房地产估价理论与方法：收益法及其运用知识点(最新版)_0.doc
房屋估价知识点总结
房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
房地产估计理论与方法——收益法
收益法概述
•
有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值 就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于 下列3 个因素：
• ①未来净收益的大小； • ②获得净收益期限的长短； • ③获得净收益的可靠性。
收益法概述
（三）、收益法适用的估价对象
•
•
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获 取收益的能力即可。
收益法概述
市场法与收益法的区别 • A.市场法是以被评估的房地产参考物的现实价值为基础， 所需资料来源于市场。与房地产企业的现实状态和面临的 市场条件，市场经济体制的建立与发展，资本的市场化程 度密切相关。运用市场法进行评估的资料具有时效性,体 现了评估价值的市场实现性。 • B.收益法是以房地产资本投入使用后预期的收益为基础， 通过估算未来预期收益来评估资产价值。与资产的效用或 有用程度密切相关。体现了对资产未来获利的预测性。
收益期限的确定
• （3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限 结束。在这种情况下，分为两种情况： • ①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 • ②届满需要无偿收回使用权时，建筑物也无偿收回。 • 对于第一种情况，房地产价值等于以建设用地使用权 剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的 价值。 • 第二种状况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限， 选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
收益法概述
• 判断： • 公寓、写字楼、旅馆、剧院、停车场、加油站、 仓库(用于出租的)、农地、行政办公楼、学校、 公园。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。
（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。
（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。
房地产估价理论与方法知识点整理笔记
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。
接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。
其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。
总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。
房地产评估之收益法
房地产评估之收益法1. 引言房地产评估是确定房地产市场价值的重要手段，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
通过分析房地产的收入潜力和风险，收益法可以提供一个相对客观的房地产估值。
本文将深入介绍房地产评估中的收益法，并讨论其适用性、计算方法以及影响因素。
2. 房地产收益法概述收益法是一种以预期现金流量为基础的房地产评估方法。
其核心思想是通过估计房地产未来的现金流入和出，以及投资回报率，来确定房地产的市场价值。
收益法主要适用于商业房地产、租赁房地产和投资房地产的评估。
3. 收益法的计算方法收益法的计算方法可以分为直接法和间接法两种。
直接法是指直接利用房地产的预期现金流量和折现率来计算房地产的市场价值。
间接法则是通过计算潜在租金和利润，再结合市场租金和利率，来评估房地产的价值。
3.1 直接法直接法计算房地产的市场价值需要考虑以下几个关键因素：•净现金流量：即房地产预期的现金流入减去现金流出。
净现金流量可以包括租金收入、物业管理费、维护费用、折旧和利息等。
•概括利率：概括利率是根据市场情况确定的，用于折现未来的现金流量，以反映现金流量的时间价值。
•按揭利率：如果房地产是通过贷款购买的，需要考虑按揭利率来计算贷款的成本。
•折旧费用：折旧费用是指房地产在使用过程中由于年限和磨损而降低的价值，需要根据市场情况进行合理估计。
通过将净现金流量按照概括利率和按揭利率进行折现，再加上房地产的折旧费用，可以得到房地产的市场价值。
3.2 间接法间接法的计算方法相对复杂，需要考虑以下几个因素：•潜在租金：潜在租金是指房地产能够产生的最大租金收入。
通过市场调研和竞争情况，可以估计出房地产的潜在租金。
•市场租金：市场租金是指在给定市场条件下，房地产能够实际租出去的租金收入。
它受到供应和需求关系、市场情况和租金调整因素等的影响。
•利率：利率是评估房地产时需要考虑的另一重要因素。
利率的高低将直接影响房地产的投资回报率和市场价值。
间接法的计算过程包括预测未来租金收入、计算利润、应用市场租金和利率来评估房地产的市场价值。
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的'价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷_0.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。
A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 2、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（ ） 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。
A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
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房地产估价理论与方法：收益法及其运用知识点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。
A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地 本题答案： 2、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。
A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
（）本题答案：5、单项选择题现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。
投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。
该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。
A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09本题答案：6、判断题早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。
（）本题答案：7、单项选择题某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.195B.210C.213D.217本题答案：8、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。
A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：9、判断题一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。
（）本题答案：10、多项选择题净收益的测算途径可分为（）。
A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益本题答案：11、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
（）本题答案：12、单项选择题评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法本题答案：13、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。
A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：14、问答题收益法适用的对象、条件和步骤本题答案：15、多项选择题在V=（a/r）［1-1/（1+r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。
A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法本题答案：16、判断题收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（）本题答案：17、判断题某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。
该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（）本题答案：18、问答题收益法的概念本题答案：19、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：20、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
（）本题答案：21、判断题如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。
（）本题答案：22、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
（）本题答案：23、问答题已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。
本题答案：24、判断题潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。
（）本题答案：25、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（）本题答案：26、问答题净收益求取的方法及简化方法本题答案：27、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（）本题答案：28、问答题已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。
若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m2。
某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。
目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。
已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为多少万元。
本题答案：29、判断题从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。
（）本题答案：30、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。
（）本题答案：31、多项选择题净收益每年不变的公式的作用有（）。
A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率本题答案：32、判断题毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
（）本题答案：33、判断题土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
（）本题答案：34、单项选择题某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
A.280B.285C.290D.295本题答案：35、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
（）本题答案：36、判断题决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
（）本题答案：37、单项选择题（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法本题答案：38、判断题为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。
（）本题答案：39、判断题收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。
（）本题答案：40、判断题直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。
（）本题答案：41、判断题lD.假设开发法E.路线价法本题答案：45、单项选择题某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。
A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6本题答案：46、单项选择题某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。
A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0本题答案：47、判断题不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。
因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。
（）本题答案：48、判断题投资回报是指所投入资本的回收，即保本。
（）本题答案：49、单项选择题在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限本题答案：50、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。
A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：51、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：52、单项选择题某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.78B.79C.80D.81本题答案：53、多项选择题在求取净收益中，运营费用包括（）。
A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费本题答案：54、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。
（）本题答案：55、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：56、判断题商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（）本题答案：57、判断题收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。
（）本题答案：58、判断题报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。