房地产开发贷款管理办法(2016年版)

张家口银行房地产开发贷款管理办法

（2016年版）

第一章总则

第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。

第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。

第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。

第二章贷款种类和条件

第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。

（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。

第七条借款人条件。借款人应具备以下条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

（五）评定的信用等级符合总行要求；

（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（七）贷款人规定的其他条件。

第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件：

（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；

（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；

（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；

（六）有我行认可的有效担保；

（七）贷款人规定的其他条件。

第三章贷款期限与利率

第九条房地产开发贷款期限一般不超过3年，总行另有规定的除外。

第十条房地产开发贷款利率按照中国人民银行及我行产品定价相关规定执行。

第四章贷款担保与保险

第十一条房地产开发贷款执行总行担保管理等相关制度规定，主要采取抵押担保方式，优先以本项目土地及在建工程设定抵押。以土地作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的70％；以在建工程作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的50％。

第十二条借款人提供的抵押物，应当符合《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规及关于商业性房地产信贷的相关政策规定。

第十三条房地产抵押价值，可由贷款人与抵押当事人进行协商议定，或委托贷款人与抵押登记部门共同认可的的资产评估机构进行评估。

第十四条以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。

第十五条房地产开发贷款采取质押担保方式、保证担保方式的，执行我行相关担保管理规定。

第十六条对需要办理保险的，借款人应按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。保险期间，保险单原件由贷款人保管。

第五章贷款受理、调查、审查与审批

第十七条贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：

（一）借款人资料

1、营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证；

2、公司章程及相关验资报告；

3、借款人中征码及信用报告查询授权书；

4、法定代表人身份证明及信用报告查询授权书；

5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；

6、公司上三个年度及近期财务报表；

7、贷款人要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1、项目立项批文或备案资料；

2、项目可行性研究报告或具有相当性质的项目相关资料；

3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证；

4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

5、已投入的项目资金凭证；

6、建筑施工合同及监理合同；

7、贷款人要求提供的其他资料。

第十八条贷款调查。贷款调查核实内容主要包括以下方面内容：

（一）借款人情况

1、基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、

实际控制人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。

2、财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。

3、资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况。

4、关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况。

（二）贷款项目情况

1、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。

2、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。

3、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷；项