江门市房地产市场调研分析报告(案例)

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实用的三室二厅和舒适型四室二厅是需求的主要户型
潜在购买者套型需求分布对比
40% 35% 30% 25% 20% 15% 63%相比，
购买比例大大增加。另外，虽然在江门老城区作调查，已有8.67%的顾客选
择新并入江门市区的新会区作为投资点，看来两地楼价的差距让有些投资者
们也看到了市场机会。可以看出目前潜在购房者对于北新区板块未来的前景
非常看好，滨江大道、新的行政区域中心等利好以及新政支持，北新区板块
调研说明
四、样本分布
本次调查共完成合格样本585个，经复审和复核，有效样本519个， 其中：
1、总体住宅需求部分（江门主城区块）：133个； 2、南新区住宅需求部分：137个； 3、北新区住宅需求部分：204个； 4、新会区住宅需求部分： 45个；
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数据源于：五邑大学工程管理专业
需求市场最新动向
江门市房地产市场调研分析报告
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一、背景
调研说明
近年来，随着江门房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以 往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市 场供求关系的不断改变，以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大， 因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特点变化 的研究。随着市场竞争将日趋激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认 识，潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。
由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导 作用,因此我司通过问卷调研，对于未来购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方 面进行普查，结合目前市场的供需现状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有 竞争力的产品定位、消费者定位以及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、 欲望、心理、行为、对产品的评价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成 功打造项目奠定基础，为项目策划定位提供一定的市场依据，更能为成熟产品找到新的 用途和新的市场。
在本次调研过程中，我们考虑到江门的房地产市场发展方向是以非别墅类的大型生
活区为主导，因此本次调研主要是针对这类产品为主，而对别墅市场作了忽略，特此说
明。
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调研说明
二、目标
1、揭示需求市场最新动向 2、研究新政后楼市的走势和未来趋势 3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 4、揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因
1. 北新区板块受关注度再创新高，新城市副中心房地产开 发迎来快速发展期。
2. 投资和自住型消费是需求主体，改善型需求支撑楼市健 康发展。
3. 小高层电位洋房产品最受欢迎。
4. 实用的三室二厅和舒适型的四室二厅是需求的主要户型。 90-130平方米的面积段成为主流需求面积。
5. 总价承受主力区间30－50万/套，面积段在80-150平米。 需求与供给之间的差异导致购买区域由城市中心区域向 边缘区域转移。
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调研说明
三、调查技术设计
1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年龄在20岁 以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。
2、访问地点：江门东湖广场江门日报房车联合展销会现场 3、访问时间：2007年9月22－23日 4、访问形式：定点访问 5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合
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数据源于：五邑大学工程管理专业
已经越来越被大众所接受，加上政府对于滨江大道的长期规划和连续投入，
以及目前部分商业和配套的快速建设和陆续使用，现在的北新区已经不再是
一座规划中的新城，它正以实景展示着蓬勃生机，众多大型开发商的云集，
购房者对于北新区板块、滨江新区的h 关注日益提升。
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南新区板块前景被看好，轻轨建成后将迎来快速发展期。
6. 不同板块价格承受能力各异，城中维持高位，北新区以 中、高价位段需求为主、南新区板块表现为多元化，中、 高价位段需求并存。
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北新区板块受关注度再创新高，新城区房地产开发迎来 快速发展期。
潜在购买者购买区域分布
新会区 8.67%
城区 25.63%
北新区 39.30%
南新区 26.40%
1、在潜在购房者的购买意向统计当中，北新区板块成为最大的赢家，39.30％
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自住型消费，改善居住状况成为购房主要动因
江门市潜在购房者购房目的分布
25%
20%
15%
10%
5%
0%
百分比
自己使用 17.73%
给儿女将来使用 给长辈使用
19.40%
8.42%
优化居住环境 23.10%
升值后转手 21.10%
保值 10.25%
我们可以从上图表中可以看出购房目的是以投资升值、优化居住环境二大原 因需求为主，保值、 自住需求坚挺；同时买来后将来给儿女的需求呈上 升态势。
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平层产品最受欢迎，跃式和错层开始受到关注
潜在购买者房屋结构需求分布
80% 60% 40% 20%
0%
平层 百分比 76.00%
跃层 8.50%
复式 5.30%
错层 4.70%
挑高设计 5.50%
平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时近期我 们也可以看到，近年来流行的跃式和错层也开始受到关注，两种户型也占 了一定的比例。
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投资和自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主 要动机
潜在购房者购房自住原因分布
拆迁 3.61%
方便儿女上学用 3.36%
自己结婚用 21.03%
落户 6.68%
其它 3.10%
改善目前居 住状况 62.21%
从购买目的来看，自住型中，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其 次则是给儿女使用。
2、虽然南新区板块比之北新区板块关注低，但是比这早几年已大大提高，目前
的市场关注度甚至已超过市区，这主要归功于市政府对南新区近几年来的持 续投入，如江海花园、南泉花园等这些江门高尚小区的建立，高新区的开发、 江门一中的迁入等，都使得南新区的发展前景有目共睹。“宁要河北一张床， 不要河南一间房”的历史已成为过去，加入规划中2010年前轻轨将建成投 入使用，南新区的地位更是直线上升，特别是轻轨的建成投入使用后，其发 展潜力已不容疑置。