房地产企业发展对比：顺驰之死与万科之道
顺驰：不仅仅“死”于现金流
置业应该价值５ ０ ０ 个亿， 甚至更
有 ” 驰 置 业 值 １ ０ 个 亿 ”的 顺 ０ ０ 说 法 。 年顺 驰 置 业 为 顺 驰 集 当
团提供 的巨额扩张 支持， 从孙
宏斌 的 ” 大话 ” 中可 见 一 斑 。 那
么． 驰置 业是 怎样 利用 “ 顺 合
理 拖 欠 为顺 驰 集 团获 取 流 动 资 金 的 呢７ 根 据 媒 体 的 调 查 和 消 费
续付款 时间 ， 买到 地 后 尽快 开 工 ， 快 尽 开 盘 尽快 回款 也 就 是 说 尽 量 缩 短 付
项交易费时月余最终未成 ， 顺驰拒绝退 还３ ０ 元中介费， ００ 并称不交中介费就不
退 １ ．万元 的首 付 款 ， 得 万 女 士不 得 ５ ６ 搞
紧张、 领导不在等种种理 由拖延支付房
退 房款为理由 ， 继续 占用客户房款 。 苏
州市 民万 女 士于 ２ ０ 年１Ｊ找 到 顺 驰 中 ０ ５ Ｅ ｌ］ 介 ， 得 高 新 区曙 光 苑 一 处 房 产 ， 此 觅 但
法在房屋中介这种小生意上如此 ， 在房
地 产项 目开发 上 也是 如 此 。
顺 驰中国总裁汪 浩曾经具体 阐释 过 顺驰在 房地产 开发 项 目上 的这 种玩 法 ：” 买地 时推 迟首付款 时间， 拉长 后
金。
而 顺 驰 置 业 ， 顺 驰 集 在
团 并不 是 一 个 赚 钱 的 项 目， ２ ０ 年也 仅 仅做 到盈 亏平 衡 而 ０５ 已 。 孙 宏 斌 却 公 开 说 ， 驰 但 顺 置 业 将成 为顺 驰 集 团 中最 值 钱 的 部 分 。 宏 斌 理 想 中 的 顺 驰 孙
顺 驰 的工 作 人 员会 以 不 给 中介 费就 不 小 中见大 ， 驰 的这 种 现 金 流 的玩 顺
中国房地产之“顺驰现象”的反思
一
利润水平上运转？ 如果那样 。 将不会
条绷得 紧紧 的资金链 ， 绝不 允许有大 府关系的重要性。 顺驰在天津老巢 ， 政 再有开发商给我们盖“ 好房子 ” 。把顺 笔的资金扒在项 目上。每个项 目的运 府关系应 当没什么 问题 ，但在其它地 驰树立为敢于 向高利润开刀 ，改变游 作环节 ， 都需要上个环节 的顺畅运转 ， 方就不一定 了。 需要上个项 目的成功 。这种没有万一 戏规则 的榜样 ， 看来是树立错 了。 以石 ２ ０］０ 顺驰 的结局 ，在业 内看来是预料 家庄 【０ ３０ ９号地块 ，出让总价为
驰 中国 以 １ ． 亿 人 民币买掉 了顺 驰 房地 产经营经验 的房地 产公 司，做 出 ２８ ２０ ０ ５年上半年 ， 顺驰通过香 港联交所
中国 ５％的股份 ， ２ ０ ５ 从 ０ ３年的崛起到 如此冒险的快速扩 张， 让人匪夷所思。 聆讯准备上市 ， 但最终因市盈率过 低 ， ２ ０ 的没 落 ，顺 驰 仅仅风 光 了三 ０ ６年 房地产市场 的一个缩 影。 当然 ， 如果有地方政府的帮忙 ， 孙 基本无 法 实 现募 集 资金 的 目的 而放 ２０ ０ ５年底 ， 苏州市 当地政府 为了缓解 入股顺驰 ，为此摩 根士丹利提 出要和 年， 但其在这 三年中的兴衰 ， 正如 中国 宏斌 或许 可 以不 用 卖掉控 股 权 。如 弃。 上市不成 ， 孙宏 斌希 望摩根士丹利 ２０ ０４年当顺驰 中国以超 级“ 胃 大 民工和顺驰 的矛盾 ，政府替顺驰作担 顺 驰签一份对赌协议 ，提 出摩根士丹 王” 到各地拿 下 １ ０ ０平方 米土地时 ， 保 ，让有 关机构借 了 ３０ ２０ ０ ０万元 给顺 利以 ７５ ． 亿元 收购顺 驰 ２％的股权 。 ０ 以归还拖欠 民工 的工资。 但顺驰上 同时约定 ，如果 明年顺 驰的利润率无 不少分析 家认为是宏观调控成就 了顺 驰 ， 驰。如果开 发土地不是 以招 、 、 拍 挂的 海公司就 没有这 么幸运 了，据说 ： 魄 法上升到某一个水平 ，摩根士丹利在 ０ 方式 出让 的话 ， 顺驰 中国不可能那 么 怒的 民工冲进 顺驰上海 公司在武夷路 顺驰的股权将 上升 到 ４ ％。孙宏斌 同 顺利地 完成全 国扩 张的战略 。正是宏 上的办公别墅 ，顺 驰的员工被迫从后 意 了这 份 魔 鬼式 的对 赌 协议 ，但是 观调控 ， 成就 了“ 驰王 国” 顺 。而恰 恰 门逃走。而在 ９ 年代时 ， ” ０ 上海汤 臣其 ２０ 年 １ 月 １ ０５ ０ ９日， 摩根士 丹利最终 是宏观调 控 ， 使得顺 驰 中国的 资金难 实也经历过相同的危机， 但在当政府 还是放弃 ，原因是无法 接受顺驰利润 最终度过 了难关 。 顺驰 的买 率过低的现实。 据一位知情人士透露 ， 以为继 ， 最终 孙宏斌不 得不把顺 驰 中 的帮助下 ，
华润、万科,恒大,宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析
华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析一、万科(000002，SZ)赢商网优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、赢商网万科(专题阅读)强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
赢商网4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为283>.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁赢商网绿城、恒大(专题阅读)等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产(600048，SH)优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东赢商网保利(专题阅读)集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
万达万通万科三大地产商的文化比较
企业文化与发展道路———万达万通万科三大地产商的文化比较万通北京万通地产股份有限公司，截至2008年12月31日，总资产为73.85亿元，净资产为28.85亿元。
万通地产具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。
万通的创业者在1991年创办企业的时候就提出的原则和理想：“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”。
其目的是“推动社会进步以报时代，创造财富以报社会，齐家敬业以报父母，完善自我以报个人”。
简单地说就是“学好”：做好人，办好事，挣好钱。
这是万通的核心价值理念和公司文化的灵魂。
万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”的联合创始企业和轮值主席单位和全国工商联房地产商会轮值主席单位。
万通地产秉持“前瞻、创新、合作、团队”的核心价值观，坚持价值经营，坚持均好性发展和“有质量的成长”，已经成为优秀的上市地产企业样本。
万通地产以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业房地产公司，并且推出了基于绿色价值观、绿色行为方式和绿色产品的全面、系统的绿色公司战略体系，构筑企业长远竞争力，引领行业发展纵深。
作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。
万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。
公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。
已经开发的项目为北京亚运新新家园一期，现开发项目包括北京龙山新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和知名物业。
顺驰扩张案例分析
三、顺驰的失败原因分析
(二)管理链断裂
一家急速扩张的房地产企业，短缺的是资金和
管理团队，经验证明，地产高潮期往往也是房 地产管理人才流失期。 顺驰在扩张的过程中，因为管理团队的缺失， 在房地产质量管理上连连被曝光，消费者从顺 驰拿到质量低劣的产品。 集团和分公司的管理界限不明确，在开发过程 中，会照成极大的失误和障碍。
五、顺驰案例对企业财务的启示
一、关于房地产公司的融资，一般房地产有以下 几种融资方式： 1、银行贷款 2、发行企业债券 3、上市发行股票 4、私募基金 5 、股权融资 房地产行业作为资金密集型必须要特别注意融 资方案的选择，且必须在开发过程中保证有可 靠的融资渠道。
五、顺驰案例对企业财务的启示
一、关于房地产公司的管理，房地产公司在扩张 过程中，管理也非常重要： 第一要对企业的高层领导进行改革,建立新的领 导团体, 第二要结合本公司的实际情况在主公司强大的 基础上进行适当的扩张,前提是市场的销售产出 业绩不错.] 第三,完善公司的激励机制,缺立明确的目标,以 这个目标为核心,进行发展. 第四，强化公司的主体部门。
三、顺驰的失败原因分析 (三)信用链断裂 在顺驰资链断裂后，孙宏斌也试 图从银行，民间及私募等等渠道 筹措现金，以解决资金链断裂的 困境，但是因为顺驰欠账太多， 导致信用链断裂，无法从外界融 资。最终带来失败的结局。
四、顺驰案例反思
反思一：
学财务管理的时侯有一个概念:可持续增
长,我觉得应该是成长中企业的目标. 一个企业就像一个小孩一样,成本是要经 历一段时间,快速增长会导致企业的崎型 的发展． 扩张中的民营企业，一要理好母子公司 的财务管理关系，二要做好投资计划， 尤其是其中的资金计划。
四、顺驰案例反思
反思二：
房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫
房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫北京锡恩管理参谋公司总经理姜汝祥房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年方案体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫〞，一向也没有太多感觉。
我觉得他们可能把事情复杂化了。
看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购置力并不能说明多少问题。
我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚，那时怎么没有人说什么“泡沫〞？为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的外乡公司，竞争如此剧烈，泡沫从那里来？最近的一些事很刺激我，比方我参加了几个房地产管理峰会，这些峰会主要的内容就是自卖自夸大卖楼盘。
我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技〞住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。
当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。
从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。
当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。
更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个工程比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。
所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？〞没想到他的答复是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。
仅有10年历史的顺驰何以犯了众怒
除了天津信托、天津日报、摩根基金、津滨发展之外，孙宏斌表示正在与嘉里投资等合作方洽谈。同时，孙宏斌强调，不能简单将所有的土地款相加，根据协议，有一部分土地到明年乃至后年才需要付土地款。
粗略统计，从2003年以来，顺驰用于买地的钱款仅在异地就大约需要60亿元，这引起了外界对其实力、资金链和目的的质疑。
多重质疑
第一个提出对顺驰质疑的是河北卓达集团。它和顺驰一同参加了石家庄009号地块的拍卖。顺驰对这块面积为300亩土地的出价是5.97亿元，平均每亩220万元。
在进行前期准备的同时，顺驰在天津先后取得静海县的400亩住宅和商业项目、汉沽区贾家园子危房改造项目和武清区泉达路地块等，利用这些资金回笼快的项目为全国化做准备，并加紧调配销售回款。
2003年7月，顺驰内部召开蟒山会议，就进军全国形成一致意见。2003年9月到2004年4月，顺驰先后从华北、华东和华中等城市拍得10余块土地。行动迅速得令人咋舌，在这个过程中，顺驰也获得了“天价制造者”的名称——
2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下，这时候进行操作的河北顺驰刚刚成立五周。在这个月，顺驰还同时在上海青浦拿了地，价值1亿多元。
一个月后，顺驰又在苏州工业园区以5.9亿元取得金鸡湖地块。两个月后，在南京通过拍卖以6.5亿元抢得河西奥体中心地块。
2003年12月，顺驰以9.05亿的天价拿下了北京大兴区黄村的地块，轰动京城。紧接着，2004年1月又通过挂牌以27.2亿元拿下苏州工业园区地块。
顺驰的身影不仅出现在华北和华东。2003年，顺驰以1亿多元拿下了湖北荆州地块。2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地，将触角延伸到华中地区。在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。
顺驰地产
探讨顺驰之死
1.顺驰地产神话终结的根本原因是什么？ 顺驰地产神话终结的根本原因是什么？ 顺驰地产神话终结的根本原因是什么
发展过快，资金链断裂
1.在于急速扩张时的节奏没有把握好。没有统筹地 安排好资金的运用。 2.高负债导致高财务风险，过分的注重了杠杆效应 带来的高收益，没有加强风险管理和控制，也许 是财务融资计划做的不太好，没有有效地规避风 险，从而导致资金链断裂！忘记了现金是王的道 理 3.高扩张并没有以高利润为基础，顺驰在扩张的路 上，房地产的利润做得并不高。
• 宏观形势分析判断把握 • 专家分析决策，提高应对速度 • 规模速度认 为应当如何补强？
1.利润率太低；由于拿地成本过高，加上其 他销售成本，导致利润太低。应当控制成 本，放慢速度。 2.管理团队素质欠缺：团队过于年轻，严重 欠缺风险、成本意识；招聘管理人员时应 该注重履历，在关键位置上要用经验老到 的人。 3.负债率过高：
5.如果时光倒流，假定你是顺驰的战 略决策者，那么你将如何进行战略 决策？
2.顺驰地产在超速发展期的盈利模式 是什么？如何评价该模式？
• 品牌打造的速度——通过挑绅行业领袖的方式吸引眼球，迅 速提高知名度和关注度； • 购买土地的速度——绕开行业灰色地带，通过高价竞拍的方 式快速拿地； • 建造周期的速度——把普遍需要1—2 年的开盘周期缩短到不 可思议的6 个月； • 项目销售的速度——高调运作，以最快的速度完成销售，快 速收回资金； • 现金流动的速度——建立以天为单位的资金考核体系，把有 限资金的利用率提高到极限。
评价：该模式既有利又有弊端；利：可以快速占领 市场，提高知名度与销售额，造成一种行业领军者 的假象；弊端：利润率过低，负债率过高，资金链 容易断裂，而一旦断裂，则陷入了万劫不复的深渊。