XX0427房地产开发全流程培训
房地产开发全流程培训
房地产开发全流程培训1. 引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及到从项目规划到项目交付的多个环节。
为了帮助房地产开发人员更好地理解和掌握这个过程，本文将介绍房地产开发的全流程，并提供相关培训内容和建议。
2. 项目前期准备在房地产开发之前，需要进行充分的项目前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于市场调研、土地获取、规划设计、财务评估等方面。
以下是一些培训内容和建议：•市场调研：学习如何进行市场调研，了解目标市场需求和竞争对手情况，为项目规划提供依据。
•土地获取：了解土地获取的途径和流程，学习如何评估土地的价值和潜力，以及如何与土地所有者进行谈判。
•规划设计：了解规划设计的基本原则和标准，学习如何与规划设计团队进行合作，理解设计图纸和规划方案。
•财务评估：学习如何进行财务评估，包括项目收益、投资回报率、风险评估等方面的考虑。
3. 开发阶段一旦项目前期准备工作完成，房地产开发就进入到实际的开发阶段。
这个阶段包括但不限于项目建设、施工监督、项目销售等方面。
以下是一些培训内容和建议：•项目建设：学习如何组织项目建设，包括招标、施工合同签订、项目进度管控等方面的技能和知识。
•施工监督：了解施工监督的重要性，学习如何进行施工质量和安全监督，了解相关法律法规和标准。
•项目销售：学习如何进行房地产销售，包括市场推广、销售技巧、客户关系管理等方面的知识和技能。
4. 项目交付与运营项目交付是房地产开发的最后一个环节，也是整个开发过程中至关重要的一环。
以下是一些培训内容和建议：•项目交付：学习如何进行项目交付，包括物业移交、购房合同签订、配套设施交付等方面的技巧和流程。
•物业运营：了解物业管理的基本要求和流程，学习如何管理和运营房地产项目，包括设施维护、租赁管理等方面。
•售后服务：学习如何提供优质的售后服务，与购房者建立良好的关系，处理投诉和纠纷等方面。
5. 结束语房地产开发是一个复杂而且综合性强的行业，掌握全流程的知识和技能对于从事这个行业的人来说至关重要。
房地产开发全流程培训
二
投资
级
预审
会
会（
议
拓展
分管
领导
）
三项 级目 会投 议资
预
产品 定位 决策 会 （产 品开发
概念方 案决策 会（产 品开发 委员会）
示范 区 方 案决 策会 （产 品 开 发委 员会 ）
实施方 案决策 会 （产 品 开发 委员会 ）
项目运 营目标 预备会 （运营
分管领 导）
项 目 启 动
产 品 定 位 预
回 融
销 存
资金流出 成本
储
物
建
结
供
回 融
销 存
品牌增值 客服、物业
储
物
建
结
供
回 融
销 存
2、全开发流程主线二：盈利
9阶核心逻辑
储
物
建
？ 结
供
回
销
融
存
企业是什么？
盈利 企业一般是指以
为目的，运用各种生产要素（土地、劳动力、资本、技术和企业
家才能等），向市场提供商品或服务，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的法人或其他社会
三级会议： 1.项目投资预备会 2.项目启动会 3.产品定位预审会 4.概念方案预审会 5.实施方案预审会 6.施工图方案决策会 7.合约规划决策会 8.工程管理规划决策会 9.施工单位交底会
10.开盘方案决策会 11.开盘后评估会 12.集中交付方案决策会
13.后评估预审会
（2）项目运营决策类：三级会议体系
营销规划、项目推广方案策划、项 目前期推广及销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ前准备
销售事务管理
项目后评估会 交房
客服阶段
交房配合
房地产开发流程培训
房地产开发流程培训引言房地产开发是一个复杂而综合性强的行业，涉及到许多专业知识和技能。
为了帮助大家更好地理解和应对房地产开发流程，本文将介绍房地产开发的一般流程，并提供相关培训指导。
一、规划阶段房地产开发的第一步是进行规划。
在这个阶段，开发商需要进行市场调研，分析市场需求和竞争情况，制定开发目标和策略。
同时，需要考虑土地的可行性和规划限制，进行土地选址和土地开发评估。
1. 市场调研市场调研是了解潜在客户需求和市场趋势的重要步骤。
开发商需要考虑目标客户的人口分布、收入水平、购房动机等因素，并与市场专业机构合作进行调研分析。
2. 土地选址与评估土地选址是成功的关键。
开发商需要考虑土地的交通、教育、医疗等基础设施的便利性，以及土地的规划、开发限制等因素。
同时，还需要进行土地开发潜力和投资回报率的评估。
二、设计阶段在规划阶段确定了土地并进行初步评估后，接下来就是设计阶段。
在这个阶段，开发商需要与设计师和工程师合作，制定建筑设计和施工方案。
1. 建筑设计建筑设计是整个项目的核心。
设计师需要根据市场需求和开发目标，制定合理的建筑布局和功能分区。
同时，还需要考虑建筑外观和内部装修等因素。
2. 工程设计工程设计是确保项目顺利建设和运营的关键。
工程师需要根据建筑设计，制定施工图和工程方案，包括土木工程、结构工程、电力工程等。
三、开发阶段设计阶段完成后，就开始了实际的开发工作。
在这个阶段，开发商需要与承包商和监理机构合作，进行施工和监督。
1. 施工施工是将设计方案变为实际建筑的过程。
开发商需要选择合适的承包商，并监督施工过程，确保质量和进度的达到预期目标。
2. 监督监督是确保项目按照规定标准进行的关键。
监理机构负责监督施工过程中的质量、安全和合规性，并及时报告问题和风险。
四、销售与交付阶段开发阶段完成后，房地产项目需要进行销售和交付。
在这个阶段，开发商需要进行品牌推广和销售活动，并确保购房者的权益。
1. 品牌推广品牌推广是吸引购房者的关键。
房地产开发全流程培训资料
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
企业获得土地的方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
关键要素：项目可研报告。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
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土地获取
得税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
房地产开发全流程培训(2024)
2024/1/30
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典型案例分享：成功项目规划设计经验
案例一
某大型商业综合体项目
成功经验
通过合理的空间布局和交通组织，实现了商业、办公、酒 店等多种功能的有机结合；同时，注重景观设计和绿化配 置，提升了项目的整体品质。
案例二
某高端住宅项目
2024/1/30
成功经验
在规划设计中充分考虑了居住者的需求和舒适度，通过合 理的户型设计、高品质的建筑材料和精细化的施工管理， 打造了一个高品质的居住环境。
管理流程制定
建立规范的物业管理流程 ，包括前期介入、接管验 收、入住管理、装修管理 、维修管理等环节。
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后期运营维护内容和方法介绍
设备设施维护
定期检查、维修和更换设备设施，确保 正常运行，包括电梯、空调、给排水、
消防等系统。
安全管理
2024/1/30
加强安全巡查和监控，及时处理安全 隐患和突发事件，保障业主和租户的
人身和财产安全。
环境卫生管理
保持公共区域和绿化带的清洁和美观 ，定期清理垃圾和进行消杀工作。
客户服务
提供优质的客户服务，包括接待咨询 、处理投诉、协助办理相关手续等。
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持续改进和创新思路探讨
引入科技手段
运用物联网、大数据等科技手段，提高物业管理 效率和服务水平。
加强社区文化建设
组织丰富多彩的社区文化活动，增强业主的归属 感和凝聚力。
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04 施工管理与质量控制
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施工管理组织架构搭建及职责划分
01
02
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设立施工管理部门
负责全面管理施工过程， 包括进度、质量、成本、 安全等方面。
房地产开发全流程培训doc(2024)
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
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风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
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07
法律法规与风险防范
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房地产开发相关法律法规解读
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土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
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质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
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房地产开发全流程培训教案
房地产开发全流程培训教案一、教学目标通过本课程的学习，学员将能够掌握房地产开发的全流程，包括市场调研、规划设计、项目策划、开发施工、销售推广等各个环节的基本理论和实践技巧，并能够运用所学知识解决实际问题。
二、教学内容1. 市场调研市场调研的重要性、调研方法与步骤、数据收集与分析、市场需求预测等内容。
2. 规划设计基本规划概念、城市规划与土地利用规划、建筑设计原则、环境与生态保护等内容。
3. 项目策划项目策划的目标与原则、项目可行性研究、项目定位与定价、项目运营管理等内容。
4. 开发施工开发流程与组织、施工组织与管理、工程质量控制、安全与环保管理等内容。
5. 销售推广销售策略与渠道选择、市场营销与推广、客户关系管理、售后服务等内容。
三、教学方法1. 理论讲授通过讲解、示范演讲等形式，向学员传授相应的理论知识。
2. 实践操作组织学员进行实地考察、案例分析，加深对实际操作的理解和掌握。
3. 小组讨论与案例分析设置小组讨论的环节，引导学员在小组内进行问题探讨和案例分享。
4. 观摩学习组织学员参观相关的成功案例，从中吸取经验和启示。
四、教学流程本课程将采用模块化教学的方式，每个模块包含理论讲授、实践操作等环节，教学流程如下：模块一：市场调研1. 市场调研的重要性- 介绍市场调研对于房地产开发的意义和作用。
2. 调研方法与步骤- 介绍市场调研的具体步骤和常用方法。
3. 数据收集与分析- 讲解如何收集市场数据并进行分析，包括调查问卷、访谈等方法。
4. 市场需求预测- 介绍如何通过市场调研预测市场需求，为项目决策提供依据。
模块二：规划设计1. 基本规划概念- 介绍规划的基本概念和原则。
2. 城市规划与土地利用规划- 讲解城市规划的内容和意义，以及土地利用规划的制定与实施。
3. 建筑设计原则- 介绍建筑设计的原则和要求，包括功能性、美观性、可持续性等。
4. 环境与生态保护- 强调在规划与设计中重视环境保护和生态平衡。
房地产开发全流程培训完整版
成本管理职能
负责项目的成本预算、成 本控制、成本分析等工作 。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营 销策略制定、销售推广等 工作。
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土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地 价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、 成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地 储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景 观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约 责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小 区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检 查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择 根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和 实用性
注重景观与建筑风格的协调性 和互补性
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竣 工 验 收
入 伙
证 可完 评
成 成 可 定板
证成 审
证
会）
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XX0427房地产开发全流程培训
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。
•专业人员 •经验
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XX0427房地产开发全流程培训
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
•土地获 取
•定位决 策
•资源获取
•产品设 计
•项目报 建
•资源加工
•资源流通 •及再流通
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
XX0427房地产开发全流程培训
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
方
建总 案
建
国 设平 设
桩 主 设 精装
项 目 启 动 会
有 土 地 使 用
用 地 规 划 许
图 规 划 设 计
计 完 成 (方 案
方 案 图 报 建
基 施 工 图 完
体 施 工 图 完
工 程 规 划 许
交楼 标准 施工 图及 材料
项 目 开 工
施
工 许 可
主体 开工
预 售 证
证
开 盘
主 体 封 顶
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XX0427房地产开发全流程培训
•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
•拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。
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•项目论证
•产品策划 •营销策划
•规划设计
•施工管理 •销售实现
•产品交付
•物业服务
客户视角的房地产流程
•看
•比
•决
•签
•等
•收
•收
•乔
•居
楼
较
策
约
待
楼
拾
迁
住
•发展商
•物业管理
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XX0427房地产开ห้องสมุดไป่ตู้全流程培训
案例：佳兆业项目整体开发流程
18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
•推广销 售
•入伙交 付
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
XXX0427房地产开发全 流程培训
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2020/11/3
XX0427房地产开发全流程培训
•房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改 变人们生存物质环境的一种活动。
•城市基础、公 •用 配套设施
•品牌
•土地
•房地产开发 •需要整合的资源
•建筑材料 •资金
•劳动力
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； • 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； • 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
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XX0427房地产开发全流程培训
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
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XX0427房地产开发全流程培训
•土地获 取
•定位决
•产品设
•项目报
策
计
建
•企业获得土地的方式
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
•行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设
用地分配基本上是控制在政府手里。
•资本市场: • 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; • 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
•土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
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XX0427房地产开发全流程培训
•土地获 取
•定位决 策
各部门职责：
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设