农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告

农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告赵文清农村土改房屋是指在1951年依照《中国土地改革法》确权登记的农村宅基地房屋。

此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价值有限，但随着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁范围。

拆迁政策的优惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间，导致了此类房屋权属纠纷案件日益增加。

由于农村土改房屋的权属纠纷案件涉及的法律关系复杂，审理案件所必要的原始资料又因历史原因欠缺不齐，造成在认定农村土改房屋权利归属的过程中存在诸多难点和争议。

为正确、及时审理房屋权属争议案件，保证拆迁工作的顺利进行，我院对2005年一2006年10月以来审理的78件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专题调研。

一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点1、房屋年代久远。

土改房屋大都建成于建国前、建国初期。

多数房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭情况变迁很大。

房屋的书证资料有不少已经遗失湮灭，了解房屋权属状况的证人大都已故或年高体弱无法出庭作证。

因此土改房屋权属案件的调查取证工作具有相当的难度。

2、涉及民事法律关系复杂。

大部分案件均是房屋产权、继承、析产等法律关系交织在一起。

通常还涉及过去法律、法规不健全年代的一些不规范的审批行为，大大增加了审理工作的难度。

3、涉及当事人众多。

土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部成员或亲戚朋友之间。

因过去年代的家庭人口一般较多，加之涉及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血亲、姻亲等关系混杂在一起。

在起诉时，部分权利人并未参加诉讼，造成案件通常需要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案件所需的周期较长。

二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的若干疑难问题分析。

（一）1951年土地房产所有证存根的法律效力问题。

土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产所有证。

在土改房屋权属争议的诉讼中，因颁证年代久远，当事人大都无法提供土地房产所有证的原件，用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。

由于1951年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如果发生合法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。

因此，我们认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属的凭证，应当区分不同情形，认定其效力。

1、争议房屋在1951年土改登记后未再换领产权证，房屋权属应以土地房产所有证存根记载的登记为准。

土改确权一般以登记为准，因此一般应确认土改时颁发的土地房产所有证有效。

值得注意的是，如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮。

房屋权属仍应以土改登记为准。

翻、改建的费用可由全体权利人分担。

如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过相关批准，领取了私房建筑执照并取得房屋的房产、土地证，则应当认为原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋。

在其它权利人不能举证证明翻建人是代表全体权利人进行新建房屋的情形下，原1951年的土地房产证存根不再具有效力，房屋权属归在1951年之后颁发的房产证记载的权利人所有。

2、争议房屋在1951年土改登记后又换领与土改登记相冲突的产权证时，土地房产所有证存根的效力问题。

无锡市在1989年左右对全市的农村宅基地房屋重新进行了普查与登记，并换发了相应的房产、土地证。

由于1989年登记的权利人与土改登记的权利人往往是不一致的，如何正确认识两种权利凭证是审判实践中最感到困惑的问题。

1951年的土地改革是我国对农村房屋进行的首次分配登记，房屋权属一般应以土改登记为准。

1989年进行的房屋产权登记，属于换证行为，其确认新的权利人应当经过合法程序。

(1)1989年换证时，如果是以原土地房产证记载的所有共有人的分家析产协议为依据，对房屋进行权利登记，所确认的权利人应为争议房屋的所有权人。

原土地房产证已被合法变更登记。

(2)1989年换证时，仅以祖遗房屋为由部分共有权人或其它亲属领取房产证，应认为是部分共有权人代表全体权利人领取房产证或侵权行为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。

(3)争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产，但在1989年换证时未按析产协议领证，仍由部分共有人领取产权证。

我们认为，如果分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析产协议仍应是有效协议。

部分共有人领取产权证，不是对分家析产协议的否认，而应视为代表其他权利人领取产权证。

需要指出的是，由于农村传统风俗和习惯，分家析产协议往往欠缺家庭成员中女儿的签名。

这种协议是否因为欠缺共有人签名而导致无效，应慎重对待。

在分家析产协议已经实际履行，当事人也能举证证明未签名的共有权人知晓分家一事而未表示异议的情形下，应认为未签名的共有权人对分家析产默示同意，维持协议的效力。

（二）1951年土地房产所有证共有权人的认定问题。

1950年11月25日中央内务部颁布的《关于填发土地房产所有证的指示》第6条规定“土地证以户为单位填发，是合于现在农村经济情况的。

但应将该户全体成员的姓名开列在土地证上，不能只记户主一人姓名，以表明此项土地房产为该户成员（男女老幼）所共有。

”因此，土改时，在土地房产所有证上登有姓名的全体家庭成员，包括只登记户主姓名但注明了家庭人口数，在数之内的家庭成员，都是房屋的共有人。

土改至今已有五十多年历史，当事人在诉讼中往往无法提供记载有家庭成员姓名的土地房产所有证原件，当事人提交的存根件上仅记载有户主姓名和家庭人口数。

如何确认在数之内的家庭成员，也是此类诉讼中的难点。

我国在1951年尚未实行户籍登记制度，现存有据可查的户籍资料是1955年登记档案。

如果教条地要求当事人提供1951年的户籍资料来说明土改时在数之内的家庭成员，是不尊重历史事实的。

在审判实践中，可由双方当事人自行确认在数之内的家庭成员的身份及姓名。

如双方无异议的家庭成员出生年代均在1951年之前，当事人可以提供的1955年户籍登记情况又与双方当事人的自认无矛盾之处，则可以按双方当事人确认的家庭成员作为争议房屋的共有权人。

如双方当事人无法确认相一致的在数之内的家庭成员，则可要求双方当事人进一步对各自的主张举证。

法官可根据其它旁证材料，以当事人主张的家庭成员是否合乎情理、是否合乎风俗习惯为标准，判断当事人主张在数之内家庭成员的合理性。

特别需要注意的是，在数之外的家庭成员也存在可被酌情认定对土改房屋享有共有权的可能。

根据最高人民法院（1986）民他字第6号《关于土改后不久被收养的子女能否参加分割土改前的祖遗房产的批复》精神，土改后不久出生的子女或养子女，长期管理、居住使用土改前祖遗房产，且无其他住处的，可以根据实际情况确认其享有产权并参加析产。

最高院的批复对“土改后不久”时间段未有明确规定，依照省高院1994年《关于审理房地产案件若干问题的意见》的规定，“土改后不久”时间段应掌握在五年之内。

（三）涉及拆迁的农村土改房屋权属纠纷标的物的确认问题。

房屋权属纠纷的确权标的当然是争议房屋，但涉及拆迁的房屋权属纠纷的特殊之外在于有些争议房屋已经被有关部门拆除，有些房屋虽未拆除，但已被列入拆迁范围。

发生房屋权属纠纷后，当事人往往以房屋尚未确权，阻挠拆迁，甚至向法院申请诉讼保全，要求保全房屋、暂缓拆迁。

为保障城市建设的顺利进行，避免对拆迁进展的负面影响，应正确认识涉及拆迁的房屋权属纠纷的标的物性质。

我们认为，依照国家相关政策进行的房屋拆迁安置，是合法行为，争议房屋被拆除并不代表房屋的毁损、灭失，争议房屋的权利依然存在。

因争议房屋的权属纠纷与争议房屋的拆迁安置纠纷属两个不同的法律关系，在诉讼中，确认争议标的，应区分不同情况：1、争议房屋列入拆迁范围，但尚未拆除的，尚未签订安置协议的，确权标的当然是房屋。

由于房屋是否拆除，并不影响此类房屋权利归属的确认，考虑到权属纠纷诉讼周期较长，而拆迁工作也有较强的紧迫性，对当事人申请财产保全，要求有关拆迁部门暂缓拆除房屋的，一般不应予以准许。

是否拆除房屋由拆迁部门按照相关拆迁政决定。

对当事人申请暂缓安置房屋的分配、交付的，应当予以准许，并要求相关部门协助执行，以避免错误安置带来新的纠纷。

2、争议房屋已被拆除，拆迁人已经与名义权利人签订安置协议，但尚未交付具体安置房屋的。

因无明确、具体的安置房屋，确权的标的仍应是被拆除的房屋。

房屋的不存在，不影响确认之诉的进行，当事人仍享有以被拆除房屋的合法权利人身份向有关部门主张安置的权利。

3、争议房屋已被拆除，拆迁人与名义权利人签订安置协议，且也交付具体安置房屋的。

这是在实践中最具争议的一种情形。

有观点认为，争议房屋已被拆除，且亦交付了明确、具体的安置房屋，原房屋的一切权利均不存在，应当直接以安置房屋作为确权标的。

对此，我们持有不同意见。

首先，房屋权属关系与拆迁补偿安置关系是两个完全不同的法律关系。

直接以安置房屋作为确权标的，必然涉及对安置协议合法性的审查。

如果确权结果是房屋的所有权人发生了变化，则安置协议是否有效已经存有疑义，直接对安置房屋确权失去了法律基础。

其次，在拆迁补偿安置关系中，原房屋与安置房并不是简单的一等一的置换关系或赔偿关系。

依照拆迁政策，当事人对安置方式有多种选择，当事人也可放弃部分安置权利。

同时，依照拆迁政策，在增加共有权人或权利人变更的情形下，拆迁人也可能存在应增加安置房屋的义务。

由于原安置协议不是房屋真正权利人的真实意思表示，直接以安置房屋为确权标的，则可能会损害真正权利人的合法利益。

再次，拆迁安置协议一经签订，就是协议载明的被拆迁人取得房屋所有权的合法依据，在该协议未经正当程序被宣告无效或撤销之前，法院可否直接变更安置房的权利人，也是值得商榷的。

我们认为，在安置房屋已经交付的情形下，如果发生权属争议的当事人对安置协议无争议，同意接受安置方案的，法院可以依照被拆迁房屋的权利归属直接对安置房屋进行确权。

如果发生权属争议的当事人，不接受安置协议，仅要求对原房屋确权的，法院仍应以原房屋为确权标的，明确各方当事人的权利。

判决确认的房屋权利人向拆迁人主张权利的，属于另一法律关系，双方可另行处理。

当然，拆迁人如果是善意、有偿与原被拆迁人签订安置协议，一般应当维持原安置协议的效力，以维护拆迁工作的严肃和有序。

至于真正权利人所受到的损害可以通过要求擅自处分他人或共有人财产的侵权人赔偿损失的方式获得救济。

（四）农村土改房屋权属纠纷中的事实收养关系的成立及解除认定问题。

土改房屋权属纠纷通常是与继承纠纷并存的，其中涉及的收养关系多数是在收养法实施前形成的事实收养，如何认定事实收养关系的成立及解除，也是此类纠纷中的难点。

最高人民法院在1988年作出的《关于关于许秀英夫妇与王青芸间是否已事实解除收养关系的复函》中指出“一九三七年王青芸两岁时被其伯父王在起、许秀英夫妇收养，并共同生活了二十年，这一收养事实为亲戚、朋友，当地群众、基层组织所承认，应依法予以保护”，“双方未以书面或口头协议公开解除收养关系……以认定许秀英夫妇与王青芸的收养关系未事实解除为妥”。