案例分析——印象西湖

15
18323.56
4957
只剩余顶层
东单元首推仅
54
8373.68
5144 剩余1套，西单
加推仅售2套
55
11646.8
5251
中间单元和20F 以上
148
51942
5110 2.65亿
2009年8月 策划部
价格策略
一、销售成交价格 区低间开高走 首推开盘价格4920元/㎡加推价格50005100元/㎡ 二、认筹、解筹方 式首期推售及加推均采用认筹的方式；认筹顺序号为开 三盘、选促房销顺政序策号；
案例分析 —— 印象西湖
2009年8月 策划部
目录
1、合肥市住宅市场阶段情况 概述
2、项目基本概况
3、项目优劣势分析
4、项目定位分析
5、项目销售情况分析
6、价格策略
7、未来推售
8、总结
2009年8月 策划部
合肥市住宅市场阶段情况概述
一、市场供 求
根据合肥市7月份最新成交情况来看，7月份创历年来合肥单月成交新高。从7月份 供求数据表明，目前合肥市受供应缩量和成交放量的双重影响，市场供不应求趋势 加居，部分畅销楼盘已出现无房可售情况。
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项目基本概况
二、开发团 队
投资商：杭州宋都房地产集团、杭州中兴房地产集团 开发商：合肥印象西湖房地产投资有限公司 规划/景观设计：SAD新加坡雅莱思/建筑规划--CCDI中建国际（水立方原班设计团队）
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项目基本概况
二、规划景观设计 分析
项目占地约200多亩，总建筑面积68万平方， 项目总投资约20亿元。高起点、高标准的项 目规划，堪称合肥市发展远景中首屈一指的旗 舰产品，其中具有代表意义的约170米“双塔” SOHO建成后，将成为未来合肥最具代表性的 城市中心新地标。整体规划结构以一条景观中 轴为核心，各功能组团、环境空间沿主轴对称 展开。公建、住宅、学校三个功能片区通过贯 穿南北的景观中轴统一成整体，形成一体化的 大社区。多个次级组团分布于中轴两侧，形成 相对独立、完整的个体，构成一个个小中心景 观。中央主题景观、组团景观，每栋建筑的入 口处设有水景，并设计了入户花园、空中花园 等独立景观，强调推窗见绿、出门见景、进院 闻香的生态系统。
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 市场占位 篇 系 列
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 品质与文化 篇 系 列
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 强强联合 篇
1、白底黑字，标题突出； 与市场普遍多彩设计画面形 成鲜名对比。 2、卖点累积，重复强调 2009年8月 策划部
端午、六一期间购房送品牌电视
2009年6月13日 2009年7月4日
样板房开放 品质之旅
实景样板房完美绽放；宋都集团25周年，业主抽奖，联谊
宋都25周年“品牌之旅活动” ；西湖蓝郡、西湖花苑业主御驾杭州，聆赏 西子湖畔天籁之境 ；凡6月25日-28日购房客户均有可能参加此次活动
1、从拿地到开工只有6个月；从开工到开盘只用了11个月，实力开发商的专业表现； 2、销售节奏紧凑，一气呵成；工程进度与销售的紧密结合； 3、营销推广高调但手法普通可有效，楼盘的先天属性决定了楼盘销售难易程度；
一次付款96折，规定期间成交赠送42 寸液晶电视 四、活动营销
体验营销+品牌营销，样板房开放，游西湖参观
开发商外地项目
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总结
1、地段、地段、还是地段
地段是其项目价值的主要构 成部分；
2、产品创新
规划、景观和户型的差 异化成为其成功与周边 楼盘区别符号
3、营销推广与产品表现
平面表现及营销推广中 规中距；在推广过程中 以产品体验及开发商品 牌为重点，但并非此楼
地规 段模
项目定位分析
二、形象定位
安徽首席RBD（Renaissanc e Business District）活力金钻 领地
集商业、休闲、娱乐、住宅、办公、SOH0商务公寓、
特色酒店为一体的超大型城市综合Байду номын сангаас。
赋予城市综合体新 的概念和表现形式
创新
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项目定位分析
三、客户定位
你的生活，城市的坐标 打造只属于蓝血贵族的完美生活
项目座落于合肥市望江路65号（原锻压厂）
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项目基本概况
一、项目区 位
高档社区集节： 安高城市天地： 30 万㎡ 华润幸福里： 28万㎡ 万科金色名郡：11万㎡ 信旺华府骏苑：94万㎡ 华邦光明世家：30万㎡ 新华学府春天：25万㎡ 华地学府名都： 60万㎡ 合计约278万㎡
望江路是合肥南七商业区的一条 主要交通要道。随着时间的推移， 现在的望江路曾经出现合肥市的 三块地王（2006年10月鑫苑196 万元/亩，4月后华润置地241万 元/亩，2007年10月宋都402万元 /亩），在合肥房地产开发史上极 为罕见，土地一年翻一翻。将眼 光放长远一点，望江路将会成合 肥的“淮海路”。
2008年4月23日 2009年1月6日 2009年3月13日 2009年3月21日 2009年3月26日 2009年5月6日
工地开工 售楼处开放 产品推介会 公开认筹 一期开盘 加推认筹预告
合肥市委市政府领导（孙金龙）到场祝贺并亲自参加奠基仪式 。
印象西湖售展中心盛大开放，售展中心恢宏的建筑及奢华的装饰给到场 者留下了极其深刻的印象
圈定高端客户；对地段，产品及身份品味象 征有追求的客户。
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 开发实力 篇 系 列
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 地段诉求 篇 系 列
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
入 市 案名与产品 篇 系 列
五、现场包装与展 示
销售中心外景 观
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项目定位分析
五、现场包装与展 示
销售中心 门口
销售中心 入口
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项目定位分析
五、现场包装与展 示
销售中心 内部
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销售情况分析
一、推广节奏（楼盘大
事记时）间
事件
事件简述
2007年10月 拍地成功
以88370.75万元的拍下位于望江西路的217.19亩土地，成为07年的地王
项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
加 推 篇
加推预告
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项目定位分析
五、现场包装与展 示
沿望江路高耸 的立体双面围 墙
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项目定位分析
五、现场包装与展 示
进入项目区域 首先印入眼帘 的是香樟大道
2009年8月
其次是气势恢 宏的销售展示
中心
策划部
项目定位分析
项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
蓄 水 公开预约 篇
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
开 盘 开盘预告 篇
1、秉承一贯画面简洁的版 式；
2、画面风格保守、平时、 稳重；
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项目定位分析
四、广告推广（报 广展示）
加 推 加推预告 篇
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盾冲突
2009年8月
公寓： 170米高层不仅开创了合肥高尚公寓产品的“第一”高
度，在功能布局、户型设计、居住配套三个核心结构上也 作了深度的产品研究。
写字楼： SOHO产品的创新，对项目写字楼产品的多样化需求
实现了差异性填充，达成优势互补，精粹、专业的写字楼 产品在商务公寓的“协作”下相得益彰。
酒店： 酒店全程引入风靡韩国、日本的个性化特色酒店，将
二、成交均 价
09年7月份合肥市住宅商品房成交均价4157元/㎡，环比下降1.77%，同比增长4.5 5%。09年1-6月整体保持上扬趋势，但增幅较缓，7月份住宅均价有小幅下降；
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合肥市住宅市场阶段情况概述
三、成交量
根据7月份最新数据表明，与去年同期及上月数据相比，除个别区域外，大部分区 域市场成交量均有不同程度的上扬。蜀山区成交领跑全市（2462套），滨湖成交 （2420套），包河区成交（1564套）。
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与周边楼盘价格 相新同推楼盘 市场不明朗
比周边楼盘价格 略低 比周边楼盘价 格略高 竞争激烈
与周边楼盘价 格相同
与周边普通楼 盘价格相同， 较万科、绿城 还有一定差距；
总结
4、产品实现
随着工程进度的进行，产品的最 终形态能否达到业主预期成为项 5、目营后销期推广销售的关键
与万科、绿城相比仍存 在一定的差距；
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销售情况分析
二、销售结果
组团
楼号
总套数 已售
1#（全是87㎡小复式） 181
156
首推
5#(92,88,89㎡)
219
204
3#（142和143㎡）
114
60
加推
13#（92，89㎡）
187
129
合计
701
549
剩余
已售面积 已售均价
剩余房源
24
13599.88
5104
剩余30F居多， 28F极少
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