华侨城案例
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
15
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
5
深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析制作人：程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城，是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅，为中华文化的另一元素——旅游，做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业，或大或小，不论中外，都面临着激烈的市场竞争，其中，随着世界全球化的进程的加深，中国旅游业越来越走向世界，而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴，一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路，就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选，位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象，做了大量的调查研究，结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在：深圳华侨城集团成立于1985年，经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程，在华侨城的一步步发展壮大的过程中，一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态，但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑，许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展，那么，深圳华侨城，在保持经济稳定发展的同时，又是采取了什么样的手段，创造了它不断的奇迹的呢？我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
主题公园案例分析
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城创意文化产业园入驻机构
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国 可持续的人文示范城区（2006年---至今）
华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式 的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优 势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。
2000---2004 波托菲诺、纯水岸
高尚人文 9000---15000
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域 开发新的盈利点（2004年-----2006年）
华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在 华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华 侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主 的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式 挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。
吸引物
内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。
主题公园在国内的发展史 中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的
全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭 90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期
进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面 迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期
人造旅游资源
着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有 特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基 本特征——创意性，具有启示意义。
安全监理案例总结：从前车之鉴看安全隐患如何规避？
安全监理案例总结：从前车之鉴看安全隐患如何规避？。
案例一：深圳华侨城烟花燃放事故2015年，深圳华侨城举行烟花晚会活动，在节目表演期间，由于烟花点火不当，引发火灾，造成数十人死伤。
经查，火灾的起因是烟花燃放操作人员无证操作，花方式不当。
该事件中，监理方案缺少对操作人员的监管措施，监理机构未对烟花点火进行有效监督和指导，建设单位也未能充分履行安全管理职责，最终导致了严重后果。
案例二：四川中医药大学新校区工程桥梁坍塌2016年8月14日，四川中医药大学新校区工程桥梁坍塌事故，造成1人死亡、11人受伤。
经调查，事故的原因是施工团队在桥梁建设时存在严重违规操作，导致结构失稳，最终导致了坍塌事故。
该案例中，监理方案未对施工团队进行充分监管，监理机构未按时对建筑工程进行定期检查。
同时建设单位也未按照规定对工程进展进行及时跟踪和监督，导致了工程的违规操作。
案例三：沉船事故2015年6月1日，九龙江黄沙段发生客运船舶沉没事故，造成442人死亡。
经查，该事故的原因是船只的超载和抵抗性不够强，导致不堪重负。
同时，建设单位也未通过监理机构对船只的安全性进行充分审查。
针对以上案例，我们可以得出以下结论：1.监理方案应当对施工团队进行有效监管，对燃烧设备以及其他感应器材的操作进行严格监督，防止违规操作和操作员无证操作的发生。
2.监理机构应当对建筑工程定期进行检查和监督，排除工程安全和质量问题，及时纠正工程中存在的问题。
3.建设单位应当对建筑工程进行全过程的跟踪和监督，及时发现和向监理机构汇报任何安全隐患，有力地调整出现的问题。
同时，建设单位也应该设计合理的工程方案、操作流程，让施工工作更加安全。
安全监理是建筑工程管理的关键要素之一。
对于建筑工程安全，无论是管理方还是监督方，都应认真对待，共同创造安全、美好的建筑环境。
通过以上案例的分析，我们可以更加认识安全监理的重要性，确保施工工作的安全性和稳定性，规避安全隐患的出现。
案例--OCT华侨城创意文化园
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
3. OCT-LOFT 改造城市的借鉴意义： （1）针对所控土地有一定局限性，但需要发展产业经济的区域有积极的借鉴意义； （2）是控制区域土地有序发展、滚动发展的一种策略性方法； （3）既保留城市发展历史和城市文化，也发展了产业，繁荣了区域经济 ； （4）具有浓厚文化氛围的项目具有不可思议的集聚人才和高端群人群的效果；
滚动策略
聚集效应
• 随着园区影响力的日益扩大，入驻机构和人员日益增多， 成为行业内从业人员的集散地和交流平台
活动策略
• 不间断开展各种艺术集贸市场、艺术展示、学术交流、文 化性商业活动，以吸引社会各界人士的集聚。
2. LOFT——改造城市的展望:
Loft是一个全球化的趋势，并最终会成为一种主流的文化意识，符合当前各城 市所倡导的创意产业发展。 Loft与城市发展间的矛盾，注定难逃被拆的命运，只是一个过渡性的存在。 一种由开发商集中开发、区别于户外厂房、商业行为的新LOFT应运而生。 部分问题：配套商业、餐饮及为区域内企业服务的相关服务业空间不足够，也 没有更好的政策和引导方法给予支持。
逐步发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、 餐饮酒吧的聚集地
填补华南空白，成为融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地
来访者目的 现在的OCT-LOFT 已成为创意、设计、艺术领域聚集地，所发挥的城市整体文 化以及周边环境提升作用，实现了华侨城在改造之初对该地区利用的设想，为华侨 城东部片区提供了新的经济增长点和吸引点，同时也将为华侨城以及深圳未来的发 展带来无限商机和活力。
国外文化产业或创意产业集聚区的借鉴
无论是纽约曼哈顿还是英国伦敦西区、法国巴黎左岸特色文化区，都以老式厂房、老式建筑、不发展的 状 态为基本环境特色，以吸引不羁的艺术及创作型人才的汇聚。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析深圳华侨城是中国著名的综合性旅游区，被誉为中国第一个大型文化主题旅游区。
它位于广东省深圳市南山区，占地面积达5.7平方公里，是一座集文化、旅游、休闲和商业为一体的现代化城市综合体。
华侨城的成功案例吸引了全球范围内的游客和投资者的关注，成为中国乃至世界旅游业的经典案例之一、下面将通过几个方面对深圳华侨城的成功经验进行分析。
一、理念与规划深圳华侨城的成功首先在于其独特的理念与规划。
华侨城以大型文化主题乐园为核心，围绕乐园建设了众多的文化设施、旅游景点、商业街区和度假酒店，形成了一个集旅游、文化、休闲于一体的综合性旅游区。
华侨城充分利用深圳独特的地理位置和资源优势，将自然景观和人文景观相结合，创造了一个具有强烈吸引力的旅游目的地。
二、市场定位与目标群体深圳华侨城在市场定位方面取得了重要突破。
它以“国内第一大型文化旅游目的地”为目标，注重满足不同人群的需求，根据不同目标群体提供多样化的旅游产品和服务。
华侨城一方面注重吸引家庭游客，打造了适合亲子旅游的项目和设施；另一方面注重吸引年轻人，推出了具有创意和时尚感的活动和展览。
华侨城在市场细分和目标群体选择上的灵活性为其成功吸引了广大游客。
三、人才团队和管理模式深圳华侨城在组织和管理方面秉持严谨的态度，注重人才的培养和引进。
它拥有一支经验丰富的管理团队和多元化的人才队伍，包括文化专家、旅游规划师、市场营销人员等。
华侨城采取现代化的管理模式，注重创新和团队合作，不断提升服务水平和客户满意度。
这种高效的管理和组织模式有助于华侨城在市场上保持竞争力，不断吸引游客。
四、品牌推广与营销策略深圳华侨城在品牌推广和营销方面做得非常成功。
它通过广告宣传、网络推广、举办大型活动等方式，打造了鲜明的品牌形象和知名度。
华侨城注重与合作伙伴的合作，与多家旅行社、酒店等建立了长期稳定的合作关系，扩大了市场覆盖面。
此外，华侨城还与知名的IP品牌合作，推出了一系列以动漫、电影等为主题的旅游产品，增强了品牌的吸引力和影响力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
老中心
深圳关内
4km
➢ 2004年地铁一号线的开通以世界之窗为终点站，进一 步缩短了华侨城与城市中心的时间距离。
新中心
配套建设是影响区 域成熟的内在关键 因素
➢配套投入分为基础性 配套补充与关键性配套 建设；
➢初期投入基础性的生 活配套设施，补足区域 短板；
➢分阶段营建关键性的 重点配套，确立区域特 色与价值平台。
自然生态景观的融合与再造， 打造良好的生态景观
后期商业引入高端休闲广场、 星级酒店，
白石洲农民房
波托 菲诺 燕栖湖
天鹅湖
1 何香凝美术馆 2 华夏艺术中心 3 洲际大酒店 4 威尼斯皇冠假日酒店 5 沃尔玛 6 益田购物广场
沙河高 尔夫
华侨
深圳湾畔
华侨城 居住区
欢乐谷
6 4 华侨城
城生 态广 场 燕晗山
中学 小学
世界之窗
居住区 5 12
华侨城 3
华侨城 居住区
白石洲小区
居住区
锦绣中华
产产业业配配套套居住区
普通居住区 高档住高宅档区住宅区
发展时间 ✓1980~1991年 ✓1992~1997年
✓1998～2000年
配套建设
✓锦绣中华 ✓华侨城中学 ✓华侨城医院 ✓华侨城菜市场 ✓邮电局 ✓海景酒店
✓世界之窗 ✓华夏艺术中心 ✓何香凝美术馆 ✓人文雕塑 ✓建立社区标识系统 ✓OCT广场
✓沃尔玛 ✓食街、酒吧街 ✓欢乐谷在建
都市都生市态生区态区 ✓2000～2008年 ✓燕栖湖 ✓燕晗山 ✓欢乐谷主题公园开放 ✓威尼斯皇冠假日酒店 ✓益田假日广场 ✓地铁1号线
代表楼盘 ✓海景花园 价格变化 ✓2500
✓桂花苑 ✓5000
✓锦绣花园二、三期 ✓波托菲诺纯水岸
✓8000
✓9000~70000
旅游区
文教 体育
产业区
商业区
居住区
产业区
居住区
旅游区
区域开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域 原生资源，由始至今保持良好的生态环境
华侨城各功能的用地状况
用地性质
ห้องสมุดไป่ตู้
占地面积 占地 （公顷） 比例
主题公园、景区
142 31.56%
其它休闲空间 （含水面、山体）
33 7.29%
居住用地及配套
161 35.78%
商业用地
43 9.56%
文体用地
4 0.88%
道路交通用地
42 9.38%
工业用地
21 4.67%
其它
4 0.88%
合计
450 100%
•开放式街区，成为城 市意象； •道路弯曲和富有坡度； •道路绿化成形； •车和人处于同等地位；
1
区域内最终形成以自然资源为核心，以配 套资源参考因素的价值分布体系
华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、
•地理旅位游置：和位于高端产业功能的城市组团
深圳市西部，距 深圳中心区约4公 里；
深圳关内
华侨城 4km
•规模：占地面积 450公顷，其中旅 游用地约130公顷， 现状人口35000人；
居住区
旅游区
•城区功能：是复 合城市资源与生 态环境，以居住、 旅游和高端产业 为主要功能的、 相对独立的城市
地形
丘陵、台 地为主
以山地、 丘陵为主
面积
182平方公 里
53平方公 里
人口 91.8万人 40万人
离主城4公里，毗邻机场
毗邻机场，项目内有东客站
深圳华侨城控股有限公司
占地面积6750亩，其中商业、 文化等其他服务设施占地3300
亩
占地7000亩，项目内部商业、 文化设施众多
文化、旅游产业高度发达，重 大配套设施打造
3
重总大结配二 套的建设运营是影响都市生态区价值的提升的关键因素，区域 成熟速度与开发投入密切相关
陌生区
21000 18000 15000 12000
9000 6000 3000
华侨城 规划建 设启动
锦绣中 华投入 运营
中华民 俗村投 入运营
世界之 窗建成 并投入 运营
欢乐谷 一期开 始投入 运营
产业区
康佳 集团 锦绣
花园
中信 红树湾
红树 西岸
红树湾 小区
未开发地块
碧海云天 未开发地块
红树湾
2
华总侨结城一 都市生态区价值实现的历程实质上是其城市化的进程，区域价 值的确立历经了10~15年的时间
城市外扩是区域成熟的外部驱动因素
➢ 华侨城的区域发展过程也是深圳城市中心外扩与西移的 过程，在此过程中，华侨城与城市的距离迅速缩短，逐 渐成为城市的一部分；
➢ 基于区域已经形成的生 态基础与认知，重新营 造强势的资源价值点， 提升区域价值；
4
华总结侨三二 城与贵州多彩城之对比，初期建设基 础配套，中期注重文化价值，近期挖掘本 地资源
地区
深圳南山 区
龙洞堡新 城
南山区华侨城
贵州多彩城
驱动 城市扩张 旅游发展
力 驱动力
载体
区位
中心距市 中心4公里
距贵阳市4 公里处
都市生态区
沃尔玛、铜锣 湾百货进驻， 商业氛围形成
地铁一号 线开通， 利好兑现
市场大势 整体向好， 区域配套 进一步升 级
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
基本面
生态治 理与再 造
➢ 将蛮荒状态的原生资源整 理成为可观赏体验的生态 资源，使区域的生态景观 得到广泛认可；