《房地产开发企业如何进行纳税筹划》
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
房地产企业如何进行税收筹划
税收筹划是指 在遵循税 法及符合税法 意图 的前 提下 ， 通 过对纳税人 的经营 、 投资 、 资 、 筹 分配等理财活动的筹划安排 ，
尽可能取得涉税收益 ， 整体上实现纳税人最合理、 最优的涉税
财务管理活动 。房地 产企 业 由于在开发及经 营过程通 常具 有 投入资金多 、 经营风 险高 、 建设及销售 周期 长、 涉税标 的金 额 大、 收益高见效 匾等特点 ， 以运用税收筹划这种新的理财方 所
【 要】 摘 房地产企业经营过程具有投资 欠、 周期长、 涉税标的 欠等特点 ， 运用税收筹划这种新的财务管理方式 ， 将会降低 企业
涉 税 风 险和 费用 ， 强企 业 的盈 利 能 力 和 竞 争 实 力 ， 增 实现 企 业 价 值 最 大 化 目标 。 文 章主 要 以 土 地增 值 税 、 产 税 、 业税 、 得税 房 营 所
等 相 关税 金 为例 ， 税 收 筹 划 实务 进行 了分 析 。 对
【 关键词】 房地产企业 ； 管理 ； 财务 税收筹划
【 中图分类号 】２ ５ Ｆ７ 【 文献标识码 】 Ａ 【 文章编号 】 ６ ２ ８ ７ （０ ６ ０ — １ １ ０ １７ — ７ ７ ２ ０ ）２ ０ ２ — ３
计入 房地 产开 发成本 ，是企 业在该扣 除项 目纳税筹划时 的首
选。
式 ， 能有效降低企业 的涉税 成本 和风 险， 不仅 增强企业的盈利 能力和竞争实力 ， 而且有 利于实现企业价值 最大化 目标。本文 主要 以土地增值税 、 产税 、 房 营业税 、 所得税等相关 税金 为例 ， 对税收筹划实务进行分析 ， 恳请大家赐教。
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２０ ０ ６年 第 ２期
市 场 论 坛
ＭＡＲＫＥＴ Ｆ０ＲＵＭ
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。
其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。
本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。
土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。
二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。
同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。
2. 降低地价。
房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。
此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。
3. 合理安排财务结构。
房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。
4. 注意与税务机关的沟通。
房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。
5. 合理利用税收优惠政策。
在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。
房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。
三、相关法律法规1. 房地产税法。
房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。
2. 土地增值税法。
土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。
3. 企业所得税法。
企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
浅析房地产开发企业销售环节的纳税筹划
第四个区 间
小于 １８００ ０ ０ 大于 １８００ ０ ０ ， 小 于 １２００ ６ ０ 大于 １２０ ０ ６ ０ ， 小于 ２ ｌ００ ６ ０
其余 每月平均分配 年终发放 ５ ０ ， ４００ 其余 每月平均分配 年终 发放 ５ ０ ， ４００ 每 月平均分配 年终 发放 ５ ０ ， ４００
年终奖金 和每月
对应 的税率 年终对应 ３ ， ｊ ６ 每月对 应 ３ ％ 年终对应 ３ ， ｊ ６
综 上 ，企 业 在 理 论 上 可 以依 据 前 面 述 及 的纳 税 筹
划 原 理 ， 用 各 个 工 资 区 间 的最 优 纳 税 筹 划 方 案 ， 结 利 并 合 企 业 各 年 工 资 、薪 金 收 入 发 放 限 额 表 为 每 一 位 职 工 设 计 出 最 优 的年 终 奖 金 发 放 方 案 。当然 ， 实 践 中企 业 在 不 可 能 针 对 每 一 位 员 工 分 别 设 计 出 详 细 的 纳 税 筹 划 方
大 了对 房 地 产 行 业 的调 控 ， 地 产 开 发 企 业 的 涉 税 环 节 众 多 ， 房 包括 征 地拆 迁 、 买 土地 、 划设 购 规 计、 工程 报 建 、 工 建设 、 施 资金 筹 措 、 营销 服 务 、 业 管 理 等 ， 以其 销 售 价 格 不 一 定 与 企 业 的 最 物 所 终收 益 成 正 比 。为 此 ， 房地 产 开 发 企 业 必须 结 合 以上 各 个 环 节进 行 系统 、 面 的 纳税 情 况 分析 ， 全
案 再 分 别 执 行 ， 能 在 照顾 大 多 数 人 利 益 的 原 则 下 ， 只 以
个 区间
每月小于 １５０ ０ 第二个区 间
第 三个 区间
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划本文将就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划进行探讨。
首先，我们要了解什么是土地增值税？土地增值税是指在集体所有土地上，通过房地产开发等形式转让土地或者拆迁补偿取得的所得，按照规定应当缴纳的税款。
下面我们从以下几个方面探讨如何进行纳税筹划。
一、合理选择增值税征收方式目前土地增值税的征收方式主要有两种：实际利润率和比价扣除法。
其中实际利润率是指对开发企业从土地取得到售出的全过程进行明细账的核算，并根据实际利润率确定土地增值税应纳税额的方式。
而比价扣除法是指按照土地出让合同约定的土地收购成本和申报的房地产开发项目建筑面积，依照国家、省、市、区、县不同的比率，计算出应税土地增值额，再按照固定的税率征收土地增值税。
从纳税筹划的角度来看，实际利润率征收方式可以减少土地增值税的纳税额，但需要企业在土地取得和房地产销售过程中进行详细的账目核算和整理，因此增加了企业的工作量和成本。
比价扣除法则简单明了，不需要太多的核算工作，但是有时会因为比价的合理性而产生疑点，引起税务部门的关注和调查。
因此，在实际操作过程中，企业需要根据自身条件和实际情况合理选择土地增值税征收方式，以达到减少纳税负担的目的。
二、合理结构房地产项目开发方案房地产项目开发方案将直接影响企业所得税和土地增值税的纳税负担。
企业可以通过调整房地产项目的结构，合理布局开发方案，达到最优化的纳税筹划效果。
具体来说，一方面可以适当增加商业、物业管理等附属配套项目的比例，减少住宅项目所占比例，这样可以将纳税压力转移至低税率项目上；另一方面可以根据地段、建筑物面积、销售难易度等因素，差异化定价，调整销售方案，控制房地产开发项目的税前利润率。
企业还可以采取分批销售、分批缴纳土地增值税等方式来规避税负高峰的风险，保证企业的资金流动性。
三、掌握土地增值税政策及优惠政策了解土地增值税政策及优惠政策，对企业进行纳税筹划非常有帮助。
目前我国土地增值税政策较为稳定，但随着国家税收体系的改革和政策调整，土地增值税政策也在不断改变。
房地产开发各阶段税收筹划
房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产开发企业存货的纳税筹划
房地产开发企业存货的纳税筹划随着经济的快速发展和城市化的推进，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在我国经济发展中扮演着重要角色。
然而，对于房地产开发企业来说，存货管理和纳税筹划是一项相当重要的任务。
本文将重点探讨房地产开发企业存货的纳税筹划，旨在帮助企业更好地合规经营和优化税收成本。
存货是房地产开发企业的重要资产之一，包括土地、建筑材料、未完工工程、现房等。
存货的纳税筹划在企业经营中具有重要意义，可以有效降低企业的税负并提高企业的经营效益。
下面，将从存货评估、存货封存、存货抵销等方面分析房地产开发企业存货的纳税筹划。
首先，存货评估是房地产开发企业税务筹划的重要环节之一。
存货评估的准确性直接影响到企业纳税的合规性和税负的大小。
房地产开发企业可以通过以下几点来进行存货评估的合理、合规操作。
其一，合理评估土地成本。
土地是房地产开发企业重要的资产，正确评估土地成本可以减少企业在纳税过程中的盈利额度，从而减少纳税金额。
在评估土地成本时，企业可以参考土地转让价格、市场价值等因素来确定适当的成本。
其二，合理评估建筑材料成本。
建筑材料是房地产开发企业存货中的重要组成部分，正确评估建筑材料成本可以优化企业的纳税筹划。
企业可以根据材料采购价格、市场供需状况等因素来确定建筑材料的成本。
其三，合理评估未完工工程成本。
未完工工程是房地产开发企业存货中另一个关键组成部分。
在评估未完工工程成本时，企业应当根据工程的实际进度和成本来合理确定，避免高估或低估成本，以确保纳税筹划的合规性。
其次，存货封存也是房地产开发企业纳税筹划的重要手段之一。
存货封存是指将某些存货资产暂时不纳入企业的经营活动，以减少未实现利润带来的纳税负担。
企业可以通过以下几点来进行存货封存的合理操作。
一方面，企业可以将某些存货资产进行封存，防止不必要的纳税。
例如，如果一些项目已经完工但尚未出售，企业可以将这部分存货资产暂时封存，以减少未实现利润带来的纳税负担。