《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)模拟试卷9及答案与解析
![[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)模拟试卷9及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/2ebf71ff80eb6294dd886cdc.png)
土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷9及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。
( )（A）正确（B）错误2 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。
( )（A）正确（B）错误3 土地和一般商品没有很大区别。
( )（A）正确（B）错误4 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。
( )（A）正确（B）错误5 土地的供给是影响地价的主要方面。
( )（A）正确（B）错误6 中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。
( )（A）正确（B）错误7 收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。
( )（A）正确（B）错误8 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式。
其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。
( )（A）正确（B）错误9 地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分率的指数。
( )（A）正确（B）错误10 我国土地市场管理已比较完善。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
11 ( )是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。
（A）商品的销售价格（B）商品的成本费用（C）商品的交通费用加销售价格（D）商品的最低售价12 形成不同城镇间地价差异的主要因素是( )因素。
（A）一般（B）社会（C）区域（D）个别13 有甲、乙、丙、丁四个城市，经济状况基本相同，人口密度甲<乙<丙<丁，那么，一般情况下，四个城市地价增长幅度最大的是( )城市。
（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁14 工业化发展的结果是( )。
（A）房地产投机者增多（B）人口素质降低（C）促进了城市化进程（D）人口密度减小15 现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000m2，2000年11月1日建成。
(精品word)土地模板-市场比较法
市场比较法市场比较法:在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。
其计算公式为：P D = P B ×A ×B ×D ×E 式中：P D --待估宗地价格P B ——比较案例宗地价格待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数=A地价指数比较案例宗地交易日期指数待估宗地估价期日地价=B条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件=D条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件=E（１）比较实例的选择选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： A 、与待估宗地的用途相同 B 、与待估宗地的交易类型相同 C 、交易案例必需属于正常交易D 、与待估宗地所处的区域及个别条件相近E 、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正F 、统一价格基础根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例，其基本情况介绍如下：实例A:地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途:商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：R≤1。
8,M≤35％，L≥30％,成交单价：161万元/亩.实例B：地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16,18号地块，宗地编号JDG0727,交易方式：挂牌，交易时间：2013年11月15日—2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积:217。
58亩，规划指标：R≤1。
8，M≤28%，L≥35％，成交单价：243万元/亩。
实例C：地块位于解放东路以南、罗家西路以东,宗地编号JDG0724,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日-2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地,宗地面积：85。
2017土地估价师《估价理论与方法》：市场比较法(4)
2017土地估价师《估价理论与方法》：市场比较法(4)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下税种属于间接税的是。
A：所得税B：财产税C：流转税D：遗产税E：土地2、计提折旧一般以月初固定资产的__为依据。
A．重置完全价值B．折余价值C．现值D．账面价值3、阿兰索的主要贡献在于：将作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。
A：交通B：时间C：距离D：空间E：时间因素4、土地登记中，其他登记包括__。
A．更正登记B．异议登记C．预告登记D．查封登记E．土地总登记5、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。
【2002年考试真题】A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：时间因素6、下列不属于土地管理特征的是。
A：土地管理的主体行为具有国家行为特征B：土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系C：土地管理中，要综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地D：土地管理不具有鲜明的阶级性，其目的和特点也不受社会环境的制约，特别不受社会制度、土地制度的制约E：35％～50％7、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为±15％、±5％、±10%．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
【2006年考试真题】A：甲=乙-丙B：甲>乙>丙C：乙＞甲＞丙D：丙最大，乙次之，甲最小E：时间因素8、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．1B．2C．3D．49、劳动力市场包括__市场。
A．普通劳动力B．专业人才C．物业管理D．土地E．技术市场10、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。
2021土地估价理论与方法-市场比较法(精选试题)
土地估价理论与方法-市场比较法1、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。
A.102.36B.110.63C.112.99D.113.242、在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。
A.类似土地B.比较宗地C.标准宗地D.交易宗地3、采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）。
A.积算价格B.参考价格C.交易价格D.比准价格4、采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
A.综合比较分析B.案例比较分析C.直接比较分析D.间接比较分析5、市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。
A.交易情况B.个别因素C.区域因素D.期日和年期6、关于市场比较法，下列说法正确的是（）。
A.具有较强的现实性和说服力B.以替代关系为基础C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键7、市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。
A.简单平均法B.加权平均法C.取众数或中位数D.几何平均法8、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（）。
A.模拟比较分析B.直接比较分析C.因素对比分析D.间接比较分析9、某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元／m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为：若选择比较案例并要求根据表5-2进行期日修正，该如何计算？10、某市的容积率修正系数表(见表7-5)。
如果比较案例为2000元／㎡，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？11、现选取一可比不动产实例，成交价格为10000元／㎡，成交日期为2000年7月。
土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案33
土地估价理论与方法模拟试题与答案33一、判断题 A对 B错1. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。
答案：B2. 垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
答案：B解答：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。
具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。
这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。
这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。
因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
3. 商业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。
______答案：B解答：工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。
4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
答案：A5. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。
答案：B6. 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
答案：A7. 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。
答案：B8. 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。
在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
答案：A9. 土地包括地下层、地表层以及地上空间。
答案：A10. 建筑物估价时，经济耐用年限与自然耐用年限不一致时，一般参考自然耐用年限。
______答案：B二、单项选择题1. 有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为______元/m2(保留到小数点一位)。
土地估价师土地估价理论与方法模拟试卷19
土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷19判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
分值：101.市场经济是随着社会生产力的发展和社会经济条件的变化而发展和变化的。
（）A.正确B.错误2.权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。
（）A.正确B.错误3.若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。
A.正确B.错误4. 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。
A.正确B.错误5.在我国现阶段的市场经济运行中，国家应主要通过规划和政策指导、信息发布以及规范市场准入，引导社会投资方向，抑制无序竞争和盲目重复建设。
（）A.正确B.错误6.给排水施工图通过平面图和透视图来表明，给排水的平面图是把管道变成线条，绘成A.正确B.错误7.收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。
（）A.正确B.错误8.同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。
（）A.正确B.错误9.若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。
A.正确B.错误10.估算建安工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相力口得到。
A.正确B.错误单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
「分值：5011.下列住宅小区，哪个升值潜力最大（）。
A.甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工。
B.乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住。
C.丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南邻市区最大的城市公园。
土地估价理论方法_第二部分 第四章 市场比较法_2013年版
1、可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是( )法。
A:市场比较B:剩余C:成本逼近D:收益还原答案:A2、市场比较法中，直接比较以( )为基准。
A:标准宗地B:条件俱佳的土地C:待估土地D:类似土地答案:C3、某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元／m2，用市场比较法所求得的试算价格为12 000元／m2，B街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于( )元/m2。
A:10 000B:12 000C:8000D:11 000答案:C4、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m2。
A:2769B:2570C:1080D: 1170答案:D5、甲宗地单位面积地价为3200元/m2，建筑容积率为5，建筑面积为4000m2；乙宗地楼面地价为500元／m2，建筑容积率为7，土地面积为900 m2。
则两块土地总价相比( )。
A:甲等于乙B:甲高于乙C:甲低于乙D:难以判断答案:C6、甲、乙、丙三宗土地的单价分剐为1066元／m2、905元／m2、899元／m2，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。
A:甲B:乙C:丙D:甲或丙答案:B7、某交易不动产的土地使用面积为200m2，成交总价100万元，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元。
A:3750B:4000C:5000D:5333答案:A8、关于市场比较法，下列说法正确的是( )。
A:具有较强的现实性和说服力B:以替代关系为基础C:计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D:正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键E:市场比较法主要依靠比较和因素修正，需要对市场充分了解答案:A,B,D,E9、市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。
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《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法[判断题]
1、采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较案例宗地的剩余使用权年期为xx年，待估宗地为xx年，在其他因素均相同的情况下，则待估宗地的土地价格比比较案例的土地价格低20%( x )
解析：这类小题不值得去计算，因此主要靠对土地使用权年期修正方法的理解来进行判断。
由于年期修正系数的公式为k=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]，直观上就能看出，它不是xx年和xx年的简单比较，还需要参数r，所以不可能直接得出固定结果，因而无需计算就可判断为错。
再说算也没法算出来的，缺一个参数嘛。
2、采用市场比较法时，若区域因素中个因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数( v )
3、只要由交易案例资料，市场比较法就可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定( x )
4、在利用市场比较法评估土地价格时，方法应用上要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主( v )
5、间接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格( x )
6、类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件都与待估土地相同的土地( x )
7、在一定宽度条件下，地块临街深度越深，土地效用越差;地块临街深度越浅，土地效用越好( x )
[单项选择题]
1、某城市地价指数为19xx年100、19xx年110、20xx年125、20xx年140、20xx年180，若该市某宗地19xx年1月1日地价为1000元/平方米，那么20xx年1月1日的地价为( c )元/平方米。
a. 1800
b. 1286
c. 1636
d. 1440
2、甲宗地楼面地价为800元/平方米，建筑容积率3，乙宗地楼面地价为1000元/平方米，建筑容积率5，在其他条件相同情况下，两宗土地的总价相比( c )
a. 甲等于乙
b. 甲大于乙
c. 甲小于乙
d. 无法判定
3、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/平方米，如果交易方式修正为：协议0.5，招标0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为( b )元/平方米。
a. 500
b. 1500
c. 1667
d. 2000
4、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格为100元/平方米，其区域条件指数为100，待估土地的区域条件指数相比为105，则经修正后的比较案例价格为( a)元/平方米。
a. 1050
b. 100
c. 1040
d. 952
5、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为( d )
a. 参考价格
b. 交易价格
c. 基准价格
d. 比准价格
6、运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用( b )进行比较分析。
a. 支付租金
b. 实质租金
c. 每月支付的租金
d. 支付租金和押
[多项选择题]
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有( ac )
a. 相关性
b. 一致性
c. 替代性
d. 代表性
2、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为( bc )
a. 标准比较分析
b. 直接比较分析
c. 案例比较分析
d. 间接比较分析
3、应用市场比较法应具备的条件时( abc )
a.不动产市场发达
b.交易案例丰富
c.交易资料可靠
d.交易类型全面
4、在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有(abcd )
a. 简单平均法
b. 加权平均法
c. 取中位数法
d. 取众数法
5、在宗地形状中，最有利于使用的地块形状是( ad )
a. 矩形
b. 三角形
c. 不规则形状
d. 方形。
，《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法。