南京江宁区别墅项目书
东方龙湖湾御山湖
主力户型点评
1/1/1 67㎡
2/2/1 88㎡
优点： 现代两段式卫生间设计，干湿分离; 双阳台设计，阳光随时造访。 缺点： 房屋布局过于紧凑，卫生间采光差。
优点： 户型方正，南北通透，阳光充足， 动静分区。 缺点： 布局不合理有浪费空间。
项目总结
地处江宁大学城板块，毗邻文鼎广场、大学城商贸中心、义乌小商品城， 商业配套齐全。 项目目前交通一般，离地铁站较远，步行至项目现场要30分钟左右。 项目本身绿化佳，有4000㎡的景观园林，毗邻10万㎡的纯生态公园，内部 和外部景观资源丰富。 五矿的品牌影响力和产品美誉度。
本案
小区对面就是10万㎡的纯生态公园，让一应俱全。
小区坐落龙眠大道西侧、天元东路南侧，背靠方山风景区。 地铁：地铁一号线南延线海事技术学院站下即可。 公交：137路、大同线、大中线、南广线、盛科线。
产品分析
御山湖别墅级公寓拥有古典英伦建筑外形，项目外立面采用石材及仿石涂料。 御山湖4000㎡中心景观带，美景集结。1条景观大道中轴，直接延承湖语山别墅区景观，5大景观节 点、7条景观栈道、8种特色水景景观串联整个社区，畅享悠然美景。
项目简述
东方龙湖湾·御山湖 东方龙湖湾 御山湖
项目地址：江宁区穆陵街道龙眠大道588号 开 发 商：五矿地产南京有限公司 占地面积：19.8万平方米 容 积 率：1.2 总建面积：23.76万平方米 建筑类型：小高层 物业类型：住宅 开盘时间：2010年05月01日 主力面积：一房63-69平方米,二房89平方米 当前报价：11500元/平方米 物 业 费：1.4元/平方米*月 物业公司：南京锦江物业顾问有限公司
项目简诉：规划建设小高层住宅15栋。层高11+1顶层带跃
层。并辅之以教育、商业、生活配套设施等 。御山湖，东 方龙湖湾典藏之作，以五矿世界500强的品质标准礼献80后， 如丰盛华美的交响乐章，演绎出震撼人心的美好。
南京江宁区山水华门别墅项目营销策划
山水华门别墅项目营销策划方案山水华门别墅园位于南京市江宁区将军大道58号, 将军山东麓,河海大学北侧，项目占地约352亩，总建筑面积约13.8万平方米，以独立、双拼、联排、叠加为主要建筑形态，是南京不可多得的纯别墅园区，是M公司开发的一个高档别墅项目,其产品的营销策划如下：一、山水华门别墅市场营销环境分析1.宏观市场环境分析南京市房地产市场总体分析：南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。
住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。
目前南京市居住、生活价值的区域已经由鼓楼、玄武、秦淮等老城区向东西、南北延展的趋势已成定局。
特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来南京新的高尚住宅区及新兴产业中心。
2010年南京商品住宅成交为4.9万余套，相比2009年的9.93万套，成交量下降了近五成。
由于2010年销量明显萎缩，导致2011年开年之初当地可售房源已有32600多套，比2010年初2.5万套的可售量增加了7000多套。
如按照2010年日均卖房约134套的销售速度，2011年当地新房销售压力不会小。
江宁区房地产市场总体分析：江宁区是南京的新兴经济开发区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。
目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。
江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。
另外，地铁也将该区覆盖，包括东南大学、河海大学等高校在内的大学也已在该区落户。
作为南京市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。
在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。
南京租房别墅推荐信模板
尊敬的[收信人姓名]：您好！我谨代表南京租房别墅团队，向您致以诚挚的问候。
在此，我们为您推荐几处高品质的别墅房源，希望这些信息能对您在南京的居住需求提供帮助。
首先，我想向您介绍的是位于南京江宁区的帝景天誉别墅区南区。
该别墅区环境优美，绿化覆盖率高，保安物业认真负责，为您的生活提供安全保障。
这套别墅共两层，独门独院独卫，空间宽敞，装修精致。
房源采光好，南北通透，让您享受舒适的居住环境。
此外，房子带有大露台，您可以在这里欣赏美丽的风景，放松身心。
租金为2450元/月，性价比极高。
其次，我还想向您推荐银城一方山(别墅)房源。
银城一方山位于江宁大学城，周边教育资源丰富，生活设施齐全。
这套别墅共五层，上下叠设计，使用面积大。
房源精装修，拎包入住，让您省去装修的烦恼。
南北双花园，让您在享受户外空间的同时，也能感受到自然的美好。
租金为33091元/月，虽然稍高，但考虑到房源的品质和地理位置，仍然具有较高的性价比。
最后，我还想向您介绍南京碧桂园(别墅)的房源。
碧桂园城市花园位于南京周边，滁州地区，周边环境优美，空气清新。
这套别墅共三层，带有大院子和地下室，空间宽敞，适合大家庭居住。
房源新空毛坯，您可以根据自己的喜好进行装修。
租金为11872元/月，性价比较高。
以上是我为您推荐的几处南京租房别墅房源，希望对您有所帮助。
如果您有任何疑问或需要进一步了解，请随时联系我们。
我们团队将竭诚为您服务，为您在南京的居住需求提供满意的解决方案。
祝您生活愉快！此致敬礼！[您的姓名][您的职位]南京租房别墅团队[日期]。
“人居森林”别墅项目
“人居森林”别墅项目南京青龙山“人居森林”别墅项目简介该项目地处南京江宁科学园与江宁大学城之间，位于青龙山的余脉南侧，原为青龙山林场。
项目距离南京市中心约28公里；08年10月份竣工的宁杭高速连接线就在项目的周边，并有两个出口连接园区大道；距市区车程只需20分钟；项目距南京地铁一号线底站江宁大学城站2.9公里；距南京禄口国际机场车程20分钟，交通便利。
该项目是目前唯一被南京市授予“人居森林”试点称号的项目，总占地约6464153.5平方米（约9691亩），其中国有土地约4300亩（其中水面800余亩），其余为租用林地。
目前森林覆盖率达到82.5%。
南京恒祥置业有限公司（江苏阳光所属项目公司）已取得出让建设用地面积约546666.7平方米（约820亩，以实际建筑占地面积计算）。
规划要求总建筑体量控制约60万平方米以下，扣除保留建筑6万平方米，最大可建面积54万平方米。
建筑面积中20%为旅游、度假物业（40年使用权），建筑控制高度12米。
规划建设别墅、低密度住宅。
目前，水、电、煤气管线已接至园区路边；地铁一号线底站距离园区2.8公里，根据规划，将来地铁一号线将延伸穿越园区。
前期江苏阳光集团已累计投入近20多亿元进行了整体景观建设，移植50年树龄以上的树木上万棵，四季常青；开挖了近900亩水面的人工湖，青龙湖湖水面积900多亩，平均水深4-5米，最深处可达10-13米。
总蓄水量330万立方米，泄洪时最大蓄水量可达360万立方米左右。
目前该湖水位已达19.8米。
青龙湖上架设了一座九孔石拱桥，取名“龙象桥”，桥栏雕龙画凤，桥两头分别坐落着四只石象，桥全长98米，宽8米，高9米。
青龙湖水体清澈，直接连接外秦淮河，从项目已基本建设完成的自有码头驾船可直达夫子庙白鹭洲公园。
景观优越、环境优美。
目前基本建设项目已全面完成，形成了三大景观资源：1. 森林景观资源青龙山“人居森林”的建设直接目的是增加森林资源总量，大量扩造生态、景观效应为主的公益林，让市民欣赏到山、水、林、田园组建的富有韵律的多层次景观。
江宁个案
已选址的南京火车南站，距离百家湖商圈不到2公里。京沪高速铁路
南延方案的建成，将大大提升南京在整个长三角经济圈中的地位，百 家湖商业区无疑是南站的最大受益者，未来该区域内的商业体系价值 将最大化。
THE
END
户型点评
优点： 双卧朝南，动静 分离。 缺点： 私密性差，厨房 离餐厅较远，生 活功能性不足。 优点： 动静分离，南北 通透，景观阳台 采光充足。 缺点： 私密性差，厨房 采光通风不足。
优点： 动静分离，主卧 采光充足。 缺点： 户型不方正，阳 台采光差，通风 差。
优点： 双卧朝南，动静 分离，私密性强。 缺点： 景观阳台采光不 充足。
项目简述
东方龙湖湾· 御山湖
项目地址：江宁区穆陵街道龙眠大道588号 开 发 商：五矿地产南京有限公司
占地面积：19.8万平方米
容 积 率：1.2 总建面积：23.76万平方米 建筑类型：小高层 物业类型：住宅 开盘时间：2010年05月01日 主力面积：一房63-69平方米,二房89平方米 当前报价：11500元/平方米 物 业 费：1.4元/平方米*月 物业公司：南京锦江物业顾问有限公司
本案
小区对面就是10万㎡的纯生态公园，让 您呼吸最新鲜的氧气。
小区内部政府规划一所幼儿园、一所小 学，教学设施一应俱全。
小区坐落龙眠大道西侧、天元东路南侧，背靠方山风景区。 地铁：地铁一号线南延线海事技术学院站下即可。
公交：137路、大同线、大中线、南广线、盛科线。
产品分析
御山湖别墅级公寓拥有古典英伦建筑外形，项目外立面采用石材及仿石涂料。 御山湖4000㎡中心景观带，美景集结。1条景观大道中轴，直接延承湖语山别墅区景观，5大景观节 点、7条景观栈道、8种特色水景景观串联整个社区，畅享悠然美景。
群体别墅的工程管理探析
③规范现场管理标准，加强劳务分包的管理，制 定各项工作的目标和标准，把工作内容具体化、标准 化。管理动作的标准化避免了人为因素的影响，提升 了团队的执行力。
期的施工节约了工期和成本。
4 进度管控
住宅工程的进度是关乎企业效益的重要指标，对 工程进度的管控也体现出一个项目的管理水平，群体 别墅的施工进度管控更是衡量其水平的重要标志。
在 4 个施工区域内根据户型情况，组织同户型的 流水施工，其余的平行施工。此施工节奏在一定程度 上避免了材料的浪费、人员的窝工，加快了施工进度， 使整个工程有序推进。进度计划根据施工部署结合 现场地形条件，对施工进行科学合理的安排，使每个 工种间有序的衔接，对关键线路有影响的工序调整施 工方案或施工工艺，使整个进度计划紧凑合理，具有 可执行性。
随着现代城市建筑的同质化及人们的生活水平 不断提高，人们在居住条件方面提出更高的要求，对 自 然 环 境 优 美 、通 风 和 采 光 条 件 良 好 的 别 墅 尤 为 青 睐。但是与传统的高层住宅相比，群体别墅的工程管 理有其独特之处和一定的难度，且一直都是工程热议 的话题。文章结合实际工程案例，针对组织架构、总 平面布置、进度、质量四个方面进行经验性的分析总 结为群体别墅的工程管理提供一定的参考。
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管理工作论坛
管理工作论坛
安徽建筑
策划、统一管理，全面考虑整个施工过程中现场的需 求，才能为施工有序推进创造有利的条件。
万科-南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿-155PPT
关键结论: •被认可的潜力区域 •无直接竞争板块
•从长远看，更多竞争来 自区域内
竞品地图
片区 住宅 存量 组成
已开盘项目余量 127万㎡
已出让未开盘项目 88万㎡
未上市面积117 万㎡
已上市未售面积 10万㎡
片区住宅总存量215万㎡，不足一年消化量。
竞品地图
丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米
总建 （平米）
21.9 4.2
18.0
19.7
17.2 12.0 30.2
上市 时间 08年 08年
07.6
07.9
07年底 *
07年底
上市量 （万平）
* *
5.5
4
8 * *
产品
中高端产品 别墅
1栋多层、 18栋小高层
多层、 小高层、联排 多层、小高层
小高层 联排为主
在售项目后期供应共15万平米
价格 （元/平）
江宁年住宅成交量1504000 200万平米，占全市1/4左
右的市场份额
3000
需求持续旺盛，住宅市 2000 场呈现供不应求态势，累
计供销比0.8。
1000 区域认可度提升，住宅
价格走势稳健，07.1-9月
0 均价涨幅14%，远高于全
2007.1-9
市平均水平。
成交均价（元/平米）
关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市
区域特征
奥体中心、CBD、滨江
布局分散，多板块并存发展
发展程度 新城雏形已成，快速成熟期
轨道交通
1号线通车2年，2号线09年通车， 元通站换乘
别墅新项目计划书 (2)
别墅新项目计划书项目简介本文档旨在提供别墅新项目的计划书，介绍项目背景、目标和计划，以及关键的时间表和资源分配。
该项目旨在开发一个豪华别墅住宅区，为购房者提供高品质、舒适的居住环境。
项目背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，越来越多的人开始追求高品质的住宅。
别墅作为一种奢华的居住形式，受到越来越多人的青睐。
为满足市场需求，我们决定开发一个别墅项目，提供优质的住宅和舒适的生活环境。
项目目标我们的项目目标是开发一套豪华别墅住宅区，满足购房者对高品质住宅的需求。
具体目标如下：1.提供别墅住宅，面积在200-500平米之间。
2.打造豪华的生活环境，包括配套设施、园林景观和社区管理。
3.提供舒适的居住体验，包括高标准的装修和室内设计。
4.吸引高收入人群，成为他们理想的居住选择。
项目计划为了达成项目目标，我们制定了以下计划：1. 地点选择和规划•调研潜在的地点，选择适合开发别墅住宅的地段。
•进行土地测量和规划，确定开发区域和土地使用方式。
2. 设计和建造•聘请专业设计师和建筑师，设计别墅户型、外观和室内布局。
•确定施工方案，并按计划开展建设工作。
•全程管控施工质量，确保按照设计要求进行建造。
3. 配套设施建设•设计和建造社区配套设施，包括公共花园、游泳池、健身房等。
•配置安保系统和社区管理团队，确保居民的安全和居住品质。
4. 营销和销售•制定营销策略，包括市场调研、品牌建设和渠道开拓。
•开展针对目标购房者的销售活动，吸引他们购买别墅住宅。
•提供优质的售后服务，增强居民满意度和口碑。
5. 交付和验收•完成别墅建设并装修入住。
•进行房屋检验和质量验收，确保房屋符合要求。
•与购房者签约并移交房屋所有权。
时间表我们设定了下列时间表以完成项目：1.地点选择和规划 - 1个月2.设计和建造 - 12个月3.配套设施建设 - 3个月4.营销和销售 - 持续进行5.交付和验收 - 根据销售进度确定资源分配为了确保项目的顺利进行，我们将合理分配资源：1.人力资源：聘请专业设计师、建筑师、施工团队、销售和市场人员等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]南京江宁区别墅项目推荐书一、项目概况1、项目和开发商项目名称为香榭岛别墅。
开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。
2、项目位置项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。
项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。
3、开发基地条件及现状项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。
地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。
4、项目拟开发内容总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。
小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。
二、南京宏观经济概述1、南京概况南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。
面积6597平方公里，人口万。
南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。
航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。
着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
南京工业实力雄厚，已经建设成为以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药等5大支柱产业为主导，拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。
三、江宁经济技术开发区概况南京江宁经济技术开发区位于城南，市区郊区的结合部，该经济技术开发区是南京建设规模最大，社区配套最完善、发展速度最快的开发区。
根据江宁技术开发区的总体规划，开发区西部为集教育、科研、高新技术开发、文化、居住、休闲、度假、旅游为一体的新世纪新兴社区。
四、南京房地产市场分析1、总供给量分析（1）、供给量分析1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表由上表可以看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大。
施工面积近年来增幅明显，这体现出住宅开发量的飞速增长。
竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这在一定程度上影响了供需平衡，需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。
商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势，呈现供需两旺的局面。
（2）、2005年南京房地产供给量预测供应将稳步增加，总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在。
2003年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加倍，2004年国土部门还供应了土地1000公顷。
2004年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此2005年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。
2004年全市商品住宅上市量为万㎡，预计2005年的上市量肯定会超过2004年的上市量。
2、总需求量分析（1）、总需求量论述目前，推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求，而构成南京房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程所带来的购房意向。
而消费者的消费渐渐趋于理性化，对物业品质需求越来越高，很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。
（2）、总需求量结构分析A、2004年的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降，原因是拆迁进程缓慢。
造成拆迁进度缓慢的原因，主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的解决。
同时旧城改造力度有所减缓，导致需求量开始减少。
B、投资购房减少，受到政府宏观调控的影响，特别是受从2004年4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响，以短期投资为目的的投资购房需求下降。
C、结婚购房需求稳定。
随着城市化程度提高，南京市的人口基数不断增加，结婚的人数也随之而增加，结婚购房需求2004年来一直稳中有升，这部分人群是南京商品住宅需求中最稳定的组成部分。
D、改善居住环境购房需求增长迅速。
这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也显着提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之大幅上升。
上升比例达到8个百分点，幅度较大。
E、城市化进程购房需求增长较快。
作为大城市的南京，城市化进程的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品住宅需求的持续增长动力。
按照南京城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在2％左右，每年约有11万人成为南京市城市人口。
（3）、2005年总需求量预测需求仍将保持旺盛势头，2005年房地产市场需求在2004年基础上，仍会继续上升。
？A、从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，2004年南京市人均可支配收入也会持续增长，2004南京市居民可支配收入增长％，随着经济收入的增长，居民为改善居住环境和提升需求质量的的需求相应不断增加。
？B、从被动需求看，由于2004年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速南京市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。
？C、南京市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。
？综上所述，维持南京市需求增长的因素有利于需求的增长，2005年南京市的商品住宅需求增幅将高于2004年。
？五、价格趋势1、南京近年房地产价格走势分析由2000年开始至2004年，南京房价处于一个相对较快的增长态势。
从区域上看河西房价的涨幅最高，原因在于政府大力开发河西的政策导向。
并且随着十运会的召开，河西的基础设施和配套日趋完善。
由2004年河西的均价达到5900元/平方米，可以预计2005年度河西的涨势仍然会保持较高幅度。
2、2005年房地产价格趋势2005年房地产的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。
（1）、今年南京市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。
并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。
（2）、供求没有失衡，仍然在合理的正常区间。
各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。
下半年拆迁量的进一步增加对于稳定大的市场有一定的作用。
（3）、开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持房地产价格的稳定。
因此总体上半年房地产的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块如江宁、江北的供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。
六、消化状况分析1、商品住宅销售状况分析2003年以来，南京市商品住宅销售市场一直较为平稳，除去2003年二季度由于契税调整的原因外，各季度销售量基本平稳并有所增加，涨幅达到5%—10%。
市场较稳定，并没有受到临时性因素的影响，由此可以看出南京的房地产市场是朝着健康稳定的形势发展的。
2、供需比例状况分析（1）、需求每平方米3800元以下价位段的占%，严重供不应求。
（2）、需求3500-6000元/平米价位段的占40%，供求基本平衡。
（3）、需求6000元-8500元/平米价位段的占总量的6%，而实际供给比例达%，属于严重供大于求。
（4）、需求8500元/平方米价位段的占%，实际供给比例为%，供大于求，虽然这部分客户基数较小，但购买力很强，在销售时要注意策略。
七、购房面积与户型分析1、购房面积需求分析？通过与2004年对比发现，购房者对于81－100㎡、121－140㎡、141－160㎡、161－200㎡、201㎡以上五种面积住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81－100㎡面积段上升了％，101－120㎡面积段降低％，可以看出在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化，经济能力强的购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的购房者则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便达到很好控制总价的目的。
因此开发企业开发产品时，在单体设计、套型设计方面应充分考虑潜在购房者面积需求上的新变化，对三房套型的设计，应在面积配比上提高100㎡左右及以内的比例，适当减少110－120㎡三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。
需要注意的是大面积的物业需求比例占很小，一旦市场供应大将造成空置率增加，销售周期加长。
2、需求户型分析同2004年相比，对于户型，潜在购房者仍然主要需求二室一厅一卫～三室二厅二卫这五种户型，并且彼此之间的需求差距不大。
其中，需求比例最高的是二室一厅一卫，占%，其次是三室二厅二卫，为%。
潜在购买比例较高的五种主要户型中，两室两厅一卫的需求最小，为%。
？八、购房习性特点分析根据南京市场目前住宅类型及其特征，将商品住宅分为以下几类：（一）城中区高档住宅城中区指（古城墙以内）（二）近城区高档住宅近城区指（城东南地区、河西地区、下关地区等）（三）近城区中档住宅？（四）近郊高档住宅近郊指（江宁、江北地区）（五）近郊中档住宅？城中区高档住宅（古城墙以内）：不愿远离城区，配套要求非常齐全，交通要求便利，对小区居住环境有比较高的要求，对学区比较看重，对景观要求较高，对地域有偏好注重好的物业品牌和品质总价在200万以内高层或小高层面积60—180M2按揭或一次性付款近城区高档住宅（河西地区、下关地区）：能够接受离城区市中心5—8公里的范围，对配套要求比较齐全，要求非常便利的交通，对小区居住环境有比较高的要求，景观要求很高，对地域有偏好物业要求高注重好的品牌和品质总价在120-250万多层或小高层面积100-200M2，一次性付款居多。
近城区中档住宅（河西地区、下关地区）能够接受离城区市中心5—8公里甚至更远的范围，对配套要求基本具备，要求有比较便利的交通，景观要求一般，对楼盘的价格考虑比较多，对物业品牌没有过多要求，但对物业品质比较看重，总价在60-150万高层或小高层面积80-150M2，按揭居多。
八、房地产市场综合评述综上所述，南京房地产市场近年来呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，南京房地产市场呈现的主要特点如下：1、供给量增大，结构性矛盾仍然存在？近年的供应量有大的增长，总体供需矛盾得到进一步缓解。
供需比仍将有一定程度的增大，商品住宅销售也有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。
区域结构、价格结构矛盾仍然存在。