颐和园东门外地产项目策划方案.pptx
中堂售楼部景观示范区开放策划案PPT文档共45页
中堂售楼部景观示范区开放策划案
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。—组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
北京某楼盘策划方案(doc 33页)
第一节市场分析一、2003年北京房地产市场宏观分析:(一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。
最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。
“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。
现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。
这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。
“功能配套”在小康社会中，人们应该生活在一个更加智能化的空间中，单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将被越来越多的住户所需要，因此将“功能配套”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。
一、2003年北京房地产市场宏观分析:(一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。
最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。
“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。
现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。
这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。
中堂售楼部景观示范区开放策划案共45页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
中堂售楼部景观示范区开放策划案
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
北京颐和原著文档
开发商：北京龙湖置业有限公司均价8万占地：147亩，共91栋，9种户型，18种外立面，一共四层，地上2层，地下2层采用法国、葡萄牙石灰石。
建筑设计是美国的BLA，室内装修设计来自HBA公司，之前HBA也做了陈设设计合作团队：景观设计公司：豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询上海有限公司建筑设计公司：巴沙尼亚-拉戈尼公司室内设计：美国HBA公司室内设计：梁志天装饰公司：元洲集团东易日盛—戴昆奥易能装饰北京住总设计中心颐和原著会所设计施工图设计电话：82843509 82848845 bzd@1999-2009.随着东方文化自信的回归，伴随着国学，唐风，中国传统文化的复兴，房地产领域，一股被称为"新中式人居文化"掀起猛进热潮，从成都清华坊，到万科第五园，从四合院，徽派到江南园林，中式建筑，中式别墅大行其道，一度成为市场明星与热点，然而，在繁闹和喝彩的背后，大多数中式人居却不可避免的走向符号化困境，有中式文化之形而无中式文化之魂，中国式人居亟待新生命力破局。
形→意→和"，会成为中国式人居发展的路径吗?横空出世的龙湖颐和原著，以"西技中魂"引盛世唐风向人们展示了中式居住只有以兼容并包的态度，中西合璧的方式，才能真正焕发生命力。
符号化困局清华大学建筑学院副教授周榕认为，中国传统建筑在历史上大概经历了四个不同阶段的回归。
第一次大概是在1910年左右，一大批的国外建筑师来到中国做准现代意义上的建筑而采用了一些中国传统的文化符号。
第二次是三十年代的时候中国开始进入建设时期，最早的一批到国外学习建筑归来的中国建筑师，做了一些中国传统建设的东西。
第三次则是五十年代十大建筑代表传统形式的一个高潮。
而第四次是以北京为中心，就是八十年代的传统建筑领域。
这四次文化回归都带有抵抗的性质，是在西方文化大举入侵的过程中被动的回归，缺少从容的姿态。
从2004年开始，中国传统建筑的再次兴起已经衍变为真正意义上的文化回归，是一个主动性的产物，建立在文化自信和经济自信的心理状态下。
某商业项目咨询策划初步方案汇报(PPT 39张)
整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中 商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华 堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。
日常消费性商业物业市场供应较少
6
现状商业
规划商业15万
规划商电器 千针街 中铁物流购物中心
鑫星商场 规划商业4万 万客隆 明日东方商城 万益家隆商城 恋日汽配装饰一条街 上海联华
1KM
2KM
3KM
CBC 区域
本项目
7
项目周边有可能成为该地区的商业中心
40000
上海联华（公益东桥店） 公益东桥南侧 大中电器（洋桥店） 洋桥东南角
大中电器（鑫星商场店） 鑫星商场一、二层 专业市场 大中电器（光彩路店） 恋日汽配装饰一条街 洋桥窗帘家具建材城 中铁物流购物中心二层 草桥东路 洋桥西北角
8000
35000 15000
11
周边主要批发商业情况
项目周边区域批发商业规模情况：
增长率（％） 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
人均国内生产总 值（人民币元） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03
房地产西直门项目策划
房地产西直门项目策划1. 引言房地产开发项目是当今社会经济发展中的重要组成部分。
随着城市化进程的不断推进，西直门地区作为北京市的交通枢纽和商业中心，拥有巨大的发展潜力。
本文将针对房地产西直门项目进行策划，并提出相应的计划与建议。
2. 项目概述2.1 项目背景西直门地区地理位置优越，交通便利，拥有丰富的文化和历史资源。
目前，该地区发展较为滞后，尚未充分发掘其潜力。
房地产开发项目可以为西直门带来新的活力，推动整个地区的发展。
2.2 项目目标本项目旨在打造一个现代化综合性商业区，吸引更多的企业和个体商户进驻，并通过提供优质的居住环境吸引人才，推动地区经济的发展，提升西直门的整体形象。
3. 项目策略3.1 市场调研在项目策划阶段，应进行详细的市场调研，了解目标消费者的需求和喜好。
通过调研数据，可以确定项目定位、功能规划和市场营销策略。
3.2 项目定位根据市场调研结果，将项目定位为一个集办公、商业、居住于一体的现代化商业区。
通过多功能的设计和灵活的空间布局，满足不同群体的需求。
3.3 功能规划根据项目定位，制定详细的功能规划。
办公区应提供现代化设施和便利的交通条件，吸引企业入驻；商业区应有多样化的商业品牌和服务设施，吸引消费者；居住区应提供高品质的住宅和配套设施，吸引人才。
3.4 市场营销策略在项目开发过程中，应制定有效的市场营销策略，包括品牌推广、宣传活动、价格优惠等。
通过积极的市场推广，提高项目的知名度和吸引力。
4. 项目执行计划4.1 阶段划分将项目执行分为前期准备、开发建设和后期运营三个阶段。
前期准备阶段包括市场调研、项目策划和融资等工作；开发建设阶段包括土地开发、建筑施工和设施安装等工作；后期运营阶段包括商户招商、项目管理和运营维护等工作。
4.2 时间安排根据项目的规模和复杂程度，制定详细的时间安排表。
确保项目的按时完成，并保证质量和效果。
4.3 资源配置在项目执行过程中，合理配置各项资源，包括人力资源、财务资源和物力资源。
泰禾北京院子项目营销策略汇报PPT学习教案
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推广策略
1月
楼王开盘
3月
6月
10月
叠墅尾货去化
别墅强销期 楼王开盘筹备
楼王开盘 交房筹备
别墅清盘 集中交房
整合网络媒体资源，全面释放稀缺卖点信息，配合纸媒、网络、新媒体、户外
线上
维持高端项目形象。
推广思路：利用媒体新闻炒作的特点全面信息释放；2014年别墅热销传奇、
老带新：深入了解客户购买抗性、关注、需求、购买点等，有效进行客户精准判断，争取最大转化率； 渠道拓展：继续拓展高端会所、车行、俱乐部外展资源； 资源共享：依附泰禾会下成立高尔夫俱乐部、书画俱乐部等社区团体，加强项目间的联动 私宴：持续为客户做“私宴”，深度挖掘老客户资源，实现圈层营销。
楼王开盘
大
活动时间：4月中
全年推广以分销、活动、少量户外为主，配合电商、短信、圈 层、新媒体全面信息释放，实现项目推广与有效续客
1-3月上旬——洋房去化剩余尾房 具体动作：
➢主打渠道、分销，拓宽渠道资源，通过圈层营销、老客户介绍实现清盘； ➢推广骤减，保留短信推广；
3月中旬-12月——别墅清盘、楼王面市 具体动作：
➢3月中旬-5月：推广集中轰炸，线上、线下全面上线，抢占5月、6月市场窗口期； 线上：户外、网络、报广全面覆盖，“稀缺臻品X席精装院落礼遇京城”为推广思路； 线下：延用活动资源导入及嫁接的方式，营造热销氛围，促成后期案场成交；
总销售额 销售回款 公馆 （万元） 洋房
总回款额
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推盘计划
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2015年项目推盘计划
推售
推售 节点
去化叠墅 剩余产品
某房产公司田村项目策划思路(ppt 58页)
目前已经成熟的18大系统
1、高效保温隔热外墙体系
11、 高效太阳能利用系统
2、 热桥阻断构造技术
12、构
体系的应用
造设计
13、 卫生间后排水成套系统
4、 高效门窗系统与构造技术
因此，我司推翻了方案一，这个方案对于本项目不适合。
方案二
进而我们开始逆向思维，看一看有没有什么可以 “跳”出来的地方。 我们发现了一个有趣的现象，西区楼盘的印象就是：
适中户型+景观环境优势+中国传统推广+政府背景40-50岁客 群
方案二
经过我司在西区多年的实战，我们认为西区存 在着很大的待开发“地带”，其中：小户型项目 是这个区域中的空白。 • 西区同样存在年轻人（本地工作+地铁1号线的运 力） • 西区有其它区域不可比拟的巨大升值潜力——投
市场现状
项目区域分析
汤泉·逸墅
观澜国际 诚品建筑
西成忆树 曦景长安
中国房子 本案 兰德华庭
玉泉新城
永达·逸家 乐府·江南
玉阜嘉园 阳光星期八
远洋山水
市场现状
在周边市调的13个项目中，有6 个项目已经清盘，其余7个销售率均已超过 75%。西区住宅项目销售情况良好。
户型面积分析
330
300
270
做西部乃至北京第一个全高科技住宅，这样将项目从“出售”上 升“地产革新”的层次，从而形成贵司对北京地产的贡献！
亚豪在高科技住宅方向
我公司是北京房地产经纪行业中，对于高科技住宅研究最深入的公司。
在从2005年下半年开始我公司已经为3个开发商策划了高科技住宅，均 将于2006年秋季入世。高科技住宅将成为北京2006年及2007年的房地产 产品发展主流！
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核心问题：
2、灵活性
“功能异化”
(客群放大)
“瓶子理论”
• 商/住一体考虑
（展示/会所/社交/办事处/酒 店/高端商业……）
• 商 － 住 － 模糊
核心问题：
3、现金流问题
• 操作风险－四合院面临的市场环境
供应与需求都不旺盛
可供交易量少 每年成交量少
需求的面积区间广泛
400平方米~1000平方米
项目特性之：三个“独特”
独特地段①：颐和园·背靠西山 景观价值
皇家气质 ＋ 西山环抱
上风上水，高贵人文气质及观景自然凸显；
• 颐和园、圆明园、香山
——历史文脉
• 湿地
——天然绿肺
• 小西山 ——京西屏障
• 百望山 ——太行前哨
项目特性之：三个“独特”
独特地段①：颐和园东门
思考：
立
高端稀缺：
汤
路
• 北京五环内少有别墅项目；
商业地上建面：14396 平米
地下面积：8.5万平米
建筑控高：3.3 米
FAR住= 0.5 FAR商= 0.45
地上面积仅占总建面的35.7％，将难背负项目全部的开发成本； 地下空间的挖掘利用是本项目操作的重点。
项目特性
项目特性之：三个“独特”
独特地段 ①：颐和园东门·皇家园林
皇家气质 ＋ 珍贵性
预计“地上＋地下一层”的平均售价20000元/平米以
上
• 总价“贵”：按套面积400-500平米（含地上＋地下面积），
总价约在800-1000万元/套
项目特性三：
“地块狭长”& “地下面积” & “地铁”
• 地下价值的充分挖掘 • 组团化的处理 • 地铁带来的商业繁荣
临同庆路，目前人流混 杂，档次较低；
项目背景
项目背景
本项目位于颐和园东门外，北至同庆路、南至二龙闸路；
用地性质：居住、商业
建设用地面积: 97808.9 平方米 建筑控制面积: 132200 平方米
FAR= 0.48
其中：地上建面：47200 平米
住宅地上建面：32804 平米
地下一层：48000 平米 地下二层：37000 平米
四合院是顶级人士享用的高端消费
但顶级人群的量是相对有限的
功能
四合院功能
办公类功能 商业经营类
功能
购买客户
国管局等政府部门
海外华人
港台文艺明星
国内成功人士
外国人
个别投资者 集团企业
集团客户（合 作/购买/经营）
中小型公司
个别投资者
小业主
个人投资者
集团投资客户
项目特性二：
“贵”
• 单价“贵”：楼面地价约20000元/平米，
本 案
中关村 核心区
思考：
城区
VS
自然
对高端商业支撑度强。
项目特性之：三个“独特”
独特产品：
• FAR=0.5 • 限高＝3.3m
四合院/合院/大宅
•地下面积：8.5万平米
地下是否解决交通？ 地下商业化/公建化？
•用地性质：居住、商业
开放 VS 封闭
项目特性之：三个“独特”
独特客群：
• 顶级消费力： • 客群的放大：
同庆路改造－恢复青石 板步行街，将具有较高 商业价值，若操作准确 有可能塑造高端商业/娱 乐/休闲区。
地铁、公交 枢纽带来商 业节点
临二龙闸路，通 达性较好，现状 幽静，适宜居住。
1
666米
9
4
米
项目特性四：
“规模适中”
• 地上：4.7万平米 • 地下：8.5万平米
“适中”
• 按地上面积200平米/套计算，约 160套宅子。
➢“一过程”：这是项目的整体的操作模式，主要针对项目中间过程的原则和
模式控制，而不是针对中间过程的结果及目标控制
核心问题：
3、现金流问题
• 盈利模式－整体控制
开发商
消费者 政府
二级开发商
商家 投资商
项目初步建议
初步建议一：高端别墅＋商业
• 土地价值的最有效利用 • 住商分区 • 地下二层解决交通，实现地面的人车分流 • 住宅的内向型、封闭性、私密性、安全性
核心问题：
3、现金流问题
• “一头一尾一过程”：
本项目开发应该“抓大放小”，把精力转移到项目整体操作理念和目标、 整体的操作模式、首开区的选择和定位上来 ➢“一头”：指首开区，项目从哪里入手将直接影响下一步的运营和资源整合
的方向
➢“一尾”：指整体的目标，项目最终要实现的蓝图，这将是项目的方向，是
决策每一个分项目操作的评判标准
古
• 文化 • 风貌
VS
今
• 内部无保留用地
是否融入颐和园？
项目特性之：三个“独特”
独特地段②：党校/安全局
思考：
存在大量隐性的高端消费
VS
但也抑制部分高端消费
• 外籍人士 • 灰色收入人群
中央党校
本案 国家安全局
项目特性之：三个“独特”
独特地段③：中心城区·四环旁
区位价值
• 北京市“两轴－两带－多中心”的城市空间结构：北京 中心城区内 。 • 海淀区·中关村科技园区·核心区 • 通达性强：四环、五环、颐和园路、圆明园路；公交系统完善；地铁4号
高端购物/娱乐/酒店/餐饮
地铁聚集、 集中商业区
纯居住区 四合院/新合院
初步建议二：“新合院”
• 要充分挖掘“低层高密度”的可能性
• 重视内部庭院的设计，私密性的充分强调，处理 好私密与公共的相互关系
• 量身定做 & 多元化操作
核心问题
核心问题：
1、顶端消费？
“准量身定做”
• 稀缺－个性化特质 • 卖房－卖地的可能性
➢ “李小姐-房地产公司老总的太太”——“四合院的需要很懂的人才能做好， 所以最好是有块地自己建。”
➢“赵先生-餐饮企业老总”——“完全的现房在实际使用阶段会产生很多问 题，最好自己建或者提前介入。”
➢“温莎的业主”——“最好开发商给我改好毛坯房，里面的使用和设计我 自己找人重新做。完全自己来做太麻烦、太浪费时间。”
北京城区最重要的皇家园林之一！
• 始建于公元1750年
• 颐和园集传统造园艺术之大成，借景周
围的山水环境，饱含中国皇家园林的恢弘 富丽气势，又充满自然之趣，高度体现了 “虽由人作，宛自天开”的造园准则。
• 万寿山、昆明湖构成其基本框架，占地
2.97平方公里，水面约占四分之三，园中 有点景建筑物百余座、大小院落20余处， 3000余间古建筑，面积70000多平方米， 古树名木1600余株。
板
香山板块－山景·高端·独栋·别墅
块
VS
海淀核心区近年几乎无住宅供应， 住宅供应向山后区域发展；
颐和园项目较香山板块更靠近城 区，人文价值更优，高贵性明显。
香山 板块
大众化倾向
旅游 地铁
有限的混杂
项目特性之：三个“独特”
独特地段①：颐和园东门
思考：
大众
• 旅游 • 地铁
VS
高端Biblioteka • 皇家园林 • 上风上水