物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
小区物业管理中物业费包干制与酬金制的区别
小区物业管理中物业费包干制与酬金制的区别一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点（1）企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。
降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。
致使业主满意度降低，影响自身声誉。
要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。
（2）节省监管成本，提高决策和服务效率二、酬金制1、酬金制定义酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
2、酬金制的特点：（1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。
在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。
这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。
长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。
而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。
“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。
在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。
酬金制与包干制物业管理收费模式比较
酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较,对酬金制的运用作一些探讨.一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中,对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价,酬金制的定价方式实质是成本定价。
关于中大修费用,《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异,故就此问题不进行讨论。
二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。
包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。
（一)包干制的核心优势主要表现在:包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
因此,这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。
在商业社会中，企业是经济动物,盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。
这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
二、结合本项目如采用包干制收费方护、清洁卫生和绿化养护费用
项目
年度费用
费用涵盖内容
备注
管理服务人员工资及福利
1,958,456.24
人员工资
1958456.24
涵盖社保以及员工福利津贴
其他相关福利
0
0
秩序维护费用
0
秩序维护物品
0
秩序维护物品属于甲方所有，甲方在开办物资内提供
绿植租赁费
36000
办公区域
外围绿化养护
0
维保期内，不计
办公费用
27,360.00
办公耗材
9360
办公用品耗材
业务招待
6000
主管部门来访招待费用
节日布置
12000
节日期间大厦物品装饰
固定资产折旧
17,375.00
开办物资
17375
包干制和酬金制最新版
一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
（1）酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
物业包干制与酬金制解析
物业包干制和酬金制解析一、酬金制与包干制的定义根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、酬金制与包干制的区别根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：三、酬金制对业主权益的保障1.酬金制可以节约税金酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。
只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。
为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。
但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。
但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。
2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。
物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。
物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。
3.业主的知情权和监督权无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。
包干制和酬金制
一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。
这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。
这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。
刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。
问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。
你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。
就这两种制度和大家分析一下。
（1）酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。
他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。
选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。
物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。
如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。
所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
酬金制与包干制物业管理收费模式比较
酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。
一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。
二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。
包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。
（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。
在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。
这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
酬金制与包干制
（1）收费模式易于操作，简单便捷 （2）强化了成本意识，有利于提高企业经营 意识 （3）以品牌策略为基础推崇品牌优势
（1）物业企业自主权较大，易造成物业管理 交易的不透明 （2）容易为保证利润而降低服务质量、减少 服务类型，降低服务品质
二、差异及适用范围
2、适用范围
包干制
酬金制
?对服务敏感对收费不 敏感的企业
?高端物业及商业物业 ?处于幼稚期的企业或
业主结构合理的项目
?对收费敏感服务不 敏感的企业
?公众物业 ?品牌优势较突出，
针对市场化程度较 高的物业企业
PART 3
酬金制必须 建立的机制、制度
三、酬金制的机制、制度
1、管理预算制度
进行收、支平衡的 全面预算，使收费 更公平、合理
3、物业管理审计制度
聘请专业机构对业主和物 业管理企业各自的权利进 行审计
2、收支情况报告制度
通过公告等方式，履行告 知义务、满足业主知情权
4、多退少补机制
结余由全体业主享有， 不足应由全体业主分摊
PART 4
物业收入、支出的内容
四、物业收入、支出的内容
1、物业收入
物业 服务费
有偿 服务费
收入
各种 经营费
其他
四、物业收入、支出的内容 2、物业支出
员工薪 酬福利
设施设 备运行 维护费
清洁卫 生费用
绿化养 护费用
四、物业收入、支出的内容
秩序维护费用 办公费用
固定资产折旧 公责、财产险等 其他
感谢聆听
物业包干制和酬金制差异
—财务部 刘巧云
目录
一、 定义 二、 差异及适用范围 三、酬金制必须建立的机制、制度 四、 物业收入、支出的内容
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一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。