商业地产前期定位、规划PPT课件
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商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
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从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
某地产项目前期分析定位及形象设计展示PPT课件
xx江湾新城特征描述 2015年的xx，未来生活； 十八载城市精耕，土地情感； 启鉴奢华，xx未来地标； 改变冰城生活格局。
xx江湾新城模式 文化+浪漫+情感+未来 都会生活，未来人居
在情感与功能两个层面突破传统 地产项目。
从一线城市的xx城到xx江湾新城，我们总结出 xxxx城的推广模式：
情感诉求
他们的内心状态—— 他们希望生活： 在这个繁华的都会里，寻找情感的栖息， 出则繁华，入则宁静， 他们是一群努力奋斗的都会青年群体， 他们有着对生活的理想和对信念的执著， 他们，即将成为xxxx城的主人。
他们，需要在生活中， 寻找自我，表达自我。
他们需要的方式 时尚生活、情感载体+品质生活、心灵栖居+生活向往、未来人居
梦想+情感+品质+生活方式
3. 项目品牌定位
xxxx城品牌因子： xx未来CBD所在； 时代都会生活 自然宜居，远离喧嚣近于繁华 商业街、酒店、商铺、卖场，时尚生活全覆盖 东北亚土地文化 情感归属（亲情、友情、爱情）
品牌印记 不管是硬件的比拼还是生活方式的推崇，都务求 在消费者心中建立一个独特而清晰的形象。而我 们同样需要回答： xxxx城是什么？
1、爱情着陆地•xx城 等爱的，将爱的，为爱的，此时此刻，都在这里！
实现很简单……
3、友情据点•xx城 聚三五知己，可放肆欢笑，畅谈畅想，无拘束才是真。
4、亲情港湾•xx城 有亲人的地方才是家，给予亲人快乐的所在，说到做到。
创意源点：
情感诉求：（“软”着陆） 梦想、亲情、友情、爱情
2、建立用于表达和传播“xx城”项目的语词和视觉传播管理工具 对“xx城”项目的核心内涵作深入的诠释与演化，形成指导项目在内外部传播的 关键传播信息 (策略判断、项目品牌定位、推广语等)，建立一套完整的推广体系。
7月超专业商业地产定位报告出品130页PPT
10
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
9
南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
9
南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
-
12
商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
-
6
商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
-
13
商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
-
14
案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
-
15
商业定位与策划
-
1
第一节
商业地产的定位与思考
-
2
问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
-
3
问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座PPT课程教育资料
商业市场分析 》集中商业情况：大型商业井喷式开发
项目
（总㎡建面） 开发体量 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
XX商务产业园 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上， 百花齐 放。樱 花、桃 花、迎 春花… …应有 尽有， 美不胜 收。红 的似火 ，粉的 像霞， 白的如 棉，黄 的如金 ……它 们亭亭 玉立， 你不让 我，我 不让你 ，一朵 朵都摆 出了最 美丽的 姿态。 真是百 花争艳 ！
1181.56
/
2028.8
2049.12
/
1113.16 1113.16
三层 /
1527.98 1181.56 2049.12
/
总层数 32层 28层 30层 32层 17层
交房时间 20XX年10月
20XX年中旬
20XX年年底 20XX年中旬
商业总面积：17505.29㎡
全部为高层底商，除一层划分为20-180㎡不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制， 无法自由分割，2-3层面积均在1000平方以上，柱体较多，商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为 载体，一期未交房，目前商业价值实现度低。
商铺面积汇总表
位置
一层
二层
/
922.22
776.61
A段 1133.98 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产项目前期定位规划课件
• 专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的 分割标准。
2020/12/17
13
在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
2020/12/17
14
在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
2020/12/17
18
以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
广东茶饮店有10--20平方米就足够了 而在成都我没见过小于150平方米的茶楼。
2020/12/17
24
• 五、商铺分割销售与经营的矛盾 说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法， 不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商 来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总 是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方 米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就 有些不知所措了。
商业地产项目前期定位、规划
2020/12/17
1
2020/12/17
2
定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
2020/12/17
3
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
2020/12/17
13
在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
2020/12/17
14
在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
2020/12/17
18
以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
广东茶饮店有10--20平方米就足够了 而在成都我没见过小于150平方米的茶楼。
2020/12/17
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• 五、商铺分割销售与经营的矛盾 说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法， 不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商 来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总 是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方 米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就 有些不知所措了。
商业地产项目前期定位、规划
2020/12/17
1
2020/12/17
2
定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
2020/12/17
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• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
精商业地产规划报告-PPT课件
2019/3/20
9
1.3.2 空间的限定
人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有 针对性的设计。 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之 规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和 限定物，标志商业的起和终。 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业 街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道 难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看， 街宽宜在楼高的1/3 ～1/4。
环形：环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店
铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以 提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭 空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。
2019/3/20 3
1.1 商业地产规划设计的要点
功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从
物业环境、交通组织、城市规划考虑室内 室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要， 产权要求统一，不可分割，不可分散出售， 即使有少量出售商铺，必须实施持续资本 运营手段和统一经营权手段，保障业主统 一管理权益；在正常管理秩序下，租金只 升不降。
必须考虑到经营商家的实用性与合理性， 同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协 调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的 消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦， 购物方便且不易疲劳。
2019/3/20
18
1.5 购物中心规划布局的形式
购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种， 由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含 双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形 ,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。
商业地产最全面的定位业态规划招商管理完整版PPT课件
成独立行业
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
2019/9/12
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
4
中国商业地产的主要形态
2019/9/12
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
2019/9/12
16
商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？ 为什么投资？
2019/9/12
商业目标
投资回报方向 投资回报计划
商业模型
选择回报模式 决定模型构成
17
理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
8
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
9
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
消费者 而言： 使用价 值到高 附加值
不同地域
• 考虑地域气候 •考虑地域传统
不同民俗
•民族特性 •风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化 •东西方文化
不同层次
• 不同年龄层 •不同性别教育
2019/9/12
39
商业规划的误区
容易和一般的策划工 A 作混淆
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
铺位分割固然要 考虑到销售的压力 但这并不意味一味的划小
2020/11/13
要寻求销售 和经营的平衡点， 做到兼顾销售、 招商与经营
15
• 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，
还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这 三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确 定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠 成了。
商业地产项目前期定位、规划
2020/11/13
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定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
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• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流
餐
饮
西餐厅300平方米以上
酒吧约200平方米以上（24小时营业）
服 务 配 套 行 业
2020/11/13
美容美发150平方米以上（冷热水，电力） 美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）
洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）
• 专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的 分割标准。
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在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
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在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
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• 铺位分割要Biblioteka 虑柱网结构与死角铺位的处理• 进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺 位分割就能顺利完成。
• 在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的 问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。
譬如柱子不能在铺位中间， 不能影响商铺的使用； 柱子不能影响铺位的展示面等， 还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。
• 专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。
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• 在商业地产的规划设计 环节，铺位的分割对项 目的销售、招商及后期 的经营影响深远，需平 衡每个要素。
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• 二、业态定位决定分割标准
• 没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手 进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分 割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别 开间和进深需要注意二者之间的合理比例 譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。
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• 不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化， 不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深 狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商 铺无法出租使用。
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十二：商业地产项目商铺分割规划的原则
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一、商业地产商铺分割细节
商品销售为主
休闲餐饮娱乐为辅
配置必需的服务设施
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业种、使用面积、技术需求、其他要求
特色餐饮一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场
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以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
都 或 多 或 少 的 遇 到 此 类 问 题 。
何 一 个 卖 场 在 进 行 铺 位 分 割 的 过 程
死 角 铺 位 的 处 理 也 需 注 重 ，
化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上
品
店
服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上
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• 商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、 规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密 联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。
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• 十四：商业地产规划设计的原则 • 一、先策划后设计策划引导设计 • 二、注重各单位空间的个性 • 三、人性化设计尺度 • 四、因地制宜入乡随俗 • 五、强调内部空间的可视性 • 六、强调交通组织的引导性 • 七、广场的利用 • 八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果 • 九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则 • 十、商业空间装饰方案设计 • 十一、商业外环境设计 • 十二、二次商业装饰设计 • 十三、商业管理模式设计 • 十四、品牌规划及招商策略设计
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商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定
便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）
服
务
药店100-200（24小时营业）
配
套
行
花店10-30平方米（上下水）
业
银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上
展
彩扩店60平方米
厅
精
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• 十三：大型商业地产策划的原则 • 一、招商策划的含义 • 二、商业地产策划思路 • 三、大型商业地产全程推广策划运营 • 四、遵循商业量化原则 • 五、满足需求而非创造需求 • 六、体现实施的可行性 • 七、奠定高质量招商的基础 • 八、确保持续稳定经营的实现 • 九、保证投资回报的安全性 • 十、加大融资的可能性
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要寻求销售 和经营的平衡点， 做到兼顾销售、 招商与经营
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• 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，
还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这 三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确 定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠 成了。
商业地产项目前期定位、规划
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定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
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• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流
餐
饮
西餐厅300平方米以上
酒吧约200平方米以上（24小时营业）
服 务 配 套 行 业
2020/11/13
美容美发150平方米以上（冷热水，电力） 美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）
洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）
• 专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的 分割标准。
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在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
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在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
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• 铺位分割要Biblioteka 虑柱网结构与死角铺位的处理• 进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺 位分割就能顺利完成。
• 在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的 问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。
譬如柱子不能在铺位中间， 不能影响商铺的使用； 柱子不能影响铺位的展示面等， 还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。
• 专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。
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• 在商业地产的规划设计 环节，铺位的分割对项 目的销售、招商及后期 的经营影响深远，需平 衡每个要素。
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• 二、业态定位决定分割标准
• 没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手 进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分 割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别 开间和进深需要注意二者之间的合理比例 譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。
2020/11/13
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• 不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化， 不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深 狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商 铺无法出租使用。
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十二：商业地产项目商铺分割规划的原则
2020/11/13
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一、商业地产商铺分割细节
商品销售为主
休闲餐饮娱乐为辅
配置必需的服务设施
2020/11/13
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业种、使用面积、技术需求、其他要求
特色餐饮一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场
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以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
都 或 多 或 少 的 遇 到 此 类 问 题 。
何 一 个 卖 场 在 进 行 铺 位 分 割 的 过 程
死 角 铺 位 的 处 理 也 需 注 重 ，
化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上
品
店
服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上
2020/11/13
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• 商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、 规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密 联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。
2020/11/13
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• 十四：商业地产规划设计的原则 • 一、先策划后设计策划引导设计 • 二、注重各单位空间的个性 • 三、人性化设计尺度 • 四、因地制宜入乡随俗 • 五、强调内部空间的可视性 • 六、强调交通组织的引导性 • 七、广场的利用 • 八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果 • 九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则 • 十、商业空间装饰方案设计 • 十一、商业外环境设计 • 十二、二次商业装饰设计 • 十三、商业管理模式设计 • 十四、品牌规划及招商策略设计
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商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定
便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）
服
务
药店100-200（24小时营业）
配
套
行
花店10-30平方米（上下水）
业
银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上
展
彩扩店60平方米
厅
精
2020/11/13
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• 十三：大型商业地产策划的原则 • 一、招商策划的含义 • 二、商业地产策划思路 • 三、大型商业地产全程推广策划运营 • 四、遵循商业量化原则 • 五、满足需求而非创造需求 • 六、体现实施的可行性 • 七、奠定高质量招商的基础 • 八、确保持续稳定经营的实现 • 九、保证投资回报的安全性 • 十、加大融资的可能性