REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究_马智利
REITs融资模式及在我国的可行性浅析
REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。
是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。
（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。
１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。
２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。
３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。
权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。
投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。
抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。
混合型（Hybrid REITs）。
此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。
从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。
这是一种抵押型债券属性的产品。
偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。
为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。
２．证监会主导的开放式股权型REITs。
REITs在中国的发展探析
REITs在中国的发展探析一、引言二、REITs的概念和发展历程1、REITs的定义和特点2、REITs的发展历程三、REITs在中国的发展现状1、REITs的引进和发展2、中国REITs市场开发的挑战四、REITs在中国金融市场的作用和意义1、REITs对中国经济转型升级的支持2、REITs对房地产行业的影响3、REITs市场化运作的优势五、REITs市场开发的趋势和建议1、REITs市场发展的趋势2、REITs市场建设的政策建议六、案例分析1、上海纽约大厦REITs发行案例2、中国平安公布首单房地产投资信托基金3、浙江省2019年度防汛救灾基金拟发行REITs4、世华能源国际发行首只REITs5、恒隆地产旗下零售物业首次发行REITs一、引言REITs是指房地产投资信托基金，是一种使用资本市场集资来购买、精选、开发、维护和管理各类商业地产、物业、公寓等房地产的金融资产。
近年来，由于中国房地产市场的发展以及政策的不断调整，REITs也逐渐成为了中国金融市场上的热点话题。
本文旨在探析REITs在中国的发展现状、作用与意义，并通过案例分析来预测REITs在中国未来的发展方向。
二、REITs的概念和发展历程1、REITs的定义和特点REITs的全名是房地产投资信托基金，多数REITs以上市公司形式存在，在中国大陆又称之为房地产投资信托基金公开募集证券等，其基本原理是房地产所有人将自己的不动产资产交给信托公司信托，后者再将它们转为不动产投资基金受托份额销售给一定数量的投资人，完成资本的募集。
REITs在运作过程中采用分割、打包及投资组合管理的方式，以达到资产品种的多样化，同时也可实现资产的流动化。
REITs作为一种资产管理工具，在运作中具有明显的好处，首先是投资者可以通过抛售份额及投资成本设限的手段，实现对房地产资产有效的分散化投资，同时便于资产配置和减轻了资产管理的风险；其次是REITs基金的运作和管理较为专业，且对于房地产这一行业的运作和管理比投资者更为熟悉，能够更好地实现资产的增值；最后，REITs的运作具有较高的透明度，由于有细致的法律约束，投资者可以更加清晰地了解自己投资的情况。
中国养老地产REITs运作模式研究
摘要 ：养老地产作 为满足老年人居住和养老等基本需求的基础产业，面临着以融资 困境为主的一 系 列发展制约。在分析 目 前 中国养老地产的资金 需求、主要融资方式及存在问题的基础上，结合房地 产信托投资基金 内涵和发展现状 ，提 出了引入养老地产 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 这种新型融资模式，并设计 了具体实 施方案 ，最后就 中国 目 前推动养老地产信托投资基金可能遇到的阻碍提 出政策建议 。
创新和运营模式探索， 实现整个链条运 作的新
的地 产模 式 。养老 地产 具有 特殊 消 费群 体 、 适 老 化设计 、 养 老 集 约 化 和 深 度 金 融 产 品开 发 等 特
点， 能 够 满 足居 住 、 生 活休 闲 、文化 娱 乐 、医疗
护理 、 服务 、商业 等综 合功 能 。
养 老地 产 是 一 种 将 养老 与地 产 相 结 合 的 复 合 型地产 ， 是基 于 适老 化和 为老 化设 计 ，以养 老 住 宅为基 础 ， 辅 以餐饮 、 文体、 养生 、 护理、 保健 、 医疗 及 购 物 等 商 业 配 套 设 施 ，并 通 过 金 融 产 品
平方 米 ，另外 ， 老年 人居住 建 筑 的起居 室或 卧 室 应 设阳 台 ， 阳 台净深 度不 宜小 于 １ ． ５ ０ 米。 由于规 范 并 未对 每 套 住宅 居 住 人数 进 行 规 定 ， 本 文 假 定１ ． ５ 人／ 套 ，故 人均 面 积 最少 约 为 ２ ４ 平方米。 “ 十二五 ” 期 间我 国每 千 名 老 年 人 拥 有 的养 老 床 位数 为 ３ ０ ． ３ 张 （ 根 据 统计 数据 ， 截至２ ０ １ ５ 年 底， 我 国６ ５ 岁 及 以上 老 年 人 口约 １ ． ４ ３ ８ ６ 亿。 ） ， 根 据 民政 部 公 布 的 “ 十三五 ” 规 划 ，到 ２ ０ ２ ０ 年，
的养老地产的REITs运营模式值得险资借鉴摘要-中国人保资产管理有限
健康与养老服务工程建设的通知》，明确了 15 个鼓励社会投资的项目。对于险资进入养老产业，
保险业“新国十条”中也予以了明确鼓励，提出保险业要“投资养老服务产业，促进保险服务业
与养老服务业融合发展，鼓励符合条件的保险机构等投资兴办养老产业和健康服务业机构。”当
前的政策环境对于保险资金进入养老产业十分有利。第三，险资的特性适合投资于养老产业。建
开发商、投资商和运营商共同构成了美国养老地产产业链 ① 开发商：“开发→出售”模式 ② 投资商（REITs 和私募基金）：“投资 → 出租”模式 ③ 运营商：“购入/租入/受托 → 管理”模式
投资商的盈利能力较强 以 ROA/ROE/净利润率衡量盈利能力，Ventas（VTR）、HCP 和 SNH 三家投资商的盈利能力较强于开发商和运营商。在三家 REITs 中， Ventas 更高的经营杠杆使其在 ROA 和 ROE 指标上表现更为出色。但相 应地，由于承担了较高的经营成本，Ventas 在净利润指标上表现不如 HCP 和 SNH。
的特点。 ② REITs 式投资商采用“投资→出租”运营模式，资本回报是长期和
稳定的，符合险资的长期性特点和对安全性的要求。 ③ “投资-出租”经营模式相对于开发商和运营商来说，盈利能力更
强，且风险更可控。 ④ 通过对净出租物业和委托管理物业的比重调整，投资商可以调整资
产组合的风险收益，以满足不同性质资金的风险偏好和对收益的需 求。
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重要问题分析
一、目前险资进入养老产业具备有利条件
随着中国人口结构逐步老龄化，养老产业在未来将有广阔的市场空间。保险业与养老产业
天然具有紧密的联系：处理长寿风险需要将资金进行跨时期的转移和分配，保险业正是这个问题
的专家。此前，我国保险业主要在负债端参与养老产业，即提供年金、寿险等保险产品。近年来，
REITs 在我国发展的可行性分析及政策研究
REITs 在我国发展的可行性分析及政策研究我国目前的房地产信托产品以贷款类信托产品为主,同REITs相比有很大差别,存在较大风险而且缺乏流动性。
本文从资金供给、需求、风险规避机制、法律配套等方面分析了REITs在我国的可行性,并提出了REITs在中国的发展模式和相关的政策建议。
标签：房地产信托融资REITs 可行性房地产信托融资分为资金信托融资和财产信托融资,我国的房地产信托产品大部分属于贷款类,存在较大风险,缺乏流动性,REITs是在美国等国家运作较为成功的房地产信托融资方式,对于我国有很强的借鉴意义。
从资金供给、需求而言,REITs在我国存在很大的市场,在我国发展REITs必须考虑完善REITs发展所需要的金融和配套的体制环境一、REITs与我国房地产信托融资的基本情况1.房地产信托的种类及特点(1)房地产资金信托投资。
房地产资金信托投资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金,然后信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。
根据资金运用方式的不同,房地产资金信托融资又可以分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。
其中权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。
经营性权益融资这种融资方式比较接近于房地产投资信托(REITs)。
(2)房地产财产信托融资。
财产信托融资是指房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司,设立财产信托,房地产企业取得信托收益权,并将收益权分级为优先收益权和普通收益权,其中的优先收益权转让给投资者。
信托投资公司作为受托人,将信托财产所得优先支付给投资人。
2.我国房地产信托特点(1)资金运用方式以贷款为主。
信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金贷给房地产项目的开发,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%—8%,一般要求贷款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。
REITs在我国房地产市场中的应用研究
REITs在我国房地产市场中的应用研究随着我国房地产市场的持续发展，以及房地产投资需求的增加，REITs（不动产投资信托基金）作为一种新型的房地产投资工具，在我国也逐渐引起了人们的关注。
本文将对REITs在我国房地产市场中的应用进行研究，探索其潜力和挑战。
首先，需要了解什么是REITs。
REITs是一种结构机制，通过将房地产资产打包形成不动产基金的方式，向公众发行基金份额，并以此吸引投资者。
REITs的主要优势在于可以将大量的房地产资产转变为流动性较强的证券资产，从而提高投资者对房地产市场的参与度，并通过分散投资风险的方式获得较为稳定的回报。
在我国房地产市场中，REITs的应用具有以下几个方面的潜力。
首先，REITs可以帮助解决房地产投资的资金困境。
由于房地产投资需要大量的资金投入，传统的房地产投资方式可能无法满足投资者的需求。
而REITs的出现可以通过向大众发行基金份额的方式，吸引大量的投资者参与，从而缓解房地产市场的资金压力。
其次，REITs有助于提高房地产市场的流动性。
房地产市场的特点是资金流动性较低，而REITs作为一种具有流动性的证券资产，可以为投资者提供更加便捷的交易机会。
投资者可以通过买卖REITs份额的方式，更灵活地参与房地产市场，实现资产的增值与变现。
此外，REITs的引入还有助于提高房地产市场的透明度。
作为一种基于证券市场的投资工具，REITs需要按照相关法规和规定进行信息披露，使得房地产市场的信息更加透明化。
这有助于提高投资者对市场的认知程度，从而提高投资的准确性和效率。
然而，在我国房地产市场中引入REITs也面临一些挑战。
首先，法律法规的缺失可能限制了REITs的发展。
目前我国对于REITs的监管政策和法律法规还不完善，缺乏明确的指导和规范。
这使得REITs的操作方式和管理制度有待进一步完善和明确，以满足市场的需求。
其次，房地产市场的风险也是REITs面临的挑战之一。
由于房地产市场具有较高的风险性，REITs的投资回报也相应存在一定的风险。
我国发展房地产投资信托基金(REITs)的模式研究
Abstract
Real Estate Investment Trusts (REITs), which has been rapidly developed in the security markets of foreign countries in recent years, is a Collective Investment Trust Scheme. Itgathers money of investors bysending thembeneficiarycertificate, andgive the moneyto specialinvestment organization to invertin real estate industry,in the end, it must distribute most of its profits asdividendsto investors. REITs has not only offered a financing channel outside the bank for the real estate industry's development, but also offered a kind of investment products with stable income and low risk for investors. Real estate industry witnesses the bottleneck of funds when developing at a fast pace, meanwhile the public hold huge capital seeking more profitable investment channels. The real estate investment trusts (REITs) can bridge he pattern choice problem inChina.
中国养老地产REITs运作模式研究
中国养老地产REITs运作模式研究作者：杨思家臧微孙业亮来源：《中国房地产·学术版》2016年第12期摘要：养老地产作为满足老年人居住和养老等基本需求的基础产业，面临着以融资困境为主的一系列发展制约。
在分析目前中国养老地产的资金需求、主要融资方式及存在问题的基础上，结合房地产信托投资基金内涵和发展现状，提出了引入养老地产REITs这种新型融资模式，并设计了具体实施方案，最后就中国目前推动养老地产信托投资基金可能遇到的阻碍提出政策建议。
关键词：养老地产，REITs，融资模式中图分类号：F832 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2016）12-0021-27 收稿日期：2016-09-101 中国养老地产资金需求1.1 养老地产内涵养老地产是一种将养老与地产相结合的复合型地产，是基于适老化和为老化设计，以养老住宅为基础，辅以餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗及购物等商业配套设施，并通过金融产品创新和运营模式探索，实现整个链条运作的新的地产模式。
养老地产具有特殊消费群体、适老化设计、养老集约化和深度金融产品开发等特点，能够满足居住、生活休闲、文化娱乐、医疗护理、服务、商业等综合功能。
1.2 中国养老地产资金需求估算本文将尝试对“十三五”期间养老地产开发资金需求量现值进行估算，具体如下。
养老住宅面积：《老年人建筑设计规范》规定，老年住宅卧室使用面积不宜小于10平方米，起居室使用面积不宜小于14平方米，厨房使用面积不宜小于6平方米，卫生间面积不宜小于5平方米，另外，老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50米。
由于规范并未对每套住宅居住人数进行规定，本文假定1.5人/套，故人均面积最少约为24平方米。
“十二五”期间我国每千名老年人拥有的养老床位数为30.3张（根据统计数据，截至2015年底，我国65岁及以上老年人口约1.4386亿。
），根据民政部公布的“十三五”规划，到2020年，每千名老年人拥有的床位数达35-40张。
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根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。
本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。
一、养老地产（一）养老地产概念养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。
这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。
（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。
（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。
（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。
（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。
（二）养老地产商业模式目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。
这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。
本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。
同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。
（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。
对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。
同时，持有模式收回成本并盈利依靠的是增值服务，要求开发商具备持续的运营管理能力。
（3）销售加持有模式，开发商通过开发住宅和相关配套设施，并将其按一定比例进行出售和持有。
在一定程度上可以缓解资金压力，还可以让入住老人不用为后期配套服务的运营等方面担心。
作为养老地产，其重点和盈利点是养老，而非地产。
养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，短期套利开发行为在养老地产领域是不可持续的。
持有模式和销售加持有模式才是可持续发展模式。
它们能保障后期配套服务的质量，挖掘养老地产的衍生价值，使其利润最大化。
但是随之而来的是资金问题，在此我们需要解决融资问题，是发展养老地产的关键所在。
（三）养老地产传统融资模式我国融资渠道虽然较多，但是养老地产融资路径依然狭窄。
养老地产前期投入大，回报周期长，不仅有资金风险，同时还有经营风险。
目前主要的资金来源是银行贷款、民间融资、保险资金。
据统计分析，我国ＲＥＩＴｓ在我国养老地产建设中的运作模式研究*马智利1王熊2（1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045；2.重庆大学公共管理学院，重庆400044）*本文系中央高校基本科研业务费科研专项“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（CDJSK12030006）项目阶段成果。
作者简介：马智利（1963-），男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院，教授，研究方向：房地产经营管理。
王熊（1989-），男，四川安岳人，重庆大学公共管理学院，硕士研究生，研究方向：养老地产，公租房。
摘要：我国正步入老龄化社会，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。
本文通过研究REITs 融资，结合养老地产特点，提出适合养老地产发展的REITs 融资模式，以此来适度解决资金缺口问题，对推动我国养老地产的发展具有一定的现实意义。
关键词：养老地产；REITs ；融资中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1009－3540（2013）09－0034－000360%以上的房地产开发中都采取银行贷款的筹资方式，从而直接导致房地产贷款占银行中长期贷款的份额逐步增加，银行风险不断增强。
而且养老地产较其他商业地产投资量大、周期长的特性，银行资金对其始终抱有谨慎态度，特别是在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。
而对于民间融资，央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿~4万亿元，存在大量现实资金，但民间融资平均利率为15.6%。
对于还处于发展初期的养老地产来说，本来盈利微薄，这样的借贷成本难以承受。
相对于银行贷款和民间融资，保险资金对养老地产兴趣浓厚。
根据2012年《中国保险年鉴（2012）》，近10年保险公司总资产持续增长，截至2011年12月末，保险公司总资产5.536万亿元。
其中银行存款1.77万亿元，占保险资金运用总额的31.97%；债券投资2.61万亿，占保险资金运用总额的47.09%，股票投资0.38万亿元，占保险资金运用总额的6.85%。
虽然保险投资资金量充足，对养老地产兴趣浓厚，但是由于如今的养老地产还是处于微利阶段，保险公司还持谨慎态度。
显然，以上几种方式不能满足养老地产的资金需求。
所以务必要考虑更广泛的融资形式，扩大融资渠道，让更多的社会闲散资金参与到养老地产中去。
于是引入了REITs融资方式。
二、房地产投资信托基金（REITs）（一）房地产信托基金内涵房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的融资模式，起源于美国。
REITs是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。
REITs的优点是：（1）低波动性和保值性；（2）可免双重征税和无最低投资要求；（3）稳定的即期收入；（4）高流动性；（5）透明度高。
（二）REITs的种类1.按组织形式分类：（1）契约型REITs，又称为信托型，是指委托人（投资者）与受托人（基金管理公司）签订信托契约，受托人将收益权分割成单位收益凭证出售给委托人，契约规定募集资金以房地产物业为投资标的物，委托人通过持有收益凭证来获取投资房地产带来的收益，是一种在信托原理基础上形成的委托代理行为。
（2）公司型REITs，是一个具有独立法人资格的、由发起人面向市场公开发行股票从市场众多投资者手中集中资金成立的股份有限公司。
公司的主要投资标的物是房地产及其相关产业，并将由投资取得的收益以股息或红利的形式返还给股东，股东通过公司股票的股息或红利获得公司绝大部分的收益。
2.根据投资对象分类：（1）权益型REITs，是指直接购买有产权的房地产物业，收益主要来源于物业租金和物业买卖收入的信托基金，投资的物业种类，包括写字楼、商铺、停车场、住宅等。
（2）抵押型REITs，是指不直接投资房地产项目，而是将募集的资金借贷给房地产公司来获得房地产抵押贷款债权或者向金融机构购买房地产抵押支持证券（MBS），主要收入来源于贷款利息的信托基金。
抵押型REITs的股息收益率比权益型REITs的高，因此抵押型REITs风险比权益型REITs风险高。
（3）混合型REITs，介于抵押型和权益型之间，同时具有抵押型和权益型的特点，即在从事抵押贷款服务的同时，也直接购买部分房地产项目来获取收益，这同时降低了投资风险。
3.根据运作方式分类：（1）封闭型REITs，其发行规模在发行之初就已经确定，在基金运营期内不得再募集资金，投资者不能随时要求申购和赎回；在封闭期内，投资人只能在公开市场上竞价交易买卖封闭型REITs的证券。
封闭型REITs的基金份额等方面符合关于REITs的法律法规和证券交易所上市交易规则后可以申请上市。
（2）开放型REITs，基金发行规模在整个基金成立期内不确定。
基金管理公司可以根据基金合同的约定在市场上面向大众不断募集资金，也可以根据合同的约定和投资者的要求回购基金收益凭证。
投资者可按照基金的单位净值向基金公司购买股份或要求基金公司赎回。
因此开放型REITs基金资产中应保持相当比例的现金资产，以备支付投资者的赎回款项。
4.根据募集方式分类：（1）公募型REITs，可以在市场上面向大众投资者公开募集资金。
（2）私募型REITs，则采取非公开的方式面向特定投资者募集资金。
（三）发展养老地产REITs融资的可行性1.国外REITs成功案例为我国养老地产REITs融资模式提供了经验。
REITs最早出现在美国，随后REITs模式也引入了养老地产，发展到现在其规模、运作模式、管理机制、法律条款等已经相当完善，其成功的案例可以为我国养老地产REITs融资模式提供宝贵的经验。
2.充足的资金来源为养老地产REITs融资提供了可能。
近年来我国城乡居民储蓄余额逐年增加。
据统计，城乡居民储蓄存款余额2006年为16.43万亿元，2007年则达到了17.6万亿元；2008年全年金融机构居民存款21万亿元，2009年达到26万亿元。
这反映了居民收入的稳步提升，同时也反映了投资渠道的狭窄。
REITs的出现很好地解决了居民投资渠道的问题。
该部分资金若能顺利流入养老地产足以弥补我国养老地产资金缺口，并且是一种稳定的资金来源。
3.REITs的高收益低风险与居民投资理念匹配。
投资者在选择投资产品时倾向于收益高风险小。
REITs 相对于股票和债券，在收益方面高于债券低于股票，风险方面低于股票高于债券。
这与居民投资低风险高收益的理念相匹配，也为REITs 融资奠定了基础。
（四）养老地产REITs 的融资模式设计养老地产REITs 融资是以有效筹集养老地产开发建设资金为目的，由开发商、金融机构、投资者以及各种专业服务机构等多种主体共同参与，有机结合而成的一个复杂系统。
首先，由房地产公司制定养老地产项目规划，由基金管理公司选择承包商按开发商的要求进行建造，同时由基金管理公司作为发起人向政府部门申请养老地产REITs ，并向社会募集资金。
存续期结束后由基金管理公司回购，回购完成后注销养老地产REITs 并将养老地产项目移交资产管理公司。
在存续期内，养老地产出租和出售的资金作为REITs 收益来源，配套设施比如商场、医院等配套设施经营性收入归房地产开发公司。
当收益率无法满足REITs 最低收益要求时由开发公司进行补贴。
主要参与者：开发商：制定REITs 计划和养老地产建设计划，负责计划的实施、监督，聘请专业团队对养老地产配套设施经营管理，以及对REITs 收益进行补贴。
基金管理公司：开展REITs 融资业务，负责向主管部门申请REITs 计划的审批，选择承包商对养老地产进行修建，负责向社会公众募集资金，并和投资者签订契约合同，负责基金的日常运营管理。