房地产估价理论计算题
房地产估价理论与方法-71_真题-无答案(7)
房地产估价理论与方法-71(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。
A．1250 B．1750C．2050D．21502. 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43.2% B．50%C．56.8%D．70%3. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为( )。
A．1667元/m2B．1765元/m2C．1875元/m2D．2000元/m24. 在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人5. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．180B．196C．200D．3006. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系7. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.58. 房地产具有供给有限特性，本质上于( )。
5 房地产评估(有答案)
1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价理论计算题汇总
房地产估价理论计算题汇总假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了转变①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×必然比例③后续开发本钱、销售费用(重点)和治理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同若是题目中显现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝咱们所需要求的价值(v)×必然比例若是题目中显现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×必然比例某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，计划要求的建筑容积率为.若是某一竞买方通过调查研究估量建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和衡宇建安费用为1500元／平方米，治理费用和销售费用别离为土地开发和衡宇建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，本地购买土地应缴纳税费为购买价钱的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能取得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发进程中发生的资金按均匀投入。
用传统方式进行估价开发完成后价值＝20000××3500＝元＝万元销售税金与附加＝×%＝万元土地开发、衡宇建安、治理费和销售费＝20000××1500×（1＋3%＋6%）＝元＝万元购买土地应缴纳税费＝投资利息。
地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、衡宇建安、治理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相较，传统方式的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现表现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)
房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m², 套内墙体面积为20m², 分摊的共有建筑面积为25m²。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( ) 元/m²。
A 、1667B 、1765C 、1875 D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m²2——6、某宗面积为3000 m²的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m²。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m²。
理论上应补地价( )。
A 、78 万元B 、882 万元C 、1210 万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960×5-700×0.8)×3000=1272万元3 12.某建筑物的建筑面积为2000 m², 占地面积为3000 m², 现在重新获得该土地的价格为800元/m², 建筑物重置价格为900元/ m², 而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m²。
该建筑物的成新率为 ( )。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m², 成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至 2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m²。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A 、2648 元/m²B、2688元/m²C、2708元/m² D 、2734 元/m²答案：2500×(1+1%)⁵+20×4=2708元/m²5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。
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房地产估价理论计算题汇总假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为5.49%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元购买土地应缴纳税费＝0.03X投资利息。
地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X土地价格。
X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。
试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。
设该旧厂房的正常购买总价为y：装修改造后的总价值＝4000×5000/(1+12%)＝1 785.7l(万元)装修改造总费用＝1000×5 000/(1+12%)0.5＝472.46(万元)销售费用总额＝4000×5000×2%/(1+12%)0.75=36.74(万元)根据教材P338销售费用折现时间的确定。
因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。
销售税费总额＝1 785.71×6％＝107.14(万元)购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V(万元)需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200(万元)V＝1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09(万元)故：旧厂房总价＝932.09 (万元) 旧厂房单价＝1864.18(元／㎡)某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
从图中我们可以看出如下内容估价时点为第1年末土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。
工程建设住宅楼建设:是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现n=0.5 第二年折现n=1.5 末结束写字楼建设:是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5 第二年折现n=2.5经营住宅楼销售期:是从第三年年末开始到第四年末结束 销售期1年 折现n=3 写字楼出租:是从第四年年末开始到第五十一年末结束 出租期为47年 折现n=3 已知数据计算1.项目总建筑面积1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000 m 2，写字楼总建筑面积15000m2 2.写字楼年租金收入毛租金=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6(万元)写字楼押金=1209.6×30%=362.88(万元)押金利息收入=362.88×3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88(万元)净租金收入＝1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)1.项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）1)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：=7500/（1+10%）3=5634.86（万元）5000×15000=7500（万元）写字楼价值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元） V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元） 2.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89（万元）1)住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值= 2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5] 2)写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值:第一年835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）第二年写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09（万元）所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％；土地使用年限从土地使用权出让时起50年。
估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常购买价格。
估价过程：(1)选择估价方法。
该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。
具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。
(2)选择最佳的开发利用方式。
通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。
②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。
③建筑覆盖率适宜为30％。
④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。
(3)预计开发期。
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。
(4)预测开发完成后的房地产价值。
根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2 500元。
(5)测算有关税费和折现率。
建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l 200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。
其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等为售价的6％。
折现率选取14％。
据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。
(6)求取地价。
计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007年10月1日。
开发完成后的商业部分价值＝4500×6000/(1+14%)3=1822.42(万元)开发完成后的居住部分价值2500×44000×[30％/(1+14%)3+50％/(1+14%)3.5+20％/(1+14%)4]＝7006.91(万元)开发建设费用总额(1200+500)×50000×[20％/(1+14%)0.5+50％/(1+14%)1.5+30％/(1+14%)2.5]＝6921.57(万元)销售费用总额＝(4500×6000+2500×44000)3%/(1+12%)3.25=268.47(万元)根据教材P338销售费用折现时间的确定。