收益法之折现率的确定(ppt 43页)
收益法评估股权价值中折现率的确定
（
）１．经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，于
年 月 日解密，解密后适用上述授权。
（
）２．不保密，适用上述授权。
（请在以上相应括号内打“√’’或填上相应内容。保密学位论文
应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密
委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认
为公开学位论文，均适用上述授。）
ｅｑｕｉｔｙ ｖａｌｕａｔｉｏｎ．ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ ａｓ ｏｎｅ ｏｆ ｂａｓｉｃ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ａｓｓｅｔ ｖａｌｕａｔｉｏｎ，ｗｈｉｃｈ
ｒｅｓｕｌｔｓ ｉｓ ｔｈｅ ｐｒｅｓｅｎｔ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｍｐａｎｙ’Ｓ ｆｕｔｕｒｅ ｅａｒｎｉｎｇｓ．ａｓ ｏｎｅ ｏｆ ｍａｊｏｒ ｐａｒａｍｅｔｅｒｓ
ｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｔｏ ｒｅｓｏｌｖｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ”．Ｔｈｅ ｆｉｒｓｔ ｐａｒｔ ｉｓ ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ，ｓｔｕｄｙ ｒｅｖｉｅｗｓ ａｔ ｈｏｍｅ ａｎｄ ａｂｒｏａｄ ａｎｄ ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ’Ｓ ｆｒａｍｅｗｏｒｋ．Ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｐａｒｔ，ａｓ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｂｏｄｙ ｏｆ ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ，ｉｓ ｍａｉｎｌｙ ｂａｓｅｄ ｏｎ ＣＡＰＭ ｍｏｄｅｌ．Ｔｈｅ ｄｉｓｃｏｕｎｔ ｒａｔｅ ｉｓ ｄｉｖｉｄｅｄ ｉｎｔｏ ｒｉｓｋ—ｆｒｅｅ ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅ，ｍａｒｋｅｔ—ｒｅｌａｔｅｄ ｒｅｔｕｒｎ ａｎｄ ｓｐｅｃｉｆｉｃ
Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｄｉｓｃｏｕｎｔ ｒａｔｅ；Ｅｑｕｉｔｙ ｖａｌｕａｔｉｏｎ；Ｉｔｅｒａｔｉｖｅ ｍｅｔｈｏｄ
厦门大学学位论文原创性声明
收益法PPT课件
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9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
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2）有限年期的情形
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1
1
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例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
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1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
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7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
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1
1 (1 r)n
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n (1 r)n
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8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
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2）有限年期的情形
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a
1
1
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➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
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例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？
利用收益法评估时确定折现率的几种方法
利用收益法评估时确定折现率的几种方法在采用收益法进行企业整体资产评估时，收益额的确定并不复杂，计算出来的收益额也较为客观合理，但折现率的选取却是一件让人头疼的事。
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的投资回报率。
就其构成而言，折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率一般指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，其内涵在于认为将来的收益低于现在的同样收益，并随收益时间的向后推迟而有序地降低价值。
由于确定折现率存在较大的主观性，使之成为评估值的伸缩器，折现率的高低很大程度上放大或缩小了评估值，故其成为执业陷井所在。
经参考诸多文献资料，对此问题作一归纳，与诸网友探讨，也作为我即将登录视野一周年的纪念。
一、根据《规范意见》确定折现率根据《资产评估操作规范意见》第114条规定：“对于非亏损行业，整体企业的未来收益额可根据未来税后净利润来确定，折现率可以行业平均资产利润率为基础。
再加上3%到5%的风险报酬率。
除有确凿证据表明具有高收益水平或高风险外，折现率一般不高于15%。
”行业平均利润率一般可从国家统计部门公布的数据中选取，风险报酬率可根据委估企业所在行业的风险程度在3%--5%之间确定。
有业内人士认为该意见制定于1996年5月，当时的银行年存款利率为10.98%，之后国家几次降息，又开征了利息税，15%的上限太高，该意见已不符合现在的评估要求，该方法的优点是计算简单。
二、根据资本资产定价模型确定折现率数学模型为：折现率=无风险报酬率+贝他系数×(市场平均收益率-无风险报酬率)无风险报酬率可取一年期国债利率或同期银行存款利率，市场平均收益率可取社会平均资金利润率，贝他系数可采用会计β值法和类比法计算确定。
会计β值法的思路是将企业的资产历史收益率与市场收益率进行回归分析，将企业的风险予以量化。
类比法是寻找一个经营业务与委估企业类似的上市企业，以该上市公司的β值作为委估企业的β值。
收益现值法的参数之折现率的计算和选择
收益现值法的参数之折现率的计算和选择折现率在收益现值法中扮演着重要的角色，它用于计算未来现金流的现值。
选择合适的折现率是评估投资项目的收益性和决策的关键因素之一、本篇文章将讨论折现率的计算方法以及如何选择适当的折现率。
首先，我们将介绍几种常用的折现率计算方法：1.平均资本成本法：该方法基于公司的资本结构和资本成本，通过加权平均资本成本来计算折现率。
这个方法将公司的债务成本和股权成本考虑在内，以反映公司在资本市场上的整体融资成本。
2.机会成本法：该方法将折现率定义为在投资项目中放弃的最佳替代投资机会的成本。
这种方法适用于投资者有其他投资机会的情况，可以更精确地反映项目的机会成本。
3.确定性等价方法：该方法将折现率定义为能够使投资项目的净现值为零的利率。
这种方法基于项目投资额和未来现金流量的已知信息来计算折现率。
确定性等价方法适用于投资项目的现金流量稳定且能够准确预测的情况。
4.市场利率方法：该方法基于市场上类似风险的投资项目的利率来确定折现率。
这种方法适用于投资者可以找到具有相似风险和期限的可比项目的情况。
在选择适当的折现率时，需要考虑以下几个因素：1.风险：折现率应反映投资项目的风险水平。
风险越高，投资者对未来现金流的折现要求就越高。
因此，如果投资项目的风险较高，折现率应相应调高。
2.通货膨胀：折现率应考虑通货膨胀对未来现金流的影响。
通货膨胀会降低货币的购买力，因此未来现金流的现值应相应调低。
一种常用的方法是使用实际利率，即扣除通货膨胀率之后的利率，来计算折现率。
3.机会成本：如果投资者有其他投资机会，应考虑这些机会的成本来确定折现率。
投资项目的折现率应高于其他可选投资的收益率，以反映放弃其他机会的机会成本。
4.项目特性：投资项目的特性也会影响折现率的选择。
例如，长期投资项目的折现率可能较低，因为这些项目更容易受到市场和经济风险的影响。
此外，项目的产业和地理位置等因素也可能会对折现率产生影响。
最后，选择适当的折现率是一个复杂而主观的过程，需要综合考虑多种因素。
文化传媒企业收益法评估中折现率的确定
基于现金流量的收益额确定
根据历史财务数据，计算文化企业的 自由现金流量，即经营活动现金流量
减去资本支出。
通过现金流量分析，预测未来现金流 量的规模和时间分布。
根据未来现金流量的折现率，计算文 化企业基于现金流量的收益额。
CHAPTER 06
长生命周期的特点。
对于创意设计、广告策划等文化 企业，其收益期限相对较短，因 为这些企业的产品和服务通常具
有时效性。
考虑文化企业所处行业、市场环 境、政策变化等因素，合理确定
其收益期限。
收益额的确定方法
根据历史财务数据，运用趋势分析、回归分析等方法预测未来收益。
通过市场调查和分析，参考类似企业的收益水平，评估文化企业的收益 额。
根据C公司的资本结构，选 用十年期国债利率作为无 风险利率，当前十年期国 债的利率为3%。
根据C公司的风险评估结果 ，确定其风险溢价为4%。
将无风险利率与风险溢价 相加，得到C公司的折现率 为7%。
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4. 风险溢价
根据A公司的风险评估结果，确定其风险 溢价为3%。
3. 无风险利率
根据A公司的资本结构，选用十年期国债 利率作为无风险利率，当前十年期国债的 利率为3.5%。
案例二：B文化传媒公司的折现率确定
1. 资本结构
2. 风险评估
3. 无风险利率
4. 风险溢价
5. 折现率
B公司的资本结构主要由 股权和债务组成，其中 股权占总资产的70%， 债务占总资产的30%。
折现率通常被视为投资资本的机会成本，是投资者在评估投 资项目时的重要指标。
收益法评估企业价值中折现率的确定
在采矿权评估中，CAPM可以用来确定折现率。具体而言，可以将采矿权视为一 种资产，根据其风险程度和市场前景，确定其预期收益率。
采矿权评估收益现值法折现率
采矿权评估收益现值法是一种常用的评估方法，其基本原理是将采矿权的未来 收益折现到评估基准日，以确定其价值。在收益现值法中，折现率是一个关键 参数，它反映了投资采矿权的风险程度和预期收益。
(3)根据企业自身的财务状况、经营特点和市场环境等因素，调整上述数据；
(4)选择合适的折现率确定方法，如无风险利率法、加权平均资本成本法或风 险调整后的折现率法；
(5)计算折现率并作为评估企业 价值的折现率。
需要注意的是，不同的折现率确定方法具有不同的优缺点。例如，无风险利率 法简单易行，但忽略了企业特定风险；加权平均资本成本法考虑了企业资本结 构，但可能受到市场异常波动的影响；风险调整后的折现率法充分考虑了企业 特定风险，但需要准确评估企业的风险因素。
折现率的计算方法通常包括两部分：无风险利率和风险溢价。无风险利率是指 投资于无风险资产所获得的预期收益，而风险溢价则是对投资风险的补偿。在 确定折现率时，需要考虑矿山地理位置、矿产品市场前景、政策法规等多种因 素。
影响因素分析
1、矿山地理位置：不同地区的矿山开发成本和市场竞争程度存在差异，因此 折现率也会有所不同。例如，位于经济发达地区的矿山，由于基础设施和市场 条件较好，折现率可能相对较低；而位于偏远地区的矿山，由于交通不便、市 场狭小等因素，折现率可能相对较高。
(3)充分考虑不确定性：在确定折现率时，应充分考虑各种不确定性因素，如 市场波动、政策变化等，以最大程度地降低评估风险；
(4)保持透明和可解释性：确定折现率的过程应保持透明和可解释性，以便评 估结果能够得到利益相关者的认可。
收益现值法的参数之折现率的计算与选择
收益现值法的参数之折现率的计算与选择在使用收益现值法时，折现率的计算与选择是至关重要的。
折现率反映了时间价值的概念，即未来的一笔现金比同样数额的现金在当前时间更具价值。
一般来说，折现率会考虑以下几个因素：1.无风险利率：无风险利率是指在没有风险的情况下，资金的最小报酬要求。
一般可以参考国债收益率或央行基准利率来确定。
如果项目的风险与无风险利率相当，则可以将无风险利率作为折现率。
2.风险溢价：如果项目的风险高于无风险利率，可以在无风险利率基础上加上一定的风险溢价来计算折现率。
风险溢价的大小取决于项目的风险程度，一般通过比较类似项目的预期收益与无风险利率之差来确定。
3.机会成本：机会成本是指投入一些项目而无法用于其他项目的成本。
如果一些项目的预期收益低于其他可选择的项目，那么机会成本应该考虑在内，并在计算折现率时进行调整。
4.通货膨胀率：通货膨胀率表示货币的购买力下降的速度，作为折现率的一部分来考虑，可以根据预期通货膨胀率进行调整。
在选择折现率时，需要考虑以下几个因素：1.项目风险：项目风险越高，折现率就应该越高。
这是因为高风险项目的未来收益存在更多的不确定性，需要更高的折现率来反映这种风险。
2.市场利率：市场利率一般是影响折现率的基础，如果市场利率高于项目预期收益率，那么项目的净现值可能为负值，不具备经济可行性。
3.公司资本成本：项目折现率应该与公司的资本成本相匹配，以确保项目能够达到公司对资金的最低回报要求。
4.项目的时间跨度：对于时间跨度较长的项目，折现率应该较高。
这是因为时间越长，不确定性越大，需要更高的折现率进行修正。
最后需要强调的是，折现率是一个相对主观的概念，不同的人可能会根据自己的经验和判断做出不同选择。
因此，在实际应用中，需要结合具体情况综合考虑各项因素，并采用合理的折现率进行计算和评估。
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
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rg
第一节 折现率与资本成本
一、资本成本 （一）资本成本的定义 资本成本是资本市场为吸引资金投向特定项目而给
予的期望收益率 资本成本建立在替代原则基础之上,投资者根据风险
和收益的比较，倾向投资于更有吸引力的可替代的 投资项目 风险是投资者在特定时期内可获得预期经济收入的 确定性（或不确定性）
第六章 收益法－折现率的确定
第六章 收益法－折现率的确定
第一节 折现率与资本成本 第二节 债务成本 第三节 股权资本成本 第四节 加权平均资本成本
第六章 收益法－折现率的确定
评估值对折现率的敏感性： (1 g )
V r dr V r g
2．优先股成本 在利润分配以及剩余财产分配方面要优先于普通股 优先股的股息率代表了优先股权的成本 3．普通股成本 普通股成本无法从市场中直接获得 4．加权平均资本成本（WACC） 各种资本组合在一起的成本
二、折现率 （一）折现率的定义 将未来预期收益还原或转换为现值的比率 （二）折现率与资本化率 资本化率是一种特殊的折现率，是对收益期限无限的
（二）资本成本的构成
（1）“实际”收益率。 （2）预期的通货膨胀率。
货币时间价值
（3）风险报酬率。
（三）资本成本的种类
1．债务成本
以债务方式融资，支付给债权人的报酬
通过公开市场进行债务融资
通过非公开市场进行债务融资
债务利息的税收可以减免，所以债务成本必须要扣除 所得税
还包括一些隐性成本，比如支付贷款额的一定比率作 为贷款费用
察企业近期贷款的利差水平，来计算负债的成本 其三，评估人员自己进行评级估计
利息保障倍数与债务级别
短期债务的成本的确定： 一种方法是简单地用公司长期债务利率代替短期债务
利率。有两个缺点：第一，忽略了期限溢价。第二， 没有考虑长期债务和短期债务具有不同的信用风险。 第二种方法，用长期无风险利率减去期限溢价再加上 债务的风险溢价：
因此，与3个月的短期政府债券相比，长期政府债 券的期限溢价就大约等于1.5%
第三节 股权资本成本
预期回报率事先无法观测，因而股权资本成本的 估算比债务成本的估算要困难得多至今没有一个 被广泛接受的估算股权资本成本的方法
一般采用两种基本方法。一种方法是内部收益率 法。另外一种方法资产定价模型，包括资本资产 定价模型（CAPM ）、Fama－French三因素模型 和套利定价模型（APT）
练习题：
某企业5年期债券面值为1000元，票面利率为10％， 还有2年到期，每年付息一次，上一年度的利息已经 支付，5年期国债利率为8％，2年期国债利率为6％， 债券风险报酬率为2％，则该债券的价值是多少？如 果该债券的市场交易价格是1010元，则该债券的风险 报酬率是多少？
国内外债券评级机构：比如我国的大公国际资信 评估有限公司，美国标准－普尔公司、穆迪公司 等。
短期债务成本＝长期无风险利率－期限溢价＋风险溢价
期限溢价是相对于短期政府债券而言，投资者对投资于 长期政府债券要求增加的补偿
假设评估人员估算中长期政府债券（平均期限为 20年）与为期3个月的短期政府债券相比的期限溢 价。
在1950年到2011年期间，长期政府债券的均收益 率为5.22%，而在同一时期，为期3个月的短期政 府债券的平均收益率为3.72％。
标准－普尔公司：AAA、AA、A、BBB、BB、B、 CCC、CC、C和D
穆迪公司采用的债券评级分类为：Aaa、Aa、A、 Baa、Ba、B、Caa、Ca、C和D
投资级别（investment grade）债券：BBB（或 Baa）级别以上的债券
假设某新发行的企业债券已经由标准－普尔公司评估出 级别为A级，期限为5年，估算该债券的期望收益率 公司债券与政府债券之间的年收益率差额（％）
收益流进行折现的折现率
V A r
V A rg
r为资本化率 r g为资本化率
三、资本成本与折现率之间的关系 折现率表现为资金所有者的利息或股息收入；而资本
成本是资金使用者的筹措费用和使用费用
折现率着眼于未来，是投资者期望的未来能够获得的 回报率；资本成本着眼于过去或现在
由于折现率是一种期望报酬率，因此折现率的确定相 对比较困难；而资金使用者在获得资金时事先给予了 投资者回报承诺，因此，资本成本的计算相对比较简 单
960
1000 8% 1 IRR
1000 8% 1000 (1 IRR)2
IRR 10.31%
2. 收益率累加法 一个风险债券的期望收益率等于无风险利率加上风险
报酬率
无风险利率可以由到期期限相近（比如剩余期限都是 3年）的国债收益率得出
估算风险报酬率的最简单办法是依据债券的等级或有 效的债券等级计算历史平均的风险报酬率。当然，这 意味着风险级别相同的债券应该具有相同的风险。风 险报酬率可以通过计算同一级别的债券的历史平均的 收益率与具有相同期限国债历史平均的收益率的差别 得出。
第一步，估算与目标企业债券同属A级债券的超过政 府债券的风险报酬率，根据上表得1.17%
第二步，确定无风险报酬率，5年期政府债券收益率 为5.5%
第三，无风险报酬率加上风险报酬率得期望收益率为 6.67%
二、未评级债务的成本 其一，找到债务经过评级的可比公司。财务杠杆
相似 其二，考察被评估企业近期的借贷历史。通过考
联系：一个硬币的两面
第二节 债务成本
一、企业债券收益率 （一）票面收益率、期望收益率和实际收益率 债券票面收益率又称名义收益率或票息率 期望收益率是考虑到投资者成本以及企业违约风险
等情况，投资者预期获得的内部收益率 实际收益率是投资者收到利息和本金后，按照投资
者的债券购买成本以及获得本息之间的关系计算的 内部收益率，也就是将企业偿还的现金流量折现到 投资者购买债券时价格的贴现率
（二）期望收益率的计算
1. 内部收益率法
内部收益率法假设债券的价格反映了企业债券的违 约风险，根据债券利息支付和本金偿还计划，计算 所得的内部收益率即为期望收益率。比如，某企业 债券面值为1000元，票面利率为8％，还有2年到期 ，每年付息一次，上一年度的利息已经支付，该债 券的市场交易价格为960元，则内部收益率为：