投资测算表——恒大
恒大地产投资分析报告
企业文化
秉承“质量第一，信誉至上”的经营理念，注重企业文化建设。
愿景
致力于成为全球最具竞争力、最受尊敬的房地产品牌之一。
01
投资环境分析
宏观经济发展状况
01
02
03
经济增长
就业与收入
消费与投资
近年来，我国经济保持稳定增长， 为房地产市场提供了良好的宏观 经济环境。
随着经济的增长，就业机会增加， 居民收入水平提高，对住房的需 求也随之增加。
恒大地产将注重社会责任和可 持续发展，积极参与公益事业 和城市更新，为社会发展做出 贡献。
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THE FIRST LESSON OF THE SCHOOL YEAR
恒大地产投资分析报 告
THE FIRST LESSON OF THE SCHOOL YEAR
目录CONTENTS
• 恒大地产概述 • 投资环境分析 • 恒大地产财务分析 • 投资风险评估 • 投资机会与建议 • 结论与展望
01
恒大地产概述
公司简介
成立时间
恒大地产成立于1997年，是中国知名的综合性房 地产开发商之一。
宏观经济的稳定发展，增强了市 场信心，促进了消费和投资的增 长。
房地产市场趋势
市场供需状况
当前房地产市场供需基本平衡，但不同城市和区域存在差异。
价格走势
近年来，房地产价格总体呈上涨趋势，但涨幅有所放缓。
政策调控
政府对房地产市场的调控力度不断加大，对投资和投机行为进行限 制。
政策法规影响
土地政策
01
04
恒大地产的财务状况稳健，负债率控制良好，现金流充足，具备较强 的偿债能力。
公司未来发展方向与展望
关于投资测算系列二：测算关键指标评价
关于投资测算系列二：测算关键指标评价元旦小长假如约而至，今天我们来聊一聊静态测算中的关键指标评价。
近期，随着疫情走走停停，裁员已经成为了行业内的潮流，恒大裁员、华夏幸福裁员、金辉裁员、融创裁员，伴随着越来越多的房地产企业转型，裁员浪潮也席卷着地产投资拓展圈。
不少年少有为的投资拓展人变得焦虑、不知所措、甚至有的人开始考虑转行。
另一方面，大量的碎片化时间不知道干啥，越来越多的人选择追剧消磨时光。
2020年投资拓展人艰难前行，2021年我们怀揣梦想，扬帆起航!好啦，废话不说，开聊!在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的投资回报率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
简单来说：利润=收入-成本在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业(如：商场、写字楼及酒店)的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：ROI、NPV、IRR、EBITDA。
那什么是上述的吧啦吧啦指标呢?(一)针对销售型物业评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本(包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等)均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率(Internal rate of return)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估
对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估
16,415,548,684 元，后续期内现值为 99,076,126,335 元，由此得出恒大 企业的价值为 115,491,675,019 元。利用相对价值法求得恒大地产每股价 值 5.5022 元，收益法求得每股价值为 6.39 元，市场股价均低于两种评估 方法所得结果。
场上出售的资产，如通用设备，房地产等。 但下列情况不宜采用市场法： （1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没
有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜 采用市场法；
（2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性与不可重 复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其 价格资料，因此不宜采用市场法。
4、适用范围 该方法适用范围较广泛，既可用于评估资产的市场价值，也可用于评 估资产的非市场价值，包括有线市场资产、专用资产以与非产权变动为目 的的评估。但某些由效用决定价值的资产不适合采用此方法。
（二）收益法
1、含义 收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益， 并将其按一定的折现率或资本化率柘城限制，来确定该项资产的评估值。 2、计算公式与计算方法 （1） 资产未来收益有限期
相对价值法 收益法
2012.12.31 收
盘价
每股价值 5.5022 元
资产评估目的价值类型根本评估方法资产保全重臵本钱重臵本钱法资产纳税市场价值市场法产权交易市场价值市场法投资评价收益现值收益现值法资产抵押清算价值清算价格法破产清算清算价值清算价格法2资产评估是对额定资产的评估资产评估需要按公认的产权界定原那么对资产占有单位提交的资产清单进展必要的产权验证及对资产的实地观察与核对并取得了相关的产权证明文件如房产证车辆行驶证
投资项目估算表
投资项目估算表
"**项目估算表
(按500亩可建面积计算)"
序号投资项目建筑面积（m2）投资额（万元）平米造价所占比例
一投资总额500002.50 76445.70 1528.91 100%
二征地及拆迁费用500亩22500.00 450.00 29%
三规划及前期工程费970.00 19.40 1%
1 规划设计费150.00
2 工程设计费455.00
3 地质勘察费105.00
4 可研费10.00
5 三通一平费250.00
四建设工程费35000.18 700.00 46%
1 建安工程费（基础）5000.03
2 建安工程费（主体、安装）30000.15
五基础设施配套费1500.01
六其他费用8896.69 177.93 12%
1 基础设施配套费7000.04
2 图纸审查费59.15
3 执照、质量监督费70.00
4 招标管理费7.50
5 工程监理费60.00
6 消防审查费200.00
7 人防异地建设费1500.01
七开发管理费599.70 11.99 1%八贷款利息3375.00 67.50 4%九销售费用1850.01 37.00 2%十不可预见费1754.11 35.08 2%十一销售额92500.46
十二销售税金 5.50% 5087.53
十三销售净额87412.94
十四销售利润10967.24 14%。
房地产公司项目目标成本测算表
土地转让费 土地转让费契税 土地使用费 四源费 上水四源费 污水四源费 燃煤气四源费 热力四源费 上交大市政费 上交电贴费 其他费用 征地费 待分解费用 青苗补偿费 新菜田建设基金 耕地占用费 劳力安置费 树木补偿费 地上下物补偿费 征地管理费 其他费用 拆迁手续 待分解费用 拆迁管理费 户口冻结费 拆迁调查费 房屋测量费 房屋评估费 房屋撤管费 确费 周转费 拆迁奖励费 私房作价费 所有权补偿费 使用权补偿费 诉讼费 公证费 证据保全费 过户费 转学费 电话移机费 其他费用 单位拆迁 待分解费用 单位拆迁补偿费 单位周转费 其他费用 个体拆迁 待分解费用
前期工程 待分解费用 咨询调研 待分解费用 咨询费 可行性研究费 市场调研费 方案费 项目评估费 待分解费用 项目评估费 环境评估费 交通评估费 地质安全性评估费 其它费用 公证鉴证费 招商费用 其他费用 勘察、设计 待分解费用 设计费 待分解费用 NBBJ设计费 汉沙杨设计费 泛光照明设计费 标识系统设计费 其它费用 勘察测绘费 待分解费用 勘察测绘费 勘察设计监理费 土地测绘费 房屋测绘费 其它费用 模型制作费 晒图、复印费、地籍图费 专家咨询费 待分解费用 设计顾问费 机电顾问费 设计监理费 专家顾问费 其它费用 施工图审查费 其他费用 前期手续 待分解费用 规划手续费 待分解费用 规划许可证执照费 规划验收费
01.03.01.99 01.03.02 01.03.03 01.03.04 01.03.05 01.03.06 01.03.06.00 01.03.06.01 01.03.06.02 01.03.06.03 01.03.07 01.03.08 01.03.09 01.03.10 01.03.11 01.03.12 01.03.12.00 01.03.12.01 01.03.12.02 01.03.12.03 01.03.12.04 01.03.12.99 01.03.99 01.04 01.04.00 01.04.01 01.04.02 01.04.02.00 01.04.02.01 01.04.02.02 01.04.02.03 01.04.02.99 01.04.03 01.04.99 01.05 01.05.00 01.05.01 01.05.02 01.05.03 01.05.99 01.99 02 02.00 02.01 02.01.00 02.01.01 02.01.01.01 02.01.01.02 02.01.01.03 02.01.01.04 02.01.01.05 02.01.02 02.01.03
高杠杆下恒大集团财务风险分析会计专业财务专业论文设计
目录1引言 (1)2相关理论概述 (3)2.1财务杠杆理论 (3)2.2SWOT分析模型 (4)3恒大集团概况 (5)3.1恒大集团简介 (5)3.2恒大集团环境分析 (5)4恒大集团财务风险分析 (7)4.1恒大集团财务杠杆效应分析 (7)4.2恒大集团高杠杆下财务风险的表现 (7)4.3恒大集团财务风险的成因分析 (9)5针对恒大集团财务风险的控制对策 (12)5.1合理优化资本结构 (12)5.2分散企业面临的财务风险 (12)5.3提高财务人员综合素质 (12)5.4健全财务风险管理制度 (12)6结束语 (12)致谢 (16)高杠杆下恒大集团财务风险研究摘要：进入21世纪以来，我国的消费结构逐渐调整，房地产业逐步壮大。
房地产业对我国经济增长的贡献率不断提高，对我国国民经济的发展产生了重大影响。
恒大集团以房地产开发为主要经营业务，为了抢占市场，实行扩张的市场政策，加剧了企业面临巨大财务风险的可能性。
因此，防范和控制财务风险成为企业急需解决的重大问题。
本文在对恒大集团年报分析的基础上，利用2014—2018年恒大集团房地产业的财务数据，从资本结构、现金流以及利息费用等方面进行分析，以便更具有针对性地找出恒大集团财务方面存在的问题，并提出相应的对策建议，提高经济效益，以促进恒大集团健康可持续发展，同时对房地产行业乃至国民经济持续健康发展也具有一定的现实意义。
关键词：财务杠杆；财务风险；资本结构；偿债能力Study on the financial risk of Evergrande Group under highleverageAbstract：Since entering the 21st century, under the background of the gradual development of our country's economy and society and the gradual adjustment of consumption structure, the real estate industry has flourished. The contribution rate of the real estate industry to the economic growth of our country is increasing continuously, which has a great influence on the development of our national economy. Evergrande Group, as a large enterprise with real estate development as its main business, in order to seize the market and implement the market policy of expansion, it intensifies the possibility that enterprises face huge financial risks. Therefore, the prevention and control of financial risks become a major problem that enterprises urgently need to solve. Based on the analysis of annual report of Evergrande Group, this paper uses 2014-2018 The financial data of the real estate industry of Evergrande Group in 5 years are analyzed from the aspects of capital structure, cash flow and interest expenses, so as to find out the financial problems of Evergrande Group more pertinently, and put forward corresponding countermeasures and suggestions to improve economic efficiency, so as to promote the healthy and sustainable development of Evergrande Group, and at the same time, it has certain practical significance for the sustained and healthy development of the real estate industry and even the national economy.Keywords：Financial leverage；Financial risk；Capital structure；Debt paying ability1引言在我国经济快速发展的大背景下，房地产业为我国经济发展带来了巨大的动力。
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地上停车位
120.00 亩 亩 亩 亩
120.00 亩
19200 ㎡
4545 元/㎡
1389 户均面积/户数 90 785
100 274 150 140
80 150 200 40 477 户均面积/户数
45 267 50 110 50 100
32 68000 按每车位31㎡计算
1685 个 1685 个(0%地面停车)
㎡
集中商业1F
1500
㎡
集中商业2F
1400
㎡
集中商业3F
1300
㎡
集中商业4F
1200
㎡
集中商业5F
1100
㎡
4 公建及配套
1220
㎡
0.7%
（1） 社区用房
600
㎡
（2） 物管用房
450
㎡
（3） 消防控制室
50
㎡
（4）
㎡
（5） 其他
（二 ）
地上不计容总面积
1 架空层
120
㎡
1200
㎡
1200
㎡
2 社区用房
294 1391 3674 1269
416
起拍楼面 8200
2 公寓
22500
㎡
12.8%
（1） SOHO
12000
㎡
（2） 写字楼
5500
㎡
（3） 酒店
5000
㎡
3 商业
13200
㎡
7.5%
临街商业1F
800
㎡
临街商业2F 临街商业3F
600
㎡
300
㎡
独栋商业1F
1200
㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
独栋商业2F
1100
㎡
独栋商业3F
1000
㎡
其中 独栋商业4F
900
㎡
独栋商业5F
800
80000
万元
五 可建面积(含地下室)
（一 ）
规划计容总面积
1 住宅
235114
㎡
176000
㎡
139080
㎡
住宅总户数约
（1） 平层高层
70646
㎡
40.1%
（2） 跃层高层
27434
㎡
15.6%
（3） 平层洋房
21000
㎡
11.9%
（4） 跃层洋房
12000
㎡
6.8%
（5） 叠拼
8000
㎡
4.5%
㎡
（三 ）
地下室面积
57914
㎡
地下室单层可建面积
①
地下物业管理用房
450
㎡
应配置机动车位
②
地下停车场面积
46352
㎡
地下车位
③
非机动车库面积
5511
㎡
其中：商业应配置
④
设备用房
1300
㎡
住宅应配置
⑤
蓄水池
300
㎡
应配置非机动车位
⑥
地下商业
4000
㎡
地下非人防停车位
⑦
地下人防面积
19200
㎡
扣除人防不可销售车 位
项目初步规划开发指标
一 用地规划要求
1 用地面积
80000 ㎡
合
另
道路代征
㎡
合
绿化代征
㎡
合
防护绿地
㎡
合
2 建设用地指标面积
80000 ㎡
3 用地性质
4 用地使用强度
总容积率
2.20
5 用地覆盖率
总覆盖率 24.0%
基层建筑面积
二 建筑高度：
三 绿地率
30%
四 起拍单价：
667
万元/亩
楼面地价
起拍总价：