房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房屋估价知识点总结
房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房产估价的三大方法
房产估价的三大方法房产估价的三大方法房产估价是一门复杂的学问，相信买卖过房产的朋友都经历过讨价还价，或许有对市场和价格的判断不够准确，下面就为大家介绍一下房产估价的三大方法，希望对大家有所帮助!第一种是比较法(comparison approach)，一般是房产经纪人通过竞争市场分析(competitive market analysis，CMA)估算出的价格，也就是常说的经纪人认定价格(broker'sopinion)。
这种方法一般适用于居住房产价格的确定。
在使用该方法的时候，我们首先在售房(目标房)附近区域内寻找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(对比房)。
通常的选择是几套在售房，几套已经签完合同但尚未过户的在售房(under contract, pending)，和过去半年内已售已过户的。
其次，我们需要根据目标房和对比房的差别做出适当调整。
举例说，如果对比房比目标房多出一个卧室，假设一个卧室的估价为5,000美元，那么在做调整的时候就会将对比房的房价减掉5000美元。
其他需要考虑调整的因素包括出售的时间，出售是市场的状况，具体位置的差异，房屋居住面积大小(Square footage)、房产占地面积的大小、房屋外观、格局和装修、以及前后院子园艺状况等等。
可以看到这种估价方法有主观的因素，不是准确的计算方法而是更多的艺术性的估算。
房屋经纪人一般可以提供更可靠的估计。
主要原因有两个，第一经纪人能够从已售房数据库里得到一手的房屋售价资料，包括在售房的历史交易信息。
第二经纪人对目标房和对比房差异通常具有更系统的评估方法，因此做出的价格调整相对靠谱(只能说靠谱了，不会精确)。
房屋的年龄和折旧也是价格调整考虑的因素，但是应该为次要。
原因是在选择对比房的时候，我们应该尽量选取房龄相当的对比房屋。
其实不光是房龄，其他条件也应该尽量相近，这是这个方法适用的一个前提条件。
通常来讲同一个居民区的开发时间前后不会相差太多，而且在该区内同一个开发商一般有多个类似房型。
专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析(一)
专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析(一)业内人士皆知成本法、收益法、市场比较法是房地产评估的三种基本方法，一般情况下，项目最终评估结果应是三种评估结果的综合。
这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
因此，认识三种评估结果的差异具有理论和实践意义。
一、三种房地产评估方法的理论依据成本法理论依据为生产费用价值论。
它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。
此方法求的价格为积算成本价格。
房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线（中S曲线），这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。
预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。
收益还原法理论依据为效用价值论。
它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。
此房地产评估方法求算的价格为收益价格。
房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。
物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。
市场比较法理论依据为市场供求论。
它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产评估的市场交易价格。
此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，因此，市场可能成交的市场价格可以发生在粗曲线上。
二、静态瓦尔拉一般均衡下三种房地产评估方法所得结果理论上具有一致性应该说三种房地产评估方法是从不同角度。
以不同思路探求物业价格形成的机理。
在房地产评估中对评估方法的看法
在房地产评估中对评估方法的看法房地产评估是指对不动产（房产、土地）进行价格估算的一项专业工作。
在房地产市场中，评估结果对于各方的决策具有重要影响，包括买卖交易、抵押贷款、税收征收等。
因此，评估方法的选择和运用是十分关键的。
对于房地产评估方法，可以分为三大类：直接比较法、收益法和成本法。
直接比较法是通过对市场上类似物业的成交价格进行比较，得出估值结果。
收益法是通过对物业的租金、收入等进行预测计算出估值。
成本法是根据重建成本来进行估算。
这三种方法各有优劣，适用于不同情况下的评估需求。
直接比较法是最常用的一种方法，其优点是依据市场上已经发生的交易，具备较高的可靠性和合理性。
但是，直接比较法在实际运用中可能会面临样本数量不足、物业特点不一致等问题，从而导致评估结果的偏差。
因此，在运用直接比较法进行评估时，需要充分考虑样本的选择和修正因素的设置，以提高评估结果的准确性。
收益法则更适用于投资型物业，尤其是商业地产。
通过分析物业的租金收入、折现率等，可以计算出物业的资本化值。
收益法考虑了物业的未来收益，并运用了经济原则，具备较高的科学性和适用性。
然而，收益法在运用中需要依赖较多的经济数据和市场预测，因此可能会受到宏观经济变化等因素的影响。
此外，收益法还需要合适的折现率设定，而折现率的确定存在一定的主观性和不确定性。
成本法则主要适用于新建物业、土地估价等场景。
成本法基于重建成本，通过考虑物业的折旧、损耗等因素，得出估值结果。
成本法的优点是较为直观和可靠，但在实际运用中也存在一些问题。
首先，成本法需要考虑物业的折旧和寿命等因素，而这些因素的把握可能会存在一定的主观性。
其次，成本法在运用时需要参照市场上相似物业的成交价格，而这些市场信息可能会受到较多的因素影响。
总体而言，对于房地产评估方法的选择，需要根据具体的评估需求和物业特点进行合理的组合运用。
不同方法的优缺点可以相互弥补，以提高评估结果的准确性和可信度。
此外，评估师在评估过程中还需综合考虑市场环境、经济因素等外部因素，以及物业的位置、品质等内部因素，从而做出综合性的评估结论。
房地产评估的三大基本方法
房地产评估的三大基本方法房地产评估是指根据市场价值原则以及相关的评估技术，对房地产项目进行全面、深入的评估和分析，以确定其价值和可行性。
房地产评估的方法有很多，其中三大基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，也是最直接、最简单的评估方法。
该方法是通过对市场上相似的房地产进行比较，从而确定被评估房地产的市场价值。
在进行市场比较评估时，需要对市场上类似的房地产项目进行调研，了解其成交价和销售情况，然后根据被评估的房地产项目的特征和条件，进行价格调整和对比分析，最终确定其市场价值。
收益法是房地产评估中应用较广的方法之一，适用于用于商业或投资用途的房地产项目。
该方法是基于未来现金流的预测，通过分析和估计房地产项目的租金收益能力，来确定其价值。
在进行收益法评估时，需要分析房地产项目所能带来的长期收益，并综合考虑租金增长率、折现率、空置率和运营成本等因素，从而计算出项目的净现值或资本化率，进而确定其价值。
成本法是房地产评估的另一种重要方法，主要适用于新建房地产项目或改建房地产项目。
该方法是基于重建成本或修复成本来确定房地产项目的价值。
在进行成本法评估时，需要根据被评估的房地产项目的建筑物类型、结构和面积等因素，以及施工成本、材料成本、劳动力成本和利润率等因素，计算出项目的重建成本或修复成本，从而确定其价值。
综上所述，房地产评估的三大基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
这些方法各有其适用范围和特点，评估人员需要根据具体情况选择和运用相应的方法，以确保评估结果准确、可靠。
这些方法的综合运用，有助于提高房地产项目的评估效果，为投资者和决策者提供科学、客观的参考依据。
房地产估值方法的比较
房地产估值方法的比较估值是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产开发商、投资者和金融机构等都具有重大意义。
然而，由于不同的估值方法存在着各自的特点和适用范围，因此选择适合的估值方法成为了一个关键问题。
本文将比较几种常见的房地产估值方法，以帮助读者更好地理解它们之间的异同和适用场景。
一、销售比较法销售比较法是房地产估值中最常用的方法之一。
它基于相似的房地产项目在某一时间段内的交易数据，通过比较同地段、相似特征的房地产交易价格来估算目标房地产物业的市价。
这种方法的优点是简单明了，数据来源广泛，对于市场相对稳定的住宅、商业物业等具有较好的适用性。
然而，销售比较法的局限性在于其高度依赖于市场数据的准确性和可靠性，以及考虑到市场差异性的影响。
二、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产物业预期收益的估值方法。
它通过将房地产物业的预期年净租金收益与预期市场回报率进行比较，从而确定其价值。
这种方法通常适用于商业物业、投资物业等收益性较高的房地产项目。
它的优点是能够更好地反映房地产物业的投资价值，并且对于长期持有的资产有较好的适用性。
然而，该方法的局限性在于对于租金收益和市场回报率的预测需要较高的专业能力和准确数据。
三、成本法成本法是通过计算房地产物业的重建成本或替代成本来确定其价值。
它适用于新开发项目或独特性较强的物业，尤其是没有可比数据的情况下。
成本法的优点是在特定情况下提供了一种较为准确和可靠的估值方法，但其局限性在于无法考虑到市场供求关系和物业特征的变化对价格的影响。
四、盈利法盈利法是一种在商业地产估值中常用的方法。
它通过预测房地产物业未来的现金流入和出去，并使用贴现率将未来的现金流转化为现值，从而确定其估值。
盈利法适用于商业物业、投资物业等，尤其是具有稳定租金收入和发展潜力的物业。
这种方法的优点在于能够较全面地考虑到物业的风险、收益和发展前景，但需要充分的市场研究和数据支持来进行准确的预测。
综上所述，房地产估值方法的选择应根据具体情况来确定。
房地产估价方法比较
优点
缺点
剩余法
1、土地的估价
2、待拆迁改造的再开发房地产的估价
3、土地开发进行转让时，对于被开发土地取得价格的估算
4、建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑物的估价
1、符合人们的思维习惯，即价格由成本、税费、利润三者构成
2、这种方法计算简便，应用面也广
1、方法比较粗糙。因为剩
余法以预测为前提，是以估价人员的主观经验去判断未来房地产的变化，难免有所失实
趋势法
运用范围较广，无论是土地、房屋还是买卖租赁，只要掌握足够的历史数据。
运用广泛
1、该方法之考虑房地长价格的过去与未来的关系，忽视价格变动的因果关系，是评估结果带有预测性
2、在房地产市场不完善或者缺乏较长期房地产价格历史资料的地区，此方法无法使用
3、比较适用于某类房地产价格总体水平的预计，若应用于某幢房屋或某幅土地，会使结果偏离实际
2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；
3、在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。
4、有利于企业资产保值。
1、现实生活中的房地产价格直接取决于效用，而非花费的成本。评估精度由一定局限性。
2、费时费力，难度最大的是折旧的估算，尤其是对较老的陈旧的房地产，估算过程以估算人员的主观判断为依据，影响精度。
3、使用范围仍有一定的局限性
成本估价法
1、新近开发区、计划开发建造或者假设重新开发建造的房地
2、特别适用于无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场
3、无收益的房产，如教学楼、图书馆、军队营房、政府办公楼等
4、很少交易的的房地产如厂房、医院等
1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
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房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。
这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。
这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：1、收益每年不变2、资本化率确定3、收益为无限年期二）收益法在房地产估价中的优点收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点：1、理论依据充分2、运用范围广泛3、符合购买者的理念三）、收益法在房地产估价中存在的问题1.收益法在适用范围有一定的局限性2.折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议3.纯收益及资本化率的确定比较困难4.仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际3.成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。
成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。
应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。
此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。
浅谈房地产评估方法一、房地产评估方法之成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
二、房地产评估方法之市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
三、房地产评估方法之剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种房地产评估方法thl***常用于房屋或土地的单项估价。
四、房地产评估方法之收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
五、房地产评估方法之假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
六、房地产评估方法之基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有一定的政策性。
七、房地产评估方法之路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
房地产评估--房地产价格评估房地产价格评估，是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
(一)房地产价格评估专业人员一名合格的房地产价格评估专业人员，应符合下列基本要求：(1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
(2)有丰富的房地产估价实务经验。
(3)具有较高的市场调查、推理判断技能。
(4)有良好的职业道德修养。
(二)房地产价格评估目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）房地产价格评估原则为使国家对于房地产交易的干预保持在合理限度内，价格评估中要求评估者遵循公正、公开、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以其基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
具体而言：第一，以公正、公平、公开原则为指导。
在房地产价格评估中，房地产价格评估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人；房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。
第二，评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。
基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格；标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格；房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。
第三，评估以当地市场价格作为参考。
房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖于客观的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，应当具体情况具体分析。
以当地市场价格为房地产评估时的参考，可以使评估价格更加合理、科学、可信。
一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。
通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。
成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。
因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。
一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法（dire ctcapitalization）是预测估价对象未来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。