万科城市花园深入调查分析报告
万科城市花园调研报告范文
小区调研报告考察对象：万科城市花园姓名学号：崔瑶瑶U赵静茹U黎玲U龚珊班级：艺术设计1001班时间：2012年9月14日绿色之中，居住之上---万科城市花园居住小区调查报告武汉搜房网楼盘点击排行上的高居榜首，知名的房地产开发商，出名的物业和服务管理，冲着这些，居住区调查时我们首选了万科城市花园。
万科城市花园位于武汉城区的东南侧，紧邻城市中环线，南与武大科技园区相邻，东南隔滨湖大道为汤逊湖内湖，有586路公交车直达小区中心。
位置较偏，交通不算便利，对于在汉口或汉阳上班的人来说，这是居住于此的一大障碍。
小区规划结构的基本形式为：居住小区--住宅组团。
西部住宅以行列式布置，均为坡屋顶的多层建筑（图1），容积率较低，建筑造型现代美观。
东区后几期开发的层数较高（图2），还有几栋小高层，目前还有不少在建。
整体造型个人觉得不如西区好，高高的板式建筑勾不起我的兴趣，也许那些带着惯有别墅造型，开着大大玻璃窗能够有地方舒服晒太阳的矮房子才能表达出我脑海中对幸福生活的点点小幻想。
（图1）(图2)小区的道路系统分为几级，从“城市核心道路”，“次级市政道路”，“区内环行道路”到组团内的宅前小路，形成了便利完善的道路交通系统。
主要道路采取人车混行，组团外围沿路边都设有停车位，车辆进入组团间的道路都要经过入口缓冲装置（图3），实行刷卡制。
从沙盘上看，每个小区都有公用的自行车蓬，但不大，相比随处可见的车位，这里把汽车作为了主要交通工具。
整个小区的安全防范措施多而到位，在一期中能看到2栋住宅楼间设过街楼，底部有安全入口装置（图4）。
第五大道，即小区内的城市核心路，引入城市公交，强调了小区的开放性和城市的区域整体规划。
在这里，车行道和水泥面人行道之间以绿化分隔（图5、6），确保安全的同时创造出荫凉的步行空间。
道路设计时还注重很多细节，残疾人坡道（图7）、人行道与大路的接口设计（图8），都是些微小的地方，但足以读出整个小区设计的细致与人性。
某城市花园商业定位及营销方案建议
广州市内各类比项目/区域
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
1
广源新村 （景泰直街）
大型超市及品牌主力店带动 下形成以居民消费为主的商 圈
生活超市吸引区域居民，品 牌主力店拉动消费需求
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
2
海珠区赤岗 新朝传说
原为较落后的居住区域，经 近年发展成为地铁沿线商住 项目，带动区域商业
月消费金额对比
25.0%
业主市调 方舟市调
22.2%
23.8% 22.5% 22.2%
20.0%
17.3%
18.1%
18.6%
15.0%
14.3%
10.0%
9.3% 7.9%
5.0%100元以内
100-300元
300-500元
500-800元
800-1000元
1000-2000元
1.区内消费群特征相近，有原居民， 2. 且家庭收环境一般或属国企或大型 3. 企业的员工宿舍区 4.2.区域当中夹杂有新建住宅项目，引 5. 入新的消费群且消费水平会比原居 6. 民略高
这些区域地段的商铺经营状况、业态分布及消费 群类似程度、对产品价格承受能力等分析，对本 项目的各项产品定位及规划分布有较大帮助
小结：
备注：该项为多选项
业主平时的娱乐场所和区域消费者相比较类似，最高的是咖啡厅、健康俱乐 部和茶馆。
希望的饮食配套对比
业主市调 方舟市调
60.0%
49.8%
50.0% 40.0% 30.0% 20.0%
33.5% 22.2%
27.0% 16.5%
31.72%9.4% 33.3%
万科调研报告(最新版)
2、日常财务管理权下放在各地一线物业公司；
3、万科集团对各地一线物业公司第一负责人的监控主要方式：每年要求 总经理强制休假1个月进行在职审计以及总经理轮换时的离任审计等，对 各地区物业公司第一负责人的廉洁自律进行审计监察；
企业名称：万科物业服务有限公司
成立时间：1992年1月
上属机构：万科企业股份有限公司
分支机构：北京、天津、上海、苏州、无锡、沈阳、大连、成都 、武汉、长春、南昌、东莞、珠海、中山、广州、佛山、厦门、 杭州、西安、重庆等全国42个大中城市
管理面积：近5000万平方米
服务客户：30余万户
项目类型：高层、多层住宅、别墅、写字楼、社区商业、政府公 共物业等多种类型
4、各地区一线物业公司与各地区地产签订的各类服务合同只需按照集团 工作指引自行协商签订，不需报集团物业事业本部审批。
万科物业人事管控模式：
1、各地区一线物业公司的部门经理、物业服务中心经理等正职由物业 事业本部发文任命，集团物业事业本部对各地一线公司的部门正职的 任免一方面会做调查，更多还是听取各地区一线物业公司的意见； 2、各地区一线物业公司的部门副职及以下职位由各地区一线物业公司 发文任命； 3、集团物业事业本部任命的部门正职任然必须按照各地一线物业公司 的要求执行工作指令，其考核主要以各地区一线物业公司考核为准。
规范运作 品质保障
第三方满意 调查制度
投诉制度
IT服务平台
运用集团开发的专业软件进行客户报事处理、业务监控、费用收取分 析、帐务处理、资金监控、费用报销、预算管理、人员录用、考核、培 训、工资计算等一系列日常工作，从而大大提高了运营工作效率。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科案场调研项目报告
高端客户更愿意花时 间在售楼中心了解信 息！应提供足够的空 间和服务人员。
Q1. 请问，您第一次去一个新楼盘的售楼现场时，通常打算 在以下哪方面花最多时间呢？（单选）
客户关注什么？
金色里程
客户 语录 青年住宅系列——最关注房子本身 — 我们就是买房子的，房子质量好、户型好、实用率高，价格合理，能支付，就行了，小区能有些树啊花啊也差不多 了，又不是很么很有钱的人，能讲究那么多的话我都去买豪宅了 — 那些花园肯定没那么重要，我也不管你那些，我直接看样板房就是了，根据我自己的消费水平嘛，这是比较现实的 一个问题，我不管你外面搞的怎么样，起码你卖给我的房子不能漏水 — 就为了房子呀，平时很忙，也没有太多时间散步，管理好就行，买环境还不如房子再大点
对小区的印象怎样？
金色里程
客户 语录 • 管理规范、小区现代感强、青春活力是主要印象 — 觉得小区挺规范，保安门卫都做得挺足，清洁卫生也不错 — 氛围挺好的咯，因为以前住的都是开放式，没有这样的封闭式的，感觉挺新的，住进来都是 年轻人。 — 记得当时打了个标语“向上生长”，给人感觉是年轻人居住的地方，我对这个小区第一印象 就是年轻、80年代、白领 — 比较喜欢现代一点的楼盘，万科的楼盘挺现代的
服务生引路
进门后，路上都是高素质的服务生（而非路牌）指引，他们穿着白衬 衫和马甲的，有点贵族式的感觉
公主酒店
途径公主酒店，是一种欧洲小镇的风格，配合周围的树林，就真像到 了外国一样，还看到有人在拍婚纱照，有点人气这条路也不太冷清
停车场
一路将车开到停车场，车场路面宽阔，进出口分布合理，车位也足够； 周围环境绿化的好，车停在树中间不会给晒到，尤其是夏天的时候
金域华府
客户 语录 • 闹中取静是主要印象，但也有客户觉得太冷清 — 宁静、远离都市的喧嚣，看了好多楼，还是喜欢这里的清静，虽然不是真正的世外桃园，但 交通相对还可以，因为有三条路要开了，而且不是豪宅，从价钱来说是可以接受的 — 都市人也会诉求一种安静的，静我觉得是它的格局，还有过道，人不多很多植物很幽静；但 最后房子还是围着大马路，高层是否能做到静，还不确定，别墅或许能做到 — 人气不是特别旺，冷清，（主要体现的方面）进来这条路一个人也没有，楼房颜色也灰灰的， 可能也和当时的天气有关吧，那天是阴天 — 小区比较小，好处是比较安静，闹中取静，不像水榭春天，水榭春天是开放式的，进去有个 大水池，而这边进去是一条长长的通道，比较幽静，也像另有一天地，但就没什么商业气氛
万科城市花园三期策划提案报告[1]
![万科城市花园三期策划提案报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/516b3bb91eb91a37f1115cfb.png)
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
■ 他们的主线条——理想主义基因与现实主义生活态度
●理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春 ，
自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心
■ 随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。
■ 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。
学习改变命运,知 识创造未来
■ 消费观念智慧化
该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然 ；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房 的优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
三、为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场
万科城市花园三期策划提案报告[1]
万科推进NEWTOWN： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行
NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 ■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式：
“城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情”
◆二房始终是市场的基础选择 ◆小户型低总价、低首付，易于市场消化
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
小结
◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 ◆小户型比例不高 ◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓）
万科地产某项目调研报告(ppt 18页)
… ……
…
项目概况——配套
外部：酒店：丽思-卡尔顿酒店、JW万 豪酒店、帝景豪庭酒店等。
购物：新光天地、国贸、万达广场等。
超市：沃尔玛、家乐福、双龙超市等。
教育：陈经纶小学、乐成国际学校等。
医疗：朝阳医院、五洲女子医院等。
项目处于CBD核心区，配套高端且完善。
公园：欢乐谷主题公园。 内部：会所、幼儿园。
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
营销定位
国际化公寓
区域国际化 建筑国际化 配套国际化 品质国际化 生态国际化 客群国际化 服务国际化
CBD核心区 国际知名建筑、园林设计师 CBD内高端配套 万科出品，采用高标准精装修 外有公园，内有园林 针对CBD内客群 万科物业，品质服务
占地面积：约8万平方米
拿地时间：2007年10月
拿地成本：17亿元；楼面价 ：1万元/平米
开盘时间：预计2009年11月底
售楼处开放时间：2009年10月2日
样板间开放时间：2009年10月底
开盘价格：待定
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
项目概况——楼座图
2# 5# 3#
售楼处内以现代简约风格来装修。
因所在地块原为北京化工机械厂的厂房，特在售楼
车床
处内摆放了3个车床，表达了万科对历史的尊重。
……
…
… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
… ……
…
营销场所——小结
1、售楼处外园林布置精致，从侧面凸显产品品质。 2、售楼处装修简约明快，对客户有很强的吸引力。
……
… ……
鞍山万科城市花园简报
鞍山万科城市花园简报基本资料规划设计思想强调新都市主义设计思想，在设计中注重：⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。
⑵公共价值重于私有价值。
⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。
设计理念万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。
户型设计中均体现出以下几个特性：○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。
○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。
○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。
○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。
○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。
一期面积配比一期组团、户型、价格区间优惠方式（一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。
（二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。
（三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。
（四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。
销售动态万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。
由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。
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2.6 户型展示
三房二厅一卫
情景洋房
建筑面积110.19平米
2.6 户型展示
情景洋房
占一期三房的4%，二期的26% 占一二期三房的17% 建筑面积130.21平米
Hale Waihona Puke 建筑面积130.29平米 占一期三房的54%，二期的21% 占一二期三房的35%
二期
Townhouse
2.6 户型展示
Townhouse
三楼-景观Townhouse 130.12平米、 133.74平米
四楼-空中Townhouse 168.58平米、 174.89平米
2.6 户型展示
情景洋房
占一期二房的13.6%，二期的30% 占一二期二房的35%
建筑面积97.71平米
建筑面积93.93平米
➢ 外部环境
➢ 内部因素
➢ 地理位置 ➢➢房项屋目结用构地现状 ➢➢➢➢➢➢➢➢➢➢外内地窗规规规设项项大面划划划墙墙计目目市主布经楼概周周政板题局济念边边配指的环套标社境区配套 ➢➢门道产路品交类通型规划 ➢➢阳住户宅台型规设划计 ➢➢花公建园共筑露设风台施格规设划计 ➢➢楼景观梯规划 ➢➢电营销梯人员 ➢➢车营销库中心的包装 ➢➢➢防接开盗待盘系点活统和动看房车 ➢➢➢厨样节房板假房设日施的活包动装 ➢➢➢➢卫导物软生示业文间系管的设统理配施的公合包司装 ➢➢其物它业设管备理人员 ➢➢道服务路的项目及内容
2.1 社区功能分区
万科城市花园一二期平面图
4 1
2 3
营销中心 居住区 商业区 儿童公园 多层样板间 Townhouse样板间
1 3A（126平米） 3房2厅2卫
2 3E（130平米） 3房2厅2卫
3 2B（130平米） 3房2厅2卫
4 Townhouse样板间4种户型
2.1 组团分布图
万科城市花园一二期平面图
a
2H01
B1 d
2H02
01 02 01 02
01
c
d
T1SD1 T1 T1 D2 T1S
2H B2
2H
02
c
032 HC3 3A 3AC2 3H
01 02
01
b
2HC1
2F
01
02
组团外观
4.1 组团概览
特一区平面图
3B02 A1
3L
02
A2
3M
01
3K
01
3M
02
A3
b
3L
01
T2S E1 T2 T2 E2 T2S
3
排水系统
4. 组团规划
4.1 组团概览
1 1
选择特一区的原因：特一区 景观相对成熟，同时作为万 科的展示区，便于考察
组团外观 产品风格
组团大门 组团景观
4.1 组团概览
特一区平面图
3B02 A1
3L
02
A2
3M
01
3K
01
3M
02
A3
a
b
3L
01
02 01
02 01
T2S E1 T2 T2 E2 T2S
N
一期
二期
2.2 大一期推盘情况
N
600亩
大一期范围 二期销售范围 一期销售范围
2.3 产品分布情况
万科城市花园一二期平面图
100% 80% 60%
一二期物业类型比例
21.59%
24.81%
17.67%
40%
78.41%
20%
57.52%
0% 一期
二期
多层
小高层
Townhouse
N
一期
多层
小高层
2.7 二期产品结构建议
➢ 叠加别墅比例至少25%，建议参考万科的Townhouse比例在 35%左右 ➢ 户型比例可参考万科目前的比例，建议所有相同户型的面 积均小于万科相应户型
叠加别墅 汤逊湖
3. 社区景观
3.1 社区概览
万科城市花园一二期平面图
1
3
2
4
1 社区外观 2 第五大道 3 特一区门口 4 营销中心
5.1 Townhouse
02 01
02 01
c
b
a
2H01 B1 2H02
01 02 01 02
1
01
c
T1SD1 T1 T1 D2 T1S
2H B2
2H
02
032 HC3 3A 3AC2 3H
01 02
01
2HC1
2F
01
02
组团景观 a
4.2 组团细部展示
1.楼栋标志
2.苗木标志 3.样板间展示
1
2
4.装修提示牌
5.施工工艺展示牌
6.导视牌
3
4
标志牌
5 6
4.2 组团细部展示 公共设施
1 2
3
4
5
6
7
8
1.可移动垃圾桶 2.休息坐椅 3.固定垃圾桶 4.绿化灌溉管 5.楼道门口公告栏 6.下水井盖 7.对讲系统 8.组团大门公告栏
4.2 组团细部展示
1.组团内建筑区和非建筑区 的隔离 2.样板间内，窗外风景的隔 离
1
施工隔板
5.1 Townhouse
墙面
1
2
1 3
23
Townhouse三种不同材质的外立面
外墙材料的变化组合，色彩丰富
5.1 Townhouse
信箱
1
Townhouse所有住户 集中管理的信奶箱
2
Townhouse一层住户 的信奶箱
新型组合式信报、牛奶箱，箱体采用1mm 厚不绣钢钢板，上有城市花园logo
利用广告牌作为施工隔板，避免破坏各 个方位的视觉景观，营造良好的氛围
2
5. 产品细节
5.1 Townhouse
门廊
1.储物柜
2.不对称单元门设计；
3.单元门内部的门禁开关
4.单元门侧墙装置：单元集
中配电箱；电信宽带网络箱
1
2
3 4
5.1 Townhouse
入户灯
2
3 1
1
2
3 Townhouse一层的入户灯
报告结构
1. 调查说明 2.社区产品规划 3. 社区景观 4. 组团规划 5. 产品细节
1. 调查说明
1.1 调查目的
新城市主义 美式 block 街区生活
社区 组团 产品
销售服务 物业管理
全方位展示武汉万科城市花园如何围绕其设计理念，塑 造社区，组团，产品和提供服务
1.2 调查内容
一、项目背景分析 二、项目概况 三、项目规划 四、产品设计 五、建材设备及细节 六、营 销 七、活 动 八、物业管理
➢物业费用
2. 社区产品规划
N
中
环 江 夏
线 大一期 600亩
社区规划
总占地1,500亩
后期规划用地 900亩
总建筑面积393,480㎡
公共服务配套21,000㎡
商业服务中心8,000㎡ 会所5,000㎡
18班制小学一所
9班幼儿园一所
武大科技园 公共绿地和儿童公园
大
容积率：1.13
道
绿地率：36%
整个社区依地势而建，由 多个围合式布局的小组团 构成，每个组团内是绿化 庭园，组团间是道路和绿 化带
3.2 社区细部展示 灯光设计
1 1
路灯、地灯、景观灯，营造出社区的人气
3.2 社区细部展示 音响设计
循环播放的美式乡村音乐为小区注入活力
3.2 社区细部展示
万科城市花园一二期平面图
2
1
3
1
2
1.雨水井盖 2.井盖 3.沿路排水盖