房地产开发项目的物业管理
房地产物业管理
（3）积极采纳外部评估建议，不断完善物业管理服务。
二十、总结
本方案全面涵盖了房地产物业管理的各个方面，从基础服务到创新发展，从人力资源到智能化管理，旨在为业主提供高品质的生活环境，同时也为物业管理公司实现可持续发展。通过明确的服务内容、严格的管理制度、高效的工作流程、创新的科技应用和持续的改进措施，本方案将为物业管理项目带来长期的价值和良好的社会效应。我们将继续努力，不断提升物业管理水平，为业主创造更加安全、舒适、便捷的生活和工作空间。
（3）通过法律途径解决无法调解的纠纷，维护双方的合法权益。
十八、持续改进与创新发展
18.1持续改进
（1）定期对物业管理服务进行内部评审，查找不足；
（2）根据评审结果，制定具体的改进措施；
（3）跟踪改进效果，确保服务质量的持续提升。
18.2创新发展
（1）鼓励员工提出创新性建议，优化物业管理服务；
（2）关注行业新技术、新模式，勇于尝试和应用；
（3）及时反馈调查结果，与业主建立良好的沟通机制。
5.2质量监督与考核
（1）设立质量监督部门，对物业管理服务质量进行监督；
（2）建立健全考核制度，对物业管理团队进行定期考核；
（3）根据考核结果，调整人员配置，优化服务流程。
5.3应急预案
（1）制定各类应急预案，确保突发事件的及时、有效处理；
（2）定期组织应急演练，提高应对突发事件的能力；
（3）对于欠费业主，采取电话、短信、上门等方式催缴，必要时依法采取措施。
七、物业管理服务改进
7.1持续改进
（1）定期对物业管理服务进行总结，查找存在的问题；
（2）根据业主反馈及服务过程中发现的问题，制定针对性的改进措施；
房地产开发与物业管理的关系
房地产开发与物业管理的关系摘要：人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。
“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。
关键词：房地产开发物业管理基础重要位置作用物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。
对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：一、房地产开发是物业管理的基础我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。
它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。
从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。
房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。
房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。
所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。
1、认识到位虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。
完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。
此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。
不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。
所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。
2、规划、设计、工程建设到位规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。
房地产开发经营中物业管理意义
房地产开发经营中物业管理的意义1. 引言房地产开发经营是一个复杂的过程，其中物业管理在整个过程中起着至关重要的作用。
物业管理涵盖了房地产开发、销售和租赁等方面，其目的是为了确保房地产项目的顺利运营和持续增值。
本文将探讨物业管理在房地产开发经营中的意义。
2. 维护房地产价值物业管理在房地产开发过程中起着重要的作用，可以通过以下几个方面来维护房地产的价值。
2.1 保护房屋和设施物业管理的一个重要职责是确保房屋和设施的维护和保养。
通过定期检查和维修，可以保持房屋和设施的良好状态，延长使用年限，减少维修成本。
这有助于保持房地产的价值，提高业主和租户的满意度。
2.2 提供安全保障物业管理还负责确保房地产项目的安全性。
这包括定期检查和维修安全设施，确保消防设备的正常运行，并制定安全管理计划。
通过有效的安全管理，可以减少事故和损失，提高房地产项目的价值。
2.3 管理公共区域物业管理还负责管理房地产项目的公共区域，如绿化带、健身房、游泳池等。
通过合理的规划和管理，可以提供舒适的公共环境，增加房地产的吸引力和价值。
3. 提升用户体验物业管理在房地产开发经营中还有助于提升用户体验，增加用户对房地产项目的满意度和忠诚度。
3.1 及时响应和处理问题物业管理团队应建立有效的沟通机制，及时响应和处理业主和租户的问题和需求。
通过快速解决问题，可以提供优质的服务，增加用户的满意度。
3.2 提供便利的生活服务物业管理可以提供一系列便利的生活服务，如垃圾清理、保安服务、快递收发等。
这些服务能够满足用户的日常需求，提升用户体验，增加对房地产项目的好感度。
3.3 促进社区交流和活动物业管理还可以组织社区活动，如居民聚会、庆祝活动等，以促进社区交流和融洽。
这不仅提高了用户的社交体验，也加强了他们对社区的认同感和忠诚度。
4. 管理项目费用物业管理对于管理项目费用和资金流动也具有重要意义。
4.1 控制维护成本物业管理团队可以通过有效的维修和保养计划，控制房地产项目的维护成本。
房地产开发经营工作中的房地产项目物业管理与运营
房地产开发经营工作中的房地产项目物业管理与运营物业管理是房地产开发经营工作中一个重要的环节，它涉及到对房地产项目的运营、维护和管理等方面。
在房地产开发过程中，物业管理的优劣直接影响着房地产项目的整体运营效果和业主满意度。
本文将从物业管理的定义、重要性以及一些提高物业管理效果的方法等方面进行探讨。
一、物业管理的定义物业管理，顾名思义即对房地产项目中的物业进行管理。
它包括了对房屋、设备设施和人员等进行全面的管理与协调，以保障房地产项目的正常运营和业主的权益。
物业管理的职责主要包括安全保障、环境卫生、设备设施维护与更新、员工管理以及与业主的沟通和协调等方面。
二、物业管理的重要性1. 提升房地产项目的价值：通过良好的物业管理，房地产项目的设施和环境保持良好状态，能够提升整体的价值。
例如，一个干净整洁、安全有序的小区能够吸引更多的购房者，提高市场竞争力。
2. 提高业主满意度：物业管理是与业主之间直接接触的环节，良好的物业管理能够更好地满足业主的需求，解决他们的问题，提升业主满意度，增加业主的黏性。
3. 有效维护物业设施：房地产项目中的物业设施需要经常进行维护与保养，及时修复损坏，以确保其正常运行。
物业管理的专业团队能够进行设施巡检和日常维护，有效延长设施的使用寿命，降低维修成本。
4. 提供安全保障：物业管理在维护房地产项目的安全方面起到关键作用。
通过设置安全措施，例如监控系统、门禁系统等，保障业主的人身和财产安全，同时提升整个小区的安全环境。
三、提高物业管理效果的方法1. 建立专业的物业管理团队：拥有专业化的物业管理团队是提高管理效果的基础。
团队成员应具备相关的专业知识和技能，并具备良好的沟通协调能力。
2. 建立规范的管理制度：制定一套完善的管理制度和操作规范，明确各级管理人员的职责和权限，提高管理的规范性和效率。
3. 加强与业主的沟通与协调：与业主保持良好的沟通和协调是良好物业管理的关键。
建立有效的反馈机制，及时解决业主提出的问题和意见，增加业主的参与感和信任。
开发商物业管理方案
开发商物业管理方案一、背景介绍物业管理是指对开发商所建的房地产项目进行综合管理和运营的一项重要工作。
开发商物业管理方案是为了有效管理和运营房地产项目，提供良好的居住环境和服务，满足业主的需求和期望而制定的一套管理方案。
二、管理目标1. 提供安全、舒适、便利的居住环境：确保小区内的安全设施完善，公共区域的清洁卫生得到有效维护，小区绿化和景观的管理得到合理规划和维护，为业主提供舒适宜居的居住环境。
2. 提供优质高效的物业服务：建立完善的物业服务体系，包括物业维修、保洁、安保、绿化养护等方面的服务，提供快速响应和高效解决问题的服务，满足业主的需求。
3. 促进业主参与和共建共享：通过开展各类业主活动和社区建设，增强业主的归属感和参与感，提高小区的凝聚力和社区氛围。
三、管理内容1. 物业维修与保养：- 建立健全的维修管理制度，包括设备设施的定期检查、维护和维修计划的制定。
- 提供快速响应和高效解决问题的维修服务，确保业主的维修需求得到及时满足。
- 定期对公共设施进行保养和维护，确保设施的正常运行和使用寿命。
2. 物业安全管理：- 建立健全的安全管理制度，包括小区出入口的监控和巡逻、安全隐患的排查和整改等。
- 提供24小时安保巡逻服务，确保小区内的安全和秩序。
- 加强小区的防火、防盗等安全宣传和培训，提高业主的安全意识和防范能力。
3. 小区环境管理：- 建立健全的绿化养护管理制度，包括绿化景观的规划、植被养护和病虫害防治等。
- 定期对公共区域进行清洁和卫生管理，包括垃圾清运、道路清扫、公共厕所的清洁等。
- 加强对小区环境卫生的监督和管理，确保小区环境的整洁和美观。
4. 业主服务管理：- 建立健全的投诉处理和反馈机制，确保业主的合法权益得到保障和维护。
- 提供快速响应和高效解决问题的服务，包括业主的咨询、报修、投诉等。
- 加强业主沟通和交流，定期组织业主会议和活动，增强业主的参与意识和满意度。
5. 社区建设与管理：- 组织开展各类社区活动，包括节日庆祝、文体活动、健康讲座等，增强业主的归属感和参与感。
房地产开发经营中的物业管理与服务
房地产开发经营中的物业管理与服务随着城市的迅速发展，房地产行业成为了吸引众多投资者和购房者的热门领域。
然而，房地产的开发与经营并不仅仅只局限于房屋的建设和销售，物业管理与服务也扮演着至关重要的角色。
在本文中，我们将探讨房地产开发经营中的物业管理与服务所承担的职责、挑战以及发展趋势。
一、物业管理的职责物业管理是指对房地产物业进行维护、保养、管理和运营的一系列工作。
具体而言，物业管理的职责包括以下几个方面：1. 建筑运营管理：确保建筑物的正常运营，包括维修、绿化、清洁、安全防范等方面的工作。
2. 设施设备管理：负责物业设施和设备的维修与保养，包括电梯、供水、供电等设备的日常监管和维修工作。
3. 公共区域管理：对小区或写字楼内的公共区域进行管理，包括道路、花园、停车场等的日常维护和保养。
4. 安全管理：制定安全管理制度，加强安全巡查，确保小区或写字楼的安全，包括防火、防盗等方面。
5. 人员管理：管理物业公司的员工，包括招聘、培训、考核等管理和人力资源方面的工作。
二、物业管理的挑战虽然物业管理在房地产开发经营中扮演着重要的角色，但也面临着一些挑战。
以下是其中几个主要问题：1. 缺乏法律规范：当前，我国对于物业管理方面的法律法规并不完善，导致物业管理公司在实际工作中缺乏明确的法律依据。
2. 专业人才短缺：物业管理需要具备丰富的专业知识和经验，但目前市场上缺乏高素质的物业管理人才，这给行业的发展带来了一定的困难。
3. 缺乏统一管理标准：不同地区、不同开发商的物业管理标准存在差异，导致物业管理服务质量参差不齐，用户体验不尽相同。
三、物业服务的发展趋势随着社会的不断进步和人们对居住环境品质的要求提高，物业管理与服务正在向着更加专业化、智能化和人性化的方向发展。
1. 专业化：物业管理公司将越来越重视员工的专业技能培训和素质提升，提高服务质量，满足业主对于物业管理的需求。
2. 智能化：随着科技的发展，物业管理与服务将借助人工智能、物联网等技术手段实现自动化管理，提高工作效率和服务水平。
物业管理与房地产开发
物业管理与房地产开发物业管理与房地产开发是两个紧密联系的领域。
在房地产开发过程中，物业管理的执行质量和水平决定了项目可持续发展的能力和投资者的收益。
然而，物业管理也是一个独立的行业，旨在确保开发商和投资者的利益得到充分的保障，同时满足居民的需求。
在房地产开发过程中，物业管理是必不可少的环节。
物业管理涉及到房地产开发的整个生命周期，包括前期规划、项目设计、建设施工、竣工验收、物业服务等环节。
物业管理公司负责项目管理、居民服务、维护等主要职能，保证在项目的整个生命周期内，项目的品质和价值得到最大程度的维护。
物业管理在房地产开发的不同阶段扮演不同的角色。
在规划和设计阶段，物业管理公司通过对市场环境和居住需求的分析，为开发商提供合适的建议和方案，提高项目的实际效益。
建设阶段，物业管理公司承担监理、施工管理和质量监督等工作，确保工程的质量和进度达到预期的要求。
竣工验收后，物业管理公司负责整改、维护和管理项目。
物业管理与房地产开发密切相关，因为物业管理质量直接影响房地产项目的质量和投资者的投资回报。
在房地产投资领域，每一个投资者都希望他们的投资能获得可持续发展的回报。
通过良好的物业管理，房地产项目的价值得到充分的维护和提升，同时保证住户享受最高质量的居住服务。
这无疑使投资者的投资成为长期的成功和可持续的发展。
物业管理的好坏对于一个房地产项目的影响不能忽略。
如果物业管理公司没有能力或未能以适当的方式管理和维护房地产项目，项目的价值可能会受损，而开发商的投资回报也会受到影响。
管理缺陷可能会导致投诉、维权、大幅降低业主的满意度，甚至影响投资、销售与租金回报。
除此之外，物业管理还会影响到房地产项目的升值潜力。
一个维护得当的物业项目，在其他条件相同的情况下，总是比那些管理混乱的项目具有更高的升值潜力。
可以说，物业管理是推动房地产持续增值的重要因素。
因此，在房地产开发和投资的过程中，物业管理的重要性不能被忽视。
由于管理质量的不良会给项目带来极为严重的后果，要提醒开发商和投资者，注重物业管理的质量和规范化。
房地产物业部门职责
房地产物业部门职责房地产物业部门的职责主要包括以下几个方面：一、物业管理与维护1. 维护物业设施：负责维护和管理房地产项目的公共设施和设备，如电梯、供水、供电、门禁系统等，确保其正常运行。
2. 定期巡视：定期巡视项目内的公共区域，包括道路、停车场、绿化等，并进行及时的维修和清洁。
3. 维护维修：协调和管理物业内的日常维护和维修工作，如修缮墙壁、油漆工作、修复电路等。
4. 卫生处理：负责处理公共区域垃圾清运、保洁等卫生工作，确保项目环境整洁。
5. 安全管理：建立和执行物业安全管理措施，包括防火、消防通道、监控系统等，确保居民和物业安全。
二、居民服务管理1.投诉处理：负责处理居民的投诉，解决一些常见问题，如水电故障、噪音投诉等，并提供相关服务。
2. 维权协调：协调解决业主之间的纠纷，如邻里纠纷、物业服务纠纷等，力求维护业主权益和社区和谐稳定。
3. 收费管理：负责物业费用的征收和管理，包括收集费用、书记账目、办理发票等工作。
4. 社区活动组织：组织策划社区活动，提供居民文化娱乐服务，促进居民之间的交流和邻里关系。
三、合作管理1. 合作单位管理：管理物业所与其他合作单位的合作关系，包括维保公司、安保公司、保洁公司等，确保其正常工作。
2. 合同管理：管理物业合同的签订和履行，对合同商家进行评估和选择。
3. 业主委员会合作：与业主委员会进行合作，商讨物业管理事宜，解决问题。
四、法律与政策遵循1. 法律规定：遵循国家和地方有关房地产与物业管理的法律法规，确保物业管理工作的合法性。
2. 政策遵循：按照相关政策和指导性文件，进行物业管理工作，确保符合国家发展和产业政策的要求。
3. 相关许可与证件：负责房地产物业管理所需要的许可证件的办理和持续更新工作，确保合法运营。
总之，房地产物业部门是负责管理和维护房地产项目的组织，其职责包括物业管理与维护、居民服务管理、合作管理和法律与政策遵循等。
通过有效的物业管理，可以提供良好的居住环境和居民服务，维护业主权益，并促进社区和谐稳定的发展。
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房地产开发项目的物业管理第一节物业管理基础知识一、物业管理的概念物业的定义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。
需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的各项设施)和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。
物业的分类居住物业：如小区、公寓商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心工业物业：工业厂房、仓库其它用途物业：医院、学校物业管理的定义《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
需掌握的要点：1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。
《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。
主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。
二、物业管理起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。
要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。
香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。
三、物业管理在我国的产生我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。
1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。
1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。
1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。
接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。
1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。
1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。
建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。
1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。
由物业管理公司统一实施专业化管理”。
1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。
1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。
2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。
思考题下列对于物业管理的理解，不正确的是（）A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理的服务为标的进行的一项交易B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理第二节物业管理服务一、物业管理服务的内容\1、物业管理服务的特点公共性和综合性服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备。
服务内容包括绿化、清洁、交通、秩序维护、设备维等。
受益主体的广泛性和差异性公共性决定。
按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项。
即时性和无形性物业管理生产和消费处于同一过程之中，企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。
服务是无形产品，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。
持续性和长期性物业共用部位需保持长时间完好和共用设施设备的全天候运行，任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。
物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。
2、物业管理中两大服务常规服务（公共性服务）这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。
特约服务（委托性服务）特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。
如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。
3、物业管理常规服务的内容概括的说，包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序；具体地说，公共性服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。
4、特约服务物业管理企业为业主提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务。
《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。
理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。
(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
5、物业管理服务的标准湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅于2010年6月7日联合颁布了《湖南省物业服务收费管理办法》，从物业管理服务的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五个方面界定物业管理服务的内容，每个方面又制定了五个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级。
约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。
物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：(1)《办法》为住宅物业服务的标准。
物业服务收费实行市场调节价的非住宅的物业服务不适用本标准。
(2)《办法》根据住宅物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级、四级、五级五个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
(3)《办法》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
(4)选用《办法》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
思考题下列各项中，属于物业管理服务内容的有（）A 房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理B 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服 C 全面负责物业管理区域内的安全防范工作 D 物业档案资料的管理 E 专项维修资金的代管服务二、物业服务收费1．物业服务收费的概念和原则物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
我省现行物业服务收费的规范性文件是2010年6月7日湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅联合颁布的《湖南省物业服务收费管理办法》。
物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
2、物业服务收费定价形式一是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
二是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
3、物业服务收费形式包干制收费形式：《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
包干制收费形式下业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。
在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
酬金制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。
酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。
物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。
实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。
4、物业管理服务成本构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用(6)物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用；(7)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(8)管理费分摊；(9)经业主同意的其他费用；(10)法定税费；(11)合理利润。