低密产品项目案例
成都奥特莱斯案例分享
钟楼、行为艺术雕塑，突显欧式情 调
【运营模式】充分利用九龙仓下属俊思集团品牌资源，采用全权代理与 联销相结合的销售模式，租金为销售额的两成
本报告属保密资料。
• 俊思集团全权代理销售
• 商品所有权归供应商，俊思从销售收入
中按约定比例提取佣金（包含房屋租
金、销售成本、利润）
出行组成以夫妻二人出行为主比例是35%， 其次是与朋友出行，比例是28%
数据来源：市场调研
【动机休闲化：购物时间长度】半天主导，但非地缘客户的购物时
间趋长，配套需求逐步趋于一站化、复合化
本报告属保密资料。
图：非地缘客群购物花费时间
图：地缘客群购物花费时间
图：地缘辐射客群购物花费时间
• 距离越远，时间花费越长，非地缘 客群花费一天时间购物的比例远远高 于其他客群 • 客户花费半天时间购物，除了存在 一定的购物习惯以外，与原有奥特莱 斯配套不足也有关系
快餐、咖啡吧，正餐较少
有儿童中心，但没有营业 简约欧式
点缀式绿化；欧式小品 采用全权代理与联销相结合的销售模式，按约定比例提取佣金
约为1年
成都奥特莱斯客户需求调查报告
【客户调查方法论】
抽样方法：随机抽样 调研形式：问卷一对一访问 调研时间：2011年1月7-8日 样本量：发放245份问卷
有效问卷218份
• 核心客群、重要客群和次要客群主要消费 1000-3000元；其次是3000-5000元，属 于中产水平
数据来源：市场调研
【消费年轻化：品牌档次】60%以上客户存在品牌意识，倾向国际
非一线品牌和国内品牌，属于大众品牌
本报告属保密资料。
图：核心客群的品牌意愿
图：重要客群的品牌意愿
绿城桃李春风案例分析
九班制式幼儿园，品牌洽谈中
占地2万㎡，青山湖板块唯一，具体 整理ppt 规划未定
三期
二 三期
一 期
期
（规划 未定）
小镇 中心
颐乐学院、 幼儿园 高尔
夫场
三期
3
3
案例分析/桃李春风/推案、量价
桃李春风一期开盘当日便去化八成以上，含蓄水期月均去化184套，去化情况较好，二期正在认 筹中；一期别墅总价188万起，单价2.32万/㎡，二期认筹总价210万起
庭
院
庭
院 庭
院
整理ppt
5
5
案例分析/桃李春风/住宅户型-三居
三室两厅两卫面积101-136㎡不等，共6个户型，庭院面积100-135㎡之间；三室的户型多变，可选 择类型较多，其中136㎡户型较受欢迎
B3户型：105㎡三室两厅两卫 庭院面积105-115㎡
B1户型：106㎡三室两厅两卫 庭院面积115-125㎡
桃李春风
临安市
杭州市
桃李春风
领域别墅
青城别墅
锦和家园 别墅
锦绣钱塘 别墅
科技大道
整理ppt
2
2
案例分析/桃李春风
桃李春风是绿城开发的一个独栋别墅项目，定位养老、度假，以80-186㎡的极小别墅及富有传 统中式特色的庭院设计而闻名；项目分四期开发，自身配套齐全，小区规划极具人性化
概述：桃李春风是绿城地产开发的一个大型低密别墅项目，三面环山、一面临湖，风景优美；项目总占地915亩，总容积率不到0.4，别墅 容积率0.23，定位养老、度假型别墅社区；项目开创中国极小别墅先河，别墅面积80-186㎡，独门独院，每户均配备1:1中式庭院，室内和 院子均为精装交付。
深圳_绿景公馆1866案例分享
首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售 近13亿!
产 次战夺势 2012年12月 地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到 联 场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开 放； 2）北区园林、 样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发 售
1）南区园林 、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单 位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生 绿景中央公馆
活哲学融入项目
世 客户 关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占 比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%， 平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品 多如何脱颖而
地 出？ 世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香 颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终 成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）
专题类-低密产品专题分析
江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
来源
朝阳别墅/温榆河畔
老北京胡同文化
理念 展示
定位
诗意坊巷 体系
现代手法皇家造园— — 一池三山、山院水园、仙境照壁
“中式院落的现代化复兴”
丰富的宅 门体系
天人合一 院落体系
三重精装 庭院体系
泰禾俱乐 部服务体
系
高端豪宅 城市改善 城郊住宅
中粮▪瑞府— — 府园文化的居住形式
二、当代院落文化复兴
一、规划结合城市特征：以北京的城市肌理融入项目规划，将四合院的建筑组团以及尺度类似于老北京般的 街巷串联起来，让居住者在社区生活中体验故土气息
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅- 院- 园- 巷- 街”构成，形成“私密- 半私密- 半公共- 公共空间”的完 整序列，其中由“宅- 院- 园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
江南城市 构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
扬美 州且
乐
秀
徽色 州怡
人
石
上库 海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
麓湖生态城【深度个案】
项目规划体系
600亩水镇，3大产业商业中心，8大社区商业中心，部分社区商业已呈现，整体商业呈现时间约为2020年。
外部商业配套： 家乐福、新世界百货 内部商业配套： 门户区
酒店、购物中心、超市、文化综合体、娱乐业 水镇
精品客栈群落、科技文创基地、餐饮美食街、亲子家庭消费、 商务办公、主题酒吧街区 中央门廊区
项目规划体系
桥梁系统——桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号。
桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多功 能建筑桥等共170座。
项目规划体系
景观系统——湖域、湿地、草地、森林、构成多样化的景观体系。
麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也 让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。
教育、医疗概况
较为完善的一站式教育体系、医疗配套，部分教育配套已投入使用，医疗配套均属于规划中。
教育： 幼儿园：成都机关三幼、成都机关一幼、金苹果幼儿园、123澳 中国际双语幼儿园 小学：华阳实验小学、成师附小、泡桐树小学、龙江路小学、成 都实验小学 中学：石室中学、成都七中、树德中学、成都实验外国语学校、 乐盟国际学校、麓山国际光亚学校。 医疗：万达医疗综合体、省第二人民医院、省医院
占地面积 建筑面积
360万平米 1100万平米
组团项目
玲珑屿、沉香谷、黑珍珠、黑 蝶贝、隐溪岸、白玉台、篮花
屿
建筑业态 产品面积段
独栋、高层、叠拼 130—1100平米
物业公司 成都麓山物业管理有限公司
项目区位
麓湖生态城位于天府大道中轴线上，麓湖以北连接天府新城核心起步区，麓湖以南天府新区核心起步区，周边土 地均已规划完整；
U9智能化社区江苏地区案例
太川U9智慧社区江苏区域部分成功案例1.新里.紫峰公馆（绿地集团）作为绿地集团在南京开发的首个中高端住宅，该项目总建筑面积18万㎡，由14栋高层住宅组成，总共有1700户。
项目采用太川U9社区解决方案，采用跟南京联通合作的商业模式首创3G住宅科技打造全数字示范小区，让住户提前享受物联网带来的便利优越，用户可以用U9轻松操作家里所有的电器，也可以通过电脑跟手机远程控制家里的电器，满足了未来智能家居的需求。
社区服务配套要求：社区增值服务，周边商户配套，智能家居，远程控制等。
（售楼处工作人员进行智能家居控制演示）已安装三套U9样板展示房，售楼部设有五套U9展示体验机,可以实现用户直接点餐送餐服务等，已于2011年9月8日对媒体开放，2011年10月底开盘并举办“智慧社区”新闻发布会，2012年5月份安装第三套网络样板房，采用玺最新C款安卓版本智慧家庭终端，实现家电智能控制、家电远程控制、远程监控等智能化家居控制。
2.钟山绿郡（南京朗诗绿建地产）（业主家安装的智能电动窗帘控制面板）朗诗钟山绿郡傲踞紫金山东麓，北临仙林大道，东至凯旋路；距中山门道路距离约11km, 距离新庄立交道路距离13km，距离市中心新街口道路距离约15km。
项目处于城东核心区域高档住宅区，优质成熟配套设施静候；内部配备多功能会所，再造繁华与静谧的尊贵双享空间。
项目建筑面积156760平米，1.2的容积率，36.1%(>35%)的绿地率，紫金山惟一6F低密电梯科技洋房，重新定义未来舒适住宅格局。
朗诗地产九年深耕，持续创新，以引领“室内气候革命”为突破，全面提升室内空气品质；全新欧式新古典绿色精装洋房，另有带系统阳光地下室，13000㎡乔林树阵，宅间、屋顶、垂直绿化景观，让建筑完美融于自然环境的同时，深度创造优质的人居舒适度，创新前所未有。
朗诗钟山绿郡项目主体工程包括19栋三层和25栋六层住宅楼，建筑面积156760平米。
不设餐饮和娱乐场所，只设置3700平米的商业会所(沿街商铺、超市等)和500m2公共服务设施(物业、居委会等)。
成都《西宸春天》典型案例分析
成都《西宸春天》典型案例分析一、项目概况二、产品分析三、项目体验四、竞品分析五、项目总结一、项目概况基本指标：项目占地117亩，体量33万方，总户数1817户，容积率3，绿化率30%,总户数1917户,车位2785个；物业类别：高层,低密地块布局：地块方正,典型高低配，高层与低密产品有效分割布局,实现居住体验和业主层次区分。
楼层状况：高层住宅、多层住宅、独立商业用房及其附属用房（地下车库、设备用房等）。
高层住宅共9栋，其中1＃楼为20层，2＃楼为26层，其余为27层.多层住宅共15栋,10＃—12#楼、15#楼层数均为6层，13#-14#、16＃—24＃为4层,商业共8栋,其中25#，，26＃，27＃，29#,30＃,32#楼为一层（局部2层)，28＃、31#为2层（局部3层)。
物业公司：人仁佳和物业.项目简介：西宸春天项目位于郫都区红光板块的城西新生活圈的核心区域,项目占地117亩，打造高舒居度的纯低密品质别墅项目。
整个项目采用围合式布局，“一环两轴四园五巷”的景观园林，一环:银光活力跑道;两轴：银杏大道，蓝花楹大道；四种主题休闲、娱乐园区：西园，辰园，御鹤园,童趣园（全龄儿童活动场地）;五巷：玉素巷（玉兰主题）、鸿运巷（紫薇主题）、福寿巷（石榴主题）、君子巷（红梅主题)、金贵巷(桂花主题)。
双中庭景观布局，户户皆可见景，进出皆有尺度。
“三横、三纵、四轨”立体式交通路网，0-18岁一站式教育配套服务，完善医疗配套资源,繁华商业氛围,优质生态景观资源的共同加持，筑造城西墅居大盘。
二、产品分析首次开盘：2019年12月（高层）。
销售均价：12980元/㎡。
销售情况：销售惨淡，2019年12月开盘至2020年4月，高层去化不足20套,月均去化4—5套，为成都去化最惨淡楼盘.面积户型:在售产品为97㎡三房、117㎡四房、127㎡四房、128㎡四房。
装修情况：全精装，精装标准约2900元/㎡.Figure 错误!未定义书签。
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万科长风别墅 建筑风格：新中式 地区：苏州
在建筑排布上，采用了经典的 方格式规划手法，使整个小区 排列有序，突出了小区的空间 层次感和秩序感。 小区规划为别墅及高层，别 墅户型设有超大露台及多重挑 空空间，高层则设有空中花园， 而这些空间均可以设置为独立 的房间，可以自由的进行空间 利用及组合，让空间有了更多 的流动性。
盘龙湾 建筑风格：中式风格 地区：珠海
产品特点： 位于享有“中国历史文化 名镇”盛誉的唐家湾镇。 坡形屋顶样式新颖，风格 多变。
万威森林园 建筑风格：中式 地区：珠海
产品特点： 叠加别墅由12个组 团构成，每个组团 为8户。赠送地下 室、花园、客厅挑 空、阁楼、一半阳 台、超大露台等面 积，使用率大于 100%。
主要地区最新项目案例
绿都温莎城堡 建筑风格：英伦 地区：郑州 新郑
产品特点： 绿都温莎城堡位于新郑市龙湖宜居教育城湖滨路北段，项目总占地 141亩，有类独栋、叠拼别墅、多层等户型。联合打造有英伦风格的 低密度别墅生活区，原乡移植浓郁英伦风情建筑。
草堂之春 建筑风格：中式 地区：成都
产品亮点：优雅大气、雍 容华贵，简洁大方。
奥莱汇傲墅
风格：英伦风格 地区：武汉
首度与知名外籍景观设计团队合作，实地考察国外经典 美学建筑，到访英国温莎城堡、德国天鹅堡，最终取景 温莎城堡，精心雕琢八重英式礼仪华景，原汁原味演绎 英伦优雅审美。同时以湖岸为轴线，另构筑两大皇家主 题公园。
中粮万科翡翠别墅 风格：意大利新古典主义 地区：上海
百旺杏林湾 建筑风格：德式 地区：北京海淀
金地圣爱米伦 建筑类型：法式风格 地区：武汉
恒基曦城 风格：中式新古典 地区：珠海
恒基曦城湖境别墅，亲水型户内外 环境沟通设计。为生活空间奢置前 庭后院双首层双花园，前院直通会 客厅家庭宴会厅，后院连接环墅河 道和家庭聚会厅，天地交融内外相 通。引用双拼别墅优点，在两户拼 接间退让空位，解决的噪声、通风、 采光等技术难题，保证品质的前提 下，增加了别墅建筑的变化。
东渡青筑 建筑风格：现代中式风格 地区：上海
产品特点： 东渡青筑别墅将现代中式风格融入中国传统青花元素，体现了文化特色。
华润中央公园别墅 建筑风格：英伦风格 地区：上海
产品特点： 华润中央公园全新首创城市阔院 别墅，运用全石材立面彰显生活 质感，拥有独立私家庭院，10米 挑高客厅等创新空间，标配地暖、 新风。
恒基曦城
保利拉菲堂皇 建筑风格：意大利风格 地区：武汉
保利拉菲堂皇为180-220平米的联排别墅， 作为武汉首席艺术人文社区，保利拉菲在产 品打造的每一个细节都融入了艺术性，整体 规划汲取了意大利斯科拉剧院环绕布局灵感， 小区的米兰大道、都灵大道以及小区内随处 可见的名家雕塑都能随时感受到意大利文艺 的熏陶。
华贸东滩花园麓岭郡 建筑风格：意大利风格 地区：上海
Байду номын сангаас
产品特点： 本地块以美国黑鹰庄园 为蓝本，于9洞高尔夫 球场之上规划“嵌入式” 高尔夫别墅、以步入式 果岭景观为主要卖点， 以营造绿色高端社交平 台为核心理念。
海逸雍雅堡 建筑风格：泰式风格 地区：珠海
产品特点： 海逸雍雅堡是佛山海逸集团进 军珠海的首席稀缺城市别墅项 目。项目位于珠海兰埔路，盘 踞在城市中心地带，左右相拥 圆明新园和板障山森林公园， 背倚板障山脉，形成太师椅格 局，藏风纳气风水绝佳。 外部的繁华与内部的怡静形成 鲜明对比，项目经由一条小径 进入，出则繁华、入则幽谧， 在板障山脉围绕之下，别有一 番天地。
该项目是由中粮、万科联 手打造的上海标杆项目， 项目为意大利新古典主义 风格的独栋别墅。27米南 向面宽、天然石材立面、 配送4个私家车位、超大 尺度的地下室、全套房多 功能设计，双会所专享服 务，休闲配套与商务平台 完美结合。
绿地海域观园 建筑风格：新中式 地区：上海
该项目绿地集团倾力打造20万㎡的高端 别墅区，为六合院别墅、联排别墅等组 团，临水而居的生态环境，创新中式建 筑及创意新中式园林，完全人车分流的 规划设计。园区景观以水为题，打造新 中式的江南园林。 户户赠送大面积双地下室、 家家都有私 家双车库，创新的平顶屋面，给家家一 个屋顶花园。