碧桂园新项目4.0标准化
项目开盘全周期重点工作分享
系列培训 X4.1
5 1 实 体情况相符
开盘方式的 确定 的检视
。
X5.6.1 推 售 前 2
S4.2 9品发布会 天完成的工作
S5.5整体示范区包
装执行 S5.7认筹
、开盘物 料设计
及制作 S5.8开盘
活动执行
重点：持续保持市 场热销气氛及新鲜 感 C6.1 定价 调 价 促销 X6.1【合同的审核、 备案及归档】 S6.3开盘总结及后 续策略
【案场接待服务】
对案场接A流程、AA礼仪等流程 培训考核，制定合理制度，确保开 放当天客户体验；
【策略二次提报】
根据阶段市场、客户、竞品情 况，群策群力进行评估探讨， 明确下阶段策略铺排及营销打 法。
5 6
7
【派筹工作】
根据客户数据评估分析，抽查客户 真实有效性（比例要求），了解预 售证获取进度，完成派筹前准备工 作
市场管理部
价值炒作期：价值炒作，拔高客户期望
示范区 包装进
度
优化 输出 口径
策略 ＿人 提报
价值 炒作
派筹 工作
产品 发布 会
案场 接待 服务
【示 范 区 包 1 3 度 了】解各板块包装进度，沙盘／示范
区／板房软装硬装等，评定示范区 是否能开放，同步关注五星体验馆 精装品牌核奎，讲解员说辞等；
价格策略调整
项目会根据首次开盘成交、市场、客户情 况及后续货量供需关系，对价格进行调整。 需了解项目价格调整的方式及要求、涨幅 情况，同时关注市场客户接受度；
持续蓄客
针对开盘未认购客户及时梳理，抓住开盘 优惠再次邀约客户进行二次精准跟进。制 定认购奖罚机制，促进销售去化；加大拓 客力度，进一步将项目开盘信息进行释放。
施工技术最全解析！碧桂园SSGF新建造技术成套工法！（内含视频）
施工技术最全解析！碧桂园SSGF新建造技术成套工法！（内含视频）SSGF新建造技术是碧桂园集团推行的全新建造工艺，“SSGF”囊括了自愈合防水、爬架、铝模、全现浇外墙、高精度墙面、预制墙板、楼层节水系统、全穿插施工、高压水枪拉毛、PVC墙纸、整体卫浴、PC预制墙板等12项核心工艺，能缩短工期6~8个月。
碧桂园SSGF新建造技术成套工法建议在WIFI环境下观看（时长约7分钟）1碧桂园模块化预制内墙板工艺碧桂园SSGF新建造技术以快著称，快的内力源于碧桂园的建筑模块化，预制内墙板即是基于预先精细设计，实现内墙板工厂化预制，现场直接安装，兼具节约资源，安装简便，品质优良等多重优势。
预制墙板由水泥、陶粒、砂、水、外加剂等原料组成，内置冷拔低碳钢筋，经抽芯、高温蒸养等工序制成，具有强度高、耐火隔声等性能特点。
它有多种规格和板型，设计、运输、施工方便，可适用各类型建筑内外墙使用（住宅、写字楼、酒店、厂房等）。
预制内墙板经过预先精密设计，经工厂预制完成后，可直接运抵施工现场安装，辅以干拌砂浆、抗震胶垫、木楔、耐碱网格布等辅材，即可实现便捷安装，一次成型。
2碧桂园全现浇外墙工艺碧桂园全现浇外墙定义建筑外墙上及外墙以外所有传统设计中采用的砌体构件，如：剪力墙结构洞口的填充墙、窗台墙、阳台隔墙、阳台栏板、外立面线条或造型等，全部采用钢筋混凝土构件，与主体结构实现一次现浇。
通过铝模及结构拉缝技术实现全混凝土现浇外墙体系，对建筑外门窗洞口、防水企口、滴水线、空调板、阳台反坎、外立面线条等进行优化，主体结构一次浇筑成型，免除外墙二次结构和内外抹灰，实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等质量隐患。
3碧桂园装配式构件工艺碧桂园装配式PC构件装配式混凝土结构，是相对于常见现浇混凝土结构而言，就是在工厂预制好混凝土构件，包括梁、板、柱、墙等，然后运输至现场进行吊装拼接，最终完成建筑物的现代建造产品。
按照产品功能划分，类型包括：预制承台模、预制地梁模、PC保温屋面板、PC路面铺贴、PC生活部品、飘窗、叠合楼板等。
20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式
从集团决策到集团专业委员会 是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会 主要由集团专业线把关和决策 （专业线条）分权 是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司
第二个 从集团向城市公司分权
第三个
剧团总裁过程管理向区域公司 交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留项目启动会，核心目标是与 经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权 分权
（一）项目交底会 组织部门 集团投资拓展部/区域投资拓展 部
（二）项目预备会议包 运营会议 目的 项目定位策划会 工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大 （四位一体） 专业板块形成统一意见 项目装修设计方 工作前置，指导室内装修设计工作 案研讨会 项目景观设计方工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果， 案研讨会 决定集团是否进入定案审批程序 项目定案评审会 （五位一体） 项目分区开工图 评审会 工作前置，保证项目定案后，分区开工图与一、二 项目一级计划评 级计划定稿相匹配 审会 项目二级计划评 审会 项目合约规划评 工作前置，规避合同风险，提出和他管理重点 审会 前期报建策划评 工作前置，指导项目报建，提出报批报建重点、难 审会 点、风险 工程管理策划书工作前置，指导现场施工，提出工程管理重点难点、 评审会 风险 项目地块投资分 确定财务指标 析会 项目运营目标评 体系成果核心，确保启动会上能签订 审会 决策人 集团专业线 集团专业线 集团专业线
接下来从运营会议入手探究碧桂园这成功背后的奥秘……
碧桂园快速开发模式
管理体系
碧桂园项目开发基准工期为5-7个月，部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速
碧桂园新项目开盘前营销策略汇报
配套设施进度较慢，建议做 好加快施工进度。软装在示 范区开放前三天拆除包装以
免灰尘 等影响软装效果
建议增加时令花卉和户外园 建堆头
建议尽快施工外立面以便气 氛包装进行实施。
建议别墅外立面尽快完工， 洋房多层部分至少做到两层
供货进度
原计划 预估实际
需求
供货时间 可供时间 供货时间
产品
套数
集团公司项目 针对强拓期策略提报
汇报提纲
一.工作进度及整体情况说明 二.开盘推货计划及项目进度 三.总体营销策略 四.推广工作 五. 活动 六.现场包装 七.拓客工作 八.费用使用及媒体资源运用情况 九.人力资源状况与需求
西区 洋房：3000-3600
别墅：6500
北区 洋房：2800-3000
74-164㎡
2578
1208版洋 目前通用版为1311
房装修标 版，主要区别在厨
准
卫用材
合计
3800
-
-
项目板房设置及货量交付标准情况
板房设置情况
产品类型 型号
别墅 洋房
G171T
G165T G215T G216T J550b6_B J550b6_C J552b6_A J552b6_D J642_A J642_B
总计
套数 8
2554 1143 2578
66 84 6433
面积 3349.6 94391 138898.84 322809.92 12323.62 20210.4 591983.38
开盘货量：商业街（66套。1.85亿）
后续货量（⑧、⑨区）
整体货量情况
项目总货量3813套（不含商铺/车位）：超豪8套；双拼84套；洋房3721套；车位2554个；商铺66套；
碧桂园精装修专家班培训之精装、四大件场地移交标准
道路不通，要求进场，导致货物运输困难，增加时间、人力、物力成本。
垂直运输不畅，要求进场，人工搬运，效率低成本高，临时存放地方紧张，货物存放困难，甚至露天摆放。
场地交接不清，要求进场，施工垃圾、材料堆放，未达到进场条件，要求进场安装，导致交叉施工严重，产品安装前后受损。
防御措施未完成，要求安装，窗户未安装玻璃，淋雨造成保护纸潮湿、地板泡水、更换地板。
墙面施工未完成，要求安装，墙面打磨扇灰造成地板污染、难以清理、影响地板光泽、更换困难等后果。
⚫现场墙面空鼓，二次整改，成品保护已完成并撤销后发现墙面空鼓，橱柜柜体、木门安装完成后重新修整墙面，导致二次施工对成品损坏尺寸控制不精准，要求安装，卫生间／厨房门套线与浴室柜台面石冲突，墙体成活尺寸误差大。
水电尺寸控制不精准，要求进场安装，橱柜、浴室柜水电插座位置偏差，等电位盒与浴室柜冲突，导致柜体安装不紧密，或无法安装，影响美观或重新整改。
硬装未完成，要求进场安装，厨房地面铺贴位置不够（橱柜柜体门板570mm ，踢脚线缩进50mm安装）；墙面抹灰未完成、墙砖、地砖铺贴中要求进场安装。
进场条件不达标，强制要求进场，导致交叉施工严重，施工效率低下，容易造成成品损坏⚫现场⚫现场优秀项目标准、规范、施工场地清爽，完全符合移交标准，后续施工效率明显提升⚫现场优秀项目标准、规范、施工场地清爽，无交叉施工，无场地垃圾，有序安装效率提升场地移交对比案例⚫现场场地移交条件对比案例场地移交对产品安装质量影响对比案例场地移交条件：11.道路要畅通：确保运输车辆能顺利到达施工楼栋下方（我司运输车辆最常用的：13米长总质量约49吨，9.6米长总质量约31吨和7.2米长，最大总质量约18吨）。
2.垂直运输：所有小高层及高建筑需有垂直运输工具，确保材料顺利上楼。
3.水电畅通：洋房每隔三层(三层以上可每五层)设有临时用电接电箱，别墅每隔50米设有临时用电箱。
4.堆放场地：楼下有临时货物堆放场地，并确保安全存放。
碧桂园集团安全管理检查评分表操作指引(2020.9.8)
爬架架体防护高度不得滞后于工作面，附墙数量及与结构固定方式满足方案要求，爬架架体防护高度不得滞后于工作面，附墙数量不足或螺栓松动缺
防坠装置有效运行；
失3处以上，防坠装置未有效运行；
脚手架连墙件设置方式及数量符合方案要求，在施工过程中严禁拆除；（开口型 脚手架两端必须设置连墙件）
安全管理检查评分体系概述
安全文明施工70%
安全评分表
管理行为30% 加分项
预警扣分
文明施工15% 高处作业35% 基坑工程5% 模板及脚手架15% 机械设备20% 临时用电10% 建设单位30% 监理单位40% 施工单位40%
建设方法律责任
调整后
重点管控项3+3
安全管理（5A）
基本管控八大项
项目总履职
现场安全文明
工程管理 安全管理 质量管理
施工区 办公、生活、展示区
基本管理要求
拆分重组，突出集团重点管控方向，指 引项目进行风险预控，降低安全风险。
安全管理检查评分体系概述-建设方法律责任
安全管理（5A）
工程管理（6项）
报批报建 工程资料 工期保障 费用保障 招投标及发包 工程监理
建设方法律责任 （6+6+4）
年以内，总包进场支付比例不少于50%；项目 工期在一年
以上，总包进场支付比例不少于30%；
2、安措费计取比例不得低于当地造价机 安措费计取应单独列支签署附件，不在施工合同里明确费
安全文明施 构规定的费率，且作为不可竞争费用； 用（不低于当地规定费率）。
工措施费
★3、按照法规或合同要求及时支付安措 费，单独列支，有支付凭证；
区位、沙盘、讲解(售楼完整)
尊敬的各位领导，大家好，我是伟象碧桂园锦上案场管理服务部客服助理王丽燕，很高兴，由我为大家介绍项目的区位图、沙盘以及智慧4.0生活体验馆。
首先介绍项目区位，这边请，您现在看到的红色板块就是碧桂园进入南昌的首个作品，伟象碧桂园锦上，位于象湖新城滨江板块核心位置，项目周边有新洪城大市场、地铁4号线、南大一附医院、南昌华侨城，这些由政府花重资打造的百亿工程正是围绕本项目而建，所以本项目是县政府重点打造的新区核心板块。
首先看一下交通配套，项目紧邻东祥路，东祥路是象湖新城重要交通枢纽，像昌南大道、八月湖路、象湖路、东莲路、汇仁大道，沿江快速路、东祥路、金沙二路、金沙大道五横四纵的交通路网已经全面完成，可以方便快捷的通达全城。
项目从八月湖路、东岳大道、东莲路可以直接上沿江快速路，沿江快速路与南昌大桥、朝阳大桥、生米大桥相连通，到达市中心、红谷滩等区域，除此之外九龙湖过江隧道启动规划，未来实现与象湖一线贯穿，到象湖新城和莲塘只需要走南外环，无论出行还是旅游，交通四通八达，非常便捷。
项目的东南面有天虹商场、旺中旺、华润万家、沃尔玛等可提供一站式购物，距离项目只需要十分钟车程；项目东面有在建的南大一附医院，三级甲等综合医院，占地面积490亩，总建筑面积超67万平方米，相当于45个足球场大小，未来新增床位3200张，预计在2018年年底投入使用，这所医院一旦建成，将成为华东片区最大的医疗综合体，另外还有朝阳新城的三医院、九龙湖的妇幼保健院、武警医院，丰富的医疗为您和家人的健康保驾护航。
您看，周边的配套已经非常齐全以及完善，能满足您一切吃、住、用、行等需求。
接下来，再来看一下大家最为关注的教育配套，项目紧邻莲塘一中东新分校、东岳小学都是公立公办的优质学校，周边还有贝贝佳国际幼儿园，以后您的小孩从幼儿园到高中都不用担心，接送也是非常方便，让您的孩子赢在起跑线上。
从整体来看，现在政府新区规划往东扩张，以后这里的升值空间非常大。
碧桂园房地产开发项目管理WBS工作分解结构
WBS（Work Breakdown Structure）工作分解结构是一种将 项目按照其内在结构或工作流程逐步细化的方法，将项目分解 为更小、更易于管理的部分，以便更好地进行项目管理和资源 分配。
WBS是项目管理中非常重要的工具，它能够帮助项目经理和 项目团队更好地理解项目的范围、目标、任务和资源需求， 从而更好地进行项目计划、进度控制、成本预算和资源分配 。
建立快速响应机制
建立一套快速响应机制，以便在项目出现变化时， 能够迅速对WBS进行调整，减少因调整带来的时 间和资源浪费。
强化沟通与协作
加强项目团队内部以及与其他利益相关方的沟通 与协作，确保各方对WBS的理解和执行保持一致。
强化WBS与项目其他管理工具的集成
统一管理平台
寻求建立一个统一的项目管理平台，将WBS与其他项目管 理工具（如进度管理、成本管理等）进行集成，提高项目 管理效率。
项目名称：碧桂园某住宅小区
01
项目规模：占地面积约10万平
方米，总建筑面积约30万平方
米
02
项目定位：中高端住宅小区，
面向中产阶层
03
项目周期：2年
04
投资预算：10亿元人民币
05
关键里程碑：土地获取、规划 设计、施工建设、销售与交付
06ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
WBS分解过程
土地获取
完成土地评估、谈判和签约
市场调研
分析目标客户、竞争对手和市场需求
引入先进的分解方法
关注行业内外先进的WBS分解方法，学习并引入适 合自身项目的分解方法，提高分解的准确性和效率 。
鼓励员工参与改进
鼓励项目团队成员在日常工作中总结经验， 提出对WBS分解的改进建议，持续完善分解 方法。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、延续集团标准化案名，或
【2摘牌至展厅开放】
核心内容:
1、品牌包装
2、拓客执行
主要目的:
1、前期品牌及推广投放准备，确
保摘牌后品牌落地执行;
2、前期输出品牌信息，以品牌形
象形成市场的高度占位，同时树立
项目的形象定位;
【3展厅开放至开盘前45天】
核心内容:
1、强势拓客
2、广告造势
主要目的:
1、展厅开放后，含物料准备、推
拟定可研报告、强排方案实
制定项目户配，货值最大化；
合同上与客户的约定，完成规划示
式、车位推售方案制定；
行摸排，制定合理的开盘价格
观望客户挤压，合理制定二次
前
现精准拿地；
2、合理设置示范区、售楼处，打
意图、间隔示意图、合同图、合同
2、各阶段合理的输出价格口径，
策略，实现最大化房源走量，
开盘价格，实现客户氛围及价
销推广策略；营造热销紧迫氛
训机制，为后续供货做评估分
析，确保后续供货节奏。
X6.《商品房买卖合同》的审核、
备案、归档
X6.2楼款回笼
X6.3每月专项培训考核结果反
X6.4开盘后货量评估
X6.5分销管理
【1摘牌前】
核心内容:
1、推广调研,
2、案名拟定;
主要目的:
1、进行推广调研，分析市
场、竞品情况合理的、针对
性的制定项目营销推广方
【5示范区开放至开盘】
核心内容:
1、环境体验
2、洗客落地
主要目的:
1、以现场强有力的体验感契
合客户预期，实现产品溢价,
并借助线上线下媒介渠道释放
开盘信息，广而告之;
2、对前期积累的客户进行一
【6开盘至二次开盘】
核心内容:
1、开盘总结
2、二次拓客
主要目的:
1、对前期开盘进行总结，做好
SWOT分析，以此制定后续的营
策
2、在传统定位基础上开展真
造客户良好的现场体验，契合客户
装修标准等公示给客户；
确保最大化的吸引客户，实现蓄
同时对新项目的阶段性的营销
格双重逼定，促进加推大卖；
产
实客户验证，科学定位，助
预期，实现产品溢价。
C3.1科学定价指引
客；
成果进行评估，做好风险预警
C6.1后续货量定价/调价/促销
品
理营销。
C2.1【主线】户型配比建议
1、规范下定认购流程、规范开
展签约、按揭工作;
2、完成推售前的准备工作,
后续的顺利开盘做好基础。
X5.1下定认购
【6开盘至二次开盘】
核心内容:
1、合同审核,
2、开盘评估;
主要目的:
1、规范合同审核、备案及归档
流程，并加强楼款回笼管控与
规范收楼流程;
2、做好项目开盘后评估，可供
后续的人员宣贯与借鉴学习;
险公司;
4、对项目的全年销售计划及库存
量铺排有整体性、前瞻性的预判和
把握。
X2.1【主线】制定全年供需计划及
销售计划
X2.2【主线】全年费用编制
X2.3营销费用管控
X2.4按揭银行及公积金的引入
X2.5【主线】销售法律文书及相关
物料准备
X2.6“公众责任险”的投保
3、通过售楼系统操作整个销售流
程。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
X3.1【主线】优居公告的准备和公
C3.2【主线】房屋合同交付标准制
3、对示范区单位进行严格验收，
及计划铺排等工作。
C6.2在销售项目第N期地块户
部
C1.1取缔前策意见征询
C1.2【主线】科学定位执行
C2.2产品力自检
C2.3示范区设置建议
C2.4售楼部设置建议
C2.5架空层（泛会所）设置建议
C2.6【主线】货量区交付标准确定
及调整
2、取地征询；
2、苑区设置；
2、风险规避；
2、苑区验收；
2、成果评估；
2、顺势调价；
主要目的：
主要目的：
主要目的：
核心目的：
主要目的：
主要目的：
1、投资、设计、营销群策力
1、根据地块指标与以科学位结果
1、配合宣传需要作为商品房买卖
1、前期价格工作筹备，付款方
1、通过对前期已认筹客户进
1、利用首开热销氛围形成对
广渠道的铺排及日常暖场活动提
报等工作;
2、配合线下拓客工作须做好项目
造势活动，并配合线上线下媒体的
【4开盘前至示范区开放】
核心内容:
1、开放筹备
2、阵地包装
主要目的:
1、强化项目核心价值输出、拔
高客户期望，储备充足有效客户;
2、强化项目阵地包装，对来访
客户线下接触点进行包装方案的
提报，做好合理规划和氛围营造。
X3.2车位推售方案制定
X3.3安全疏散示意图的准备和公
X3.4确定按揭业务的操作及办理
流程
X3.5代理合作方案申请和培训
X3.6凤凰会开通
X4.2派筹方案的确定
X4.3派筹前完成的准备工作
X4.4销售系统用户权限设置
X4.5售楼系统用户权限设置
X4.6筹纸设置
X4.7获取相关资料进行售楼系统
设置
X4.8文件套打设置
C2.7装修材料变更及配送部件
定
确保来访参观客户现场体验感，
实现溢价；
4、房源一房一价表备案，考虑 货值最大化与销售最大化双重角 度，实现利润最大化。
C4.1车位推售方案制定（车位成 本分摊及车位券确定）
C5.1【主线】价格策略及制定
C5.2【主线】新项目营销成果阶
段性评估
型配比
【1摘牌前】
【2摘牌至展厅开放】
新项目标准化4.0工作节点示意图
【1摘牌前】
【2摘牌至展厅开放】
【3展厅开放至开盘前45天】
【4开盘前至示范区开放】
【5示范区开放至开盘】
【6开盘至二次开盘】
核心内容：
核心内容：
核心内容：
核心内容：
核心内容：
核心内容：
1、科学定位，
1、制定户配，
1、交付确认，
1、价格输出，
1、价格策略，
1、借势热销，
X4.9政府网签系统设置
X4.10售楼系统新增项目
X4.11线上选房协议设置
X4.12分销准备工作
X5.2〈〈商品房买卖合同》及附件
签署
X5.3按揭办理
X5.4【主线】推售前2天完成的
工作
X5.5推售当天完成的工作
X5.6微信选房准备测试工作
X5.7开盘预留工作
X5.8微信选房准备开盘工作
3、完善销售中心每月专项培
风险;
2、确定按揭业务的流程及资料准
备;
【4开盘前至示范区开放】
核心内容:
1、启动派筹,
2、开盘准备;
主要目的:
1、确定开盘人员，物料，场地准
备;
2、完成派筹前的准备工作，为后
续顺利派筹工作做好基础。
X4.1【主线】开盘方式的确定
【5示范区开放至开盘】
核心内容:
1、下定认筹,
2、推售筹备;
主要目的:
核心内容:
1、预算编制,
2、供需铺排。
主要目的:
1、及时反馈费用使用情况，提供
项目费用管控依据;
2、明确买卖双方及银企双方的权
利义务;
3、公众场所只顾责任风险转嫁保
【3展厅开放至开盘前45天】
核心内容:
1、文书准备,
2、按揭筹备;
主要目的:
1、明确告知客户安全疏散、项目
及单位情况、车位情况、降低公司