本单元均由四级费项组成，集团对地区公司的成本控制界限为成本单元的二级费项，即目标成本的二级费项。
3.4合约规划指导的最大边界为本项目的合约，非本项目的合约可以执行联合招标，但是原则上不同意非同一项目的合约执行一份合同的招标。
3.5成本单元为合约规划的最小成本组成部分。
3.6合约规划界定每个合同的招标内容及成本单元归纳，成本单元则是反映目标成本落实到工程分部分项的成本最小组成。
3.7所有的合约规划都必须要有成本单元组成，所有成本单元则必须被相应的合约规划关联。
3.8成本单元、合约规划、采购计划、合同之前的关系：3.9本版合约规划分“一阶段”、“二阶段”两次成果，“一阶段”的成果是指定位会后启动会前控制项目发生成本所对应的合约规划；“二阶段”的成果是指启动会后控制项目后续发生成本所对应的合约规划。
4注意事项4.1项目总为本项目合约规划执行及监督的第一责任人，地区公司项目采购经理为合约规划质量把控的第一负责人，地区公司成本经理是成本单元质量把控的第一负责人。
4.2合约规划必须由项目总牵头，项目各职能部门共同参与本项目合约规划的编制，项目成本经理必须按照已确认的目标成本独立编制相应的成本单元及填写相应的金额信息。
合约规划实施办法细则
合约规划实施办法细则一、引言合约规划是企业项目管理中的重要环节，它涉及到项目的目标、范围、时间、成本、质量等方面的规划，对于项目的顺利实施具有重要意义。
为了确保合约规划的有效实施，制定本细则，明确合约规划的具体步骤和要求。
二、背景在项目实施过程中，合约规划起到了桥梁的作用，它将项目的目标转化为具体的行动计划，为项目团队提供了明确的工作方向。
因此，合约规划的编制要科学、合理，能够满足项目的实际需求。
三、合约规划的步骤1. 确定项目目标在合约规划的第一步，项目经理需要与项目发起人和相关利益相关者进行充分沟通，明确项目的目标和期望。
这些目标和期望应该是可衡量和可实现的，能够为项目的实施提供明确的指导。
2. 确定项目范围项目范围的确定是合约规划的关键步骤之一。
项目经理需要与项目团队成员一起，明确项目的具体任务和交付物，确定项目的边界和限制条件。
同时，还需要进行风险评估，确定项目可能面临的风险和应对措施。
3. 制定项目计划在合约规划的第三步，项目经理需要制定项目计划，包括项目的时间计划、资源计划、成本计划等。
项目计划应该具体、可行，并且能够满足项目的目标和要求。
项目经理还需要与相关利益相关者进行沟通，确保项目计划的可行性和可接受性。
4. 确定合约类型和内容根据项目的性质和需求，项目经理需要确定合约的类型和内容。
合约类型可以包括固定总价合同、成本加酬金合同、成本加百分比合同等。
合约内容应该明确具体的工作内容、交付物、验收标准、付款方式等，确保双方的权益得到保护。
5. 确定合约执行方式合约执行方式是指合约的实施和监控方式。
项目经理需要与供应商或承包商进行充分沟通，明确双方的责任和义务，确保合约的有效执行。
同时，还需要建立合适的监控机制，及时发现和解决合约执行过程中的问题和风险。
6. 确定合约变更管理机制在项目实施过程中，可能会发生一些不可预见的情况，导致合约发生变更。
为了有效管理合约变更，项目经理需要制定合适的变更管理机制，明确变更的流程和审批权限，确保变更的合理性和可行性。
合约规划实施细则
合约规划实施细则一、引言合约规划实施细则旨在明确合约的编写、签订和履行过程中的具体步骤和要求，以确保合约的有效性和合法性。
本文将详细介绍合约规划实施的各个环节，并提供相应的数据和案例以支持规则的实施。
二、合约编写1. 合约编写的目的合约编写的目的是确保双方在合作过程中的权益得到保护，明确双方的权责义务，并规定解决争议的方式和程序。
2. 合约编写的要求合约编写应明确合同双方的身份和背景信息，详细描述合作内容和目标，确保合约的可执行性和合法性。
同时，合约应包含详尽的条款和条件，明确双方的权益和义务，以及违约责任和争议解决机制。
3. 合约编写的流程合约编写的流程包括以下几个步骤：a) 双方协商确定合作内容和目标；b) 确定合同的基本框架和条款；c) 详细描述合同的具体内容和约定；d) 审查和修改合同草案；e) 最终确定合同正本。
三、合约签订1. 合约签订的程序合约签订的程序应包括以下环节：a) 双方确认合同的内容和条款；b) 双方签署合同正本；c) 合同生效。
2. 合约签订的要求合约签订应满足以下要求：a) 双方签署合同时应具备完全民事行为能力；b) 合同应明确约定签署日期和生效日期；c) 合同应通过书面形式签署，并加盖公章。
3. 合约签订的注意事项在签订合约时，双方应注意以下事项：a) 仔细阅读合同内容，确保理解并同意合同的条款；b) 如有需要，可请律师或专业人士进行合同审查；c) 确保合同正本和副本的一致性。
四、合约履行1. 合约履行的义务合约履行的义务包括以下方面：a) 按照合约约定的时间和方式履行合同；b) 保证提供的信息和数据真实有效；c) 协助对方履行合同义务。
2. 合约履行的控制措施为确保合约的有效履行，可采取以下控制措施：a) 设立履约保证金或履约保函；b) 设立履约监督机构或委员会；c) 定期进行履约评估和检查。
3. 合约履行的违约责任如一方未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
合约规划
什么是合约规划在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划：1、合约规划；2、投资规划（类似投资估算）；3、资金规划。
前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架，咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有规矩可循。
合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。
其最重要的特性是适用性，合约规划文件，必须了解业主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。
其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个什么是合约规划工程项目的主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。
（主持人提出异议：合约规划内容涵盖招标标规划，招投标之前无法确定中标人，也就无从了解中标人合约管理能力，如何来做规划?答曰：根据资质要求和招标入围单位资力来判断。
）合约规划文件包括三个部分。
一、概述：项目情况，包括开发背景、开发环境等…（没记下来）所有因素。
二、工程内容：是合约规划的基础工作，以表格形式分列。
如土建工程、机电工程、室外与配套工程等。
土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。
工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料设备、财务处理问题等）充分了解。
三、合约体系的建立：（一）确定采用的合约体系北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询什么是合约规划公司、总包单位、监理公司，业主直接分别对四家单位。
另外一种合约体系：设计院、咨询公司、监理公司组成一个PM公司，业主直接对PM，由PM对总包单位，PM代替业主行使职权，对总包单位来讲，可以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系）。
合约规划实施细则
合约规划实施细则一、引言合约规划实施细则是为了确保合约的有效执行和管理，规范各方的权利和义务，保护合同当事人的合法权益而制定的。
本细则旨在明确各方的责任和义务，规定合同的执行流程和管理要求，以便确保合同的顺利履行和达到预期目标。
二、背景合约规划是企业或组织在与供应商、客户或合作伙伴之间达成合作协议时所进行的一系列规划和决策过程。
合约规划的目的是确保合作双方在签订合同后能够按照既定的计划和目标进行合作，并达到双方的期望。
三、合约规划的目标和原则1. 目标：合约规划的目标是确保合同的有效执行和管理，实现双方的利益最大化。
2. 原则：合约规划应遵循公平、公正、合法、诚实信用的原则，确保各方的权益平衡和合法合规。
四、合约规划实施细则的内容1. 合同签订及确认a. 合同签订应由双方的授权代表进行，并经过法律审核和内部审批程序。
b. 合同应明确约定合作双方的权利和义务，包括合作目标、合作期限、合作内容、合作方式等。
c. 合同签订后，应及时将合同文本归档并备份，确保合同的安全性和可追溯性。
2. 合同执行管理a. 合同执行过程中，应建立有效的执行管理机制，明确各方的责任和义务，并制定相应的执行计划和时间表。
b. 合同执行过程中，应及时跟踪和监督合同的执行情况，确保合同的履行进度和质量。
c. 合同执行过程中，如出现变更或纠纷，应及时进行沟通和协商，寻求解决方案，并及时更新合同文本。
3. 合同风险管理a. 合同签订前，应进行风险评估和分析，识别可能存在的风险，并制定相应的风险应对措施。
b. 合同执行过程中，应及时发现和应对可能存在的风险，采取措施降低风险发生的可能性和影响。
c. 合同执行过程中，如出现风险事件，应及时进行风险评估和处理，并及时向相关方报告和通知。
4. 合同评估和总结a. 合同执行结束后，应进行合同评估和总结，分析合同执行的情况和结果，总结经验教训，并提出改进意见和建议。
b. 合同评估和总结的结果应及时反馈给相关部门和人员，以便改进合同管理和执行的方式和方法。
公司合同范本与解析
公司合同范本与解析公司合同是企业在经济活动中进行交易和合作的重要法律文件，是维护各方权益和确保合作顺利进行的基础。
本文将介绍公司合同的一般结构和示例，并对合同中的关键条款进行解析。
一、合同的一般结构公司合同的一般结构主要包括以下几个部分：标题、前言、主体条款、附件和签署。
1. 标题：合同的标题应该明确合同的性质和名称，便于双方识别和区分不同的合同。
例如，可以使用“xxx公司销售合同”、“xxx公司服务合同”等。
2. 前言：前言部分主要介绍合同的背景、目的和各方的身份信息。
其中应包括合同的订立日期、合同各方的名称、经营范围等信息，以确保合同的合法性和有效性。
3. 主体条款：主体条款是公司合同的核心部分，包括各方的权利和义务、交付条件、支付方式、违约责任和争议解决等内容。
在编写主体条款时，应尽量详细、明确地描述各方的权益和责任，并遵守相关法律法规。
4. 附件：附件是合同的附属文件，一般包括补充协议、技术规格、图纸、价格表等。
附件可以提供更为详细和具体的条款，供双方参考和确认。
5. 签署：公司合同一般需要各方签字或盖章，以表明各方对合同内容的认可和接受。
签署包括签字人的姓名、职务、签署日期等信息，以保证签署的真实性和合法性。
二、公司合同范本示例及解析下面是一个公司合同的范本示例，以帮助读者更好地理解合同的结构和关键条款：合同编号：[合同编号]日期：[合同签署日期]甲方：[公司名称]地址：[公司地址]法定代表人：[法定代表人姓名]联系电话：[联系电话]乙方：[公司名称]地址：[公司地址]法定代表人：[法定代表人姓名]联系电话：[联系电话]一、合同概述本合同为甲方与乙方之间关于[合同概述]的协议，双方在平等自愿的基础上，就以下条款达成一致。
二、合同主体条款1. 条款一：[具体内容]解析：该条款描述双方的合作方式、合作内容和合作期限等重要信息。
2. 条款二：[具体内容]解析：该条款阐述双方的权利和义务、交付方式和责任承担等事项。
关于合约规划
关于合约规划关于合约规划的讨论合约规划，建设方咨询方，目前都是一个较新的范畴。
合约规划的意义，应该在于咨询公司通过专业的知识为业主方提供一个全过程的咨询服务。
在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划：1、合约规划；2、投资规划（类似投资估算）；3、资金规划。
前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架，咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有规矩可循。
合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。
其最重要的特性是适用性，合约规划文件，必须了解业主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。
其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个工程项目的主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。
合约规划文件包括三个部分。
一、概述：项目情况，包括开发背景、开发环境等。
二、工程内容：是合约规划的基础工作，以表格形式分列。
如土建工程、机电工程、室外与配套工程等。
土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。
工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料设备、财务处理问题等）充分了解。
三、合约体系的建立：（一）确定采用的合约体系北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询公司、总包单位、监理公司，业主直接分别对四家单位。
另外一种合约体系：设计院、咨询公司、监理公司组成一个PM 公司，业主直接对PM，由PM对总包单位，PM代替业主行使职权，对总包单位来讲，可以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系）。
《项目合约规划编制“五部法”》课件讲义
9 项目推广费
成本科目设置的原则②
3. 设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设 置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数 据
• “成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本 部门的管理语言
• “成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言
• 独立供应商:指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳 入总承包商或其他承包商管理范畴的材料设备供应商。签订两方合同（业主、供应商），中 期付款、结算资料分合同类型报业主。如某企业甲方供应的材料设备范围：钢材（仅用于工 程实体的钢筋）、地砖、外墙油漆或涂料、外购土方、配电箱、电缆、电梯、进户门、防火 门、中央空调。
1 科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修
案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围
绿城的标准土建 总包合约涉及的 工程有地基处理 工程、地上结构 工程、砌筑工程、 粗装修工程、以 及会所基础结构 等，跨越了多个 科目。因此在进 行合约规划命名 时，可以命名为： 总承包工程合同 （地基处理工 程）、总承包工 程合同（地上结 构工程）等
中海：在项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作 计划确定——要干什
么事、何时干大致明
金隅：分为两阶段
确
• 第一阶段编制时间为方案设计评审通过后，由成本管理部负责组• 在“需要细化明确采
织编制设计及前期工程的合约规划；
购事项的预算、发包
• 第二阶段编制时间为目标成本（执行版）审批后，由采购首先编 方式、采购方式和进
项目合约规划编制“五部法”
本报告说明
1. 本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将 隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作 业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是 一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规 划—采购计划—合同签定”环节
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合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统 筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本 出
304项合同
54项费用
合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的 合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本
合约规划将成本动态控制工作从科目纬度 细化到合同维度，更具操作性和实际意义。 每项合同/费用做到不超支，则对应成本
科目不超支，成本目标必然实现。
提纲
一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
万达合约规划的特点
管 理 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。 体 系
❖建立以目标成本为中心的成本管理体系， 将成本控制过程前置
❖实现成本业务管控过程中的信息化流程审 批及权限点控制
信息化模式的成本管控理念
❖依据集团管理制度，将成本控制过程前置。 ❖根据实际成本管理业务，将审批流固化。 ❖借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、
亮灯警示。
成本管控核心
+
+
+
成本管控模式
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统
筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本
出
一个合约
一次招标
一个或多
指
规划
行为
个标段
导 合约规划指导成本日常工作的进行 工
作
一个合约
一项费用
一次或多
规划
次支付
合约规划概念解读
万达合约规划的特点
管 理 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。 体 系
全 面 合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。 统 筹
万达合约规划的特点
管 理 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。 体 系
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统
筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本
出 合约规划一方面是根据项目拟
指
采取的承发包模式确定的，反
导 合约规划指导成本日常工作的进行 工
之另一方面合约规划又决定了 项目实际实施过程中各专业分
作
问题研讨：
合约规划与成本管控各要素之间的关系？
招标计 划
目标 成本
合约 规划
支出 计划
待发生 成本
六本 台帐
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性； 2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；
两个计划
动态成本
原
有
模块化
模
招标计划
式
1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项；
2、结算计划和需要单独编制。
六本台帐
结算计划
成本管控模式
两个计划
动态成本
原
有
模块化
模
招标计划
式
1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项；
2、结算计划和招标计划需要单独编制。
六本台帐
结算计划
模块化
信
息
化
合约规划模板
合约规划
招标计划
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统 筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本 出
指 导 合约规划指导成本日常工作的进行 工 作
合约规划
验证 合约 规划
生成招标计划 反证规划的合理性
招标计划
合同录入
录入合同信息
招标结果
合约规划概念解读
结算计划
待发生成本台帐
1、依据合约规划能够生成招标计划，待发生成本台帐； 2、合约规划模板提供了多年万达商业地产成本管控经验； 3、依据模块化及招标计划，进行结算计划的编制；
成本管控模式
招标计划
动态成本
原
有
目标成本
合同台帐
合同拆分
模
式
成本动态表
六本台帐
无合同费用
待发生成本
成本管控模式
招标计划
动态成本
万达合约规划解读及编制
成本控制部 王西彪
提纲
一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
提纲
一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
信息化模式的成本管控目标
❖建立万达成本数据库，实现成本数据的可 沉淀、可查询、可复用
问题研讨：
什么是合约规划？
合约规划概念解读
招标计划
目标 成本
合约 规划
支出 计划
待发生成 本
六本 台帐
合约规划： 合约规划就是将未来要发生的
成本支出以合同分类的原则建立， 通过对开发过程中成本支出的项目 个数，包括合同支出和无合同费用 支出等进行统筹，明确成本的具体 流向，是目标成本对项目成本的指 导和预控的重要手段。
信息化模式的成本管控核心
事 前
可研成本
目标成本
目标成本 调整
分解
调整
合约付款计划
事
合同付款计划
中
合约规划
指 导
合同签订
财务付款与分析
合同、变更结算
项
动态现金流管理
目
竣
工
事
成本数据库
项目复核、结算
后
控目标
是否超预警 指标？
成
本
动
定期分析预测实际成本
态
报表管过程来自要成果提纲一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
全 面 合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。 统 筹
原
目标成本
合同台帐
有
合同拆分
模
式
成本动态表
六本台帐
无合同费用
待发生成本
信
息
目标成本
化
合约规划
合同台帐 待发生成本 无合同费用
成本动态表
1、在合约中明确成本费用与成本科目的对应关系，预计将发生的合同，对每个合同进行成 本预控，从而实现目标成本预控。 2、减轻合同拆分工作量、避免拆分过程中的归集错误，但对前期合约编制质量要求较高。
包和甲供材料范畴，对工程实
施具有指导意义。
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统 筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本 出
指 导 合约规划指导成本日常工作的进行 工 作
过 程 合约规划全过程成本动态管控的基础 管 控